Essential aspects to consider on property transactions. Certificate of Habitation, non infraction, cadastre

Liste de contrôle juridique et technique essentielle avant d’acheter ou de vendre un bien immobilier en Espagne

1. Vérifiez la description et la documentation du bien immobilier

A. Titres de propriété (Escritura)

Vérifiez comment le bien immobilier est enregistré : assurez-vous que le titre de propriété reflète fidèlement l’état actuel du bien immobilier.
Vérifiez la superficie construite : les titres de propriété doivent indiquer la superficie construite (superficie construida) correcte, y compris les extensions telles que les piscines, les terrasses ou les maisons d’amis.

Problème courant :

Une maison enregistrée comme ayant une superficie de 120 m² dans les titres de propriété peut désormais inclure une piscine de 50 m² non enregistrée et un garage transformé en maison d’amis.

Conséquence : Le titre de propriété doit être mis à jour. Sinon, l’acheteur doit être informé que la « maison d’amis » n’est légalement qu’un « garage ».

⚠️ Les modifications intérieures (comme la transformation de 4 chambres en 2) ne nécessitent pas de mise à jour de l’acte notarié, à condition que les permis de réforme appropriés aient été obtenus.

B. Registres cadastraux (SUMA / IBI / taxe d’habitation)

Le cadastre doit refléter la superficie réelle et actualisée.
Utilisé pour calculer l’IBI annuel (taxe foncière).
Toutes les constructions, y compris les piscines et les garages, doivent être enregistrées.

Exemple :

Maison d’origine = 120 m² → IBI = 300 €/an.
Ajout d’une piscine de 50 m² et d’un garage de 40 m² → Si non déclaré, l’IBI reste à 300 € (incorrect et potentiellement illégal).
En cas de contrôle, l’acheteur peut être redevable du montant correspondant au paiement insuffisant.

2. Documents juridiques supplémentaires à examiner

Documents standard :

Titres de propriété : détails de la propriété, limites, charges/dettes.
Facture IBI (Catastro) : confirme l’enregistrement de la propriété et le calcul de la taxe.
Factures de services publics : vérifiez que les services d’eau, d’électricité et de gaz sont à jour.
Certificat de performance énergétique : confirme l’efficacité énergétique.
Certificat de copropriété : vérifie que les paiements à la copropriété sont à jour.

Documents spécialisés (fortement recommandés) :

A. Certificat d’habitabilité / Licence d’occupation (CH / LO)

Délivré par la mairie après la construction.
Confirme que le bien répond aux conditions légales d’habitabilité.
Nécessaire pour raccorder l’eau et l’électricité à votre nom.

Est-ce obligatoire ?

Propriétés neuves : Oui. Le promoteur doit le fournir à la vente.
Reventes : Non. L’acheteur est responsable après l’achat.

⚠️ Risque : en cas de travaux non autorisés, la mairie peut refuser de délivrer le CH, empêchant ainsi l’acheteur d’enregistrer les services publics.

📌 La validité du CH n’est pas indiquée dans les actes. Votre avocat doit vérifier son existence séparément.

B. Certificat de non-infraction (CNUI)

Confirme qu’il n’y a aucune sanction légale ou ordre de démolition affectant le bien.
Particulièrement important pour :
- Villas
- Propriétés jumelées
- Propriétés situées sur des terrains rustiques

⚠️ Les droits de la mairie d’intervenir sur des travaux non autorisés expirent 15 ans après leur achèvement. Mais jusqu’à cette date, des poursuites judiciaires sont possibles.

C. Cedula Urbanística

Délivré par la mairie.
Confirme les détails clés de l’urbanisme :
- Classification urbaine (urbain, rustique, protégé, etc.).
- État des infrastructures locales et de l’urbanisation.
- Droits de construction : construction maximale autorisée sur le terrain.

Conclusion : pourquoi est-ce important ?

Si vous ne vérifiez pas correctement les documents relatifs à la propriété, vous risquez :

Des litiges juridiques
Des problèmes de raccordement aux services publics
Des obligations fiscales
Une diminution de la valeur de la propriété

Chez TLA, nous sommes spécialisés dans le droit immobilier et le droit de la construction. Nous allons au-delà des vérifications juridiques standard pour garantir que votre transaction est 100 % légale et que la propriété que vous achetez ou vendez est entièrement conforme.