ACHAT ET VENTE DE BIEN IMMOBILIER - PAIEMENTS AU COMPTE DU NOTAIRE vs OUVERTURE D'UN COMPTE BANCAIRE EN ESPAGNE

Depuis des années, voire des décennies, le mode de paiement suivant est très courant en Espagne :

• Paiements partiels ou acompte sur le prix final : Ce type de paiement s'effectue via virements bancaires , soit au compte de l'agent ou représentant du vendeur, soit au compte du vendeur directement.
• Le paiement final du reste du prix convenu : En livrant un chèque bancaire au vendeur à partir d'un compte bancaire espagnol.

En d'autres termes, c'est une pratique très courante en Espagne depuis paiements partiels à titre d'acompte sur le prix final à payer au vendeur à effectuer par virement , mais le vendeur a toujours exigé que le paiement final , normalement la plus importante, se fait par le biais d'un chèque bancaire (traite bancaire), ce qui donne une pleine garantie d'effectivité du paiement.

La simultanéité du paiement

Comme on peut le voir, il a ne sauraient était une pratique courante pour les paiement final du prix être fait par virement . La raison en est le manque de compréhension concernant la "temps" pour effectuer ledit transfert. Le vendeur exigera toujours que ledit paiement soit effectué « avant » la signature des actes notariés de vente, pour garantir que l'argent est bien sur son compte bancaire, et l'acquéreur, pour sa part, exigera que ledit transfert soit effectué « après » le vendeur a signé les actes de vente, garantissant ainsi que le paiement est effectué une fois que le vendeur a rempli son obligation de livraison.

Le choix du chèque bancaire comme système de paiement permet aux parties d'effectuer le paiement simultanément avec la signature des actes notariés. De telle sorte que l'acheteur garde le chèque en sa possession jusqu'à ce que le vendeur signe les actes en présence du notaire.

Avec lequel la coïncidence du moment du paiement et de la livraison du bien est parfaite.

De plus, la formule de paiement par chèque bancaire apporte une garantie supplémentaire au vendeur puisque, de par sa nature même, ce n'est pas l'acheteur qui paie effectivement ou est obligé de payer par chèque bancaire, mais c'est la même banque qui a émis le vérifier qui est obligé d'effectuer ce paiement. Ce qui donne une garantie de paiement sécurisée et précise au vendeur.

Chèque d'une banque espagnole

Par ailleurs, le vendeur, afin de garantir votre paiement, a demandé que ce chèque bancaire soit émis par une banque espagnole . La raison en est, premièrement, la méfiance que l'acceptation de chèques de banques étrangères peut engendrer pour le vendeur en raison de la difficulté d'en reconnaître l'existence et la validité, et, d'autre part, en raison de la dépenses et frais supplémentaires impliqué dans la compensation d'un chèque avec des fonds trouvés à l'étranger.

Tout ce qui précède a été très important et a fortement conditionné les ventes dans les zones côtières et avec un pourcentage élevé d'acheteurs étrangers. Cela est dû au fait que des citoyens internationaux ont été amenés à ouvrir des comptes bancaires en Espagne avec pour seul effet de rendre effectif le paiement final du prix au vendeur au moyen d'un chèque bancaire émis sur le compte ouvert au nom du acheteur dans une banque espagnole. et auquel, avant l'achèvement du processus de vente, l'acheteur a transféré des fonds suffisants pour couvrir le montant final du prix.

Par conséquent, il est très courant en Espagne de recommander aux acheteurs et investisseurs étrangers d'ouvrir des comptes bancaires dans des banques espagnoles afin de procéder à ce mode de paiement à la fin du processus.

Fournisseurs et Mairies

Cette exigence a également été renforcée par la pratique habituelle de les compagnies de distribution d'eau et d'électricité, les conseils locaux, etc. qui se sont sentis beaucoup plus à l'aise pour domicilier les paiements des factures correspondant à la consommation de la propriété sur des comptes bancaires domiciliés dans des banques espagnoles , en évitant le prélèvement automatique sur des comptes bancaires étrangers.

Avec lequel, en guise de résumé, il est courant de recommander aux clients étrangers d'ouvrir un compte bancaire en Espagne une fois l'intention d'achat formalisée.

Système de paiement notarié dans d'autres pays européens

Cette obligation d'ouvrir un compte bancaire dans une banque espagnole a toujours été un point de conflit entre les systèmes espagnol et étranger.

Il en est ainsi parce que, dans de nombreux pays, notamment en Europe continentale, tous les paiements liés à l'opération de vente se font directement sur le compte du NOTAIRE instrumentant , qui est celui qui reçoit tous les montants de l'acheteur et confie le paiement au vendeur, une fois que toutes les exigences légales conformément à la réglementation ont été remplies.

C'est pourquoi, depuis de nombreuses années, les investisseurs d'Europe continentale voient comme un cas étrange de forcer l'ouverture de comptes bancaires en Espagne, détournant la fonction du notaire à cet égard.

En outre, en ce qui concerne le prélèvement automatique des paiements pour les factures des consommateurs, les étrangers les clients ou les acheteurs ne comprenaient pas pourquoi des comptes bancaires déjà ouverts à leur nom dans leur pays d'origine, avec un IBAN européen valide, ne pouvaient être acceptés par une partie des entreprises fournisseurs de domicilier la consommation tirée de leurs services.

De plus, surtout dans certaines nationalités, comme la France ou la Belgique, ils ont particulièrement forcé cette situation, puisque de nombreuses opérations d'achat ont été financées par prêts hypothécaires accordés dans leur pays d'origine .

