CONSTRUCTION DE MAISONS SUR TERRAIN RUSTIQUE EN ANDALOUSIE – mise à jour 2023

Pouvez-vous construire des maisons résidentielles sur des terrains rustiques en Andalousie ?

La réponse est Oui.

La législation andalouse autorise la construction de maisons résidentielles sur des terrains rustiques, et ce, à travers le chiffre appelé « actions extraordinaires sur des terrains rustiques ». Ce règlement est basé sur Décret 550/2022, du 29 novembre, qui approuve le règlement général de la loi 7/2021, du 1er décembre, favorisant la durabilité du territoire andalou - Cliquez ici pour sur le lien .

Ce règlement autorise la construction de maisons sur des terres rurales en Andalousie. Pour cela, l'activité de construction de ce type de logements les inscrit dans ce qu'elle appelle des « actions extraordinaires » sur des terrains rustiques.

Qu'entend-on par « actions extraordinaires sur des terres rustiques » ? Article 30

Ce sont des actions de intérêt public et social qui contribuer à l'aménagement et au développement du milieu rural, ou qui doivent être implantés sur ce type de terrain car sa localisation en terrain urbain est incompatible.

Conformément à l'article 22.2 de la loi, les actions extraordinaires peuvent viser la réalisation de dotations, aussi bien industrielles, tertiaires ou usages touristiques et tout autre devant être implanté sur ce type de terrain, y compris les ouvrages, constructions, bâtiments, voiries, infrastructures et services techniques nécessaires à son aménagement.

Des constructions résidentielles sur des terres rustiques pourraient-elles alors être envisagées ?

Conformément aux dispositions du même article, les bâtiments destinés à un usage résidentiel peuvent être autorisés conjointement, et la proportionnalité et le lien entre eux et les actions extraordinaires doivent être garantis.

Voici les conditions et exigences :

1. En général, une habitation peut être autorisée par acte lorsqu'elle est nécessaire à son développement économique et justifiée par des fonctions de surveillance, d'assistance, de gestion ou de contrôle. Exceptionnellement, un nombre supérieur peut être autorisé pour les actions qui motivent un besoin différent et qui respectent également les conditions suivantes.
2. Que la maison et l'action extraordinaire se déroulent sur la même propriété .
3. Que l'exécution de la maison suppose un investissement économiquement viable et amortissable dans un délai déterminé par rapport au revenu que l'action génère.
4. Que le lien entre l'habitation et l'action extraordinaire soit maintenu . À ces fins, les conditions établies à l'article 29.3 et 4 5 s'appliqueront. Lorsque les réglementations sectorielles applicables établissent des exigences qui conditionnent la mise en œuvre de l'action extraordinaire, le respect de celles-ci doit être accrédité dans le processus d'autorisation préalable.

Des maisons unifamiliales rustiques peuvent-elles être construites sans être liées à des actions extraordinaires ?

La réponse est OUI.

Conformément à l'article 22.2 de la loi, les maisons unifamiliales isolées peuvent être autorisées sur les terres rurales non liées à des actions ordinaires ou extraordinaires, à condition qu'elles n'entraînent pas la formation de nouveaux établissements conformément aux dispositions de l'article 24 ou empêcher le développement normal des usages ordinaires des terres rustiques.

Les maisons auront besoin autorisation préalable à la licence , conformément à l'article 32, et doit également respecter les paramètres et conditions suivants :

1. Pas plus d'une habitation unifamiliale isolée par parcelle ou divisions horizontales ne sera autorisée, à l'exception de celles avec une typologie cortijo, hacienda ou similaire, achevées avant l'entrée en vigueur de la loi 19/1975, du 2 mai , qui prouvent l'existence à cette date d'un usage multifamilial.
2. La parcelle doit avoir une superficie minimale de 2.5 hectares et permettre le dessin d'un cercle d'un rayon de 50 mètres à l'intérieur. La surface minimale lorsque la parcelle est située sur un terrain forestier fera 5 hectares .
3. La maison doit être située à un distance de plus de 100 mètres de tout autre bâtiment à usage résidentiel .
4. La surface occupée par le bâtiment destiné au logement ne doit pas dépasser un pour cent de la parcelle . Dans le reste de la surface, les arbres, la topographie et les conditions naturelles du terrain seront essentiellement maintenus, à moins que leur modification ne soit nécessaire à la mise en œuvre d'actions ordinaires.
5. La surface d'occupation des sols à partir des constructions, par dégagement ou remblai, nécessaire à l'exécution du bâtiment, ne dépassera pas trente pour cent de la surface qu'il occupe.
6. La surface constructible maximale ne dépassera pas un pour cent de la surface de la propriété et la hauteur maximale sera de deux étages , en les comptant conformément aux dispositions des instruments d'urbanisme.
7. Le bâtiment aura les conditions typologiques d'une maison unifamiliale isolée, devant respecter une distance minimale de 25 mètres aux limites de la parcelle .
8. Les services de base requis par le logement doivent être assurés de manière autonome et de préférence par des installations d'autoconsommation avec des sources d'énergie renouvelables. Exceptionnellement, l'approvisionnement sera autorisé par les réseaux d'infrastructure lorsqu'ils auront l'autorisation sectorielle correspondante et pour cela seuls les travaux de raccordement sont nécessaires.
9.  Le bâtiment sera situé en dehors des zones inondables et lorsqu'il est réalisé sur un territoire forestier, les conditions de sécurité de la population doivent être garanties en cas d'incendie et respecter les conditions fixées par la législation forestière.

