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Licence touristique en Espagne. Inscription, taxes et exigences

Licence touristique en Espagne. Inscription, taxes et exigences

1.- Location en Espagne. Thèmes généraux

Habituellement, il existe 3 façons de louer une propriété:

  • Location court terme / touristique: Ce type de location est destiné aux touristes qui souhaitent utiliser la propriété pour le tourisme / les vacances. Ce type de location doit être enregistré dans un registre spécial à Valence, et l'une des exigences est le certificat d'habitation. Court séjour: moins de 2 mois.
  • Location à long terme: C'est lorsque le locataire souhaite utiliser la propriété non pas à des fins touristiques, mais pour un séjour et une résidence de longue durée. De cette façon, vous serez toujours autorisé à louer la propriété, car la réglementation pour ce type de location est différente de celle touristique.
    • Séjour longue durée : Un an ou plus.
  • Location moyen terme: C'est alors que le locataire ne cherche ni à passer quelques jours de vacances, ni à rester à long terme comme résidence permanente. Les locataires utilisent le bien avec l'intention de travailler pour une durée déterminée, ou de rester dans la région pour rechercher des propriétés à acheter, ou des étudiants pour la période d'études, etc.
    • Les exigences sont les mêmes que pour les séjours à long terme et ne sont pas soumises à des conditions strictes comme celles du tourisme.
    • Moyenne durée de séjour : De 2 à 11 mois

Les rendements de location les plus élevés ont été créés Activité touristique, ce qui a entraîné une hausse des loyers par rapport à l'activité traditionnelle de location longue durée.

Mais, en raison de l'augmentation des exigences pour obtenir la licence touristique, entre les deux locations, il existe une option pour avoir de meilleurs revenus qu'à long terme :

Activité à moyen terme.  Comme expliqué ci-dessus, les locataires à moyen / long terme sont ceux qui ont l'intention de passer de longs séjours dans la propriété, mais pas à des fins permanentes. Ils respecteront la propriété plus que les touristes (car ils l'utiliseront pendant un certain temps), et ils accepteront des loyers plus élevés à payer en raison de la courte durée du séjour.

De plus, l'activité à moyen-long terme ne sera pas réglementée par les lois strictes qui ne gèrent pas l'activité touristique.

2.- Location touristique dans la région de Valencia – Processus, étapes et règlement

 

Il y a une grande confusion sur le marché espagnol de l'immobilier locatif dans la RÉGION DE VALENCE («Comunidad Valenciana»), sur les exigences, les obligations et le processus exacts pour développer l'activité locative dans la région de Valence. Après avoir reçu des dizaines de demandes d'informations à ce sujet, nous avons décidé d'élaborer ce rapport afin de clarifier les questions les plus fréquemment posées par nos clients et contacts.

Il y a 2 aspects importants à considérer lors de la décision de louer votre propriété comme à des fins touristiques:

  • OBLIGATIONS FORMELLES
  • OBLIGATIONS FISCALES

    Il existe un décret général sur l'activité touristique, le Decreto 92/2009, du 3rd de juillet 2009 . Ce décret vise à:

    - Confirmation des obligations et responsabilités légales des propriétaires

    - Garantir la protection des droits des consommateurs et des utilisateurs

    - Contrôle de l'activité des propriétaires

a) Formalités 

1. Qu'est-ce qu'un «Vivienda ou Apartamento Turístico»?

C'est une propriété où il y a les conditions suivantes:

- Lorsqu'il y a une compensation pour l'utilisation.

- Lorsqu'il y a une disponibilité immédiate de l'appartement.

- Lorsque «l'usage» ou le «destin» de l'appartement est «touristique»

- Quand c'est fait «régulièrement». Une base régulière signifie que vous êtes ONE des cas suivants

- Lorsque le loyer est géré par de grands opérateurs / entreprises touristiques

- Lorsque vous publiez la propriété sur des canaux touristiques (Internet, journaux, etc.).

- Même en n'étant pas «une entreprise», vous effectuez certains de ces services: entretien et réparation de biens, room service, nettoyage d'appartement, toilettes, etc., lavage de vêtements privés ou d'équipement d'appartement (draps, serviettes, etc.), garde de bagages, etc.

