DECLARACION RESPONSABLE - CEDULA DE HABITABILIDAD - LICENCIA DE OCUPACION 2021

NOUVELLE RÉGION VALENCIENNE NORMATIVE 

- ACCÉLÉRER LE PROCESSUS DE VENTE DE NOUVEAUX BÂTIMENTS

La licence d'occupation (en espagnol "Licence d'Occupation” ) – également appelé « Certificat d'Habitation » ou « Certificat de Conformité » – est un titre habilitant à occuper une maison/un appartement, et certifie que la construction a été réalisée conformément à la réglementation applicable et que, par conséquent, la construction peut être utilisé comme "lieu de vie résidentiel".

C'est un document très important car, sans lui, légalement, un bâtiment ne peut pas être utilisé comme «maison».

En raison de son importance particulière, les entreprises de fourniture d'eau et d'électricité ont souvent besoin de ce document pour autoriser la fourniture de services ou pour changer la propriété des contrats au nom des nouveaux propriétaires.

Il y a deux types de permis d'occupation selon qu'ils sont utilisés pour des maisons neuves ou pour des occasions / reventes.

- LICENCE DE PREMIÈRE OCCUPATION - BÂTIMENTS NEUFS

C'est celui qui est émis dès que les travaux de construction sont terminés, dans les maisons nouvellement construites, ou dans celles qui ont subi une réforme globale et qui a entraîné une modification de leur structure.

Autrement dit, ce seront les promoteurs qui, une fois les travaux de construction terminés, délivreront le certificat prouvant que les travaux sont terminés. Pour ce faire, ils ont l'habitude de présenter la documentation appropriée au conseil municipal, et d'obtenir le permis d'occuper ladite construction avec toutes les conditions d'habitation pour être considérée comme une «maison».

Une fois le permis d'occupation obtenu, l'utilisation du bâtiment comme «maison» sera autorisée.

Cette licence est délivrée sur les maisons nouvellement construites, ainsi que sur les maisons qui ont fait l'objet d'une réforme globale et qui a conduit à une modification significative de sa structure telle que la réforme des toits, de la structure, des fondations, de la façade, des extensions de constructions existantes ou du bâtiment. de nouveaux à la propriété, etc.

- DEUXIÈME LICENCE D'OCCUPATION

Ces licences sont accordées lorsque la période d'expiration des premières licences d'occupation est expirée, et lorsqu'il y a une transmission de la maison, ou lorsqu'il est prévu de changer les approvisionnements en eau et en électricité en un autre nom différent du titulaire de la première occupation.

Ce sont aussi les licences qui sont délivrées dans ces vieilles maisons qui n'ont jamais eu de premier permis d'occupation.

Historiquement, le processus d'obtention des licences d'occupation a été une source de confusion, de conflits et même de poursuites judiciaires interminables entre les constructeurs, les particuliers, les acheteurs et les vendeurs de maisons en Espagne.

Cet article se concentre exclusivement sur la nouvelle normative de la Région Valencienne concernant les LICENCES DE PREMIÈRE OCCUPATION (LO) dans les bâtiments neufs.

Pendant de nombreuses années, les constructeurs et les promoteurs ont exigé une rationalisation des processus d'obtention de LO, car ils se trouvaient souvent dans des situations dans lesquelles, même la construction terminée et prête pour son occupation, elle ne pouvait pas être vendue ou occupée par de nouveaux acheteurs avant ce permis d'occupation a été obtenu.

PROCÉDURE PRÉCÉDENTE

Historiquement, la procédure d'obtention du permis d'occupation est passée par un processus long et compliqué. Ainsi, une fois que la LO a été demandée au conseil municipal par le promoteur, un processus a été ouvert par lequel, l'administration, après étude de la documentation, et après résolution d'éventuels vices de documentation ou de procédure, a abouti à un inspection directe par l'un des techniciens du conseil municipal pour vérifier que la construction avait été achevée conformément au projet de construction et que ladite construction était conforme et conforme au permis de construction accordé à l'époque.

En d'autres termes, le processus dépendait de la rapidité ou de la lenteur de l'administration locale pour gérer le dossier d'octroi de licence, ainsi que de la disponibilité de ses techniciens pour effectuer des visites de chantier / inspections pour vérifier si le constructeur avait réalisé et réalisé les travaux en parfaite conformité avec les permis de construction obtenu, sans sauter les conditions qui y sont établies.

