Houe à acheter à Lliria – Aspects juridiques à considérer

Il s'agit d'une étude réalisée par nos architectes dans le respect d'une zone où il y a plus de 50 urbanisations « non consolidées » : Lliria

Lliria est l'une des villes les plus importantes des zones rustiques de Valence. La municipalité de Llíria, avec 229.82 km², est l'une des plus grandes de la Communauté valencienne et présente un paysage contrasté entre une zone montagneuse appartenant aux premiers contreforts de la Sierra Calderona et la zone de verger sur la rive gauche de la rivière Turia.

D'un point de vue « urbanistique », Lliria est particulièrement important parce que, dans ce domaine, il y a eu un nombre extraordinaire d'urbanisations dans le passé, qui n'ont pas été achevées.

Il y a plus de 50 urbanisations à Lliria. Certains d'entre eux:

UE 17 A - SANT GERARD	UE 30 - MONT-JARQUE
UE 17 B - CLOTXA DEL COSÍ	UE 31 - MONT-JARQUE
UE 18 - MONTEBLANCO	UE 32 - MONT-JARQUE
UE-19 A - OASI DE S. VICENT	UE 33 - VERGER DE SANT MIQUEL
UE 19 B - SANT VICENT	UE 34 - JARDÍ DE LAURO
UE 20 - EL REGALÓN	UE 35 - LA CANYADA DE CONFITES
UE 21 - EL CARAMELLO	UE 36 - SAFAREIG - CONFITES - EL SECANET
UE 22 - EL CARAMELLO	UE 37 - LA MAIMONA - CORRAL D'ALBERT
UE 23 - EL CARAMELLO	UE 38 - PUIG ILOS
UE 24 - EL CARAMELLO	UE 39 - CORRAL DE LA MARQUESA
UE 25 - EL CARAMELLO	UE 40 - FORMIDABLES
UE 26 A - LA XELVANETA	UE 41 - SAFAREIG
UE 26 B - LA XELVANETA	UE 42 - SAFAREIG
UE 27 A - XELARDO	UE 44 - ALT DE LA BOTIGUETA
UE 27 B - XELARDO	UE 45 - ALT DE LA BOTIGUETA
UE 28 - LA CANYADA DE TELLO	UE 46 - ALT DE LA BOTIGUETA
UE 29.A - EDETA	UE 47 - LA SIMA
UE 29.B - EDETA	UE 48.1 - MONTECOLLADO
UE 48.2 - MONTECOLLADO	UE 50 - MAIMONA-CONTIENDA
UE 56 - TOS PELAT

 

De ces urbanisations, seulement 6 ont été achevées et finalisées, et les autres ne sont pas achevées car le plan d'urbanisation n'a pas été publié.

I.- URBANISATIONS RÉALISÉES ET CONSOLIDÉES:

• Vallée de Lliria, Montejarque
• Xélardo,
• Saint Gérard,
• Puchilis
• Verger de S. Miguel

Avec seulement deux points à compléter:

• Installation d'un collecteur d'eaux usées pour se connecter à l'usine de dépuration
• Amélioration des infrastructures électriques

Ces améliorations seront payées par les propriétaires, mais le coût ne sera pas trop élevé.

Les propriétés dans ces urbanisations peuvent avoir un certificat d'habitation, toujours que:

• Il existe un certificat d'habitation
• La construction n'a pas d'amende pour toute extension supplémentaire ou modification de la construction initiale,
• et que les compteurs de droits de construction de la parcelle ne sont pas dépassés.

II.- URBANISATIONS NON COMPLÉTÉES:      Le reste

Sur le reste des urbanisations:

• Le plan d'urbanisation n'est pas créé, ni développé. Cela signifie qu'il n'y a aucune garantie de la part de l'administration de respecter la division réelle des parcelles. L'esprit de la mairie est de «respecter» les divisions existantes, et de «respecter» les constructions existantes. Ils n'ont pas l'intention de créer des dommages et d'affecter aux propriétaires actuels la perte de leur terrain ou de leurs constructions. Mais, si un plan est définitivement approuvé, alors les lignes de division des parcelles seront celles marquées dans le plan, ce qui peut faire coïncider ou non avec la division et la taille actuelles des parcelles, étant les propriétaires à être contraints d’adapter leurs propriétés à ces divisions.
• Infrastructure d'urbanisation: Les éléments d'urbanisation tels que: l'éclairage public, les zones piétonnes, l'asphalte, les rues, les routes, les raccordements internes aux égouts (de la maison à la rue), les infrastructures d'égouts externes (de l'urbanisation au réseau), etc., ne sont pas réalisés ou pas complètement réalisés. Cela signifie qu'en cas d'approbation d'un plan d'urbanisation, ce plan établira les infrastructures nécessaires pour achever l'urbanisation, et les travaux à développer seront payés par les propriétaires de l'urbanisation proportionnellement à la taille de leurs parcelles. ou la taille des constructions. Combien cela peut être ?. Personne ne le sait, car cela dépendra d'un plan futur, et des exigences de ce plan, qui n'existe pas pour le moment.

Bien qu'il y ait eu quelques plans d'urbanisation (appelés PAI), la majorité d'entre eux sont en suspens et non validés par une récente loi régionale de 2014. Il faut donc en présenter de nouveaux au fur et à mesure de l'évolution de la loi en 2014.

• Électricité et eau: Il y a quelques branchements d'eau et d'électricité, mais ils sont vraiment pauvres. L'augmentation de la puissance électrique jusqu'à, au moins, 5,75 KW est plus que recommandable pour garantir une fourniture suffisante aux acheteurs à l'avenir.
• Les constructions existantes seront obligées de:
  • Avoir une connexion interne aux eaux usées (même s'il n'y a pas d'égouts dans la zone). Cela signifie que la propriété doit avoir tous les tuyaux et la structure pour être prête à connecter la propriété au tout à l'égout lorsque cela arrive à l'urbanisation.
  • Avoir une fosse septique avec système d'oxydation totale.

