Comment acheter des propriétés à Saint-Sébastien – Donosti

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La ville de Saint-Sébastien – Donosti

Introduction – Les origines de Donosti

Historiquement on dit que la colonie qui a donné naissance à San Sebastián était le monastère de San Sebastián el Antiguo, ainsi que le château de Monte Urgull , et la ville située dans le tumulus qui la reliait à la terre dont les habitants disent qu'historiquement ils étaient dédiés à la pêche et à l'activité commerciale.

Le territoire environnant était parsemé de fermes qui étaient également engagées dans des travaux agricoles.

Il faut dire que San Sebastián se situe comme un point de contact entre deux régions différentes : la mer et les terres intérieures. Pour accéder aux terres de l'intérieur, les routes terrestres avaient la rivière Urumea pour accéder à la côte et développer ainsi une activité commerciale et commerciale avec l'intérieur.

En fait, la ville possédait un port maritime et un autre port fluvial (ou Santa Catalina), en plus du port de Pasajes, qui pendant de nombreuses années était sous la juridiction de Saint-Sébastien.

C'est Sancho El Sabio qui a accordé la charte à ce modeste centre de population, car il commençait déjà à avoir une activité commerciale naissante.

Au fil des années, et compte tenu de sa proximité avec la frontière, elle a également eu une certaine importance militaire, ce qui a conduit à la construction de différentes fortifications qui se sont développées au fil du temps jusqu'au milieu du XIXe siècle.

La développement urbain de San Sebastián-Donosti compte plusieurs phases :

La première jusqu'à la destruction par le siège de 1813 (Guerre d'Indépendance Espagnole) .

Du Moyen Âge au XVIe siècle, aucun changement structurel majeur n'a été enregistré dans la ville. C'est un noyau urbain fortifié doté d'un plan de type géométrique régulier, avec une juridiction importante sur le territoire agricole adjacent, et quelques noyaux plus petits qui l'entouraient.

A partir des abords du château médiéval primitif d'Urgull, diverses ceintures de murailles ont été édifiées qui limiteront le développement urbain jusqu'au XIXe siècle.

Au XVIe siècle, des travaux de construction et d'agrandissement des nouveaux murs sont entrepris.

Ces travaux se poursuivent au XVIIe siècle, et dans une moindre mesure au XVIIIe.

Cette étape se termine par la destruction quasi totale de la ville en 1813. A cette date la ville est détruite par le siège de la ville par le Duc de Wellington (Guerre d'Indépendance), et elle est reconstruite, faisant ainsi émerger la partie actuelle ancienne.

En 1854, Saint-Sébastien est désignée comme capitale de Gipuzkoa.

À ces dates, une importante activité touristique rejoint les activités commerciales et administratives de la ville, puisque depuis le milieu du XIXe siècle, elle a été choisie comme résidence d'été de la famille royale.

Au cours de ces années, la démolition des murs a été autorisée, de sorte que la ville a cessé d'être un lieu de guerre.

À partir de ces années, le développement de la zone de l'Ensanche a commencé, avec la construction de l'Ensanche sud de San Sebastián, qui occupait également les marais et les Arenales de Urumea.

L'Ensanche a un schéma régulier, avec des rues droites, qui forment une grille carrée, mettant en évidence la soi-disant Avenida de la Libertad.

Cette zone a une importante utilisation touristique et récréative avec le Paseo de la Concha. Il a également une importante utilisation résidentielle, administrative et commerciale.

Les activités industrielles se déplacent vers Ibaeta, Antiguo et ce qui sera plus tard le Barrio de Gros.

Les classes les plus modestes se concentrent dans l'Ancien ou se dirigent vers l'Ancien.

Plus tard , les travaux de l' Ensanche de Gros ou Zurriola ont commencé , dans les Arenales qui s'étendaient entre la rivière Urumea et le versant du mont Ulía .

La zone qui est aujourd'hui considérée comme le Centre a été construite entre 1867 et 1910. Le centre de gravité de la ville s'est déplacé de la place Gipuzkoa à l'Avenida de la Libertad, qui constitue aujourd'hui l'axe de Donosti. La vieille ville, en raison de son cadre difficile, est déplacée vers une zone de loisirs et de petits commerces, car elle n'est pas préparée pour développer une activité commerciale, de circulation et de transport moderne.

Plus tard, le développement urbain s'est polarisé vers les rues San Martín, le réseau de rues autour de la place Buen Pastor et la rue Prim, tandis que les constructions des rues Gross, Antiguo et Amara Viejo se distinguent.

Les places de Donosti

Donosti possède des places nombreuses et variées, comme la Place de la Constitution, qui est un espace de relations sociales et d'événements à caractère populaire, sportif et culturel, laissant sous ses arcades les étages commerciaux, au-dessus desquels se trouvent les maisons.

En plus de la Plaza de la Constitución, Donosti possède les places suivantes :

• La Place de la Trinité, qui a pour but des activités culturelles et sportives.
• La Place de Zuloaga où il y a un jardin et le musée de San Telmo.
• De plus, on retrouve le petit Place Lasala.
• On retrouve également le Boulevard de l'Alameda, dont l'espace central est occupé par des jardins et des services publics, étant l'un des axes fondamentaux du réseau routier et l'union entre la partie ancienne et l'expansion.
• La Place de Gipuzkoa, avec son jardin dans sa partie centrale, est un lieu de loisirs et de loisirs avec un petit étang. Autour desquels se trouvent des locaux commerciaux, au-dessus desquels se trouvent des maisons, des bureaux, ainsi que le Palais du Conseil provincial de Gipuzkoa. Il représente un lieu d'attraction et de centralité pour la ville, occupant également une position centrale dans l'expansion.
• La Place du Bon Pasteur est un espace de loisirs. Sur cette place se trouve la cathédrale, entourée de maisons à étages commerciaux. Autour de cette place se trouvent les bâtiments uniques de Correos et le centre culturel Koldo Mitxelena.
• La Place de Bilbao est également situé sur l'un des côtés de la zone de circulation de la Calle Prim.
• La Place du Centenaire est le point de connexion entre les quartiers d'Amara Nuevo et d'Amara Viejo.
• La Place de Pie XII est situé entre l'une des zones de connexion internes et externes les plus importantes de la ville. À travers elle, elle rejoint l'autoroute Bilbao-Behobia. On y trouve la sous-délégation gouvernementale, la gare routière et l'hôtel Amara Plaza.
• La Place d'Irun, dans le quartier d'Amara Nuevo. Le réseau de liaisons qui relie l'avenue Madrid, la rivière Urumea, et les liaisons avec Loiola se localise dans cette place. Le centre commercial ARCCO s'y distingue.
• Le reste des places du quartier Amara Nuevo sont situées à l'intérieur des blocs, présentant certaines d'entre elles dans leurs établissements commerciaux bas, garages et ateliers, tandis que d'autres sont occupées par de petits jardins et des zones de loisirs.

Ce sont les carrés de Armerías, Ferrerías, Etxeberri , Cofradías, Mercanderes, Soldados, Marinos, Preboste , ainsi que Études.

• La Place de Saragosse est son lieu de transition et de récréation dans le centre et Miraconcha .
• La Place d'Euskadi et la Plaza de España sont des lieux de passage entre les rues qui, à travers ces places et le pont de Santa Catalina, relient les quartiers de Gros, Amara, Egia -Atocha et Centro.

Quartier Saint-Donosti

L'élan

Le quartier Altza est situé sur l'une des collines qui dominent la baie de Pasaia, occupant ses pentes. C'est le quartier le plus à l'est de la ville, situé à la frontière avec les termes de Pasaia et Rentería. Il s'étend sur une colline au sommet de laquelle se trouvait un centre de population, qui a fait place à une occupation progressive, au cours des quarante dernières années, des versants Nord, Est et Ouest, ainsi qu'à la construction en face de la route nationale, et dans les vallées de Txingurri et Molinao , constituant une pièce clairement identifiable dans la ville.

Les caractéristiques mêmes de l'environnement physique, et en particulier sa topographie, mise en évidence par la disposition des grandes infrastructures exécutées dans ses environs (port de Pasaia, autoroute Bilbao - Behobia et ses liaisons avec La Herrera et le port) constituent, aujourd'hui Aujourd'hui, les limites du quartier sont complètement définies, à l'exception de sa solution de continuité à l'est dans le quartier d'Antxo à Pasaia et la zone de Garbera, située au sud-ouest.

Il a une extension de près de 230 Ha. que le PGOU subdivise en vingt-cinq Zones Urbaines d'Intervention (AIU) désignées : La Herrera, Tsingurri , Larratxo , Altza Over , Lardi Alde , Jolastokieta , Pikabea , Oleta , Arria, Carretera NI (section La Herrera-Buenavista), Larres , Buenavista , Alto de Buenavista, Escalantegi , Mendibil, Putxuzulo , Molinao , Papin, Landarro , Garbera, Esnabide , Don Bosco, Las Mercedes, Auditz-Akular et Luzuriaga.

