TLA-Anwälte befassen sich seit mehr als 20 Jahren mit Transaktionen und Fällen von Immobilien in ländlichen Gebieten auf dem gesamten spanischen Territorium. Aus Katalonien (Tarragona und Barcelona), der Region Valencia (Castellón, Valencia und Alicante - Costa Blanca), Mallorca und Ibiza, Murcia, Almeria (Almanzora-Tal) und Malaga.

Aufgrund unserer umfassenden Erfahrung und der Anerkennung verschiedener regionaler Normen haben wir einige Aspekte zusammengestellt, die beim Kauf/Verkauf von Immobilien sowohl in städtischen als auch in ländlichen Gebieten (auf dem Land) zu berücksichtigen sind, mit besonderer Berücksichtigung der von uns empfohlenen Probleme Sie sollten beim Kauf von Immobilien in Spanien vermeiden.[/vc_column_text][vc_column_text]Wir bitten Sie daher, im Folgenden einige der häufigsten Probleme zu finden, die sich auf die rechtliche Berücksichtigung von Immobilien und Bauten in Spanien auswirken können:

 

Legalisierung von Bauten in Spanien. Allgemeine Aspekte

Benötige ich eine Baugenehmigung, um mein Haus zu reformieren?

Ja, Sie benötigen eine Baugenehmigung, um Ihr Haus zu renovieren. Die Art der Lizenz, die für diese Arbeiten erforderlich ist, hängt von den Arbeiten ab, die mit der Reform durchgeführt werden sollen.

Lizenz für geringfügige Arbeiten - „licencia de obra menor“: Dies ist erforderlich, um die Nutzung der Räume zu ändern und Wände usw. zu verteilen. Um diese Lizenz zu erhalten, ist es nicht erforderlich, dass ein Projekt von einem Architekten durchgeführt wird, da es von Einzelpersonen angewendet werden kann, indem nur die Arbeiten erklärt und bewertet werden, um sie zu bezahlen die Steuern.

Zum besseren Verständnis wird diese Lizenz angewendet, wenn die im Eigentum auszuführenden Arbeiten die wesentliche Infrastruktur des Eigentums, wie die Änderung des Daches, der tragenden Bögen oder der Struktur des Gebäudes oder der Innentreppen, nicht beeinträchtigen.

Normale Fälle, in denen diese Lizenz benötigt wird: Reform des Daches (nicht vollständig ändern, nur erneuern). Hier sind einige Fälle, um diese Lizenz zu beantragen:

• Garage, Schuppen oder Lagerhaus bauen
• Um einen Zaun zu bauen
• So bauen Sie einen Pool (je nach Region)
• Einen Stall bauen, etc.

Bitte beachten Sie, dass die beschriebenen Fälle und die Bedingungen für den Erhalt der Lizenz von einer Zone oder Region zu einer anderen erheblich variieren können.

Major Works License - Bürgermeisterlizenz: Dies ist die gleiche Lizenz wie für den Bau eines Hauses, die in den Abschnitten „Bauen auf rustikalem Land“ und „Bauen auf städtischem Land“ erläutert wird. Diese Erlaubnis ist erforderlich, wenn sich die in den Konstruktionen auszuführenden Arbeiten auf die wesentlichen Teile des Gebäudes auswirken, und erfordert ein Projekt eines Architekten. Zum Beispiel, um eine Erweiterung des Hauses (wie ein neuer Raum) zu bauen oder das Dach zu wechseln.

• Das Dach komplett wechseln
• Um einen neuen Raum zu bauen, der die Konstruktion erweitert
• Um eine Garage mit Fliesen und Beton zu bauen
• Ein zweites Stockwerk bauen
• Um einen Pool zu bauen (abhängig von den Gebieten und Regionen), etc.