Alors, lorsque vous louez votre propriété à des fins «résidentielles», avec des familles à moyen ou long terme ou des particuliers qui le louent pour «vivre» et non pas pour «tourisme», alors votre bien échappe à ce règlement «propriété touristique». Les «loyers résidentiels» seront régis par la loi générale de location (ou «Ley de Arrendamientos Urbanos»). Ainsi, vous n'aurez pas besoin de suivre ces exigences formelles d'enregistrement, mais, comme expliqué ci-dessous, vous devrez déclarer vos revenus de location pour les taxes espagnoles.

2.- Quelles sont les formalités pour développer une activité de location touristique dans la Région de Valencia ? 

Inscription au registre de la location de vacances valencienne (HRVR).

Si vous ne louez que d'une à quatre propriétés, vous devez vous inscrire en tant que "particulier".

Si vous louez plus de 4 propriétés, vous devez alors vous enregistrer en tant que "entreprise" or «Commerçant ».

Mais, même dans le cas où vous avez décidé de ne pas enregistrer votre propriété dans le registre de Valence, votre propriété doit respecter les normes légales de qualité et d'équipement comme dans la section suivante.

Certificat de compatibilité urbaine

Depuis l'entrée en vigueur de la loi 15/2018 le 7 juin, pour obtenir la licence touristique, un rapport de la Mairie de la zone est requis. Ce rapport s'intitule : « Certificado de Compatibilidad Urbanística ». Ce document est délivré par la Mairie et confirme que la propriété répond aux exigences des lois sur la construction pour développer l'activité touristique.

Normes légales de qualité et d'équipement

Toute propriété, enregistrée ou non enregistrée, offerte sur le marché comme loyer à des fins touristiques, doit répondre aux exigences établies par la loi pour l'une des classifications considérées: «Standard», «Primaire» ou «Supérieure». Afin d'enregistrer la propriété, elle peut obtenir, au minimum, les exigences «standard».

Le plus annexe de la loi détaille les exigences de chacune de ces classifications, en termes.

En plus des exigences établies par la loi, des propriétés seront proposées aux clients dans des conditions parfaites d'habitation, de conservation, de propreté, et tous les services publics et services seront prêts pour le premier jour d'occupation.

Les propriétaires ne peuvent pas demander plus de 250 EUR aux clients selon le dépôt / caution / garantie, sauf si les acheteurs sont expressément d'accord avec un montant plus élevé.

Permis d'habitation / certificat d'habitation requis

La Propriété doit avoir le certificat d'habitation («Licencia de ocupación» ou «Cédula de Habitabilidad»), et elle doit être équipée de tous les produits blancs, et du matériel à utiliser dans des conditions parfaites et un higyene parfait.

Les maisons dans un terrain rustique nécessitent un changement de classification du terrain 

Si la propriété est placée dans un terrain rustique, la classification du terrain doit alors être modifiée pour permettre cette utilisation. Il s'agit d'un processus très compliqué appelé «Declaración de Interés Comunitario», où la mairie, avec audience au gouvernement régional, accepte le changement d'utilisation sur le terrain.

3.- Autres obligations formelles

En plus des éventuelles obligations formelles et fiscales requises par la loi, nous vous recommandons spécialement les éléments suivants:

  1. Certificat d'architecte: Il est très important d'obtenir des conseils de spécialistes afin de confirmer si le bien répond aux exigences de la loi. Ainsi, il sera nécessaire et architecte de visiter le bien et de certifier si le bien est prêt à être loué et de préparer un PLAN D'URGENCE.
  2. Certificat de performance énergétique: La récente normative espagnole oblige les propriétaires à obtenir un certificat de performance énergétique pour la location de propriétés. Ainsi, ce certificat doit être obtenu avant d'offrir le bien sur le marché pour le louer. Cliquez ici pour plus d'informations sur les exigences du certificat de performance énergétique.
  3. Assurance habitation: En tant que propriétaire, nous vous recommandons spécialement de souscrire une assurance couvrant le conteneur, le contenu et la responsabilité civile. Cliquez ici pour en savoir plus sur l'assurance lors de la location.

Si vous avez déjà contracté une assurance pour votre propriété, et que vous avez ensuite décidé de la louer, il est très important vous INFORMER à la compagnie d'assurance à propos de ce fait. Sinon, il y aura de fortes chances que la compagnie d'assurance ne couvre pas les dommages causés par des activités non déclarées.