Les banques prêteuses de ces pays, lors de l'exécution du paiement desdits prêts, le font généralement directement sur le compte du notaire . Avec laquelle, dans les cas où l'achat et la vente de biens immobiliers espagnols par ces citoyens étaient soumis à l'octroi d'un prêt bancaire, les mêmes banques emprunteuses originaires de ces pays ont établi comme obligation de libérer les fonds du prêt qui ceux-ci étaient dirigés vers le compte d'un notaire, et non au compte du vendeur, ni au compte de l'acheteur.

Offre de service de notaire

Pour cette raison, ces dernières années, le nombre de notaires espagnols qui se sont adaptés à ce nouveau besoin exigé par les clients étrangers a augmenté, et ont mis à leur disposition un service de réception et de dépôt d'argent en vue d'opérations et de transactions légales. réal biens

C'est pourquoi, surtout, dans le zones côtières et avec un volume élevé de transactions immobilières internationales et un afflux important d'étrangers , la pratique notariale consistant à recevoir les acomptes et les transactions finales d'achat et de vente dans les comptes s'est développée. banques notariales.

C'est volontaire

Il faut dire que cette activité est totalement volontaire de la part des notaires. Autrement dit, il n'y a aucune obligation pour lesdits notaires d'offrir ce type de service à leurs clients , chez qui, en pratique, on trouve certains notaires qui refusent d'offrir ce type de service, et, d'autre part, d'autres types de notaires plus ouverts et préparés à cet égard.

La procédure

La procédure normalement utilisée en pratique pour envoyer lesdits montants sur le compte du notaire est normalement la suivante :

• L'agent immobilier ou l'avocat de l'acheteur informe le notaire de la nécessité d'instrumentaliser le paiement via son compte.
• Le notaire procède à identifier l'acheteur , d'étudier les conditions de l'opération, et à la procédure d'information et de suivi de la réglementation anti-blanchiment.
• Une fois ce processus terminé, le notaire transmet vos coordonnées bancaires audit Mandataire ou avocat pour le transmettre à l'acheteur.
• L'acheteur, dès réception des coordonnées bancaires du NOTAIRE, fait le virement sur ledit compte instrumental.
• Une fois la vente conclue, le notaire public, en authentifiant l'acte de vente, émet des chèques ou des virements au vendeur, aux agents et aux intermédiaires sur votre compte bancaire , pour le paiement des impôts et autres dépenses ainsi que tarifs , ainsi que celles de l'agence immobilière ou des représentants légaux de l'acquéreur, suivant les instructions de l'acquéreur.

 Plus de confort et de garantie pour l'acheteur

 Ce système suppose évidemment une plus grande garantie dans le contrôle des fonds vis-à-vis de l'acheteur, puisque dans le cas où l'opération d'achat ne se réalise pas pour quelque raison que ce soit, le notaire peut toujours rembourser les parties des sommes déposées afin qu'elles puissent décider quoi en faire

Normalement, si le dépôt a été effectué unilatéralement par l'acheteur en le cas de ne pas accepter la vente, procéder à la restitution immédiate des fonds à l'acheteur.

Toutefois, si ledit dépôt a été préalablement convenu entre les parties, et qu'il existe un acte notarié de dépôt préalable , qui fixe les conditions dans lesquelles ledit dépôt doit être géré, le notaire, si la vente n'est pas exécutée, examinera le contenu du document de dépôt convenu entre les parties et agira toujours en conséquence avec leur accord préalable . Dans le cas où les parties ne s'entendent pas sur la forme de remboursement desdits montants, le notaire sera obligé de déposer ledit montant devant l'autorité judiciaire, et les tribunaux espagnols afin que ce soient ceux dans lesquels la destination de l'argent est décidé. lesdits fonds par le biais des procédures judiciaires à engager par les parties.

Besoin de tracer le paiement

Évidemment, tous ces transferts et paiements doivent être correctement documentés, soit en un acte notarié de dépôt, ou dans l'acte de vente lui-même.

Conclusion : Il n'est pas nécessaire d'ouvrir un compte bancaire en Espagne pour acheter une maison ou une propriété

On peut dire que il n'y a plus d'obligation d'ouvrir un compte bancaire en Espagne, en particulier dans certaines régions ou zones dans lesquelles le notaire met son compte bancaire instrumental à la disposition des parties.

Une autre chose sera, selon le lieu, les exigences à remplir en ce qui concerne les ordres de prélèvement automatique pour la consommation de services connectés à la maison, tels que l'alarme, la sécurité, le Wi-Fi, Internet, l'électricité, le gaz, etc. .

Par conséquent, pour la procédure d'achat d'une maison en Espagne, auprès de notre cabinet d'avocats nous ne considérons plus l'ouverture d'un compte bancaire en Espagne pour nos clients comme une obligation . Nous vous proposons cela en option, à condition que dans la zone où l'achat est effectué, il y ait un notaire prédisposé à avoir votre compte bancaire pour effectuer le paiement.

Mais que se passe-t-il après l'achat avec les fournitures ?  

Après le processus d'achat, une fois celui-ci terminé, selon la zone où se trouve le bien, il faudra se renseigner auprès des sociétés de services fournisseurs, Mairies, etc., pour déterminer s'ils acceptent les prélèvements automatiques de paiements sur des comptes bancaires étrangers, et, Sinon, recommander à nos clients , cette fois oui , et une fois la vente terminée, d'ouvrir un compte bancaire instrumental en Espagne à ces fins.

TLACORP 2023