Obligation d'audition préalable des voisins limitrophes

Le décret établit que le développement d'actions extraordinaires, et, parmi elles, la construction de maisons résidentielles sur des terres rurales, ne peut empêcher le développement d'actions « ordinaires » sur ce territoire. Les actions « ordinaires » sur le foncier rural sont agricoles, d'élevage, forestières, etc. de la zone, notamment chez les voisins et mitoyens.

À cette fin, l'article 22 établit une procédure par laquelle, pour l'approbation des projets de construction de logements dans la zone, les riverains exigeront une AUDITION PRÉALABLE afin qu'ils puissent faire valoir leurs droits dans le cas où une telle construction entrave ou limite le développement normal. de leurs activités ordinaires.

Quelle est la procédure pour obtenir une autorisation pour la construction de logements rustiques ? – AUTORISATION PRÉALABLE DU CONSEIL MUNICIPAL.

Dans le cadre du processus d'approbation des actions extraordinaires, en plus de l'autorisation préalable des zones adjacentes, une autorisation du conseil municipal sera également requise, qui sera préalable à l'octroi de la licence.

En ce sens, l'article 32 inclut la Procédure d'autorisation des actions extraordinaires . Le même précepte établit que, pour limiter les actes extraordinaires, un l'autorisation du conseil municipal est requise avant la licence qui qualifie le terrain où ils entendent s'établir et qu'alternativement :

• a) Déclarer l'action de " intérêt public ou social », dans les cas de l'article 30.2.b).
• b) Reconnaître son incompatibilité avec l'environnement urbain , dans les cas de l'article 30.3.
• c) Autoriser l'implantation d'un logement non lié , conformément à l'article 31.

L'article lui-même énumère les procédures à suivre pour obtenir l'autorisation préalable du conseil municipal :

• a) Demande de la personne ou entité promotrice accompagnée du Projet d'Action, conformément à l'article 33. Si la demande ne répond pas aux exigences, le demandeur sera tenu de rectifier le manque ou d'accompagner les documents obligatoires dans les dix jours, avec un indication que si vous ne le faites pas, votre demande sera considérée comme retirée, après une résolution le déclarant ainsi
• b) Une fois la demande acceptée pour traitement, après un rapport technique et juridique, le projet d'action sera soumis à l'information du public pendant une période d'au moins un mois, conformément aux dispositions de l'article 8.

Simultanément, et pour la même période, une audience aura lieu pour les administrations publiques qui protègent les intérêts publics affectés et les titulaires du droit de propriété des terrains adjacents qui pourraient être affectés par l'action, selon les données qui figurent dans les certifications . cadastral et le Cadastre demandés à cet effet.

• c) Lorsque l'action affecte ou a une incidence supralocale conformément aux dispositions de l'article 71, un rapport contraignant sur le projet d'action sera demandé lors de la procédure d'information du public auprès du service chargé de l'aménagement du territoire, qui sera émis dans les deux mois, comme prévu à l'article 72.
• d) La résolution de la procédure, approuvant ou refusant le projet d'action, correspond à l'organe municipal compétent pour l'approbation finale des actes d'urbanisme, conformément aux dispositions de la législation locale.
• e) L'accord correspondant sera publié au Journal Officiel de la Province et sur le site Internet de la Mairie, où sera également publié le Projet d'Action approuvé.

DELAI DE REPONSE : 6 MOIS ET SILENCE NEGATIF.- Après la période de six mois à compter de l'inscription de la demande dans le registre électronique de l'organisme compétent pour son traitement sans notification à l'intéressé de la résolution de la procédure, il sera entendu comme refusé l'autorisation .

