DAFO – LÉGALISATION DES PROPRIÉTÉS ANDALOUSES EN L'ABSENCE DE PERMIS DE CONSTRUIRE

En Andalousie, ainsi que dans de nombreuses autres régions d'Espagne, il existe de nombreuses constructions construites avec le permis de construire approprié. Ces constructions peuvent faire l'objet d'amendes, de pénalisations, voire d'ordres de démolition par l'administration.

En 2012, le gouvernement régional a établi une procédure de légalisation des propriétés appelée "DECLARACION DE SITUACION ASIMILADA A FUERA DE ORDENACIÓN" - DAFO.

Fondamentalement, l'administration de l'Andalousie autorise ces constructions être construit sans le permis de construire approprié (même parfois construits dans des zones protégées)  pour éviter d'être démoli, dans le cas où il s'agit d'immeubles anciens et que l'immeuble n'a pas fait l'objet d'un expédient de démolition.

Habituellement, le temps demandé à la construction pour faire partie de ce processus de légalisation est 6 ans à compter de sa construction.

Ainsi, par exemple, les constructions construites depuis plus de 6 ans, qui n'ont pas fait l'objet d'un ordre de démolition, peuvent alors participer à ce processus de légalisation.

Pour ça, ce que le propriétaire doit faire, c'est présenter un projet à l'administration to essayer de faire « consolider » juridiquement la maison. Si elle est approuvée, les autorités espagnoles envisagent alors la construction avec le DAFO, qui, en conséquence, obtient l'examen de "Maison pouvant servir à vivre, et sans possibilité d'être démolie par l'administration ».

Dans le cas où le propriétaire obtient un résultat positif, le propriétaire obtient la contrepartie de «Force d'ordonnanceouhors-norme“. Ce type de considération s'applique aux constructions « légalement consolidées par leur ancienneté », donc, par conséquent, non soumises à d'éventuels ordres de démolition de l'administration.

Pour ces types de biens, bien que l'administration confirme auprès de la DAFO qu'ils ne seront jamais démolis, et du fait qu'ils ont été construits sans permis de construire, la mairie autorise réformes uniquement pour des raisons de sécurité ou sanitaires, mais pas des réformes structurelles, ou d'autres extensions de construction, ni d'autres constructions telles que garages, piscines, etc.

Comme il s'agit d'immeubles assez anciens, la mairie tient compte du fait que ces propriétés ont été légalisées avec le temps. En d'autres termes, étant considérées comme des "bâtiments anciens", ces constructions sont consolidées juridiquement à l'époque, même sans répondre à la norme de construction.

Ainsi, d'un point de vue juridique, si ces propriétés n'ont pas d'amendes "récentes" pour sa construction affectant actuellement la propriété, il n'y aura aucune action que la mairie pourra prendre contre cette propriété en raison de son ancienneté, par exemple, futures amendes ou ordres de démolition pour les constructions existantes.

Quelles sont les conséquences dérivées du DAFO ?

• Sécurité que la propriété n'aura aucune sorte d'amendes ou de démolition commandes pour les constructions existantes
• Autorisation d'utiliser et de vivre dans la propriété avec le mêmes effets qu'un « Certificat d'Habitation ». Ainsi, l'approvisionnement en eau et en électricité peut être contracté en utilisant le DAFO.

Alors, avec la DAFO toutes ces propriétés sont parfaitement légalisées ?

Non. La propriété avec DAFO continuera d'être "hors normes", et pour cela, la mairie n'approuvera jamais un permis de réforme des éléments structurels essentiels du bâtiment tels que les fondations, le toit, etc. La mairie admettra limité "réformes" pour des raisons de sécurité ou sanitaires, et de « réparer » la structure existante, mais ni à "enlever" les anciennes parties de la maison, ni à en construire de nouvelles, ni même à reconstruire la construction.

Par exemple, en cas d'accident ou de catastrophes naturelles (inondations, etc.) pouvant affecter la maison sur sa structure, la mairie ne peut donner le droit de « reconstruire » le bien. Donc, en conclusion, la mairie autorise les réformes internes pour maintenir la construction, mais pas les réformes structurelles telles que la propriété, les fondations, le changement de toit, etc.

Par conséquent, nous vous recommandons de demander à la compagnie d'assurance que les catastrophes naturelles et autres qui pourraient affecter les bâtiments existants soient couvertes par l'assurance habitation obligatoire qui doit être souscrite lors de l'achat de la maison. 

CONSÉQUENCES DES LOGEMENTS CONSIDÉRÉS « HORS NORMES » :

- Les constructions existantes sont respectées dans leur dimension, mais il n'est pas possible de construire un nouvel élément de construction ni même d'agrandir ceux qui existent déjà.

– Aussi, donc, la mairie respecte les constructions existantes, mais elles ne peuvent pas être agrandies. Ainsi, de nouvelles constructions dans le bien ne peuvent être construites.

– Le conseil municipal autorise des réformes internes sur ces types de propriétés. Mais, en raison du fait que la propriété est non normative, la mairie n'approuvera pas une licence pour réformer les "parties structurelles essentielles" du bâtiment comme la fondation, le toit, etc. La mairie admettra avoir "réformé » la maison existante, et « réparer » la structure existante, mais pas « supprimer » les anciennes pièces pour en installer de nouvelles. Par exemple, en cas d'« incendie », ou d'inondation pouvant affecter la maison sur sa structure, la mairie peut ne pas donner le droit de « reconstruire » le bien. Ainsi, en guise de conclusion, la mairie autorise les réformes intérieures pour entretenir la construction, mais pas les réformes structurelles de bine, fondations, changement de toiture, etc.

– Une des conditions pour obtenir la contrepartie « non normative » est de prouver que le bien n'a pas été pénalisé durant les 15 années suivant la construction.

Son DAFO est-il le même qu'un CERTIFICAT D'HABITATION ?

Le certificat d'habitation est un document délivré par la mairie de la zone où ils confirment que la propriété répond aux exigences de logement.

Ce document est également nécessaire pour raccorder l'eau et l'électricité à la propriété et pour modifier les contrats d'eau et d'électricité à votre nom.

Les propriétés DAFO n'obtiendront JAMAIS le « Certificat d'Habitation » (CH). Mais, comme expliqué ci-dessus, la DAFO fournit l'autorisation officielle d'utiliser et d'habiter la propriété avec les mêmes effets qu'un « Certificat d'Habitation ».