HET GEBRUIK VAN HET VRUCHTGEBRUIK OM DE SPAANSE ERFSBELASTING TE VERLAGEN
Het is heel gebruikelijk dat we ons in situaties bevinden waarin het raadzaam is om verschillende financiële mogelijkheden te bestuderen om de beste fiscale formule te vinden bij de aankoop van onroerend goed.
We merken vaak dat veel van onze klanten ons vragen hoe we in de toekomst het beste kunnen besparen op successie- en successierechten. Dat wil zeggen, het is heel gebruikelijk om klanten te vinden die de aankoop van het onroerend goed integreren in een organigram en activastructuur waarin zij op lange termijn de eventuele gevolgen voor de toekomst overwegen die de aankoop van een onroerend goed in Spanje kan hebben betaling van de Spaanse successierechten.
In dit verband moet worden gezegd dat, zoals we aangeven op onze gespecialiseerde sectie over overerving, belastingen die zijn afgeleid van de erfopvolging of erfenis van onroerend goed in Spanje zijn onderworpen aan Spaanse successierechten. Daarom is het raadzaam om bij de aankoop van een huis in Spanje: bestudeer de verschillende formules die ons kunnen helpen om successierechten in Spanje te verminderen of te vermijden.
Een van de meest gebruikte formules door onze klanten is het vruchtgebruik.
Het vruchtgebruik bestaat uit het recht om het goed te gebruiken en te genieten uitsluitend door degenen die dit recht hebben, die andere mensen zijn dan degenen die het eigendom van het onroerend goed hebben. Dat wil zeggen, het is een verdeling van twee rechten die van invloed zijn op eigendom:
- Het recht om de woning te gebruiken en ervan te genieten, wat zich vertaalt in het recht van vruchtgebruik.
- Het eigendomsrecht van het onroerend goed, wat zich vertaalt in het recht van blote/naakte eigendom.
Daarom, wanneer we ons in dit soort situaties bevinden, is wat er gebeurt, dat één persoon het gebruik en genot van een eigendom kan verwerven en een ander het volledige eigendom kan verwerven. De belangrijkste consequentie hiervan is dat degene die het recht van vruchtgebruik op het goed heeft, het recht heeft om het exclusief te gebruiken en te genieten, zonder dat de ander het kan gebruiken, betreden, verhuren of gebruiken, of GEBEURTENIS OM HET TE VERKOPEN, zonder toestemming van de vruchtgebruiker.
Met andere woorden, wie het vruchtgebruik bezit, kan het onroerend goed huren, wonen, gebruiken, enz. als de echte eigenaar. Het onroerend goed kan niet worden verhuurd, noch gebruikt, noch toegankelijk, noch verkocht zonder toestemming van de vruchtgebruiker.
Het meest voorkomende geval dat we vinden is waar ouders die op het punt staan een onroerend goed te kopen en de kinderen als eigenaren willen hebben, maar het exclusieve gebruik van het onroerend goed voor zichzelf houden, En, in het geval van erfopvolging of erfenis, wordt het eigendom overgedragen aan hun kinderen, waarbij ze vermijden erfbelasting te betalen op het onroerend goed voor het vruchtgebruik.
Waarbij het meest voorkomende geval dat we in ons kantoor aantreffen is dat van de ouders die het recht van vruchtgebruik van de woning verwerven, en de kinderen de blote/naakte eigendom verwerven.
Er is een formule om het percentage van eigendom dat het recht van vruchtgebruik heeft, en dat van nul eigendom te beoordelen. Deze formule is te vinden in ons gespecialiseerde artikel.
Op zo'n manier dat bijvoorbeeld het vruchtgebruik op 30% kan worden getaxeerd en de rest van het onroerend goed, ofwel het gebakken goed, op 70 × 100 kan worden getaxeerd.
Op deze manier wordt de aankooptransactie als volgt geïnstrumenteerd:
-Ouders verwerven het vruchtgebruik, dat 30% van het onroerend goed vertegenwoordigt.
-De kinderen verwerven het eigendom van Anuda, dat wordt geïdentificeerd met 70% van de waarde van het onroerend goed.
Op deze manier genieten en gebruiken de ouders, als vruchtgebruikers van het onroerend goed, het uitsluitend terwijl ze leven, en kunnen ze voorkomen dat iemand het gebruikt, inclusief andere leden van hun gezin. Dat wil zeggen, ze kunnen het gebruik van het onroerend goed voorkomen door dezelfde kinderen die de houders van het blote eigendomsrecht zijn, aangezien de ouders degenen zijn die het exclusieve recht hebben om het te gebruiken.
Als de ouders overlijden, Het recht van vruchtgebruik wordt automatisch teniet gedaan, zodat de kinderen, die de dood van hun ouders documenteren, automatisch 100% van de eigenaren van het onroerend goed worden, en het DEEL VAN HET VRUCHTGEBRUIK IS VRIJGESTELD VAN SPAANSE ERFDESBELASTING.
Op deze manier is het onmiddellijke gevolg dat de erfgenamen, in het geval dat zij 100 % houders van het recht op het onroerend goed worden, de successierechten niet betalen op het gedeelte van het onroerend goed dat het recht van vruchtgebruik veronderstelt. Dat wil zeggen, en in navolging van het voorbeeld, zouden ze de erfrechten niet betalen van de 30% die het vruchtgebruik veronderstelt.