4.- Processus d'inscription

a)Format

Vous devez remplir le formulaire officiel. Cliquez ici pour l'obtenir. Veuillez noter que ce formulaire est une «déclaration de responsabilité» (ou «déclaration de responsabilité») où vous déclarez, et CONFIRMEZ sous votre propre responsabilité, que les détails et informations inclus sont VRAIS, étant directement responsable du contenu inclus.

Ainsi, si les informations contenues ne sont pas correctes (par exemple, vous déclarez que la taille minimale des chambres est de 8 m2, alors qu'elles sont moins réelles), vous pouvez être responsable de faux témoignages, de fraudes, etc.

Ainsi, si vous n'êtes pas sûr à 100% que votre propriété nécessite TOUTES les conditions pour arriver à un «Standard», ou pour voir si votre propriété peut être «Premium», alors, faites appel aux services d'un architecte pour faire une enquête et pour vérifier et certifier que votre propriété remplit ces conditions.

b) Inscription

Une fois le format rempli, vous devez le présenter dans l'un des bureaux du gouvernement de Valence à Alicante, Valence ou Castellón:

Vous recevrez un document confirmant que l'inscription est terminée. Une fois obtenu le numéro d'enregistrement, vous devez l'enregistrer dans TOUTES les publicités, formats, contrats, etc. dérivés de votre activité.

5.- Amendes

L'offre de services sans inscription obligatoire peut avoir les conséquences suivantes:

  • Amendes jusqu'à 90.000 XNUMX EUR
  • Suspension de l'activité sur cette propriété jusqu'à 3 ans
  • Suspension de l'activité au propriétaire jusqu'à 3 ans

6.- Questions courantes

Dois-je informer et annoncer mon numéro d'enregistrement lors de l'annonce de la propriété ?

OUI. Votre numéro d'enregistrement doit être indiqué dans toutes sortes d'informations, de publicité, de publicité, etc. e numéro d'enregistrement attribué à chaque logement.

Puis-je louer ma propriété uniquement pour les chambres?

NON. La propriété doit être louée en totalité et le propriétaire ne peut pas y vivre.

Puis-je louer la propriété en tant que loyer COURT TERME standard?

OUI. Mais, de cette manière, vous devez annuler l'inscription au registre du tourisme, car la loi n'admet pas les annonces de «loyers standard» dans les chaînes touristiques. Au moment de décider de louer la propriété, il y a deux façons:

  • Inscription en loyer standard. Il s'agit d'une location à court ou à long terme, soumise à un contrat de location et d'utilisation à des fins touristiques. De cette façon, la maison ne peut pas être publiée dans les canaux touristiques (comme AirBNB par exemple).
  • Inscription à usage touristique. Dans ce cas, la propriété peut être annoncée dans les canaux touristiques.
Dois-je garder un livre d'entrée pour les invités?

OUI. Vous devez conserver un livre où tous les clients sont enregistrés, dans un format que vous devez obtenir à la gare locale de Pólice ou à la Guardia Civil de l'endroit où se trouve la propriété.

3.- Location Touristique en Andalousie (Málaga, Grenade, Almería, Séville, Cadix)

Qu’est-ce qu’une « activité de location touristique en Andalousie » ?

C'est l'activité où les maisons et les appartements sont loués et proposés pour les vacances (et non pour la résidence permanente) en utilisant des plateformes en ligne comme Airbnb, Homeaway, Booking, etc.

C'est une propriété où il y a les conditions suivantes:

  • Lorsqu'il y a une compensation pour l'utilisation.
  • Lorsqu'il y a une disponibilité immédiate de l'appartement.
  • Quand « l’usage » ou la « destinée » de l’appartement est « touristique »
  • Quand cela se fait « régulièrement ». Une base régulière signifie que vous êtes dans ONE des cas suivants
  • Quand la location est gérée par de grands opérateurs/entreprises touristiques
  • Lorsque vous publiez le bien sur des chaînes touristiques (Internet, journaux, etc.).
  • Même si vous n'êtes pas « une entreprise », vous effectuez certains de ces services : entretien et réparation de la propriété, room service, nettoyage de l'appartement, des toilettes, etc., lavage du linge privé ou du matériel de l'appartement (draps, serviettes, etc.), garde des bagages, etc. .