La coexistence d'usages incompatibles et la nécessité de redévelopper des espaces inachevés constituent deux autres caractéristiques d'un Quartier dans lequel se situent au total 7,501 139,716 logements, 2 55,207 m2 à usage industriel et XNUMX XNUMX mXNUMX à usage tertiaire.

Au niveau de la fourniture d'équipements communautaires, Altza a un niveau supérieur à la moyenne municipale dérivé des actions menées ces dernières années: centre sportif Larres, Casares Maison de la Culture, centre de santé, centres éducatifs, etc., qu'ils ont commencé un important processus de restructuration.

Face à la problématique, le PGOU opte pour la réhabilitation du tissu urbain, le transfert d'industries, l'aménagement de terrains industriels alternatifs, l'offre de terrains tertiaires, etc. Concernant les actions spécifiques, il faut souligner celles-ci : le remodelage de la Herrera et les accès Buenavista ; réalisation de nouveaux accès depuis Intxaurrondo et Molinao ; réforme intérieure de Herrera, Larratxo et Buenavista ; réhabilitation intégrée à Altza , Arria et Molinao ; achèvement des zones Oleta et Dariéta ; création de terrains industriels à Landarro et Miamarka ; prévision d'un centre commercial et de bureaux à Lardi-Alde ; exécution des parcs d'Arria, Garberako Gaina et Larres ; et agrandissement du complexe sportif de Larres.

Amara Berri (Amara Nuevo)

D'une superficie totale de 132 hectares, elle est limitée au nord par la rivière Urumea dans le méandre qui borde la péninsule de Mundaiz. A l'est et au sud par la route de "contournement" et à l'ouest par les lignes ferroviaires Eusko Trenbideak et la nouvelle route Amara-Ayete. Il comprend les terrains plats de la plaine d'Urumea et les cuvettes d'Anoeta et de Morlans (dans sa partie inférieure) qui constituent des prolongements naturels des sols de plaine. Une partie de la pente du parc Alkolea (zone Ibaialde) est également incorporée, bien qu'elle soit située sur la rive droite de la rivière. La majeure partie du quartier est considérée par le PGOU comme un terrain urbain, à l'exception des zones Ensanche de Amara IV et Riberas de Loyola, qui sont classées comme terrains aménageables en cours.

Amara-Berri est l'un des quartiers les plus importants du développement résidentiel de la ville, avec un total prévu de 13,199 XNUMX logements dans l'horizon de développement du plan général.

Anorga

Le quartier d'Añorga est composé de deux grandes poches de sol situées de part et d'autre de l'autoroute NI, dans le tronçon entre le lien avec la variante de route au sud d'Ibaeta et la municipalité de Lasarte.

Il occupe une superficie approximative de 123 Ha. Les accès inadéquats du NI aux zones résidentielles existantes avec l'isolement qui en résulte et le faible niveau d'équipement sont les deux problèmes qui ressortent négativement.

Le Vieux-Ondarreta

Le quartier d'El Antiguo-Ondarreta occupe la partie nord des zones plates de la Vega de Ibaeta jusqu'à la côte et la colline de Lugaritz (Seminario), il a une superficie de 116 hectares et est limité au nord par des routes d'accès à Igeldo et la plage d'Ondarreta ; au sud par le Camino de los Pinos et l'accès piéton à la Fundación Matía ; à l'est par les rues Palacio et Dr. Marañón et à l'ouest par Avda. de Tolosa et la pente du Monte Igueldo.

Dans les années 1990, la construction de logements et d'équipements (centre sportif, polyclinique, etc.) connaît un essor important.

Il est divisé en zones d'action urbaine suivantes : Miramar-Ondarreta, El Antiguo, Seminario, Lugaritz , Lizarriturri, Benta Berri, Campus universitaire nord, Ensanche de Ondarreta, Ciudad Jardín de Ondarreta I et II.

Ategorrieta-Ulia

Le quartier Ategorrieta-Ulia se développe au pied du versant sud du mont Ulia. Il a une superficie de 67.53 hectares et est bordé à l'ouest par Sagüés, au sud par Avda. de Navarre et le chemin de fer RENFE, et à l'est par l'Alto de Miracruz.

Son développement est fondamentalement linéaire, soutenu en premier lieu par l'ancienne route d'Ategorrieta et plus tard par les avenues Navarra et Ategorrieta , en remontant le versant d'Ulia en maintenant une référence de corniche maximale relativement homogène. La typologie des implantations, bien que non contemporaine, répond dans sa généralité à des établissements résidentiels à faible développement et à des logements isolés parmi lesquels prolifèrent des parcelles conventuelles occupées par de grands bâtiments qui contrastent dans l'environnement résidentiel.

Cinq zones sont distinguées dans le quartier : Manteo, Ulía -Barren, Mitxelene , Toki-Eder et Ategorrieta , qui, aux fins de l'exécution de la planification, sont classées comme terrains urbains.

Malgré l'apparente homogénéité, les problèmes du Barrio sont divers. Un redéveloppement s'impose en raison de problèmes tels que l'insuffisance du réseau routier, la forte densité de certaines zones, la mixité des usages, le manque de parkings et d'espaces libres.

Dans la zone de Manteo, il y a une densité d'occupation plus élevée avec des conflits d'accessibilité, tandis que d'autres zones ont une qualité environnementale plus élevée, qui, cependant, s'accompagne également de déficiences dans ce même domaine. La typologie à faible densité du quartier donne lieu à une dispersion des espaces publics qui atteignent des normes élevées à Manteo, après les interventions qui ont eu lieu ces dernières années, et réduites dans les zones de cités-jardins comme il est habituel dans ces typologies.

L'obligation de réaménagement du quartier est respectée, ce qui se traduit par une série d'actions urbaines : transformation d'usages industriels en usages tertiaires, création de nouvelles places et espaces libres à Santa Teresa, Manteo, etc., urbanisation du parc Ulía à les zones adjacentes au quartier, construction du centre sportif et mise à disposition de parkings souterrains à Manteo. D'autre part, il est également nécessaire de consolider la typologie résidentielle à faible densité comme usage caractéristique, l'adaptation et la priorisation du réseau routier, le développement des zones interstitielles vacantes, la résolution des connexions déficientes et la consolidation majoritaire des usages de équipement.

Ayété

Le quartier d'Ayete se trouve dans la zone centrale de la ville et occupe le sommet et les pentes de l'Alto de Ayete , situé entre les plaines d'Ibaeta et d'Urumea.

Il a une superficie approximative de 233 hectares et est bordé au sud par la variante de San Sebastián, au nord par le Paseo de Miraconcha et le Camino de San Roque, à l'est par les lignes de chemin de fer Eusko. Trenbideak , la nouvelle route Amara – Ayete et la route Errondo , et à l'ouest avec les bords du col de Lugaritz, la route Ibaeta-Ayete et l'Avenida de Tolosa.

Ayete répond, de manière générale, aux caractéristiques d'une cité-jardin de densité moyenne dans les zones bâties et qu'il y a une pénurie d'équipements collectifs, une liaison routière déficiente entre les différentes zones aménagées et peu de soutien à l'activité commerciale. Pour toutes ces raisons, il est prévu de réaliser des actions urbaines : le centre sportif Txantxa -Erreka et les zones sportives Lanberri, Puyo et Pagola ; Centre commercial Txantxa-Erreka ; construction de la route Amara-Aiete-Ibaeta/El Antiguo (1999) ; et la création des parcs de Puyo et Arbaizenea.

Centre-Centre

Délimité au nord par la mer ouverte, à l'est par la rivière Urumea, à l'ouest par la Bahía de la Concha et les collines d'Ayete , et par le nouvel Ensanche de Amara au sud, le Centre, aux fins de la Plan général, est constitué par le quartier historique, les Ensanches du XIXe siècle, le Paseo de Miraconcha et la colline de San Bartolomé, tous des zones bâties, auxquelles s'ajoutent le mont Urgull et l'île de Santa Clara.

Il occupe une superficie de 116 hectares et est délimité comme suit : Urgull -Santa Clara, Port, Parte Vieja, Ensanche, San Bartolomé, Amara Zaharra (Old Amara), et Paseo de Miraconcha. Tous sont classés comme terrains urbains.

Espace de grande qualité environnementale, architecturale et urbaine, les actions envisagées par le PGOU pour le Centre visent fondamentalement à préserver ses caractéristiques.

Ainsi, dans la dernière décennie du XXe siècle, un plan de réhabilitation du quartier historique, protection du patrimoine bâti, un autre plan de restructuration du trafic, envisageant la possibilité d'enfouir les routes d'Eusko. Trenbideak , et la mise en œuvre de l'Ensanche dans la zone de San Bartolomé20, Centre Culturel dans l'ancienne Pescadería (3), et l'emplacement possible de la gare routière. D'une importance notable est le plan de réaménagement et de rénovation du boulevard (1999) et Alderdi Eder (1999), actions qui, avec la piétonisation résultant du nouvel aménagement du réseau routier, devraient constituer un facteur fondamental pour l'amélioration de qualité environnementale. de l'Ensanche et son attrait commercial. Pour finir avec cette zone, indiquez que le Centre Culturel Koldo Mitxelena (1998) est l'une des œuvres qui ont été réalisées et avec un grand succès dans tous les aspects.