 THier ist keine Eigentumsurkunde oder „Tat” für das Land oder die Ausdehnung oder Grenzen des Landes sind nicht korrekt

Wir können oft feststellen, dass es für einige Immobilien keine Escritura (Eigentumsurkunden) gibtund Sie müssen Ihr Recht auf das Eigentum durch einen Prozess festlegen, der als bekannt ist "Expediente de dominio" oder "acta de notoriedad". Dies ist komplex und beinhaltet die Veröffentlichung Ihrer Forderung im Amtsblatt der Provinz. Der Unterschied zwischen beiden Verfahren besteht hauptsächlich darin, dass das "expediente de dominio" in einem normalen Verfahren in den Tribunalen durchgeführt wird und die "acta de notoriedad" ein Verfahren ist, das vor dem Notar des Gebiets durchgeführt wird. Es muss nicht gesagt werden, dass die „Acta de notoriedad“ immer empfehlenswerter ist, da sie kürzer, billiger und schneller ist als die andere. In der Regel wird „expediente de dominio“ verwendet, wenn die Situation des Landes und das Eigentum mit den Nachbarn umstritten ist oder nicht klar ist. Und die "acta de notoriedad" wird verwendet, wenn das Eigentum bekannt ist und es Probleme mit den Grenzen oder der Größe des Eigentums gibt.

Dann müssen Sie sicherstellen, dass die Aufzeichnungen des Registro de la Propiedad und des Catastro übereinstimmen und dass diese den örtlichen Gepflogenheiten entsprechen, die als Eigentumsgrenzen gelten. Sie dürfen nur auf einem bestimmten Prozentsatz der Landfläche bauen. Sie müssen die Verfügbarkeit von Strom und Wasser überprüfen. Sie müssen nach servidumbres de paso (Wegerechten) suchen, da diese nicht blockiert werden können. Nachdem Sie Ihre Immobilie „erstellt“ haben, müssen Sie sie zum ersten Mal registrieren. Für all diese Angelegenheiten benötigen Sie die Dienste Ihres spanischen Anwalts.

Es ist auch häufig so Die Größe des Grundstücks entspricht nicht dem tatsächlichen Grundstück. In diesen Fällen muss erneut ein „Expediente de Dominio“ oder eine „Acta de Notoriedad“ durchgeführt werden, um die tatsächlichen Grenzen des Landes zu bestätigen und sowohl das spanische Kataster als auch das spanische Grundbuch zu aktualisieren.

Was tun, wenn das Haus nicht in der Urkunde eingetragen ist? 

Manchmal kommt es vor, dass sich das Haus (der Bau) selbst befindet kann nicht registriert werdenEntweder aus historischen Gründen oder weil jeder, der es gebaut hat, Steuern und Kosten für die Registrierung vermeiden wollte. Im Allgemeinen ist in solchen Fällen alles, was im Grundbuch und in den amtlichen Unterlagen steht, das Land.

In einigen anderen Fällen wird die Konstruktion registriert (in den Urkunden und im Grundbuch vermerkt), jedoch nicht als „Haus“, möglicherweise als Lagerhaus oder Schuppen („albergue“ oder „almacén“) oder als eine ähnliche Konstruktion . Dies reicht nicht aus, um die Konstruktion als „Haus“ deklarieren zu lassen. Diese Situation hätte in der Vorvertragsphase hervorgehoben werden müssen, da dies aus der Nota Simple hervorgeht.

In diesen Fällen muss Ihr spanischer Anwalt - oder der Verkäufer - vor dem Kauf der Immobilie das Haus zum ersten Mal registrieren, wenn es noch nicht registriert wurde, oder als „Haus2“, wenn es registriert wurde, aber als eine ähnliche Konstruktion (Schuppen, Lager usw.). Dies geschieht durch das, was man a nennt “Declaración de obra nueva” (Deklaration neuer Werke). Und dies muss auch dann geschehen, wenn das Haus seit Hunderten von Jahren besteht, da es sich laut Register um eine Erstregistrierung oder zumindest um die Erstregistrierung als Haus handelt.

Die „Erklärung der Zukunft“ (DON) ist ein Verfahren zur Eintragung eines Gebäudes oder einer Konstruktion in das Grundbuch. Der Prozess ist sehr ähnlich wie wenn das Haus neu ist, die Unterschiede sind die erforderlichen Dokumente, und es wird auf die Ausarbeitung einer Urkunde des spanischen Notars reduziert, in der das neue Gebäude mit der korrekten Beschreibung der Räume, des Services, der Größe und der Maße, der Pläne usw. deklariert wird.

Wenn das Haus vor kurzem gebaut wurde (in der Regel weniger als 4 bis 8 Jahre, je nach Gebiet), entsprechen die Dokumente genau denjenigen, die für ein neues Haus gelten.