Alors, lorsque vous louez votre propriété à des fins «résidentielles», avec des familles à moyen ou long terme ou des particuliers qui le louent pour «vivre» et non pas pour «tourisme», alors votre bien échappe à ce règlement «propriété touristique». Les «loyers résidentiels» seront régis par la loi générale de location (ou «Ley de Arrendamientos Urbanos»). Ainsi, vous n'aurez pas besoin de suivre ces exigences formelles d'enregistrement, mais, comme expliqué ci-dessous, vous devrez déclarer vos revenus de location pour les taxes espagnoles.

Comment obtenir une licence de location touristique en Andalousie

Pour mener à bien l'activité de location touristique, il est nécessaire de prendre en compte plusieurs facteurs et exigences minimales, comme suit:

  • Ventilation directe vers l'extérieur de chaque pièce à l'extérieur (ou vers les patios) et un type de système d'obscurcissement des fenêtres.
  • Être suffisamment meublé et équipé de tous les appareils nécessaires pour une utilisation immédiate.
  • Conditionnement thermique au moyen d'éléments fixes dans les chambres et les chambres lorsque:
    Mois de mai à septembre: réfrigération
    Mois d'octobre à avril: chauffage
  • L'appartement doit être meublé avec une trousse de premiers soins.
  • Vous devez avoir des informations touristiques disponibles sur la région, des zones de loisirs d'intérêt touristique, des services, des moyens de transport, une carte de la ville et des guides touristiques.
  • La maison aura des feuilles de réclamation et de réclamation à la disposition de tous les clients.
  • Nettoyage complet de la maison à l'entrée et à la sortie des invités.
  • Un numéro de téléphone doit être fourni à tous les utilisateurs afin que les utilisateurs puissent résoudre tous les doutes ou incidents qui se produisent.
  • Feuilles de manuel et instructions de tous les appareils.

Enfin, tous les utilisateurs doivent disposer des informations concernant les règles internes concernant l'utilisation des installations, des unités et des équipements de la maison, ainsi que l'admission des animaux domestiques dans la maison, les restrictions pour les fumeurs ainsi que les zones d'utilisation restreinte, et PROCÉDURES DU PLAN D'URGENCE ET DOCUMENTATION POUR LE PERMIS.

3.- Un certificat d'habitation est nécessaire dans la région d'Andalousie pour une location touristique

Afin de garantir que la maison puisse être utilisée à des fins touristiques, elle doit avoir un permis d'occupation à des fins touristiques selon le décret 28 / 22. BOJA n ° 28 du 11/02/0216.

Pour obtenir le "permis d'occupation à des fins touristiques", il y a deux façons :

1.- Maisons avec « Certificat d'Habitation » , obtenu avant 1988.

Dans ces cas, le même "Certificat d'habitation" est valable pour obtenir la "Licence Touristique".

2.- Maisons sans Certificat d'Habitation construit « après 1988 ».

Dans ces cas, la licence d'occupation à des fins touristiques doit être demandée au greffe général du service d'urbanisme de la mairie. Documentation requise:

  1. Formulaire de demande: 1 copie et 1 original fournissant la référence cadastrale
  2. Photocopiez DNI, NIE ou CIF.
  3. Preuve de re-représentation s'il s'agit d'une personne morale.
  4. Preuve de paiement des frais correspondants.

Dans ce cas, la présentation de la documentation technique sera également nécessaire, à savoir:

  • Certificat, descriptif et graphique, fait et signé par un technicien compétent, qui doit contenir:
    • Date d'achèvement des travaux
    • Description de l'état du bâtiment et de ses installations.
    • Identification cadastrale et registre de la propriété.
    • Formulaire de déclaration responsable du Technicien ou autre document délivré par le collège officiel, selon le document Modèle 14 de la gestion de l'urbanisme de la mairie.