Égie

Egia constitue un quartier clairement identifiable dans le tissu urbain avec des conditions de centralité dépréciées en partie du fait de sa localisation à l'est de la voie ferrée et de sa topographie.

Le quartier a des limites physiques parfaitement reconnaissables, qui représentent en partie des barrières dans sa relation avec le reste de la ville. Ainsi, il est bordé au nord par le réseau ferroviaire RENFE, à l'ouest et au sud par le cours de la rivière Urumea et à l'est par la vallée de Marrutxipi et la zone de Baratzategi, où se produit cependant une continuité de la parcelle. plus évident.

Afin d'intégrer la pièce urbaine dans la ville, l'espace occupé par l'ancien stade d'Atocha et le Mercado de Frutas est destiné à la construction de maisons, d'espaces ouverts et d'usages tertiaires (Palais de Justice), préconisant le Plan Général pour la solution de communications autour du viaduc d'Iztueta, complétées par des liaisons piétonnes à hauteur du pont de Santa Catalina et du nouveau pont prévu devant le parc Araba, remodelant le viaduc existant de la gare (1999). De plus, le PGOU propose de nouveaux accès routiers depuis Amara Osinaga et Intxaurrondo , etc. Les installations sportives inexistantes d'Egia ont conduit à la construction du centre sportif, du fronton et des pistes complémentaires sur le site de Mármoles Cantabria, résolvant ainsi le problème. D'autre part, la connexion de ce quartier avec Intxaurrondo a été améliorée avec l'extension d'Avda. de Ametzagaina. A noter également la construction de maisons sur le Paseo del Urumea et à Bateilla (1999-2000).

Gros

Il a une superficie approximative de 44 Ha., constituant le Quartier délimité par le PGOU de plus petite extension. Il représente l'expansion vers l'est de la ville, projetée en phases successives, qui ont entraîné une occupation physique progressive des terrains gagnés sur le fleuve et la mer. Actuellement inachevé, il est projeté de définir sa configuration définitive.

Le territoire est sensiblement horizontal et constitue, malgré sa centralité dans la ville, une pièce clairement identifiable en raison de sa mémoire historique et de la catégorisation de ses limites : la rivière Urumea à l'ouest, la ligne de chemin de fer RENFE au sud, Avda. de Navarre et les contreforts du Monte Ulía à l'est et la mer au nord.

L'ensemble du quartier est classé en Foncier Urbain. Il convient de noter les interventions consistant en la rénovation de la plage et de la promenade de Zurriola (1995), la construction de l'auditorium et du centre de conférences Kursaal (1999), le plan d'urbanisation et de réhabilitation de Sagüés , ainsi que la démolition du marché Gros et la construction de maisons sur son site (1997).

rivières

D'une superficie de 192 hectares, il occupe les zones planes de la plaine du même nom depuis la jonction de la variante à Añorga jusqu'à l'Ensanche de Ondarreta, ainsi qu'une partie des versants de Lugaritz et Igueldo, qui le délimitent sur la respectivement à l'Est et à l'Ouest.

Des développements de construction excessifs peuvent être observés sur la colline, sans rapport les uns avec les autres, une planification partielle non coordonnée pour les zones franches, le manque de forme de route de base adéquate et d'espaces libres locaux. Les prévisions d'interventions pour pallier ces carences sont l'exécution de bâtiments résidentiels (Ondarreta, Benta – Berri , Errotaburu , Berio , etc.), des zones industrielles d'Igara, El Infierno et Zuatsu , de la route Ibaeta-Aiete … Aussi Il devrait améliorer Avda. de Tolosa comme élément fondamental de configuration du développement urbain de toute la zone, achever le campus universitaire, construire les centres sportifs Benta – Berri (1999) et universitaires, les parcs Almorza et Lugaritz et une autre série de parcs et jardins.

De même, un programme intégré et complexe d'utilisations est proposé qui permet au quartier, avec le reste de la Vega appartenant au quartier d'El Antiguo-Ondarreta, les conditions de centralité nécessaires pour constituer un pôle alternatif au centre urbain.

Les actions à Muitegi (création d'un « parc des sports »), Beriyo (développement résidentiel mixte de « construction ouverte » et « en développement »), Igara (Maintien à usage industriel.), Errotaburu (construction de maisons et de deux tours de tertiaire usages, l'un d'eux siège de la Trésorerie Provinciale de Guipízcpa) et Zuatsu (création d'une nouvelle zone « d'usage industriel » destinée à l'implantation de modalités non polluantes à mi-chemin entre la zone industrielle et le parc technologique.

Igueldo

Ce quartier est composé de trois enclaves urbaines clairement différenciées insérées dans le territoire non aménageable de Monte Igueldo, totalisant une superficie de 25.8 hectares.

Les enclaves auxquelles nous avons fait allusion sont, en premier lieu, la zone qui comprend le versant oriental du Monte, limité par les routes d'accès à Igueldo ("Faro" et "Pueblo") et le sommet. La seconde est constituée par la zone résidentielle « Amezti », composée d'une étroite bande de terrain située sur le versant nord du Monte et limitée au sud par la route d'accès à la zone urbaine d'Igeldo . Ce dernier, avec le territoire nouvellement développé qui est délimité dans ses environs, constitue la troisième des enclaves susmentionnées qui composent Igueldo.

Le problème urbain qui existe à Igueldo est le suivant : une densification excessive des zones résidentielles, un trafic de passage et la nécessité d'un développement contenu et progressif dans le Casco. A cela s'ajoute l'importance paysagère des versants d'Igueldo.

Afin d'éviter la densification, il est prévu que le bâtiment existant soit consolidé, sans prévoir plus de développements immobiliers d'une certaine pertinence que celui correspondant à la zone de « Igeldoko Zabalpena ». Pour les problèmes que le Casco a, le trafic routier qui le traverse serait éliminé grâce à la construction de la rocade du "Pueblo de Igueldo". Parallèlement, le PGOU prévoit l'agrandissement du parc d'attractions et la création d'espaces ouverts à l'échelle générale.

noyer

Intxaurrondo est situé à l'est de la ville et s'élève sur ses pentes pour s'approcher des zones hautes d'Ametzagaina après avoir sauté par-dessus la coupure artificielle créée dans les années 1970 par la construction du contournement Donostia-San Sebastián.

Il se limite au nord avec le tracé du chemin de fer RENFE, à l'exception du noyau d'origine ; à l'ouest avec le quartier d'Egia (zone de « Jai-Alai » et cimetière de Polloe ); au sud avec les accès à l'autoroute et au parc Lau-Haizeta, qui comprend les collines d'Ametzagaina, et à l'est avec la liaison Herrera – Intxaurrondo de la variante susmentionnée.

Son extension atteint une superficie de 156 Ha., dans laquelle on observe les problèmes typiques de la périphérie de la ville : isolement, mauvaise accessibilité routière, manque d'espaces libres dans certains secteurs, de stationnement et d'équipement. Pourtant, une grande partie de ces problèmes se sont considérablement améliorés avec l'exécution des nouveaux accès d'Avda. de Ategorrieta et la variante.

Pour sa solution, de nombreuses actions urbaines ont été proposées, dont certaines ont déjà été réalisées : enfouissement de la voie ferrée ; création du Paseo de Zubiaurre; de nouveaux accès routiers par Marrutxipi , Altza et Amara Berri ; prévision de nouveaux logements d'initiative publique à Mons et Baratzategi ; mise à disposition d'un centre commercial à Marrutxipi ; création de parcs à Marrutxipi et Baratzategi , jardins et places ; construction d'un centre sportif, d'un cabinet médical, d'écoles et d'une résidence pour personnes âgées ; mise à disposition de parkings.

Loiola-Martutène

Avec une superficie approximative de 114 Ha., le quartier Loiola-Martutene occupe les terrains plats de la plaine de la rivière Urumea qui traverse la zone sud-est de la municipalité, y compris la colline de La Salle, qui sépare les zones de Loiola et Shores de Loiola.

Il est limité au nord par la rivière Urumea et la variante routière, à l'est et à l'ouest par les pentes d'Intxaurrondo-Altza et de Zorroaga respectivement, atteignant au sud jusqu'à la limite de la municipalité de San Sebastián avec Astigarraga.

La requalification de la structure urbaine relativement désordonnée et sous-équipée des pôles résidentiels et industriels existants est sans doute l'un des objectifs fondamentaux d'intervention dans ce quartier, ainsi que sa connexion adéquate au niveau urbain avec le quartier voisin Amara-Berri.

Loiola souffre donc de problèmes de stationnement, de circulation, de manque d'équipements et de places libres. De plus, il a une densité élevée, il y a un mélange d'utilisations incompatibles et les problèmes d'inondation ont tendance à être trop fréquents.

Pour toutes ces raisons, des plans spéciaux de réhabilitation sont proposés à Loiola , Txomin Enea et Martutene , des projets de canalisation de la rivière et de tracé de l'autoroute, une promenade le long de la rivière et la construction d'un parc sportif à Martutene . A noter que le Centre Sportif La Salle, qui dispose de garages et de bureaux, a été achevé en 1997.

