Comment construire une maison sur un terrain rustique en Espagne – Terrain non urbanisable
Construction de propriétés en Terrain Rustique (Terrain Non Urbanisable)
Aspects généraux
Les avocats de TLA s'occupent depuis plus de 15 ans de transactions et de dossiers de propriétés sur des terrains rustiques sur tout le territoire espagnol. Depuis Catalogne; (Tarragone et Barcelone), Région de Valence (Castellón, Valence et Alicante – Costa Blanca), Murcie, Almeria (Vallée d'Almanzora) et Malaga. Grâce à notre vaste expérience et à la connaissance des différentes réglementations régionales, nous avons préparé un guide à suivre pour ceux qui ont l'intention d'acheter un terrain dans les zones rurales d'Espagne, avec le projet d'y construire une maison. Si vous achetez un terrain ou une propriété à la campagne, comme une ferme (cortijo), il est essentiel de savoir s'il est situé dans une zone rurale. zone où l'urbanisation est autorisée (dans ce cas, on l'appelle «finca urbana» ou «suelo urbano») ou lorsque l'urbanisation et les développements résidentiels ne sont pas autorisés (« finca rustica » ou « suelo rustico »). Les terres en Espagne sont classées en plusieurs types :1. Terre urbaine – «Terrain urbain"
Il s'agit d'un terrain sur lequel il est autorisé à construire avec les conditionnes et requeriments constructifs définis en la normative urbanistique locale (Plan Général de Ordenación Urbana PGOU), ou dans des zones d'urbanisation spécifiques appelées «plans partiels» (Planes Parciales) etc. Ce terrain dispose de toutes les installations et exigences pour y vivre dans une forte densité de population, comme un approvisionnement en eau et en électricité adéquat, un raccordement au réseau d'égouts, des parcs et des espaces verts, des sports, des établissements scolaires, des hôpitaux, etc. Terrain urbain ou «Suelo Urbano"Est celui que nous utilisons pour construire des villes, des villages ou des urbanisations, et qui avait l'habitude d'avoir un accès approprié par les routes, avec la chaussée, les zones piétonnes, les rues, les zones commerciales, les centres de santé, les écoles, les hôpitaux, les sports, etc.2. Terrain non urbanisable – » Suelo non urbanisable »
« Non urbanisable » est un type de terrain où il n'est pas possible de développer un terrain industriel, résidentiel ou commercial, car est destiné à déterminer des usages protégés, principalement liés au forêt, agriculture et autres. Ainsi, dans ce type de terrains, les autres utilisations comme résidentielles, industrielles ou commerciales sont très limitées, restreintes et pas toujours autorisées. À l’intérieur des terrains « non urbanisables », on trouve une classification en sous-types de terrains, en fonction de l’utilisation autorisée et du niveau de protection :- Terrain protégé (en espagnol « Suelo No Urbanizable Protegido ») : Il s'agit d'un terrain où, pour des raisons déterminées (généralement liées à la nature, à la forêt, etc.), les constructions et autres types d'activités sont limitées afin de « protéger » une valeur déterminée.
- Terrain non protégé (en espagnol « Suelo No Urbanizable Comun ») : Il s'agit d'un terrain dont l'utilisation principale est l'agriculture et l'élevage, et où d'autres utilisations (résidentielles, commerciales, etc.) pourraient être autorisées, mais seulement dans le respect de conditions et déterminées et limitées.