Une fois la licence d'occupation pour la location touristique en Andalousie obtenue, L'inscription au registre du tourisme d'Andalousie est obligatoire, afin d'effectuer la fourniture de services d'hébergement pour la location touristique, vous devez avec tout cela soumettre un document appelé « Déclaration Responsable » au Gouvernement Régional chargé du tourisme, le contenu de ce document sera :

  • Données correspondant à l'identification de la maison:
  • Référence cadastrale
  • Capacité basée sur le permis d'occupation
  • Données du propriétaire et adresse pour les notifications.
  • Identification de la personne qui réalisera l'activité et titre qui la permet

3.- Exigences et obligations fiscales sur les loyers obtenus grâce à l'activité de location touristique en Espagne

a) Déclaration fiscale sur les revenus locatifs touristiques

Lorsque vous êtes propriétaire d'une propriété et que vous ne l'utilisez pas comme résidence permanente, CHAQUE ANNÉE, vous devez présenter une déclaration fiscale sur votre bien, et ce, même si le bien est loué, ou non loué. Et cela se fait à travers un DÉCLARATION FISCALE ANNUELLE.

Et, lorsque vous louez une propriété et que vous percevez un « revenu », vous devez alors déclarer au même moment où vous recevez le revenu, de manière DÉCLARATION TRIMESTRIELLE.

Lorsque vous louez une propriété, vous recevez un «revenu» soumis à «l'impôt sur le revenu» espagnol en Espagne, qui varie selon que vous êtes «résident fiscal espagnol» ou «non résident espagnol».

Si vous êtes résident, l'impôt est l'impôt sur le revenu des résidents (IRPF - «Impuesto de la Renta de las Personas Físicas»), et si vous êtes non résident, l'impôt est l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRPFNR - «Impuesto de la Renta de las Personas Físicas No Residentes).

Si vous êtes «résident fiscal espagnol», vous devez déclarer vos revenus de location dans notre déclaration de taxe annuelle (modèle 100).

Mais, si vous êtes un résident fiscal non espagnol, vous devez déclarer vos revenus dans l'impôt sur le revenu des non-résidents (modèle 210) de la manière suivante:

- TRIMESTRIELLE:  Lorsque vous louez votre propriété, vous devez présenter la déclaration de ces revenus dans le même trimestre de l'année où ils sont générés. Donc, ici dans cet article, nous avons examiné le cas dans lequel le loyer est à des fins «touristiques», mais, aussi, vous pouvez louer à des fins «résidentielles». Dans les deux cas, vous devez déclarer les revenus dans le quart correspondant de l'année.

 «Loyer résidentiel»: Cela signifie, lorsque vous louez à des fins «résidentielles», avec des familles à moyen ou long terme que des particuliers le louent pour «vivre» et non pour «tourisme».

- ANNUELLEMENT: En tant que résident, ou en tant que non-résident fiscal, vous devez faire la déclaration annuelle des impôts (IRPF / IRPFNR). Ainsi, pour les périodes de l'année où vous ne louez pas la propriété, en tant que non-résident, il y a une taxe à payer, et elle est déclarée à la fin de l'année suivante.


 Un exemple:

Vous êtes non-résident et obtenez un loyer pour une propriété touristique en février 2022.

1.- Déclaration trimestrielle: Vous devez déclarer ce revenu dans le même trimestre. Les présentations de ces déclarations doivent être faites avant 20 jours après la fin du trimestre. Dans le cas de l'exemple, les revenus de location du trimestre janvier-mars, doivent être déclarés dans les déclarations fiscales à soumettre avant le 20th avril 2022.

Le reste de l'année 2015, il n'y a plus de loyer sur la propriété.

2.- Déclaration annuelle: Ensuite, avant la fin de l'année suivante, 2016, vous devez présenter la déclaration de taxes et payer le temps que le bien n'a pas été loué.

Alors, s'il vous plaît, soyez informé que, lors de la location d'un bien à des fins touristiques, en plus de votre obligation JURIDIQUE d'enregistrer votre propriété, vous avez l'obligation FISCALE de déclarer les revenus TRIMESTRIEL, puis, TOUJOURS, pour le reste de l'année.


b) Dois-je payer la TVA sur les locations touristiques ? 

Il y a une grande confusion sur le marché sur cette question. Purement, les revenus de location ne sont pas soumis à la TVA.

Alors, si vous utilisez votre propriété à des fins résidentielles ou touristiques, VOUS N'AVEZ PAS À PRODUIRE DE FACTURE, et la transaction N'EST PAS TAXÉ PAR LA TVA.

Mais, c'est juste au cas où les revenus que vous recevez sont UNIQUEMENT À LOUER. Mais, lorsque vous proposez d'autres services similaires à l'hôtel, comme:

  • Restaurant, nourriture, petit déjeuner
  • Nettoyage à l'intérieur de l'appartement
  • Laver les serviettes, les draps, etc.