• Die Taten des Landes auf Ihrem Namen - Um den Besitz des Landes zu beweisen.
• Das Bauprojekt Ihres Architekten - Zum Nachweis der Größe, Beschreibung usw. des Hauses und des Gebäudes.
• Die Baugenehmigung - Zum Nachweis, dass die Immobilie die ordnungsgemäße Genehmigung der spanischen Behörden erhalten hat.
• Final Works License - (CFO) -Lizenz für das Zertifikat Final de Obra - Zum Nachweis, dass die Arbeiten in der spanischen Liegenschaft abgeschlossen sind.
• Zehnjährige Versicherung (Seguro Decenal) - Wenn Sie sich endgültig für diese Versicherung entschieden haben. Wenn nicht, müssen Sie dem Notar mitteilen, dass Sie nicht auf diese Weise vorgegangen sind, um die Käufer zu informieren und die Bestätigung zu erhalten, dass sie einverstanden sind.
• Wohnbescheinigung des Rathauses - Nachweis, dass die spanischen Behörden das Gebäude als spanisches „Haus“ betrachten.

Aber wenn das Haus nicht neu ist, ist es ein altes Haus (mehr als 4-8 Jahre, je nach Region), dann sind die erforderlichen Unterlagen unterschiedlich. In diesem Fall, wie das spanische Haus alt ist, es wird notwendig sein zu beweisen, wie alt es ist. Dafür gibt es mehrere Systeme:

Altersbescheinigung eines Architekten oder Ingenieurs oder „Certificado de Antigüedad“: Wenn das Haus weder im Grundbuch noch in anderen amtlichen Registern wie dem spanischen Kataster verzeichnet ist, muss jemand diesen Institutionen bestätigen, wie alt die Konstruktion ist und welche Größe und Beschreibung sie hat (wie viele Quadratmeter, wie?) viele Stockwerke, wie groß ist usw.). In einigen Regionen Spaniens ist es daher erforderlich, dass die Immobilie von einem Spezialisten inspiziert wird, der anhand einer in der Immobilie durchgeführten persönlichen Umfrage das Alter des Gebäudes bestätigt, um den Zustand des Hauses zu überprüfen und den Rest des Gebäudes zu berücksichtigen Beweise wie Register und Aufzeichnungen im Rathaus sowie andere öffentliche oder private Datenbanken.

Obwohl es für die spanische Gesetzgebung nicht angewendet wird, um die DON zu machen, sollte die Zertifizierung des Architekten von der DON begleitet werden Zeichnungen oder Pläne für das Haus, um die Messungen nachzuweisen. Die Pläne werden in Zukunft sehr nützlich sein, um das Haus in anderen Registern wie dem Kataster oder dem Rathaus zu deklarieren.

Manche verwechseln diese Zertifizierung mit einer „Umfrage“ oder mit der „Bewertung“ der Bank, um eine eventuelle Hypothek zu genehmigen. Wie Sie in diesem Bericht sehen können, besteht die Altersbescheinigung des Architekten (manchmal Ingenieure) darin, das Haus zu messen, die Beschreibung genau zu beschreiben und auch ein ungefähres Alter der Immobilie anzugeben. Dieses Zertifikat ist sehr spezifisch und wird verwendet ausdrücklich den spanischen bau im grundbuch zu erklären mit dem Declaración de Obra Nueva-Prozess.

A "Umfrage" wird von Profis gemacht, die Architekten sein können oder nicht, die nur Geben Sie die Situation des Hauses und des Standorts der Konstruktion an, um Mängel in der Konstruktion festzustellenund es wird hauptsächlich beim Kauf oder Erwerb einer Immobilie verwendet. Tatsächlich wird dies nicht verwendet, wenn Käufer und Verkäufer Spanier sind. In Spanien wird es jedoch häufig verwendet, wenn der Käufer einer anderen Nationalität angehört, beispielsweise einer britischen.

Und schließlich das "Auswertung" Die von der Hypothekenbank erstellte Umfrage unterscheidet sich von der „Umfrage“ und von der „Altersbescheinigung“, weil sie von Fachleuten, in der Regel nicht von Architekten, nur dazu erstellt wird Die Immobilie "bewerten". Dies bedeutet, dass die Bank als Gläubiger des Kredits wissen möchte, wie viel Wert sie zuvor für die Bereitstellung der Kreditmittel hat, hauptsächlich, um zu überprüfen, ob die Immobilie eine ausreichende Garantie zur Deckung des Risikos und der geliehenen Mittel bietet.