3.- Terrain urbanisable – «Suelo Urbanisable":
C’est le type de terrain sur lequel il pourra être développé à l’avenir avec des urbanisations, des zones commerciales, des parcs industriels, etc. Ainsi, si un projet de construction public ou privé est approuvé, la zone peut être urbanisée.Étapes à suivre pour construire une maison d'habitation sur un terrain rustique
Parlons maintenant de «Terrain rustique», c'est une terrain où l'usage principal autorisé est «agricole», ou destiné à être utilisé par les agriculteurs pour développer une activité agricole. Mais, sur ce terrain, exceptionnellement, il est autorisé à construire de nouvelles constructions destinèes à usage résidentiel. Ces constructions doivent être de très faible densité de construction, en essayant d’éviter de créer des zones de haute densité construites qui pourraient créer des « urbanisations de fait ». Ainsi, il est très courant de constater que seulement lorsque le terrain a une taille minimale (5.000 2 m10.000, 2 20.000 m2, ou XNUMX XNUMX mXNUMX, etc.), il est autorisé d’y construire une construction, également appelée « cortijo », « villa », « masía », « chalé », « chalet », « hacienda », etc. Dans les zones rurales ou rurales espagnoles, il est assez courant de trouver maisons construites sur des parcelles de plus petite taille que celle requise pour avoir des droits de construction (maisons construites sur des parcelles de moins de 10.000 m2 par exemple) C'est parce que ces bâtiments ont été construits avant l'entrée en vigueur de la nouvelle réglementation, ou, tout simplement, qu'ils ont été construits sans respecter les lois, alors, ils sont désormais considérés comme des constructions »Fuera de ordenación" (hors normes en vigueur). C'est le cas des propriétés construites il y a longtemps, qui ne répondent plus aux normes en vigueur. Ce type de propriétés peut être parfaitement légal aujourd'hui, mais soumises à certaines restrictions d'utilisation (la plus importante est que la maison et le reste des constructions existantes sur la propriété soient respectés par l'administration, mais elles ne peuvent pas être agrandies et il n'est pas autorisé de construire de nouvelles constructions sur cette parcelle). Ainsi, si votre intention est de développer un projet de construction d'une maison dans des zones de "terrains rustiques", vous devez d'abord vérifier auprès de l'autorité légale (principalement la mairie, le conseil municipal = "Ayuntamiento") quelles sont les spécifications, les exigences et les limitations que vous pouvez avoir pour y construire.1. Première étape : Confirmer si le projet peut être développé
Le « Permis de construire », ou « Permis de construire », ou « Permis de construire » (Permis de construireQu'il s'agisse d'un vin rare et exotique ou du même vin dans différents millésimes, quel que soit votre choix au Licence de constructionQu'il s'agisse d'un vin rare et exotique ou du même vin dans différents millésimes, quel que soit votre choix au Licencia de Obra Mayor).
Comme nous l'avons souligné précédemment, si votre intention est de développer un projet dans l'une des zones « terres rustiques », vous devez d'abord vous renseigner auprès des autorités locales (principalement la mairie ou le conseil = « Ayuntamiento »), ou, à défaut, consulter et obtenir l'avis de avocats spécialistes en construction et en développements rustiques. Donc, avant de passer aux étapes avancées du processus, il est essentiel que vous obtenir les informations appropriées sur les réglementations locales et les limitations de la zoneainsi que, possibilités de développer et d'exécuter votre projet. Comme dans d’autres pays, l’autorisation de votre projet sera formellement approuvée lors de l’obtention du « Permis de Construire », ou « Permis de Construire » auprès de la Mairie. La première étape consiste à savoir si la norme locale autorise la construction d'une maison sur ce terrain.
Très important : Alimentation en eau et électricité
Comme expliqué ci-dessus, l'approvisionnement en eau et en électricité et le service d'égouts sont des articles garantis aux citoyens qui vivent dans les zones urbaines «suelo urbano». Mais dans les terres rustiques est hors des zones urbaines, et souvent hors des principaux points de connexion au réseau d'eau et d'électricité. En fait, le La mairie n'a aucune obligation de fournir l'eau courante et l'électricité dans les zones rustiques.. Uniquement en milieu urbain. Il est donc très important d’étudier attentivement les possibilités d’accès à l’eau et à l’électricité sur la parcelle sélectionnée. Par exemple : S'il y a un réseau d'eau et d'électricité à proximité du terrain et qu'il est possible de le raccorder, il n'y a pas de problème. Mais il arrive parfois que le point le plus proche du raccordement à l'électricité ou à l'eau est éloigné. Cela signifie donc que, pour être connecté, vous devez payer des coûts