Miracruz-Bidebieta

Il est situé sur le versant sud du mont Ulia, à l'est de la ville, bordant Pasaia et s'étendant au sud jusqu'à la ligne de chemin de fer RENFE. Il a une superficie de 57.10 hectares et sa configuration temporelle et physique répond à différents moments et typologies. Ainsi, des immeubles unifamiliaux isolés, des polygones décloisonnés comportant de hautes tours et des constructions surgies hors urbanisme alignées devant la rue composent l'image de ce quartier.

Si l'on regarde l'urbanisme de la zone, on se rend compte qu'il existe deux situations très différentes des deux côtés de l'Avenida Alcalde Elosegi . Au Nord, se situent les aménagements d'îlots linéaires et de tours, où un problème est diagnostiqué dans la spécialisation, la hiérarchisation et la gestion des espaces libres, auxquels s'ajoutent l'existence de vides non aménagés, la précarité des conditions d'accessibilité de certains bâtiments, la rareté du stationnement et la mystification des usages, parfois avec des incompatibilités évidentes, comme c'est le cas de Gomistegi .

Au sud, les agglomérations répondent principalement à des typologies de faible développement, faisant du tronçon routier et de l'accessibilité des problèmes spécifiques.

Face à cette situation décrite, le PGOU propose une action sur la route, projetant de nouvelles liaisons à Gomistegi pour améliorer l'environnement et les conditions d'accessibilité. L'usage du tronçon routier est également modifié, réduisant les chaussées en zone Nord au profit des stationnements et des trottoirs, et projetant des voies de coexistence de tronçon et de vitesse réduite en zone Sud.

En bref, le développement réalisé en promouvant la réforme intérieure de la zone de Gomistegi et le réaménagement et le réaménagement de l'espace public est consolidé.

Miramón - Zorroaga

Cet espace de 265 hectares est situé au sud de la commune, sur les collines qui dominent la vallée d'Urumea et les ruisseaux Barkaiztegi et Añorga. Il se limite au nord avec l'autoroute, à l'ouest avec Añorga-Txiki, au sud avec Oriamendi et la vallée de Barkaiztegi , et à l'est avec les carrières de loiola et les pentes qui descendent sur Martutene .

Actuellement, c'est une zone peu occupée dans laquelle des maisons, principalement de typologie isolée, et de grandes installations sont installées de manière dispersée : Ciudad Sanitaria, Polyclinique de Guipúzcoa, Euskal Telebista, etc.

Les problèmes négatifs à résoudre sont l'accessibilité et l'insuffisance du réseau routier. Avec la création d'un nouvel accès depuis l'autoroute et l'amélioration des routes d'Aldapeta et d'Anoeta, on espère qu'une solution sera apportée.

La proposition envisage également la spécialisation de la zone dans l'établissement d'usages et de typologies similaires à ceux qui existent actuellement, étendus aux activités typiques du parc technologique de Miramón et des installations récréatives d'Illumbe, dans lesquelles un centre de loisirs a été construit (1999) qui comprend une arène (1998).

Zubieta

La zone à laquelle nous nous référons dans cet article fait référence aux Zones non classées comme Terres Non Aménageables, soit un peu plus de 46 Ha. des 770 Ha. qui constituent approximativement l'intégralité de cette enclave occidentale, située dans la plaine susmentionnée ou immédiatement à celle-ci et, par conséquent, installée sur un territoire sensiblement plat, devant lequel se trouvent également la maison dite d'Aizpurua et la zone occupée par le Donostia -Hippodrome de San Sebastián et diverses installations et équipements.

L'enclave et les colonies susmentionnées n'appartiennent pas entièrement à la municipalité de Donostia, correspondant partiellement à la municipalité voisine d'Usúrbil selon la démarcation récemment convenue.

Les problèmes urbains du quartier sont centrés sur la nécessité de résoudre le trafic de passage à travers le noyau et l'accessibilité générale. A cet effet, le PGOU prévoit d'améliorer les voiries et d'aménager des trottoirs à la route d'accès de Lasarte-Oria et Txikierdi. De même, il est jugé opportun de définir les lignes directrices du développement résidentiel du noyau, objet d'initiatives constantes qui n'ont jusqu'à présent pas porté leurs fruits, afin de générer une offre résidentielle qui évite les tensions d'occupation aveugle dans la plaine.

D'autre part, il y a la nécessité de réaménager les installations de l'Hippodrome, ses abords immédiats et ses éventuelles demandes et possibilités d'expansion, et la possibilité de disposer de terrains à usages divers avec des conditions topographiques et d'accessibilité favorables, en sauvegardant la plaine en tout cas. Nord et compte tenu dans tous les cas des conditions environnementales particulières du territoire.

En ce qui concerne les interventions urbaines sur les Terres Non Aménagées, le PGOU doit souligner, en plus de Mendizorrotz, Ulia, Lau – Haizeta et Oriamendi, l'ouverture de la décharge contrôlée pour les déchets inertes.

Le cadre urbain de Donosti

Nous pouvons trouver des blocs fermés et ouverts (avec des espaces libres au centre), réguliers (ils ont des formes géométriques définies) et irréguliers (sans forme polygonale régulière).

D'autre part, une symétrie et une uniformité sont observées dans le plan de ce que nous appelons la Ville Centrale et une partie de sa Zone Complémentaire, en pouvant cependant distinguer les différentes étapes de son développement.

L'évolution de l'armature urbaine et de la structure tout au long de l'histoire de la ville a déjà été analysée précédemment. Arrêtons-nous maintenant à l'armature urbaine actuelle de l'ensemble du territoire communal.

Seul le plan de la Vieille Ville peut nous donner une vague idée des premiers tissus urbains de la ville. Il faut se rappeler que jusqu'au 18ème siècle l'avion médiéval a prévalu. Dans les plans antérieurs au XVIIIe siècle, l'enceinte fortifiée apparaît entièrement occupée par les pâtés de maisons, qui sont coupés par les rues et les cantons de manière régulière, rappelant un camp militaire. Dans ces blocs, les maisons sont regroupées de manière compacte sans laisser d'espace libre, à l'exception de la Plaza Vieja, qui débouchait sur la Puerta de Tierra. Au XVIIIe siècle, la grande nouveauté de la Plaza Nueva a été introduite, au centre de la ville, avec de beaux portiques.

Les incendies, dont nous avons déjà parlé, n'ont introduit de changements ni dans la structure ni dans la morphologie urbaine de la ville. Les maisons ont été reconstruites, avec les mêmes caractéristiques, sur leurs anciennes parcelles.

Après l'incendie de 1813, la ville est reconstruite, toujours à l'intérieur de ses murs. Il a fallu 36 ans pour réaliser les travaux et son résultat a été l'actuelle Parte Vieja, qui est comprise entre Monte Urgull , l'actuel boulevard, le port et la rue San Juan, avec une superficie de 10 hectares.

La commission de reconstruction est revenue à l'architecte Pedro Manuel Ugartemendía, qui, après quelques conflits avec les propriétaires des parcelles, a procédé, avec l'architecte Alejo de Miranda, à reconstruire la ville sur les parcelles préexistantes. De cette façon, la seule consolation laissée aux architectes était de régulariser et d'élargir certaines rues, et d'établir des ordonnances pour la typologie et la morphologie des bâtiments.

Après l'autorisation de démolition des murailles (1863), les travaux de l'Ensanche Sud commencèrent en 1864, selon la proposition d'Antonio de Cortázar qui, avec les extensions successives, vint affecter quelque 70 Ha., dans une période d'environ XNUMX années. Pendant ce temps, des notables ont été introduits. L'ensemble s'articule autour d'un axe Nord-Sud (actuelle rue Hernani), dans le prolongement de la rue Mayor de la Vieille Ville. Parallèlement à la rue Hernani, et suivant le cours de la rivière, entre les ponts de Santa Catalina et de Zurriola, se trouve le Paseo de la República Argentina. L'Alameda del Boulevard et l'Alameda de la Libertad ferment respectivement le secteur nord de l'Ensanche sur ses côtés nord et sud.

Dans ce secteur nord, nous trouvons la Plaza de Guipúzcoa à arcades comme point central. Le tissu urbain est composé de blocs rectangulaires mesurant 56×84 mètres, dont onze sont alignés, avec ces caractéristiques, entre les rues de Hernani, Garibay, Churruca, Elcano, Idiáquez, Legazpi, Oquendo et Plaza de la República Argentina. Les rues de Peñaflorida, Bengoechea, Andía et Camino se croisent les précédentes, complétant le tissu urbain de ce secteur. Entre le Paseo de la República Argentina et la rue Oquendo, il y a un jardin où se trouvent le théâtre Victoria Eugenia et l'hôtel María Cristina. Il reste deux blocs, un rectangulaire plus étroit à l'extrémité qui fait face à la baie de La Concha et un autre trapézoïdal entre la rue Oquendo et le Paseo de la República Argentina à l'extrémité qui fait face à la rivière Urumea.