UNE AUTORISATION PRÉALABLE PEUT ÊTRE DEMANDÉE AVEC LA DEMANDE DE PERMIS DE TRAVAUX

La personne ou l'entité qui promeut l'action peut demander le traitement conjoint de l'autorisation préalable et du permis de construire, et doit fournir le projet d'action et le projet de construction correspondant avec la demande.

Comment le projet d'action d'action extraordinaire est-il traité ?

L'article 33 du décret de 2022 établit à cet égard que le projet d'action pour la mise en œuvre d'une action extraordinaire contiendra les déterminations suivantes :

1. Identification de l'administration publique, de l'entité ou de la personne qui promeut l'action.
2. Description détaillée de l'action, qui comprendra :

• a) Situation, localisation et délimitation des terrains objet de la qualification.
• b) Caractérisation physique et juridique du terrain.
• c) Caractéristiques socio-économiques de l'action.
• d) Caractéristiques des bâtiments, constructions, ouvrages, voiries, infrastructures et services techniques nécessaires à leur développement, y compris ceux extérieurs nécessaires au bon fonctionnement de l'activité et des constructions, infrastructures et services publics existants dans sa zone territoriale d'incidence .
• e) Justification, le cas échéant, des conditions d'implantation d'un immeuble d'habitation, conformément à l'article 30.4.
• f) Délai de démarrage et d'achèvement des travaux avec détermination, le cas échéant, des phases dans lesquelles l'exécution est divisée.

Justification, justification et définition, selon les caractéristiques de l'action, des extrêmes suivants :

• a) Intérêt public ou social ou incompatibilité de situer l'action sur le foncier urbain, selon le cas, conformément à l'article 30.
• b) Origine ou nécessité d'implantation en milieu rural et justification de l'emplacement spécifique proposé.
• c) Compatibilité de l'action avec le régime foncier rural et avec l'aménagement territorial et urbain d'application.
• d) Justification du respect des réglementations sectorielles concernées, accompagnée de la documentation requise par celle-ci.
• e) Respect des mesures visant à prévenir la formation de nouvelles colonies.
• f) Analyse de l'incidence territoriale, paysagère et environnementale et définition des mesures correctives des impacts qui pourraient être générés.
• g) Viabilité économique et financière de l'action.
• h) Le cas échéant, la durée de la qualification urbaine du terrain.

Quelles sont les obligations assumées par le promoteur de l'activité extraordinaire (en l'occurrence, la construction) ?

L'article 33, au point 4, énumère expressément les obligations assumées par le promoteur de l'activité, et qui sont les suivantes :

• a) Celles correspondant aux obligations légales du régime foncier rural.
• b) Engagement à maintenir la lien entre les bâtiments et les utilisations rustiques du sol qui justifient leur autorisation et de remettre le terrain à l'état naturel dans les cas prévus au Règlement.
• c) Paiement de la prestation compensatoire sur le foncier rural , conformément à l'article 22.5 de la Loi.
• d) Demande de permis d'urbanisme , conformément au projet d'action approuvé, dans un délai maximum d'un an à compter de la résolution de la procédure d'autorisation préalable.

La l'expiration dudit délai déterminera l'expiration de l'autorisation , qui sera prononcée après audition de l'intéressé.

Par conséquent, comme nous pouvons le voir , l'intéressé dispose d'UN AN à compter de l'octroi de l'autorisation préalable de demander le permis de construire. Bien que, comme nous l'avons vu dans les articles de la loi, la présentation conjointe de la demande d'audience préalable et du permis de construire est autorisée.

L'autorisation d'exercer l'activité de construction est-elle assortie d'une durée ?

L'article 34 réglemente la durée de la qualification foncière comme suit :

– En général, la durée est illimitée. En d'autres termes, une fois l'autorisation et la licence préalables accordées, la qualification du terrain pour réaliser l'activité de construction n'est pas soumise à une durée.

– Cependant, et c'est important, la réglementation établit qu'en cas de cessation des activités à exercer pendant une période continue de CINQ ANS consécutifs, cela entraînera la perte de validité de l'autorisation.

Autrement dit, si la propriété est abandonnée, ou si son utilisation a cessé pendant une période continue d'au moins 5 ans, dans ce cas, l'administration révoquera l'autorisation, et le terrain devra retourner à son état initial, ce qui signifiera la démolition de bâtiments construits.