Dans ces cas, vous devez PRODUIRE LA FACTURE et facturer la TVA à votre service.

Les exigences seront les suivantes:

  • Produire la facture à chacun de vos invités
  • Facturer la TVA (10 %)
  • Déclarer la TVA trimestriellement
  • Déclarer la TVA chaque année
  • Pour vous inscrire comme professionnel des affaires auprès du Bureau des Impôts
  • Déclarer l'impôt sur le revenu trimestriellement
  • Déclarer l'impôt sur le revenu chaque année

c) Quel est le montant des impôts à payer pour les revenus des loyers touristiques ?

Clarifié ce qui précède, nous allons maintenant examiner comment payer les revenus perçus dans une maison de vacances.

Aux montants nets reçus du loyer, si vous résidez dans l'un des pays de l'UE + Islande + Norvège,  vous pouvez réduire:

  • L'intérêt proportionnel (et non le capital) de l'hypothèque (ou de tout autre type de crédit utilisé pour acheter la propriété) payé pour l'acquisition de la propriété.
  • La taxe d'habitation proportionnelle, la collecte des ordures ménagères, l'assurance habitation, les charges communautaires, etc.
  • La réforme proportionnelle, entretien, mobilier, équipement, eau, électricité, internet, etc.
  •  Marketing, publicité, avocats, etc.
  • Amortissements des biens immobiliers, meubles et appareils électroménagers

REMARQUE IMPORTANTE: Si vous résidez dans un pays hors UE (États-Unis, Royaume-Uni, Canada, Mexique, Russie, etc.), alors, tu ne peux pas déduire l'ex ci-dessus dépenses de l’assiette fiscale.

Ainsi, la différence la plus importante dans l'IMPÔT SUR LE REVENU ESPAGNOL POUR LES NON-RÉSIDENTS est la suivante :

  • Résidents UE+Norvège+Islande :
    1. L'assiette de la taxe peut être déduite des dépenses énumérées ci-dessus
    2. Taux d'imposition : 19 %
  • Non-résidents de l'UE
    1. La base de la taxe NE PEUT PAS être réduite d'aucun article. Ainsi, le montant des revenus perçus par le loyer sera imposé en totalité.
    2. Taux d'imposition 24 %

 Un exemple:  

«A» a une maison sur la Costa Blanca, qui n'est pas utilisée comme résidence permanente, et il décide de la louer via Airbnb ou toute autre plate-forme similaire.

  • Déclarant le loyer obtenu: La maison est évaluée à 150.000 6.000 EUR, et le loyer total obtenu a été de 4 2022 EUR en XNUMX mois, mai, juin, juillet, août XNUMX.
  1. Taxe municipale. Chaque année est de 500 EUR. Donc, 500/12 * 4 = 166,6 EUR. Il s'agit du montant proportionnel de la taxe d'habitation pendant la période de 4 mois au cours de laquelle la maison a été louée.
  2. Intérêts hypothécaires: «A» a payé cette année-là 1.200 EUR d'intérêts hypothécaires, donc 400 EUR correspond à la période de location.
  3. Charges communautaires: 600 EUR par an, 200 EUR correspondent donc à la période de location.
  4. Collecte des ordures: 150 / an. Ainsi, 50 EUR correspondent à la période de location.
  5. Assurance habitation: 350 / an. Ainsi, 33,1 EUR correspondent à la période de location.
  6. Paiement des frais de commercialisation: 300 EUR
  7. Eau, électricité, gaz, internet: 450 EUR correspond à la période de location.

DÉPENSES TOTALES: 1.599,7 EUR. Ce sera le montant total que «A» pourra déduire des revenus reçus. Donc:

6.000 - 1.599,7 EUR = 4.400,3 EUR

Le montant de 4.400,3 EUR paie 836,057 EUR en taxes, selon l'échelle ci-dessous:


I.- Taux d’imposition 2023 –  Revenus obtenus par la location de propriétés de Non-résidents fiscaux :

  • 19% pour les ressortissants de l'UE + Islande + Norvège: De l'assiette de l'impôt, ces ressortissants peuvent déduire des notions suivantes : - électricité, eau, électricité. Taxe d'habitation (IBI), communauté de propriétaires, dépenses de réformes, entretien et réparation de la propriété, intérêts hypothécaires et amortissement.
  • 24 % pour les ressortissants hors UE (États-Unis, Royaume-Uni, Canada, Mexique, etc.) : De l'assiette de l'impôt, ces ressortissants NE PEUVENT DÉDUIRE AUCUNE des dépenses ci-dessus, de sorte que l'assiette de l'impôt est imposée en totalité à 24 %.