Un secteur sud de l'Ensanche s'étend de l'Avenida de la Libertad à la Plaza del Buen Pastor, les autres limites étant la baie de La Concha et la rivière Urumea. Les rues de San Marcial, Arrasate, San Martín, San Bartolomé et Alfonso XIII forment les axes horizontaux, et les perpendiculaires sont formées par les rues de Manterola, Easo, Urbieta, Loyola, Fuenterrabía, Guetaria, Vergara et Echaide. Le Paseo de la Concha, le Paseo de los Fueros, la Plaza de Bilbao et la Plaza de Zaragoza complètent cet ensemble, dont le noyau central est la Plaza del Buen Pastor, qui, en raison de la plus grande superficie de ce secteur de l'Eixample, reste quelque peu déplacé vers l'ouest. Les blocs présentent ici des formes plus proches du quadrangulaire, avec 56×54 mètres.

Sur la colline de San Bartolomé, la partie qui entravait l'extension de la rue Easo a été éliminée. Le plan général de 1995 prévoit l'agrandissement de la clairière susmentionnée et le remodelage des zones proches d'Amara Viejo.

Il est à noter que l'on assiste actuellement, dans cette zone, à un renforcement du développement de l'activité commerciale, et de l'offre culturelle, récréative et de loisirs. En ce qui concerne les changements que ce secteur de la ville a subis, il faut principalement signaler le quartier de Buen Pastor, où se trouve également le centre culturel Koldo Mitxelena. Outre cela, c'est l'urbanisation du Boulevard (1999) et Alderdi Eder (1998). Ce plan, ainsi que les piétonnisations résultant du nouvel aménagement de la voirie, doivent constituer un facteur fondamental d'amélioration de la qualité environnementale de l'Eixample, ainsi que de son attractivité commerciale.

Le soi-disant Eastern Ensanche s'est développé entre la vieille ville et l'embouchure de la rivière Urumea, reprenant des terres sur la mer et régularisant et canalisant la rive gauche de la rivière. L'ensemble principal est encadré entre le Paseo de Salamanca et la rue Aldamar. Étant donné que la période de construction de cette zone se situe dans le cadre du développement de l'Ensanche de Cortázar, les blocs ont des caractéristiques similaires, avec des patios plus petits et un plan d'étage rectangulaire, essayant de tirer le meilleur parti des 5.3 hectares. gagné de la mer Le pont Zurriola et le boulevard relient cette extension à Gros et au centre-ville, respectivement.

À Miraconcha, nous trouvons un mélange de villas et de maisons de luxe ; Aujourd'hui, les anciennes maisons de maître et chalets cèdent leur place aux propriétés résidentielles de luxe.

Le quartier Gros a été construit sur les dunes et les bancs de sable situés entre l'embouchure de la rivière Urumea et le pied du mont Ulía , gagnant également d'importantes terres de la mer. Des complexes unifamiliaux et de petits hôtels ont commencé à être construits, mais bientôt toutes sortes d'abus immobiliers ont commencé à être autorisés, mélangeant des résidences avec des ateliers, de petites industries et des espaces verts et ouverts disparaissant. La plage de Zurriola a été réduite à une petite zone ouverte aux fortes vagues. Cependant, c'est l'un des domaines qui a vu sa structure modifiée dans une plus large mesure. Nous soulignerons le réaménagement du littoral en promenade piétonne de Mompás au pont Zurriola . Elle veut aussi consolider la nouvelle plage du Gros et la nouvelle digue construite dans le prolongement de la rive droite du fleuve. Parallèlement à ces deux actions, la plus importante est peut-être la construction d'un complexe culturel pour l'auditorium et le centre de conférences.

Dans le quartier de Gros, nous avons l'un des exemples les plus chaotiques de l'urbanisme de Saint-Sébastien ; les blocs sont extrêmement irréguliers, dans un labyrinthe de rues saturées de sols commerciaux, d'ateliers, de petites industries, d'entrepôts, de garages, etc., qui créent une certaine sensation d'étouffement et de chaos.

Les alignements les plus réguliers se trouvent après Avda. de Navarra, dans le secteur appelé Nuevo Gros, dans lequel le terrain de l'ancienne Plaza de Toros a été utilisé pour construire une série de blocs commerciaux et de sous-sols qui contribuent à la saturation et à la congestion urbaines. du quartier, bien qu'il s'agisse de maisons de qualité. Cette zone, où les bâtiments maintiennent une plus grande régularité, continue le long de l'Avda. de la Zurriola et Paseo de Ramón María de Lilí.

Parmi les mutations urbaines les plus pertinentes du quartier Gros, la piétonnisation de la soi-disant « Corazon de Gros » se démarque. De la même manière, il est prévu d'achever la construction du réseau routier de l'extension et d'aborder la réforme interne des zones concernées (autour du Marché Gros), en adaptant les nouveaux usages et les zones à usage public en surface.

L'espace ouvert et vert le plus important qui existe dans le quartier est la Plaza de Cataluña, sous laquelle un parking souterrain a été construit dans les années 1970.

Le quartier de Sagüés, entre la plage de Zurriola et le pied du Monte Ulía, est un petit ensemble de blocs d'habitations de mauvaise qualité, qui ne répond à aucun plan antérieur, et sa réhabilitation est prévue.

Le complexe Ulía-Ategorrieta présente une série de maisons unifamiliales, ainsi que de petits blocs de logements sociaux, des centres éducatifs, sanitaires et religieux et des villas de luxe.

Au sud de Gros, commencent les complexes d'Atocha et d'Eguía. À Atocha, nous trouvons un alignement régulier le long du Paseo del Duque de Mandas, devant l'ancien terrain de football d'Atocha et les bâtiments d'Abastos, de l'ancien hôpital militaire et de l'usine de tabac.

A noter également le possible remodelage de la zone du viaduc d'Iztueta et la construction par le Département de l'urbanisme, du logement et de l'environnement du gouvernement basque d'un programme de «logements officiellement protégés», «garages» et locaux complémentaires «bureaux», sur le Paseo del Urumea et selon une typologie «bâtiment ouvert» avec des «jardins privés» attenants.

Dans les quartiers d'Antiguo et d'Ondarreta, on trouve de grandes différences typologiques. Il y a quelques années, les villas et les immeubles de faible hauteur prédominaient dans tout Ondarreta et il y avait deux rangées de maisons de mauvaise qualité dans les environs de Monte Igueldo. On observe aujourd'hui la disparition des deux alignements. De même, il convient de noter l'Ensanche de Ondarreta, qui a une faible densité, et la disparition de l'usine Lizariturri, où un nombre important de maisons ont été construites au cours des cinq dernières années du XXe siècle.

Dans le quartier d'Antiguo, il existe un secteur résidentiel de haut niveau, en 6 blocs alignés le long de l'Avenida de Zumalacárregui, limités par la Calle Matía , à partir de laquelle on trouve un ensemble hétéroclite de rues et de maisons de toutes sortes. El Antiguo s'étend dans les zones résidentielles, éducatives et industrielles d'Ibaeta, Lorea, Zapatari, Igara et Añorga.

Ce quartier de San Sebastián est l'un de ceux qui ont le plus changé et, par conséquent, il convient de signaler certaines actions. À Venta berri se développe une zone "résidentielle" et "tertiaire" configurée comme le "centre" d'activité et représentative du complexe urbain composé des quartiers d'El Antiguo et d'Ibaeta. La ville universitaire d'Ibaeta doit également être développée : le campus universitaire Nord et Sud de l'UPV, et la Faculté d'Ingénierie (Université de Navarre).

À Beriyo, un développement résidentiel mixte de «bâtiment ouvert» et «en développement» est proposé, consolidant les bâtiments scolaires existants et créant un réseau routier qui permet une relation directe entre la zone et ses environs. À Illarra, la construction d'une nouvelle zone résidentielle à faible densité est prévue, comme à Iza. La zone d'Errotaburu doit se voir attribuer un « usage caractéristique » de « logement », complété par une part importante d'« usages tertiaires ».

Enfin, à Zuatsu, une nouvelle zone "d'utilisation industrielle" a été créée pour la mise en œuvre de modalités non polluantes, encadrées dans ce qu'on appelle maintenant "Haute Technologie" ou "R + D" (Recherche et Développement).

Le secteur semi-rural d'El Antiguo atteint le point de connexion avec le complexe Ayete et la cité-jardin Etxadi , qui à leur tour se connectent avec Aldapeta , Bidebieta-2 et Alto de Miraconcha .

À partir de ces zones, et avec le même caractère de dispersion, vous pouvez accéder aux quartiers populaires et aux petites et anciennes constructions d'Alto de Errondo , Alto Amara, Morlans et Amara Viejo. Depuis Alto de Errondo, vous pouvez accéder à la zone de services de santé et de soins de Zorroaga - Miramón, avec l'hôpital, la résidence de santé, la polyclinique, l'asile, la Finca de Miramón, etc.