Altersbescheinigung vom Rathaus. “Certificado de Antigüedad del Ayuntamiento”. Dies ist eine vom Rathaus ausgestellte Bescheinigung. Diese Bescheinigung ist in der Beschreibung der Konstruktion nicht so detailliert wie die des Architekten, dient jedoch dazu, dem spanischen Grundbuchamt und dem Notar das genaue oder ungefähre Alter der Konstruktion zu bestätigen.

Zertifizierung vom Catastro. “Certificado Catastral o del Catastro”. In einigen Gebieten verfügt das Catastro über eine detaillierte Datenbank der Grundstücke, Bauwerke und Grundstücke der ländlich geprägten Gebiete. Auf solche Weise, dass das Kataster aufgrund seiner „automatischen“ oder „Kontrolltätigkeit“, obwohl das Grundbuch nicht über das aktuelle Bestehen des Grundstücks informiert werden kann, nur dann handelt, wenn die betroffenen Teile über eine bestimmte Transaktion informieren , es handelt niemals durch eigene Inspektion oder durch automatisches Handeln), hat zuvor die Existenz des Hauses festgestellt und kann das Alter mehr oder weniger genau bestätigen. In diesen Fällen und je nach Gebiet akzeptieren Notare und Grundbuchämter die Bescheinigung des Katasters als Nachweis für das Bestehen und das Alter der Liegenschaft während des DON-Prozesses.

 In beiden Fällen meine ich im Fall eines relativ neuen oder alten HausesDie erforderlichen Unterlagen werden dem Notar zur Verfügung gestellt, der die erforderlichen Urkunden erstellt Neubauerklärung, die vom Eigentümer des Grundstücks unterschrieben werden muss. Sobald die Urkunden ordnungsgemäß unterzeichnet sind, sind dies die aktuellen Urkunden des Eigentums, und die vorherigen Urkunden, die nur das Land enthielten, werden annulliert.

Sobald Sie alle diese Dokumente haben, Sie müssen sie zum Notar bringen. Der Notar wird die Eigentumsurkunden des Baus vorbereiten, und Sie werden unterschreibe sie. Dieser Vorgang wird aufgerufen Neubauerklärung. Hiermit wird erklärt, dass sich über dem bereits vorhandenen Grundstück ein Bau befindet, bei dem es sich um ein Haus handelt.

Dann brauchen Sie to diese Unterlagen zum Grundbuchamt bringen Die ordnungsgemäße Änderung der Inschrift des Landes, jetzt einschließlich des Hauses, und des Hauses wird rechtlich abgeschlossen sein.

Die Ausgaben des DON betragen also hauptsächlich:

• Notargebühren zur Vorbereitung der DON-Urkunden
• Grundbuchgebühren, um den DON in die Inschrift des Landes einzuschreiben
• Stempelsteuer - 1, 1,5, 2% (je nach Gebiet) der Bewertung der Immobilie

 In diesen Fällen ist es sehr empfehlenswert, mit den Verkäufern zu verhandeln, dass sie das Haus mit der richtigen DON registrieren, bevor Sie mit dem Verkauf fortfahren. Wenn Sie eine Hypothek erhalten, kann die Bank die Immobilie erst bewerten, nachdem das Haus mit dem DON registriert wurde, da es bis dahin (1) rechtmäßig existiert. und (2) bis es registriert ist, gibt es keine offizielle Bezeichnung, was das Eigentum genau ist (Größe, Landfläche und Grenzen usw.). Es kann auch keine Hypothek auf Immobilien, die nicht registriert sind, abgeschlossen werden. In diesem Fall haben Sie also keine Wahl: Die Anbieter müssen es registrieren, bevor Sie es kaufen können.

Das Land ist perfekt in den Urkunden eingetragen, und das Haus erscheint, aber seine volle Ausdehnung ist nicht deklariert, oder es gibt andere Elemente, die in den Urkunden nicht deklariert sind, wie Garage, Pool oder Lagerhäuser usw.