Il s'agissait donc d'un mécanisme de contrôle mis en place par l'administration afin de détecter d'éventuels écarts de construction de la part des constructeurs, en surveillant et en s'assurant qu'ils achevaient à tout moment la construction des maisons conformément au permis et à la construction approuvée. projets.

Cependant, les démarches pour obtenir ledit permis d'occupation pouvaient prendre des mois, voire des années, ce qui laissait dans une situation compliquée ces maisons qui, étant prêtes à être occupées, ne pouvaient être vendues par les constructeurs, ni utilisées par les acheteurs, jusqu'à absence de réponse. de l'administration.

CHANGEMENT DE RÈGLEMENT : L'APPARITION DE LA « DÉCLARATION RESPONSABLE » – En espagnol »Responsable de la déclaration»-« DR »

Faciliter et accélérer la vente et l'occupation de maisons par les constructeurs, il y a quelques années, dans de nombreuses régions et communautés autonomes d'Espagne (y compris la Communauté valencienne, Madrid, la Catalogne, les îles Baléares, Murcie et l'Andalousie), un système a été mis en place pour lequel l'obtention de la première licence d'occupation a été accélérée par la création d'un document appelé "Déclaration responsable".

Grâce à ce mécanisme, une fois les travaux de construction terminés et le document de déclaration de responsabilité présenté au conseil municipal, l'occupation de la propriété par les nouveaux propriétaires était autorisée tandis que le «permis d'occupation» définitif était délivré par l'administration.

Au moyen de ce document, le promoteur des travaux lui-même, présente toute la documentation au conseil municipal, et signe sous sa responsabilité que les travaux exécutés ont été achevés conformément au permis de construction précédemment obtenu, en assumant sous sa propre responsabilité tout mensonge. ou une erreur dans la documentation fournie.

De cette manière, un pas en avant a été franchi dans le processus d'obtention du premier permis d'occupation puisque, avec la simple présentation de la déclaration responsable, l'occupation des maisons par les acheteurs était autorisée et autorisée, évitant ainsi une attente inutile.

Cependant, ce processus n'a pas éliminé la délivrance du permis d'occupation final par l'administration. Ainsi, une fois la déclaration responsable reçue, le conseil municipal disposait d'un certain laps de temps pour effectuer les vérifications et vérifications appropriées, et pour vérifier que les déclarations faites par le constructeur ou le promoteur étaient exactes. Et, dans le cas où le conseil municipal décelerait un problème ou un défaut dans ladite procédure, il avait la faculté d'annuler la délivrance du permis d'occupation final, et le promoteur ou le constructeur lui-même étant directement responsable des dommages causés par les erreurs ou erreurs. Dans le processus.

Cette procédure impliquait un déplacement de la garantie de construction de l'administration publique vers le promoteur. De cette manière, le promoteur, en assumant directement la responsabilité de l'adaptation de la maison à la réglementation, a été celui qui a personnellement accordé la sécurité juridique du processus, et a permis une mise à jour rapide des maisons construites.

Cependant, comme on dit, selon la procédure précédente, il y avait encore deux phases:

- Le premier était la présentation de la déclaration responsable

- La seconde était la délivrance du permis d'occupation définitif par le conseil municipal.

Et cela a donné lieu à ce que, pendant de nombreuses années, de nombreuses municipalités considéraient la déclaration responsable comme une simple «demande» ou «application» du permis d'occupation, sans lui donner les effets réglementaires du même permis d'occupation.

En d'autres termes, la déclaration responsable n'a pas été considérée comme un «titre habilitant» à occuper la maison, jusqu'à l'obtention du permis d'occupation définitif délivré par l'administration après les contrôles appropriés.

Le résultat de ceci est que, même avec la création de la DR, les constructeurs et les acheteurs ont dû attendre l'approbation de la LO par l'administration pour vendre et occuper les constructions.

NOUVELLE PROCÉDURE POUR JANVIER 2021 - COMMUNAUTÉ VALENCIENNE

En janvier-février 2021, un nouveau processus réglementaire a été mis en place pour obtenir des licences d'occupation dans la Communauté valencienne.