II.- Taux d'imposition sur les locations pour les résidents fiscaux espagnols

Taux d'imposition Revenus réguliers

Revenus Taux d'imposition
Jusqu'à 12.450 € 19%
12.450 - 20.200 € 24%
20.200 - 35.200 € 30%
35.200 - 60.000 € 37%
60.000 - 300.000 € 45%
+ 300.000 € 47%

 

Taux d'imposition de l'épargne

Revenus Taux d'imposition
Jusqu'à 6000 € 19%
6000 - 50.000 € 21%
50.000 - 200.000 € 23%
+ 200.000 € 26%

Et cette déclaration d'impôt aurait dû se faire en 2 déclarations, faites sur le bon trimestre de l'année 2021. De cette façon:

- Le loyer obtenu en mai et juin, aurait dû être déclaré dans le trimestre de déclaration fait avant le 20th de juillet 2022.

- Le loyer obtenu en juillet et août, aurait dû être déclaré dans le trimestre de déclaration fait avant le 20th d'octobre 2022.

  • Déclarant le reste de l'année: Comme la maison n'est pas une résidence permanente, «A» doit déclarer et payer pour le reste de l'année que la maison est vide. Donc, c'est payé:

- Dans la déclaration annuelle d'impôt sur le revenu. Si «A» était résident espagnol, avant fin juin 2022, et si «A» était non résident, avant le 31.12.2022.

Taxe imputée – Taxe pour la période pendant laquelle le bien n'a pas été loué

QU'ARRIVE-T-IL AVEC LA PROPRIÉTÉ POUR LA PÉRIODE QUI N'EST PAS LOUÉE PENDANT L'ANNÉE ?

Dans le cas où la propriété louée n'est pas votre MAISON PERMANENTE, alors, vous devez payer une taxe pour le temps non loué. Cette taxe est une moyenne de 0,4-0,5 % calculé à partir de la valeur Catastral, et il est déclaré avant la fin de l'année SUIVANTE.

Dans le cas de l'exemple, cette taxe pour le bien « vide » au cours de l'année 2022, devra être présentée avant fin 2023

4.- Location touristique comme activité commerciale

Loyer touristique pour NON-résidents – TVA ou PAS ?

Implications fiscales pour le touriste louant une propriété en Espagne par un NON RÉSIDENT en Espagne.

Purement, le loyer d'un bien n'est pas soumis à la TVA. Cette exonération de TVA inclut tout type de loyer :

  • Location courte durée / Location touristique
  • Loyer moyen terme
  • Loyer longue durée

La raison en est que le système espagnol considère qu'il n'y a pas n’est pas une « entreprise » ou une « activité commerciale » lors de la location d'un bien (même en termes de Loyer Touristique)

Mais, quand on dit que la « rente touristique » n’est pas soumise à la TVA, il faut considérer les situations suivantes :

  • Cas 1.- Établissement non stable. Aucune activité commerciale

Le propriétaire loue simplement la propriété à ses clients en utilisant ses propres outils de marketing ou en utilisant d'autres plateformes en ligne externes comme AirBNB, Homeaway, etc.

Le contact avec les invités se fait directement par le propriétaire (clés, accueil des invités, urgence, maintenance, etc.). La plateforme en ligne s'occupe uniquement du côté marketing et de la publicité du loyer, de la réservation et également de la gestion du paiement et de l'encaissement des loyers.

De plus, le propriétaire loue la propriété sans intérêt « commercial », à certaines périodes de l'année, se réservant une période déterminée par an pour un usage privé.

Le propriétaire peut faire appel à des services professionnels locaux pour le nettoyage, le jardinage, l'entretien, etc., mais en activité « exclusive » pour le loyer et non en tant que salarié.

Dans ces cas, le loyer sera ne sera pas soumis à la TVA.