Dans le quartier d'Amara Nuevo, qui se développe avec la canalisation de l'Urumea et l'assèchement des marais, il faut distinguer plusieurs zones, étant une note commune à toutes, les grands blocs de maisons, à forte densité de population, et une structure déficiente dans son urbanisation.

La zone la plus ouverte et la plus qualitative s'étend de l'Avda. de Carlos I à Paseo de Errondo et Podavines . Son axe central est la rue José María Salaverría , laissant des parcelles non aménagées. Du côté est de l'Avda. de Carlos I, à la rivière, la voie ferrée et le Paseo de Zorroaga , s'étend un secteur plus ancien et de moindre qualité, dont l'axe principal est Avda. de Madrid.

Au nord de la Plaza de Pío XII commence la zone nord du quartier, qui atteint le Parque de Álava et la Plaza del Centenario, qui mène au quartier Amara Viejo et au complexe Ensanche, qui s'étend de la Plaza de Buen Pastor à ce secteur d'Amara Nuevo, qui présente des caractéristiques similaires à celles du reste de l'Ensanche, mais avec une plus grande dégradation morphologique et fonctionnelle, avec la présence de blocs plus petits et irréguliers. L'axe de ce secteur est formé par les rues Easo , Urbieta et Prim, et, en tant que zone ouverte, il a le Paseo del Árbol de Guernica, suivant le cours de la rivière Urumea.

Le complexe sud du quartier Amara Nuevo est complété par la zone sportive d'Anoeta, les jardins de la Plaza de Pío XII, l'église de la Sagrada Familia et le complexe de la sous-délégation gouvernementale, l'Institut d'enseignement secondaire, d'autres centres éducatifs et le gare routière, à côté de l'hôtel Amara Plaza. À Anoeta, la zone sportive se distingue.

Dans la soi-disant Apendix de Amara (Amara-Osinaga), des bâtiments sont développés dans des blocs destinés à un usage résidentiel. Il existe également des « usages tertiaires » au « rez-de-chaussée », en plus du centre commercial ARCCO.

En suivant le cours de l'Urumea, depuis le quartier d'Amara, on arrive au groupe formé par Loyola et Txomin-Enea, où l'on trouve un petit secteur de villas, souvenir d'une tentative de création d'une cité-jardin, la caserne de l'armée, la maisons militaires, la zone d'habitation dispersée de Txomin-Enea et le groupement désordonné de Loyola.

Dans d'autres secteurs de la ville (La Paz, Herrera, Bidebieta, Alza, Astigarraga, Intxaurrondo, Larratxo, Martutene, Sarrueta, etc.), il existe de forts contrastes entre dispersion et concentration. Prédominance de logements de mauvaise qualité, grands immeubles, mauvaises communications et accès, rareté ou absence d'espaces ouverts, faiblesse des services, etc., avec une forte densité de population, même si ces dernières années elle s'est notablement améliorée dans tout ce qui concerne l'équipement et prestations de service.

Dans la zone Intxaurrondo et Alza, il faut mentionner le développement d'une importante « zone résidentielle » à Baratzategi et Bustintxulo ( Intxaurrondo -Sur), ainsi que le centre commercial Garbera.

Aires morphologiques de Donosti

Nous allons nous référer ci-dessous à l'état physique des bâtiments, ce qui, avec ce qui précède, nous permettra de voir le degré d'homogénéité des différentes zones morphologiques de la ville.

La vieille ville est clairement une zone de conservation morphologique, bien que tendant vers une certaine revitalisation de ses fonctions qui ne détériore pas la valeur historique et sentimentale de cet ensemble.

Dans ce groupe de zones de conservation, bien que pour d'autres raisons (beauté du paysage, espaces récréatifs, etc.), nous incluons les secteurs d'Igueldo, Miraconcha , Ayete , Ulía-Ategorrieta , Ondarreta, Zubieta et Zorroaga - Miramón, bien que dans In les quatre premiers, on assiste à un processus de rénovation assez rapide avec la disparition des hôtels particuliers paysagers au profit d'ensembles résidentiels plus hauts et plus denses.

Il existe des zones à El Antiguo, Eguía-Atocha, Loyola, Amara Viejo, Centro, Gros et d'autres quartiers périphériques, dans lesquels les anciens bâtiments, ateliers et petits entrepôts industriels ont été ou sont remplacés par de nouveaux bâtiments résidentiels. Nous sommes ainsi devant un processus de renouvellement dans des zones dégradées.

Il existe également des zones très dégradées dans lesquelles aucun processus de rénovation n'a commencé.

Sur l'Avenida de la Libertad, il y a eu un processus accéléré de renouvellement morphologique, avec l'apparition de maisons de luxe et d'immeubles pour les banques, les bureaux, etc.

Dans les anciens terrains occupés par la Plaza de Toros, il y avait aussi un processus de rénovation et de transformation accélérée, formant ce qu'on appelle le Nouveau Gros. C'est ainsi qu'une série d'îlots résidentiels et de locaux commerciaux ont été construits. Dans ce même sens, il y a eu des processus accélérés à Intxaurrondo , Alza, Astigarraga, Larratxo , Bidebieta 1 et 2, La Paz, Herrera, Roteta , Loyola, El Antiguo-Ibaeta, Ayete , Eguía-Atocha et d'autres petits secteurs de la quartiers périphériques.

Logiquement, ces processus ont plus ou moins de dynamisme, en relation avec le développement général du Centre, de la Ville Centrale et des interrelations et interdépendances qui se produisent dans tout le complexe formé par Saint-Sébastien et sa Zone Périphérique.

Le modèle urbain de Saint-Sébastien

Avec cette dénomination, nous nous référons à une approximation de la réalité morphologique et fonctionnelle du complexe urbain qui forme la capitale du Gipuzkoa et une série de municipalités voisines, certaines d'entre elles formant une agglomération avec Donostia, qui occupent un secteur de la côte, entre les baies de la Concha et Pasaia, et de Las Vegas del Urumea, Oria, Oiartzun et Regata de Añorga.

Ce modèle urbain n'apparaît pas isolé, mais fait partie, dès le processus initial de sa formation, d'une unité supérieure : la Région Urbaine de Guipúzcoa. Dans notre province, nous trouvons un maillage complexe de fermes dispersées, de petites zones rurales, qui sont réparties dans toute la géographie du Gipuzkoa, dans un paysage semi-fermé et orienté, qui peu à peu cède la place à une certaine originalité au fur et à mesure que le phénomène urbain se développe. l'industrie et le processus d'urbanisation.

On peut considérer Guipúzcoa comme un espace organisé par Saint-Sébastien avec sa Zone Périphérique, au sein du sous-système maritime, comme une région nodale de l'ensemble du système urbain basque-périphérique.

La capitale du Gipuzkoa est une municipalité très dynamique si l'on considère toutes les municipalités de la province, augmentant sa centralité en raison de l'augmentation de la concentration des biens et services. Cependant, cette augmentation, considérable par rapport à la province, ne l'est pas pour les communes immédiatement périphériques, qui commencent à accueillir des fonctions commerciales typiques de la Ville-Centre.

Ce modèle urbain, avec ses formes, ses usages du sol, ses équipements, ses infrastructures, son activité socio-économique, ses flux… Il s'est configuré en différentes étapes :

1) Jusqu'au milieu du XIIe siècle, le caractère rural prédomine.

2) Du milieu du XIIe siècle au début du XVe siècle, avec la fondation de la capitale et sa consolidation en tant que premier centre urbain de la région, sa fortification, l'augmentation de la population et le contrôle d'un vaste territoire communal, et le développement du port commercial et du réseau routier.

3) Du début du XVe siècle à la fin du XVIIIe siècle, le rôle militaire de la ville et le déclin de sa puissance économique ressortent, la réduction de son mandat municipal, la croissance des faubourgs d'Antiguo, San Martín et Santa Catalina et les travaux d'agrandissement du port.

4) Du début du 19ème siècle jusqu'à la démolition des murs en 1863, une étape dans laquelle nous soulignons l'incendie de 1813, les travaux de reconstruction en 1816, le début du tourisme en 1845, l'inauguration de l'autoroute N-1 en 1847, et la capitale de 1854.

5) De 1864 à 1955, avec l'extension de Cortázar à Avenida, l'extension sud, l'extension est, l'évolution d'autres quartiers, l'occupation d'une partie de la Vega del Urumea, la croissance générale de l'ensemble du complexe urbain central et périphérique , et le Plan général de 1950.

6) De 1956 à nos jours, avec la loi foncière, le plan général de Saint-Sébastien de 1962 et d'autres plans dans les municipalités de la zone périphérique, le plan d'urbanisme de Guipúzcoa de 1966, la loi d'aménagement du territoire de 1990 et ses directives de 1994, le Plan général de Donostia de 1995, la formation des périphéries urbaines, des zones fonctionnelles et le processus de configuration d'une zone métropolitaine, avec l'axe Donostia-Baiona.

Les unités du modèle urbain sont les suivantes :

* Central City avec le Quartier Central (CBD) et la Zone Complémentaire.

* La Zone Périphérique avec le Corridor Submétropolitain et les Corridors Suburbains.

