LOCATION TOURISTIQUE PROPRIÉTAIRE NON RÉSIDENT – TVA ou PAS ? - ACTIVITÉS COMMERCIALES?
Implications fiscales pour le touriste louant une propriété en Espagne par un NON RÉSIDENT en Espagne.
Purement, le loyer d'un bien n'est pas soumis à la TVA. Cette exonération de TVA inclut tout type de loyer :
- Location courte durée / Location touristique
- Loyer moyen terme
- Loyer longue durée
La raison en est que le système espagnol considère qu'il n'y a pas n’est pas une « entreprise » ou une « activité commerciale » lors de la location d'un bien (même en termes de Loyer Touristique)
Mais, quand on dit que la « rente touristique » n’est pas soumise à la TVA, il faut considérer les situations suivantes :
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Cas 1.- Établissement non stable. Aucune activité commerciale
Le propriétaire loue simplement la propriété à ses clients en utilisant ses propres outils de marketing ou en utilisant d'autres plateformes en ligne externes comme AirBNB, Homeaway, etc.
Le contact avec les invités se fait directement par le propriétaire (clés, accueil des invités, urgence, maintenance, etc.). La plateforme en ligne s'occupe uniquement du côté marketing et de la publicité du loyer, de la réservation et également de la gestion du paiement et de l'encaissement des loyers.
De plus, le propriétaire loue la propriété sans intérêt « commercial », à certaines périodes de l'année, se réservant une période déterminée par an pour un usage privé.
Le propriétaire peut faire appel à des services professionnels locaux pour le nettoyage, le jardinage, l'entretien, etc., mais en activité « exclusive » pour le loyer et non en tant que salarié.
Dans ces cas, le loyer sera ne sera pas soumis à la TVA.
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Cas 2.- Établissement non stable – Aucune activité commerciale
Le même propriétaire non résident, en plus du loyer, propose un service de nettoyage en chambre, le nettoyage des vêtements et même de la nourriture/des boissons.
Dans ces cas, la TVA s'appliquerait lorsque le propriétaire fournit des « services hôteliers » aux clients. Dans ces cas, la TVA appliquée sera de 10 % et le propriétaire devra produire des factures séparées aux clients pour ces services.
Mais qui sont considérés comme des « Services hôteliers » ?. Il faut ici distinguer :
- Nettoyage et autres services proposés uniquement AVANT le contrôle et APRÈS le paiement. Ces services ne seront pas considérés comme des « Services hôteliers », car ils sont fournis pour maintenir la propriété dans de bonnes conditions d'utilisation pour les clients.
- Nettoyage quotidien de la chambre, services de blanchisserie pour les vêtements et la nourriture (petit-déjeuner, dîner, etc.) : Dans ces cas, le service est classé comme « Service hôtelier », donc la TVA sera appliquée.
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Cas 3.- Établissement Stable – Activité commerciale
Le propriétaire non résident décide d'embaucher un ou plusieurs employés en Espagne pour être présents dans la maison pour le nettoyage, l'entretien, le service client et la réception, la remise des clés, etc.
Dans ce cas, du fait que le propriétaire emploie une personne à durée indéterminée (sécurité sociale, contrat de travail ou contrat professionnel à durée indéterminée) pour destiner spécifiquement son travail au loyer, celle-ci sera considérée comme une « activité commerciale », donc soumis à la TVA.
En effet, c'est pour cette raison que le propriétaire sera considéré comme « employeur », dans une activité commerciale, et cette activité sera considérée en Espagne comme un « Établissement stable », donc soumise aux obligations fiscales et formelles en tant qu'entité non résidente avec établissement stable » en Espagne.
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Cas 4.- Activité commerciale
Le même propriétaire non résident, même sans embaucher un employé permanent, décide de contracter les services d'un « Agent de location » ou d'une « Plateforme » pour céder, contracter ou sous-traiter la location du bien pendant toute ou une période importante de à un moment donné de l'année, moyennant un paiement déterminé, une compensation ou autre.
Dans ce cas, c'est l'agent/la plateforme qui s'occupe directement des communications des clients, de l'enregistrement, du départ, de la maintenance, etc. Le propriétaire n'a aucun contact avec les utilisateurs finaux/invités de l'agent, et c'est la plateforme qui a l'accès et le droit exclusifs d'utiliser/louer la propriété pendant la période de location contractuelle.
Ainsi, encore une fois, le système espagnol considérera que, même si le propriétaire n'a pas de structure « commerciale » pour développer le loyer, c'est le même agent/plateforme sous contrat qui l'a. Ainsi, à la fin, l'activité « commerciale » est développée, donc le propriétaire sera considéré comme en affaires, le loyer sera considéré comme une activité commerciale, et cette activité sera considérée en Espagne comme un « établissement stable », donc soumis à obligations fiscales et formelles en tant qu’entité non résidente avec établissement stable » en Espagne.
Implications de taxes
- TVA 21 %
- Rétentions 19 %
Alors, dans les deux derniers cas d’établissement stable, quelles sont les obligations formelles de suivi du propriétaire ? Suivant l'art. 164 de la Ley 37/1992, les suivants :
- Déposer les déclarations relatives au début, à la modification et à la cessation des activités qui déterminent leur assujettissement à la taxe. Nous appelons cela «registro Censal» comme sujet passif de la TVA.
- Demander le numéro d'identification fiscale à l'Administration et le communiquer et l'accréditer dans les cas établis.
- Émettre et délivrer une facture pour toutes ses opérations, ajustée à ce qui est déterminé par la réglementation.
- Tenir la comptabilité et les registres établis dans les formes définies par la réglementation, sans préjudice des dispositions du Code de commerce et des autres normes comptables.
- Présenter périodiquement ou à la demande de l'Administration, des informations relatives à ses opérations économiques avec des tiers. Modèle trimestriel 303 (TVA) et modèle 115 (rétentions)
- Soumettez les déclarations-règlements correspondantes et saisissez le montant de l'impôt qui en résulte.
- Une déclaration récapitulative annuelle.