  • Cas 2.- Établissement non stable – Aucune activité commerciale

Le même propriétaire non résident, en plus du loyer, propose un service de nettoyage en chambre, le nettoyage des vêtements et même de la nourriture/des boissons.

Dans ces cas, la TVA s'appliquerait lorsque le propriétaire fournit des « services hôteliers » aux clients. Dans ces cas, la TVA appliquée sera de 10 % et le propriétaire devra produire des factures séparées aux clients pour ces services.

Mais qui sont considérés comme des « Services hôteliers » ?. Il faut ici distinguer :

  • Nettoyage et autres services proposés uniquement AVANT le contrôle et APRÈS le paiement. Ces services ne seront pas considérés comme des « Services hôteliers », car ils sont fournis pour maintenir la propriété dans de bonnes conditions d'utilisation pour les clients.
  • Nettoyage quotidien de la chambre, services de blanchisserie pour les vêtements et la nourriture (petit-déjeuner, dîner, etc.) : Dans ces cas, le service est classé comme « Service hôtelier », donc la TVA sera appliquée.
  • Cas 3.- Établissement Stable – Activité commerciale

Le propriétaire non résident décide d'embaucher un ou plusieurs employés en Espagne pour être présents dans la maison pour le nettoyage, l'entretien, le service client et la réception, la remise des clés, etc.

Dans ce cas, du fait que le propriétaire emploie une personne à durée indéterminée (sécurité sociale, contrat de travail ou contrat professionnel à durée indéterminée) pour destiner spécifiquement son travail au loyer, celle-ci sera considérée comme une « activité commerciale », donc soumis à la TVA.

En effet, c'est pour cette raison que le propriétaire sera considéré comme « employeur », dans une activité commerciale, et cette activité sera considérée en Espagne comme un « Établissement stable », donc soumise aux obligations fiscales et formelles en tant qu'entité non résidente avec établissement stable » en Espagne.

  • Cas 4.- Activité commerciale

Le même propriétaire non résident, même sans embaucher un employé permanent, décide de contracter les services d'un « Agent de location » ou d'une « Plateforme » pour céder, contracter ou sous-traiter la location du bien pendant toute ou une période importante de à un moment donné de l'année, moyennant un paiement déterminé, une compensation ou autre.

Dans ce cas, c'est l'agent/la plateforme qui s'occupe directement des communications des clients, de l'enregistrement, du départ, de la maintenance, etc. Le propriétaire n'a aucun contact avec les utilisateurs finaux/invités de l'agent, et c'est la plateforme qui a l'accès et le droit exclusifs d'utiliser/louer la propriété pendant la période de location contractuelle.

Ainsi, encore une fois, le système espagnol considérera que, même si le propriétaire n'a pas de structure « commerciale » pour développer le loyer, c'est le même agent/plateforme sous contrat qui l'a. Ainsi, à la fin, l'activité « commerciale » est développée, donc le propriétaire sera considéré comme en affaires, le loyer sera considéré comme une activité commerciale, et cette activité sera considérée en Espagne comme un « établissement stable », donc soumis à obligations fiscales et formelles en tant qu’entité non résidente avec établissement stable » en Espagne.

Implications de taxes

  • TVA 21 %
  • Rétentions 19 % 

Alors, dans les deux derniers cas d’établissement stable, quelles sont les obligations formelles de suivi du propriétaire ? Suivant l'art. 164 de la Ley 37/1992, les suivants :

  1. Déposer les déclarations relatives au début, à la modification et à la cessation des activités qui déterminent leur assujettissement à la taxe. Nous appelons cela «registro Censal» comme sujet passif de la TVA.
  2. Demander le numéro d'identification fiscale à l'Administration et le communiquer et l'accréditer dans les cas établis.
  3. Émettre et délivrer une facture pour toutes ses opérations, ajustée à ce qui est déterminé par la réglementation.
  4. Tenir la comptabilité et les registres établis dans les formes définies par la réglementation, sans préjudice des dispositions du Code de commerce et des autres normes comptables.
  5. Présenter périodiquement ou à la demande de l'Administration, des informations relatives à ses opérations économiques avec des tiers. Modèle trimestriel 303 (TVA) et modèle 115 (rétentions)
  6. Soumettez les déclarations-règlements correspondantes et saisissez le montant de l'impôt qui en résulte.
  7. Une déclaration récapitulative annuelle.