La ville de Saint-Sébastien-Donosti

L'axe principal du district central est l'Avenida de la Libertad, qui s'étend de cet axe au boulevard et à la Plaza del Buen Pastor. Dans cette zone, la Plaza de Guipúzcoa se distingue avec le Palais du Conseil Provincial. Nous sommes dans la zone d'activité la plus représentative et officielle de la ville, avec une importante activité financière et commerciale.

La zone complémentaire a un caractère hétérogène, avec des services et des activités qui tournent autour de la fonction du quartier central, comptant également sur une présence importante d'activité résidentielle. Dans cette zone, nous avons les secteurs ouest et sud de l'Ensanche, qui font partie du Centre, Miraconcha , Aldapeta , Aiete , Munto , Bera-Bera , Etxadi , Ondarreta, Igeldo , el Antiguo et Benta Berri, comme extensions de l'ouest secteur, et Amara Viejo, San Roque, Morlans, Amara Nuevo, Zorroaga, Anoeta, Errondo, Ciudad Sanitaria et Miramón, comme extensions du secteur sud. De plus, il y a les quartiers de la Vieille Ville, l'Ensanche Oriental, Gros, Sagüés, Cemoriya, Atocha, Egia et Mundaiz.

Le reste des unités urbaines est inclus dans ce que nous appelons la zone périphérique, dans laquelle nous distinguons le corridor submétropolitain, avec la densité et la continuité urbaine les plus élevées, et les corridors suburbains, qui présentent des caractéristiques mineures de densité et de continuité urbaine.

Dans le corridor submétropolitain, nous avons Ulía , Ategorrieta , Intxaurrondo , La Paz, Bidebieta, Herrera, Alza, Larratxo et les municipalités de Pasaia, Lezo, Rentería et Oiartzun.

Dans le corridor suburbain sud-est, nous avons Gomistegi, Loiola, Txomin-Enea, Martutene, Sarrueta, Astigarraga, Ergobia, Landarbaso, Hernani et Urnieta. D'autre part, dans le Suroriental-Occidental, nous avons Pakea , Beriyo , Ciudad Universitaria, Lorea, Zapatari , Ibaeta, Igara, Errotaburu , Añorga-Txiki, Rezola, Rekalde, Zubieta, Lasarte-Oria, Usurbil et Andoain.

La zone périphérique de Donosti

Tout d'abord, il convient de noter que Guipúzcoa est un territoire dans lequel on trouve un maillage complexe de hameaux dispersés, de petits centres ruraux et un réseau de villes et de villages, qui se répartissent sur tout son territoire dans un paysage fortement impacté par le phénomène urbano-industriel. . , avec laquelle elle peut être définie comme une région urbaine.

Tout au long de cette zone, on observe un certain équilibre dans la répartition spatiale de la population et des centres urbains, mais avec de graves problèmes d'urbanisme et d'environnement, tant dans ses centres historiques que dans ses périphéries, ainsi qu'au niveau des infrastructures et des équipements.

Le cadre urbain, développé sur la côte et dans les vallées, a donné naissance à de nombreuses agglomérations, c'est-à-dire deux ou plusieurs noyaux qui grandissent séparément finissent par rejoindre un complexe urbain, comme c'est le cas de Saint-Sébastien et de sa Zone Périphérique ; Irun-Hondarribia ; Andoain-Billabona ; Arrasate-Aretxabaleta ; Zumárraga-Urretxu ; Beasain – Ordizia – Lazkao – Olaberria; Azpeitia-Azkoitia ; etc.

Les Régions de Donostia-San Sebastián et Bajo Bidasoa (Irún-Hondarribia) ont configuré ce que nous pouvons appeler la Zone Métropolitaine, qui présente comme caractéristiques l'existence d'un noyau principal ou Ville Centrale avec sa zone d'influence, une importante concentration de population avec postes de travail dans les Régions, prédominance des activités tertiaires, relations d'interdépendance entre les différents noyaux, un haut degré d'interrelation dans les communications économiques et sociales, et l'existence d'un système de transports et de communications suffisamment développé pour maintenir les relations entre la Ville Centre et sa zone d'influence, tout en facilitant sa connexion avec d'autres systèmes urbains proches.

Nous avons déjà commenté précédemment que San Sebastián est une municipalité avec une centralité élevée. Cependant, les municipalités de sa zone périphérique telles que Rentería et Hernani maintiennent leur position fonctionnelle par rapport à la capitale; Pasajes, Urnieta, Usurbil, Andoain et Lasarte-Oria augmentent progressivement leur centralité ; cependant, à Lezo et Oiartzun on constate que la dotation tertiaire n'augmente pas (à l'exception des hypermarchés), corrélativement à la population.

Toute cette Zone Périphérique tend à accroître la concentration des biens et des services, par rapport à l'augmentation de la population. Lorsque l'on considère la primauté, on peut observer comment la municipalité de Donostia a tendance à diminuer, tandis que la périphérie augmente modérément.

Intégration de Donostia-Saint-Sébastien dans le reste de la zone périphérique

Par système urbain, nous entendons un ensemble de villes avec leurs caractéristiques, plus les relations entre les villes, entre les villes et leurs caractéristiques, et entre les caractéristiques.

Avec le mot relations, nous nous référons aux interrelations, interconnexions, interdépendances et interactions possibles qui peuvent se produire dans le système dans son ensemble.

Au Pays Basque, ce que nous appelons aujourd'hui le Système Urbain s'est progressivement constitué, Guipúzcoa y étant intégré en tant que Région Urbaine avec ses Comtés et ses Zones Fonctionnelles.

Comme déterminants historiques de la formation du système urbain basque, nous avons la fondation des Villas médiévales et l'impact de l'industrialisation dans les provinces côtières.

À l'heure actuelle, nous trouvons dans le système urbain basque une structure démographique et spatiale peu proéminente, dirigée par Bilbao et suivie par les Comarcas ou les zones métropolitaines de San Sebastián, Pamplona, ​​Vitoria et Bayona. En plus de cela, nous pouvons différencier un sous-système côtier, dans lequel Guipúzcoa se trouve avec Bizkaia et la côte du Laburdi, et un sous-système intérieur avec les terres d'Álava, Navarre, Benabarra et Zuberoa.

Dans le sous-système côtier, on distingue la forte concentration de la zone de Bilbao et de Baiona, par rapport à la dispersion du Gipuzkoa de noyaux moyens et petits, ce qui garantit un meilleur équilibre en termes de relations, de connexions, d'occupation du sol, de développement des régions et de politiques d'aménagement. du Territoire.

Il faut aussi considérer les Axes de Développement qui se forment, comme c'est le cas de Bizkaia-Guipúzcoa-Laburdi ; celui de Biscaye-Cantabrie ; Alava-Burgos ; Guipuzcoa-Navarre; et Navarre – Laburdi – Benabarra – Zuberoa, qui à leur tour sont liés aux grands Axes tels que l'Arc Atlantique, la Vallée de l'Èbre-Côte Méditerranéenne, ou la N-1 vers les terres de Castille-León, Madrid, Estrémadure et Portugal.

Au sein de ce système, Guipúzcoa occupe une place stratégique en ce qui concerne les relations avec l'espace urbain européen, à travers des connexions avec la côte du Laburdi, présidée par Baiona, qui forme une agglomération importante, et des relations avec le reste de la Communauté autonome et avec la Navarre vers l'axe de l'Èbre. La province de Guipúzcoa, avec son dynamisme traditionnel et son équilibre territorial, représente une contribution très importante à l'ensemble du système urbain basque, pour maintenir son dynamisme, attirer les investissements et améliorer la qualité de l'environnement, En même temps, les limites administratives sont améliorées réaliser des espaces régionaux intégrés dans les grands systèmes urbains européens, qui évoluent aujourd'hui très rapidement et risquent de rester à la périphérie de ceux-ci.

À Guipúzcoa, se distingue le rôle de la zone métropolitaine de Donostia-San Sebastián, qui s'étend jusqu'à Irún-Hondarribia, avec d'importantes zones résidentielles, commerciales et industrielles. D'autre part, l'autoroute de liaison avec Pampelune a renforcé les relations avec la Navarre et la vallée de l'Èbre.

Donostia-San Sebastián et sa zone périphérique est un espace urbain continu qui se connecte avec le littoral du Laburdi, étant un élément clé du système urbain basque et étant dans la phase métropolitaine . La capitale, avec Rentería, Pasaia et Lezo, forme une agglomération qui, si nous la joignons à Irún-Hondarribia et à la côte du Labourdi, constitue le corridor Donostia-Baiona. Ils sont suivis en importance par Hernani, Lasarte-Oria, Oiartzun, Andoain, Usurbil, Urtieta et Astigarraga. La spécialisation fonctionnelle, plutôt que les relations de dépendance, est ce qui établit le degré de relations entre les centres urbains.