À travers les nouvelles réglementations qui font l'objet de cet article, le gouvernement de la Communauté valencienne a établi un nouveau système dans toute la région, par lequel la déclaration responsable est dotée de la même efficacité et du même «titre d'habilitation» que le permis d'occupation lorsque permettant la vente et l'occupation des maisons.

De cette manière, une fois la déclaration de responsabilité présentée, ses effets sont assimilés à ceux du permis d'occupation, éliminant ainsi le processus d'attente pour obtenir le permis d'occupation ultérieur.

En d'autres termes, seule la présentation de la "Déclaration responsable" au conseil municipal est considérée "titre suffisant" autoriser le constructeur / promoteur à vendre la maison, ainsi que son occupation par les acheteurs. Ainsi, une fois les travaux terminés, le promoteur, en soumettant la déclaration responsable à la mairie, peut exiger et contraindre l'acheteur à compléter le processus d'achat, ainsi que le paiement du reste du prix.

De la même manière, l'acheteur peut, par le biais de la déclaration responsable, contracter directement les services d'eau, d'électricité, etc., en utilisant la déclaration responsable obtenue par le promoteur.

En principe, le champ d'application de ce règlement concerne tous les conseils municipaux de la Communauté valencienne, à l'exception de ceux qui continuent expressément de se conformer au règlement précédent.

En d'autres termes, il se peut que certaines municipalités adoptent ces nouvelles réglementations, avec lesquelles la déclaration responsable aura les mêmes effets qu'un règlement de première occupation. Cependant, il se peut qu'il y ait d'autres municipalités qui préfèrent continuer à se conformer aux règlements antérieurs, et qui refusent de rendre effective la déclaration responsable, exigeant que les constructions obtiennent le permis d'occupation précédent, à travers des visites d'inspections de travaux directs. par le conseil municipal.

MÉTHODE DE CONTRÔLE ET GARANTIE DE CONSTRUCTION.

Comme nous le disons dans cet article, rendre le DR pleinement efficace signifie transférer la garantie constructive de l'administration aux promoteurs afin de rationaliser le processus. Cependant, la même règle établit de nouveaux mécanismes de contrôle et d'inspection qui viennent compléter les processus précédents, en gardant toujours le pouvoir de visiter et d'inspecter physiquement les travaux pour une date ultérieure.

NOS COMMENTAIRES SUR CETTE LOI:

Depuis notre bureau, nous nous posons la question suivante.

Que se passe-t-il dans le cas où un constructeur obtient la déclaration responsable en tant que permis d'occupation, l'acheteur d'acte et de finaliser la vente de la propriété, et que, plus tard, lors d'une inspection ultérieure, le conseil municipal détecte des lacunes, et décrète même la nullité de le permis d'occupation, en raison de vices de construction insurmontables? -

Dans ces cas, une figure de manque de protection vis-à-vis du consommateur serait créée, qui, confiant dans la sécurité juridique du système, achète et acquiert la propriété, paie le prix, occupe la maison, et plus tard le L'administration l'annule en décrétant une responsabilité sur une entreprise de construction, qui, bien qu'elle soit présentée comme responsable directe à la fois civilement et pénalement, la laissant dans une position de réclamation difficile à l'acheteur et au consommateur.

C'est-à-dire que cet acheteur, ou ce consommateur, devrait se battre pour être indemnisé par le promoteur, ou l'entreprise de construction, devant des tribunaux et des procédures judiciaires dont personne ne veut.

La réponse de l'administration valencienne à cet égard est que ce règlement a été promu non seulement par la Communauté valencienne, mais aussi par sa propre harmonisation de la législation européenne qui, depuis des années, a exigé que l'administration espagnole soit beaucoup plus rapide dans ces questions et processus, ainsi qu'une plus grande confiance et responsabilité envers les agents de construction en Espagne.

Par conséquent, à travers ce nouveau règlement, ce qui est fait est d'appliquer et de développer des mécanismes et des procédures qui sont déjà appliqués dans d'autres États membres de la Communauté européenne, afin d'obtenir des mécanismes plus agiles et simples de construction et d'activité immobilière en Espagne.