Suivant la normative actuelle, il n'est pas possible de construire un bâtiment dans ces urbanisations. Probablement ni les maisons ni les piscines n'ont été construites avec un permis de construire. La considération de la mairie à cet égard est que, en raison du fait qu'il s'agit d'un bâtiment ancien, les constructions sont légalement consolidées à l'époque, bien que ne respectant pas la norme. Donc, d'un point de vue juridique, il n'y a aucune amende affectant la propriété actuellement, il n'y a donc aucune action que la mairie peut prendre contre cette propriété en raison de son âge.

Aussi, de ce fait, la Mairie peut respecter les constructions existantes, mais ils ne peuvent pas être prolongés. Ainsi, de nouvelles constructions dans la propriété ne peuvent pas être construites. La mairie permet des réformes intérieures sur ce type de propriétés, mais pas d'extensions, ni de constructions d'autres bâtiments comme les garages, etc.

Mais, en raison du fait que la propriété est hors normative, la mairie n'approuvera pas une licence pour réformer les parties structurelles essentielles du bâtiment comme les fondations, le toit, etc. La mairie admettra «réformer» la maison existante, et «réparer» la structure existante, mais pas «retirer» des anciennes pièces pour en installer de nouvelles. Par exemple, dans le cas où il y a un «incendie», ou une inondation qui peut affecter la maison sur sa structure, la mairie ne peut donner le droit de «reconstruire» la propriété. Donc, en guise de conclusion, la mairie autorise des réformes internes pour maintenir la construction, mais pas des réformes structurelles à partir de bines, fondations, changement de toiture, etc.

Conséquences des maisons "hors normative":

• Si les constructions n'ont pas été pénalisées depuis 15 ans, il n'est pas possible d'être pénalisé plus tard, ou démoli par le système espagnol. Il est légalement consolidé par le temps.
• Les constructions existantes sont respectées dans leur taille, mais il n'est pas possible de construire un nouvel élément de construction ni même d'agrandir les éléments existants.
• De plus, de ce fait, la mairie respecte les constructions existantes, mais elles ne peuvent pas être agrandies. Ainsi, de nouvelles constructions dans la propriété ne peuvent pas être construites.
• La mairie permet des réformes internes sur ce type de propriétés. Mais, en raison du fait que la propriété est hors de normative, la mairie n'approuvera pas un permis pour réformer les «parties structurelles essentielles» du bâtiment, telles comme: les fondations, le toit, etc. La mairie admettra de «réformer» l'existant maison, et «réparer» la structure existante, mais pas «enlever» des anciennes pièces pour en installer de nouvelles. Par exemple, dans le cas où il y a un «incendie» ou une inondation qui peut affecter la maison sur sa structure, la mairie peut ne pas donner le droit de «reconstruire» la propriété. Ainsi, en conclusion, la mairie permet des réformes internes pour maintenir la construction, mais pas des réformes structurelles de poutres, fondations, changement de toit, etc.
• Le bien est considéré comme «hors normatif» lorsqu'il n'a pas été pénalisé pendant les 15 ans suivant la construction. Pour cela, un certificat de la Mairie est nécessaire pour vérifier ce point. Il s'appelle «Certificat de non-infraction», et nous avons déjà demandé ce certificat, mais la halle de remorquage peut prendre en moyenne 4 à 8 semaines pour produire ce document.
• La propriété n'a pas «Certificat d'habitation ». Pour votre information, il s'agit d'un document délivré par la mairie où ils confirment que la propriété répond aux exigences d'habitation. Ce document est également nécessaire pour connecter l'eau et l'électricité sur la propriété et pour effectuer les changements des contrats d'eau et d'électricité en votre nom. Ceci est expliqué ci-dessous.

Le bien étant «hors de normative», alors, il n'y a pas de certification d'habitation sur cette propriété. Pour obtenir ce document, il faudra achever les travaux d'urbanisation pour l'ensemble de l'urbanisation et légaliser les maisons existantes.

CHANGEMENT DE NORMATIF: POSSIBILITÉS DE LÉGALISER LES URBANISATIONS?

Une réglementation récente a été mise en œuvre en 2014-2019, ce qui oblige les propriétaires et les mairies de la région de Valence à «résoudre» la situation existante de ces urbanisations.

Fondamentalement, ce que dit la loi, c'est qu'il faut étudier soigneusement quel type d'infrastructure urbaine doit être développé dans l'urbanisation pour être considérée comme « complète ».

Par exemple, s'il est nécessaire d'agrandir les routes, d'améliorer l'asphalte, les zones piétonnes, une meilleure connexion à l'eau et à l'électricité et les eaux usées.

La loi dit que, si les maisons de la zone sont améliorées avec les travaux d'urbanisation requis par la normative, elles auront les avantages suivants:

•  La maison sera considérée comme une maison «totalement légale», elle ne sera donc plus considérée comme «hors de normative», ainsi, il sera permis de reconstruire les constructions existantes, les réformes structurelles, etc.
• La propriété aura le certificat d'habitation

Évidemment, les dépenses et les coûts des améliorations de l'urbanisation seront à la charge des propriétaires actuels.

Ainsi, notre recommandation lorsque vous êtes en train d'acheter une maison à Lliria, ou dans l'une des zones environnantes comme Olocau, Montroy, Montserrat, Villamarxant, Godella, etc., est d'obtenir des conseils juridiques appropriés auprès d'avocats spécialisés en construction.