– Les actions extraordinaires qui autorisent des usages ou des activités d'une durée limitée dans le temps, celles qui nécessitent une concession administrative sur les terrains du domaine public et celles qui sont autorisées sur les terrains compris dans les zones de transformation prévues par les actes d'aménagement du territoire et d'urbanisme.

L'autorisation fixera dans ces cas la durée de la qualification en tenant compte du temps indispensable à l'amortissement de l'investissement et, le cas échéant, la durée de la concession administrative correspondante, en prévoyant la possibilité de la renouveler à la demande de l'intéressé, avant son achèvement.

L'expiration du délai entraînera la perte de validité de l'autorisation, obligeant les entités et les promoteurs ou ceux qui sont subrogés dans leurs obligations à remettre le terrain dans son état naturel sans droit à indemnisation.

Les conditions ci-dessus seront consignées dans la licence qui autorise l'exécution de l'action et dans le registre de la propriété, conformément aux dispositions de la législation hypothécaire.

Paiement compensatoire

Le projet de construction d'une maison rustique est considéré comme faisant une utilisation "extraordinaire" du terrain, et pour cette raison la réglementation considère que cette activité doit être soumise au paiement d'une indemnité, en plus du paiement des redevances et taxes dérivées. de l'octroi du permis de travaux.

L'article 35 est celui qui comprend les termes et conditions de la paiement compensatoire :

• C'est un avantage à caractère non fiscal
• Le paiement est géré et fait à la municipalité
• Ce montant sera affecté au Patrimoine Foncier Communal
• Le montant est dix pour cent (10%) du budget matériel d'exécution des travaux à exécuter, à l'exclusion du coût correspondant aux machines et outillages, sans préjudice des réductions qui peuvent y être apportées conformément aux dispositions des ordonnances municipales.
• Toutefois, le montant dans le cas de les maisons unifamiliales seront, en tout cas, quinze pour cent. (15%).
• Les actions dans les bâtiments existants qui n'impliquent pas de changement d'utilisation ne feront pas l'objet de paiement compensatoire .

La loi établit que le montant du paiement compensatoire pour les actions extraordinaires peut être réduit dans les arrêtés municipaux selon les critères suivants, qui peuvent être cumulatifs :

• a) Volume des investissements pour la mise en œuvre des usages productifs.
• b) Impact de l'action sur l'économie locale et l'emploi.
• c) Contribution à la protection du patrimoine historique et de l'environnement.
• d) Incorporation d'installations énergétiques à partir de sources renouvelables.
• e) Mesures complémentaires à celles strictement nécessaires à l'intégration environnementale et paysagère de l'action.

Existe-t-il une obligation de verser le paiement compensatoire lors de la réalisation d'extensions d'immeubles légalement construits ?

La réponse est oui.

Le règlement établit que le montant de la prestation compensatoire dans les actions de construction, consistant en l'agrandissement d'un immeuble légal, sera calculé en tenant compte exclusivement du budget pour l'exécution matérielle des travaux d'agrandissement et s'accumulera sans préjudice de la nécessité de traiter une nouvelle autorisation préalable conformément à l'article 25.3.

C'est-à-dire que l'expansion des maisons rustiques construites légalement nécessitera:

• Autorisation préalable attenante
• Autorisation préalable de la mairie
• Paiement de la prestation compensatoire pour 10 ou 15% du budget des travaux.

ACTIONS CONSTRUCTIVES SUR L'HABITAT RURAL DISSÉMINÉ

Qu'entend-on par « habitat rural disséminé » ?

L'article 23 de la loi établit que, conformément à l'article 14.2 de la loi, les domaines de habitat rural disséminé constituent un espace territorial sur lequel ensemble de bâtiments sans structure urbaine et liés par leur origine à l'activité agricole et d'élevage se trouvent. environnement rural, dont les caractéristiques doivent être préservées.

L'habitat rural disséminé constitue un établissement à caractère non urbain sur des terres rustiques et pour préserver ces caractéristiques, les actes d'urbanisme ne peuvent délimiter des zones, ni proposer un aménagement de celles-ci, ce qui implique une densité supérieure à trois logements par hectare .

Quels types de spectacles sont autorisés dans « l'habitat rural disséminé » ?

Selon l'article 36, les actions pouvant être menées sur l'habitat rural disséminé sont :

1. Dans les zones délimitées comme habitat rural diffusées par les instruments généraux d'urbanisme ou par des plans spéciaux, peuvent être menées des actions d'urbanisme qui contribuent à sa conservation, son entretien et son amélioration, et qui sont compatibles avec le régime de protection de la catégorie des sols rustiques. où ils se trouvent.