élevés et des dépenses pour amener l'alimentation jusqu'à la propriété. consulter des électriciens et des plombiers locaux, ou des constructeurs locaux, vous aurez les informations nécessaires pour confirmer les possibilités d'approvisionnement et de raccordement d'eau et d'électricité sur cette parcelle. Vous devez donc en tenir compte dès le début du processus, avant de passer à l'achat. Il est toujours possible d'obtenir de l'eau à partir d'un réservoir de dépôt interne installé sur la propriété, et à partir du réservoir espagnol typique "POZOS" = PUITS D'EAU. De la même manière, il est possible d'obtenir de l'électricité à partir de panneaux solaires, ou « énergie éolienne » éolienne. Mais ce type de fournitures n'est pas toujours autorisé par les mairies locales pour donner l'autorisation de construire. Ces informations doivent donc être prises en compte dès les premières étapes du processus d’achat/construction. Donc, nous vous conseillons qu'avant d'acheter l'intrigue, ou pour prendre une décision sur la transaction, gardez à l'esprit d'avoir un ÉTUDE PRÉLIMINAIRE DU PROJET consulter des avocats locaux, des architectes, des constructeurs ou le personnel technique de la construction du service des bâtiments de la mairie (Département ou Concejalía de Urbanismo). Cela rendra plus sûr l'investissement car, après tout, vous aurez une idée concrète et reconnaîtrez les conditions et les limites à construire dans cette parcelle, avant de procéder à l'achat du terrain. Il est plus que recommandable de faire une étude par un avocat expert en construction et, si possible, consulter l'architecte qui élaborera le projet et la construction. De plus, dans cette étude préliminaire, demandez à votre avocat de confirmer non seulement les droits de construction spécifiques sur le terrain, mais aussi de découvrir quels autres développements sont prévus sur cette zone, par exemple de nouvelles routes, autoroutes, ligne de train, parcs industriels, zones commerciales ou même une urbanisation. Ces informations peuvent être obtenues auprès de votre avocat lors de réunions à la mairie, étude de la normative locale, et également obtenues auprès de la mairie avec un document intitulé «CÉDULA URBANÍSTICA». Une fois que vous connaissez exactement le type de bâtiment autorisé à être construit sur ce terrain, vous devez alors contracter les services d'un architecte pour développer le PROJET DE CONSTRUCTION, ou PROJET DE CONSTRUCTION. Dans le cadre du projet de construction, votre architecte doit adapter vos idées et vos préférences aux réglementations spécifiques de la mairie de votre région. Votre architecte vous guidera donc tout au long de ce processus, en vous informant des différentes possibilités de transformer votre « maison idéale » en une construction conforme aux réglementations de la région. Le plus important est que votre architecte vous précise tous les détails. Demandez-lui de parcourir les plans avec le plus de détails possible. Essayez de visualiser les vues depuis les différentes fenêtres, la taille des lits que les chambres peuvent accueillir, etc. En termes simples : essayez d’obtenir de votre architecte le plus d’informations possible sur ce à quoi ressemblera la maison finale. Essayez de meubler et de vivre dans la maison pendant qu'elle est encore sur papier. Vous ne serez peut-être pas sur place pour repérer des choses qui pourraient vous gêner pendant des années, comme une fenêtre décentrée dans une chambre ou des puits de lumière qui ne sont pas exactement au-dessus de l'endroit où se trouveront les lavabos de la salle de bain. Une fois le projet terminé, votre architecte doit être présent au projet de construction à la mairie locale au service du bâtiment («Departamento de Urbanismeo "ou"Concejalia de Urbanismo”). Avec l'application du permis de construire, vous devez payer une taxe municipale, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, qui s'applique à tous les projets nécessitant un permis de construire (qu'il soit demandé / accordé ou non). Cette taxe peut varier de 2% à 4% du coût de la construction, selon la mairie de votre région. Ensuite, ils étudieront dans quelle mesure votre projet est adapté aux conditions ou limitations spécifiques de la zone. Si votre projet est conforme à la norme et aux réglementations et exigences pour construire dans cette zone, ils vous autoriseront à y construire avec le permis de construire approprié.Permis de construirenous »Permis de construire», Vous aurez donc le droit d'y construire exactement la même propriété que celle présentée à la Mairie avec le projet.2.- Deuxième étape : Processus de construction
S'il vous plaît, cliquez ci-dessous pour obtenir des informations détaillées sur le processus de construction lorsque vous avez décidé de développer votre projet de construction en Espagne.Processus de construction pour construire votre propre maison en Espagne