Malgré la forte densité (1,007 Hab./Km2), la répartition spatiale de la population est assez équilibrée, avec une croissance lente, étant l'espace urbain le plus développé du secteur tertiaire de la Communauté Autonome, occupant 58% de la population active. Le secteur de la construction occupe 6%, l'industrie 33% et le secteur primaire 3%. En bref, la capitale de Guipúzcoa se distingue par ses fonctions financières, d'assurance, de services personnels et de transport, se répartissant à travers les centres de la périphérie (Hernani, Pasajes, Rentería, Oiartzun, Urnieta et Usurbil) secteurs portuaire, industriel et petit commerce. .

Enfin, il convient de noter que cet ensemble influence également la région d'Orio, Billabona - Zizurkil -Aduna et le nord-ouest de la Navarre.

Origine et source : M. Javier Gómez Piñero /GEOGRAPHIE ET ​​HISTOIRE DE DONOSTIA-SAN SEBASTIAN /https://www.ingeba.org/liburua/donostia/53geourb/53geourb.htm

Conseils et aspects pratiques lors de l'achat d'une maison à Saint-Sébastien-Donosti 

Quelles sont les taxes lors de l’achat d’une maison à Saint-Sébastien ? 

Maisons de revente

L’Impôt à payer est l’« Impôt sur les mutations patrimoniales », qui est le suivant :

• 7% : Transfert de biens immobiliers
• 4% : Transmission des maisons
• 5% : Transfert de résidence habituelle
• 4% : Transmission d'animaux et de biens personnels

Nouveaux bâtiments/maisons

Les taxes suivantes sont payées :

• • TVA : 10%
  • ADA : 0.5 %

Autres aspects juridiques lors de l’achat d’une maison à Saint-Sébastien – Certificat d’habitation

• Le permis d'occupation du vendeur n'est pas requis. Il y a des années, au Pays basque, l'ancien «Certificat d'Habitation» accordée par le gouvernement régional a été annulée et remplacée par la « licence de première occupation » actuellement délivrée par les gouvernements locaux/mairies dans les logements neufs.
• Il est conseillé de confirmer auprès du conseil municipal qu'il n'y a pas de violation de l'urbanisme dans la construction et que la propriété n'est pas considérée comme « hors service ».
• Dans les propriétés urbaines, il est nécessaire de confirmer que le bâtiment a passé le ITE ("Inspection Technique du Bâtiment") qui se passe tous les 10 ans à partir de 50 ans.
• Cadastre: Le Pays Basque a sa propre organisation cadastrale, accessible différemment du reste de l'État.
• Valeur fiscale : L'enregistrement cadastral de la propriété indique et confirme sa valeur fiscale

Processus et conditions pour obtenir l'enregistrement d'une licence touristique à Donosti-Saint-Sébastien

Conformément aux dispositions des articles 8 et 9 du Règlement général d'urbanisme du Plan général d'urbanisme de Saint-Sébastien, l'usage urbain de l'habitation touristique constitue un usage tertiaire et en son sein constitue un usage hôtelier. Pour sa part, la location de chambres en résidence habituelle à usage touristique constitue un usage assimilé à un usage résidentiel d'habitation.

L'usage des résidences de tourisme ou la location de chambres en résidence habituelle à usage touristique dans les habitations de protection sociale et les logements de dotation ne peuvent être développés.

La demande de logement locatif touristique se fait par DECLARATION RESPONSABLE, et doit être enregistrée comme telle. Une fois votre inscription terminée, elle apparaîtra dans le DONOSTI TOURIST HOUSING CENSUS : https://www.donostia.eus/ataria/es/web/hirigintza/censo-de-viviendas-turisticas

Répartition des zones de réglementation des loyers touristiques à Donosti

Accéder à la réglementation :

L'utilisation touristique de San Sebastián est divisée en trois zones :

• Zones A (zones saturées) . En zones A ou zones saturées, les mises en œuvre de l'usage urbain de l'habitat touristique sont totalement interdite, ainsi que la location de chambres en résidence habituelle à usage touristique. Les propriétés qui, avant l'entrée en vigueur de la présente ordonnance, ont une autorisation ou ont enregistré la communication préalable appropriée dans laquelle un rapport d'urbanisme favorable est délivré conformément à la réglementation applicable à l'époque, ne seront pas concernées par la déclaration d'une zone saturée. .
• Zones B (zones de forte demande) . : Dans les zones B ou zones de forte demande, précisées dans les plans de la présente ordonnance, le occupation partielle d'un immeuble d'habitation à usage de logement touristique sera autorisée conformément aux critères généraux suivants :

1. a) Au rez-de-chaussée , l'utilisation urbaine de logements touristiques sera autorisée dans les cas et conditions de mise en œuvre de l'utilisation de logements dans le même établi dans le plan général d'urbanisme et dans l'ordonnance municipale réglementant la mise en œuvre de l'utilisation de logements dans différents plans de construction résidentielle , ainsi que des divisions de logement préexistantes.
2. b) Au premier étage, ou assimilable, l'usage urbain d'un logement touristique avec accès commun au logement sera permis lorsque sa surface utile additionnée au reste des usages non résidentiels du bâtiment, avec accès commun au logement, sera égale ou inférieure à 250 mètres carrés utiles dans l'ensemble du bâtiment et doit également respecter les conditions de mise en œuvre de l'utilisation des logements établies dans le plan général d'urbanisme et l'ordonnance municipale réglementant la mise en œuvre de l'utilisation des logements sur les différents étages des bâtiments résidentiels, ainsi que les pré- divisions d'habitation existantes.
3. c) Aux étages supérieurs situés au-dessus des précédents, un logement touristique avec accès commun aux logements sera autorisé, à condition qu'aucun de ceux situés en dessous ne soit destiné ou ne soit destiné à être destiné à un usage résidentiel, de sorte que tous ces étages doivent être destinés à d'autres types d'usages autorisés autres que l'usage résidentiel et que leur superficie utile ajoutée au reste des usages non résidentiels du bâtiment, avec accès commun, est égale ou inférieure à 250 mètres carrés utiles dans l'ensemble du bâtiment limite de m² (u) de 250 mètres carrés utiles d'usages non résidentiels avec accès commun aux logements n'est pas dépassée dans l'ensemble du bâtiment, une seule habitation touristique avec accès commun aux logements sera autorisée sans appliquer la condition qu'elle n'existe pas. ou l'usage résidentiel est projeté en dessous de celui demandé pour les logements touristiques aux étages supérieurs dans les immeubles de 7 étages minimum (B+6) et un autre logement touristique tous les 6 étages supplémentaires, à situer sur l'un des étages supplémentaires.

• Zones C (zones avec possibilité d'augmenter l'offre d'hébergement touristique) . Dans ces zones C, avec possibilité d'augmenter l'offre d'hébergements touristiques, en Zone B, deux maisons de tourisme aux étages supérieurs dans des immeubles de minimum 7 étages (B+6 ) ; et deux autres maisons pour tous les 6 étages supplémentaires à situer sur l'un des étages supplémentaires.

 Ces permis entreront en vigueur à condition que, dans les cas ci-dessus, la limite de 350 mètres carrés utiles pour les usages non résidentiels, y compris les logements touristiques, avec accès commun, ne soit pas dépassée dans l'ensemble du bâtiment, ni la limite de mètres carrés utiles pour les non-résidentiels. usages résidentiels. résidentiel hors ceux des logements touristiques, avec accès commun aux maisons.

Quatre types d'hébergement touristique pour licence touristique à Donosti

Ainsi, conformément à la loi 13/02016 du 28 juillet sur le tourisme au Pays basque, la mairie de Bilbao regroupera les différentes modalités qu'elle comprend, en les concentrant en quatre catégories différentes :

• Chambres Touristiques : Dans ce type d'hébergement, le titulaire de la licence d'activité touristique doit être inscrit dans la maison (il doit résider en permanence) dans laquelle les chambres sont proposées à la location touristique. L'usage du logement est soumis aux mêmes conditions ou possibilités qui sont admises en cas d'usage exclusivement résidentiel et une même personne ne peut en aucun cas proposer des chambres dans plus d'un logement.
• Logement touristique : sont ceux qui sont entièrement dédiés à des fins touristiques, et doivent être situés dans des immeubles à usage d'habitation et exclusivement aux premiers étages du même -ou aux étages supérieurs, à condition qu'ils soient situés en dessous des maisons et avec un accès indépendant. à ceux-ci de la voie publique.
• Hôtels, auberges ou pensions : Ils restent assimilés à l'Utilisation des Equipements et sa réglementation reste dans les mêmes termes dans lesquels il est actuellement autorisé, selon les réglementations du Plan Général d'Urbanisme concernant sa localisation -et celle du PER du Casco Viejo et du PERRI de Bilbao la Vieja dans le cas où ils sont mis en œuvre dans lesdites zones-.
• Appartements touristiques et appart-hôtels : selon la description contenue dans la loi 13/2016 du 28 juillet sur le tourisme au Pays basque, sont considérés comme appartements ceux qui non seulement ont une chambre mais aussi des toilettes et une cuisine. Ce groupe d'établissements touristiques - en plus des conditions imposées par la planification municipale pour les usages hôteliers en général - sera soumis au respect des spécifications techniques relatives à la lumière, à la ventilation et aux autres conditions hygiéniques et sanitaires requises pour les chambres des maisons conventionnelles.