Diese Fälle sind im ländlichen Raum sehr verbreitet. Dies sind die typischen Fälle, in denen in einer bestimmten Zeit jemand das Land und sogar das Haus eingeschrieben und deklariert hat, aber andere Teile des Hauses oder andere Elemente nicht einbezogen wurden, weil sie später gebaut wurden.

Zum Beispiel der Eigentümer, der nach dem Kauf des Hauses einen Pool oder eine Garage baut oder das Haus um einen neuen Raum, eine neue Veranda, einen neuen Boden, eine neue Terrasse usw. erweitert.

Diese Fälle sind äußerst problematisch, da der Prozess zum Deklarieren und Aktualisieren der Taten mit der neuen Erweiterung erfordert ein spezifisches Studium der Materie.

Es gibt so viele verschiedene Wahrscheinlichkeiten und Anforderungen, je nachdem WAS ist die Größe des Landes; WO befindet sich die Immobilie? (Valencia, Almería, Alicante, Murcia, Castellón, Granada, Cádiz, Málaga usw.) mit extrem hohen Unterschieden zwischen Regionen und sogar zwischen Städten; WANN wurden diese Erweiterungen vorgenommen (4 Jahre zuvor, 10 Jahre, 20 Jahre) und WIE sie gebaut wurden (ohne Baugenehmigung, mit Reformgenehmigung usw.), dass es absolut unmöglich ist, einen gültigen Überblick über diese Angelegenheit zu geben, der den betroffenen Eigentümern als Leitfaden dienen könnte.

Was ist „Fuera de ordenación“ für Bauten in Spanien? 

„Fuera de ordenación“ ist ein ALTES Bauwerk oder ein ALTES Teil eines Bauwerks, das ohne Genehmigung gebaut wurde, nicht die normative Bauweise erfüllt und nicht legalisiert werden kann.

• Eine alte Konstruktion: Die Konstruktion muss mehr gebaut werden, bevor die spanische Verwaltung auf die Konstruktion reagieren muss (Abriss + Geldstrafe).
• Vor 2014: 4 Jahre ab Bauzeit
• Nach 2014: 15 Jahre ab dem Zeitpunkt der Errichtung
• Es kann jetzt keine Lizenz zur Legalisierung erhalten

Positive Konsequenzen:

• Es kann PATRIMONIALISIERT sein: Es kann Teil Ihres Erbes oder Ihres persönlichen Reichtums sein. Es kann beim Grundbuchamt registriert, eine Hypothek aufgenommen, verkauft, vererbt usw. werden.
• Es ist eine Konstruktion, die jetzt legalisiert und rechtlich konsolidiert ist, obwohl sie nicht normativ ist. Aus rechtlicher Sicht gibt es also keine Maßnahmen, die das Rathaus aufgrund seines Alters gegen dieses Grundstück ergreifen kann und die von der Verwaltung nicht abgerissen werden können, wenn derzeit keine Bußgelder für das Grundstück vorliegen.

Negative Konsequenzen:

Auch aufgrund dieser Tatsache respektiert das Rathaus die bestehenden Konstruktionen, aber sie können nicht erweitert werden. Daher können keine neuen Konstruktionen auf dem Grundstück gebaut werden. Das Rathaus erlaubt Innenreformen dieser Art von Grundstücken, jedoch keine Erweiterungen, weder Konstruktionen anderer Gebäude wie Garagen usw.

Aufgrund der Tatsache, dass das Grundstück nicht normativ ist, wird das Rathaus keine Lizenz zur Reformierung wesentlicher Bauteile des Gebäudes wie Fundamente, Dach usw. genehmigen. Das Rathaus wird zugeben, das bestehende Haus zu „reformieren“. und "Reparieren" der vorhandenen Struktur, aber nicht "Entfernen" von den alten Teilen, um neue zu installieren. Zum Beispiel kann das Rathaus im Falle eines „Feuers“ oder einer Überschwemmung, die das Haus in seiner Struktur beeinträchtigen kann, keine Rechte zum „Wiederaufbau“ des Grundstücks erteilen. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Rathaus interne Reformen zur Aufrechterhaltung des Baus zulässt, jedoch keine Strukturreformen aufgrund von Bines, Fundamenten, Dachwechseln usw.

Eventuelle Probleme beim Erneuern / Anwenden von CH: Immobilien in Fuera de Ordenación können in Zukunft Probleme beim Erhalten / Renovieren von CH haben.