Cela se fera à travers des instruments de régulation urbaine appelés « Plans Particuliers ».

2. Les propriétaires des terrains et immeubles compris dans ces zones ont l'obligation de payer pour l'obtention des terrains destinés aux dotations publiques et les travaux d'amélioration des infrastructures et des services prévus dans l'acte d'urbanisme qui les ordonne.
3. Les plans spéciaux qui réglementeront les actions pouvant être menées dans ces « zones disséminées » établiront, outre les conditions d'urbanisation, les infrastructures, etc., nécessaires au développement de ces actions conformément à la loi, les conditions de construction de maisons de la région.

Et, pour cela, les nouvelles constructions doivent respecter les conditions suivantes :

1. a) Les caractéristiques typologiques, esthétiques et constructives seront cohérentes avec le paysage rural et les constructions traditionnelles de l'agglomération.
2. b) Les valeurs traditionnelles seront préservées, en donnant la priorité aux actions de réhabilitation, de rénovation et de régénération des bâtiments existants.
3. c) En général, le hauteur maximale des bâtiments seront deux étages .
4. d) One maison neuve par parcelle sera construit et le la surface constructible maximale sera la moyenne de la région.
5. e) Ils ne seront pas autorisés lorsque leur mise en œuvre entraîne un dépassement de la densité établie à l'article 23.3.

Quels usages peuvent être faits et sont autorisés dans les « habitats ruraux disséminés » ?

L'article 39 établit que les usages admissibles dans l'habitat rural disséminé, en général, seront les suivants :

1. a) Usage résidentiel avec des typologies typiques de terres rustiques.
2. b) L'utilisation nécessaire des installations.
3. c) Utilisations ordinaires des terres rurales qui ne modifient pas les caractéristiques de la zone.
4. d) Usages tertiaires complémentaires à l'usage résidentiel.
5. e) Usages touristiques dans les bâtiments existants.

Quels usages sont interdits ?

Article 40.

• a) Bâtiments, typologies et usages caractéristiques des terrains urbains.
• b) Subdivisions et actions qui modifient la morphologie du noyau.
• c) Les travaux d'urbanisation, à l'exception de ceux nécessaires à la réalisation d'infrastructures ou de dotations prévues dans les règlements sectoriels ou dans l'acte d'aménagement, et ceux qui contribuent à la conservation, au maintien et à l'amélioration des conditions de l'habitat.

Quel type d'infrastructures urbaines peut-on réaliser dans l'habitat rural dispersé ?

Article 41.

1. Implantation de nouveaux bâtiments
2. Conservation, entretien et amélioration de ceux existants
3. Réalisation de dotations et d'infrastructures communes pour la fourniture de services de base et de télécommunications, à condition qu'elles soient justifiées dans la conservation, l'entretien et l'amélioration des zones délimitées.

En outre, des actions d'urbanisme visant à obtenir des dotations peuvent être réalisées, et les techniques prévues à l'article 114 de la loi pour l'obtention de régimes généraux et locaux peuvent être appliquées, à travers la gestion non systématique modalité .

Les actions prévues dans les instruments de planification feront l'objet des le contrôle municipal préventif et la mise en œuvre des actions ordinaires et extraordinaires non prévues par ceux-ci seront adaptés aux conditions et procédures prévues par le Règlement.

La gestion de l'exécution non systématique peut être (art. 42) :

1. un public , par le paiement de quotes-parts ou, le cas échéant, par l'imposition de contributions spéciales, conformément aux dispositions des articles 109 et suivants de la loi.
2. b) Privé , en cas d'initiative de plus de 50% de la propriété foncière de l'habitat rural dispersé, par la constitution d'une entité collaboratrice dans le but d'assumer les dépenses correspondantes dans un régime de répartition équitable des charges, s'appliquant en de manière similaire à ce qui est stipulé dans les articles 241 à 249.

Les propriétaires d'exploitations agricoles comprises dans le périmètre de l'habitat rural diffusé seront obligatoirement intégrés à l'entité collaboratrice s'ils n'ont pas adhéré dans le délai prévu à l'article 132.7.

En d'autres termes, les propriétaires de ce type de propriétés paieront conjointement les dépenses des travaux d'infrastructure à développer dans la "zone disséminée" par la loi, ou par les "plans spéciaux" d'urbanisations.

Alors, s'il vous plaît, faites attention lors de l'achat de propriétés en dissémination.

TLACORP Mai 2023