Was sind halbkonsolidierte Urbanisationen in Spanien? Unvollendete Urbanisierungen

In diesem Bericht haben wir Unterschiede zwischen erklärt STÄDTISCHES LAND und NICHT URBANISIERBAR (Rustikales Land).

Im Verhältnis zu STÄDTISCHES LANDWir haben erklärt, dass dies ein Land ist, auf dem es mit bestimmten Spezifikationen gebaut werden darf, die in den „Entwicklungsplänen“ der Stadt oder des Gebiets (Plan General de Ordenación Urbana) oder in bestimmten Urbanisierungsgebieten, die als „Teilpläne“ bezeichnet werden, enthalten sind. (Planes Parciales) usw.

Dieses Land verfügt über alle Einrichtungen und Anforderungen, um dort in einer hohen Bevölkerungsdichte zu leben, wie die ordnungsgemäße Wasser- und Stromversorgung für die Grundstücke und Bauwerke sowie die öffentliche Strom- und Wasserversorgung. Und andere Versorgungsanschlüsse wie Abwasser, Gas, Telekommunikation usw.

Urban Land oder „Suelo Urbano“ ist das Land der Städte oder Dörfer oder der Urbanisationen und ermöglicht den ordnungsgemäßen Zugang über Straßen, Bürgersteige, Straßen, Gewerbegebiete, Gesundheitshilfen, Schulen, Hochschulen, Sportzentren usw.

In Bezug auf Stadtland gibt es jedoch einen wichtigen Unterschied zwischen Stadtland „KONSOLIDIERT“ und „NICHT KONSOLIDIERT“ oder „HALBKONSOLIDIERT“.

A KONSOLIDIERTES STÄDTISCHES GRUNDSTÜCK ist eine Handlung, wo Die gesamte notwendige Urbanisierungsinfrastruktur wurde fertiggestellt, und das Grundstück verfügt über alle als „städtisch“ zu betrachtenden Dienstleistungen (Strom, Wasser, Straßenzugang, Abwasser usw.) und hat der öffentlichen Verwaltung bereits den erforderlichen Platz eingeräumt Installieren Sie all diese Urbanisierungsinfrastruktur. Dieses Grundstück war an der Zahlung der Infrastruktur beteiligt und hat bereits (falls erforderlich) Teile des Landes für diese öffentliche Infrastruktur zur Verfügung gestellt.

Wenn das Grundstück nicht bebaut ist, handelt es sich um ein Grundstück mit den in den geltenden Baugesetzen festgelegten Baurechten.

Wenn das Grundstück bereits gebaut ist, handelt es sich bei den bestehenden Konstruktionen, sofern sie gemäß den Baugesetzen gebaut wurden, um vollständig legale Objekte, da die Eigentumsrechte sowohl für Grundstücke als auch für Bauwerke absolut vor der öffentlichen Verwaltung geschützt sind.

A NICHT KONSOLIDIERTES STÄDTISCHES GRUNDSTÜCK ist das Gegenteil. Ist eine Handlung Wenn nicht alle erforderlichen Infrastrukturen installiert sind, um als „KONSOLIDIERT“ zu gelten.

Wenn das Grundstück nicht gebaut wird, fordert das Rathaus vor Erhalt der Baugenehmigung die Fertigstellung der Urbanisierungsinfrastruktur in dem Gebiet gemäß den geltenden Baugesetzen an, und / oder das Grundstück hat den Raum nicht der Öffentlichkeit zur Verfügung gestellt Verwaltung für die Installation dieser Infrastruktur. So können eventuelle Kosten für Urbanisierungen auf dem Land anhängig sein, und eventuelle Teile des Grundstücks können von den Urbanisierungsregeln betroffen sein und folglich gezwungen sein, der öffentlichen Verwaltung „zu geben“, um beispielsweise eine Infrastruktur zu installieren.

Wenn das Grundstück bereits gebaut ist, dann eventuell Gebühren der Urbanisierung kann die Entwicklung und die Verwendung dieser Konstruktionen beeinflussen, und diese Konstruktionen können es auch sein betroffen, wenn sie in der Mitte der zukünftigen Infrastrukturbereiche sind. In diesen Fällen wurden Immobilien gebaut, bevor die Gebiete in „städtische“ umgewandelt wurden (weil sie ziemlich alt waren) oder einfach, weil diese Konstruktionen ohne die entsprechende Baugenehmigung gebaut wurden (illegal).

In diesen Fällen werden die Eigentumsrechte an dem Grundstück und die eventuellen Konstruktionen vom Eigentümer nicht konsolidiert. Mit anderen Worten, die öffentliche Verwaltung kann über Fakultäten verfügen, um einen Teil (oder die Gesamtheit) des Landes zu erhalten, und die Bauarbeiten können beeinträchtigt werden, wenn das Grundstück an die Anforderungen der Urbanisierung angepasst wird. Daher sind sowohl Grundstück als auch Bau nicht vollständig in die Eigentumsrechte des Eigentümers integriert, da beide von den Urbanisierungsanforderungen und -projekten betroffen sein können.

Innerhalb der NICHT KONSOLIDIERTEN Bereiche gibt es auch eine spezielle Klassifizierung namens HALBKONSOLIDIERT . Halbkonsolidierte Gebiete sind solche, die als „städtische“ Gebiete in einem der folgenden Fälle auftreten:

• Es wurden einige Urbanisierungsarbeiten durchgeführt, aber nicht alle.
• Es gibt einige Teile des Landes, die der öffentlichen Verwaltung für die öffentliche Infrastruktur zur Verfügung gestellt wurden, aber nicht alle, die die Gesetze vorschreiben.

Dies sind die typischen Fälle, die wir in Gebieten aus Valencia, Alicante (Denia, Campello, Benidoleig, Onda, Javea, Benissa, Moraira, Calpe, Gata de Gorgos usw.) und einigen anderen aus Murcia, Almeria (Almanzora-Tal) finden können. Vera usw.), Málaga und Sevilla.

In der Regel handelt es sich hierbei um Gebiete, in denen das Land immer als „rustikal“ eingestuft wurde, und mit der Zeit wurden die Bauarbeiten für Häuser mit einer hohen Baudichte vorangetrieben (nach der derzeitigen Norm mehr als 6-8 pro Hektar). In diesen Gebieten sind diese Konstruktionen mehr oder weniger mit einer bestimmten Infrastruktur für Wasser, Strom, öffentlichen Zugang und Straßen ausgestattet. Je nach Fall finden wir möglicherweise Bereiche, in denen die installierte Infrastruktur vollständig ist, und andere Bereiche, in denen die Infrastruktur schlechter ist.

In diesen Fällen sind halbkonsolidierte Konstruktionen rechtmäßig. Und „legal“, weil sie mit der richtigen Baugenehmigung gebaut wurden oder weil sie nach dem Bau legalisiert wurden.

In diesen Fällen „konsolidiert“ der Eigentümer das Eigentum an der Konstruktion, nicht jedoch das Eigentum an dem Grundstück. Die öffentliche Verwaltung kann also nichts gegen den Bau unternehmen, aber das Land kann von eventuellen Teilen davon betroffen sein, die für städtische Infrastrukturen bereitgestellt werden sollen, oder von Urbanisierungsgebühren.

Typische Probleme, die bei diesen Eigenschaften auftreten können, sind:

• Englisch: eur-lex.europa.eu/LexUriServ/LexUri...XNUMX: EN: HTML Um innerhalb dieser Gebiete Grundstücke zu erweitern oder Häuser zu bauen, kann das Rathaus beantragen, dass ein Teil des Grundstücks für die Installation der öffentlichen Infrastruktur (Fußgängerzonen, Kanalisation, Verkabelung von Strom, Gas, Wasser usw.) .)
• Die Eigentümer werden gebeten, einen Teil oder die gesamten Kosten für die Urbanisierung des Gebiets zu tragen (Anschluss an Abwasser, Wasser, Strom, Installation moderner Klärgruben, Bereitstellung eines Teils des Grundstücks für öffentliche Straßen usw.).

• BAUEN SIE IHR EIGENES HAUS IM STADTLAND 
• BAUEN SIE IHR EIGENES HAUS IN „LÄNDLICHEM LAND“
• PROZESS DER ERRICHTUNG EINES EIGENEN EIGENTUMS IN SPANIEN
• LEGALISIERUNGEN, REFORM UND GEMEINSAME RECHTLICHE PROBLEME