Echter, zoals we uitleggen in onze gespecialiseerd artikel, de erfgenamen , zij betalen weliswaar geen erfbelasting over de verkrijging van het vruchtgebruik, maar moeten wel het deel van de koopbelasting betalen dat destijds niet door de vruchtgebruikers werd betaald.
Dat wil zeggen, op het moment van verwerving van het onroerend goed betaalden de ouders of de vruchtgebruikers van het onroerend goed de aankoopbelasting van het vruchtgebruik, maar niet van het onroerend goed. Met andere woorden, de belasting die ze betaalden was bedoeld om het vruchtgebruik te verwerven, dus niet het eigendomsrecht, dat latent bleef zolang het vruchtgebruik van kracht was.
Waarmee het recht of de betaling van de koopbelasting van de partij die het vruchtgebruik veronderstelde, in dit geval van het voorbeeld van 30%, bij overlijden van de ouders, of van de vruchtgebruikers, in afwachting zou zijn van betaling door een deel van de erfgenamen die deze woning krijgen.
IK WIL DE WONING KOPEN OP DE NAAM VAN MIJN KINDEREN
Een ander aspect waarmee rekening moet worden gehouden bij het kopen van onroerend goed op naam van de kinderen, is de herkomst van het geld dat voor de aankoop is gebruikt.
We ontvangen een groot aantal klanten die het volledige of een deel van het eigendomspercentage van het Spaanse onroerend goed op naam van de kinderen willen kopen.
Dit is perfect mogelijk in Spanje, maar met bepaalde punten om te overwegen:
- Het onroerend goed in Spanje wordt gekocht door degenen die ervoor betalen. De koper zal altijd degene zijn die betaalt voor de prijs van het onroerend goed.
- Niemand kan dus een woning kopen met het geld van iemand anders. Zelfs als de ander de vader, de moeder of de echtgenoot is.
Het bovenstaande is erg belangrijk om in Spanje rekening mee te houden, want als de kinderen het onroerend goed kopen met het geld van hun ouders, is dit een "SCHENKING". Schenking is de handeling waarbij iemand iets kosteloos en zonder correspondentie aan een ander "geeft".
Als deze zaken in uw land van herkomst niet goed worden geïnstrumentaliseerd en het Spaanse systeem detecteert dat de kinderen het geld van hun ouders gebruiken, kan dit in Spanje worden beschouwd als een "donatie". En het belangrijkste gevolg hiervan is dat in Spanje de schenkbelasting vrij gelijkaardig is aan de successierechten.
Dus als u het onroerend goed voor uw kinderen wilt kopen om te voorkomen dat zij in de toekomst erfbelasting moeten betalen, en u krijgt niet het juiste juridische advies over hoe u dit op de juiste manier moet doen, dan zou u kunnen betalen " Schenkingsbelasting” bij de verkrijging van het onroerend goed.
Een manier om te voorkomen dat u in Spanje als schenking wordt belast, is het formaliseren van die schenking in uw land van herkomst. Daarvoor is het volgende nodig:
- Om een openbare notaris in uw land te bezoeken en hem te vragen om de schenking van een bepaald bedrag op de naam van de kinderen te formaliseren. In deze akte is het van groot belang om de notaris aan te geven om in de aktes de volgende inhoud op te nemen:
- Dat deze donatie uitsluitend zal worden gebruikt om een woning in Spanje te kopen
- In het geval dat de kinderen zijn getrouwd in een regime van "gemeenschap van goederen", dan moeten de echtgenoten van de kinderen ook de notariële akte van de schenking ondertekenen, erkennend dat de fondsen die door die schenking worden ontvangen, voor "privé" gebruik van de ontvanger zijn echtgenoot, dus zal in geen geval deel uitmaken van de gemeenschap van goederen van het paar.
- De notariële akte moet La Hague Apostile verkrijgen en moet door een officiële vertaler in het Spaans worden vertaald.
- Zodra de akte bij de notaris is geformaliseerd, kunnen de ouders het geld overmaken naar de bankrekening van hun kinderen.
- Vervolgens moet elk van de betalingen voor de aankoopprijs het percentage van elk van de kopers respecteren.
- Aan het einde van het overnameproces moeten de kinderen aan de Spaanse notaris overleggen:
- Het origineel van de Schenking notariële akte, geapostileerd met La Hague Apostile, en vertaald in het Spaans door een officiële vertaler
- Het originele huwelijkscontract (of een notariële kopie) geapostileerd met La Hague Apostile en vertaald in het Spaans door een officiële vertaler. Deze verplichting om het originele huwelijkscontract (of notariële kopie) te overleggen, is in beide gevallen: huwelijk in gemeenschap van goederen of huwelijk in scheiding van goederen.
- De notaris zal de verschillende kopers alle kopieën van de overdrachten en betalingen opvragen om te bewijzen dat elk van de verschillende kopers hun deel van hun eigendom uit eigen middelen heeft betaald.
- Aankoopkosten: Bovenop de aankoopprijs zijn er kosten en belastingen die voortvloeien uit de overname. De verschillende kopers moeten ook deze kosten en belastingen betalen in verhouding tot het eigendomspercentage dat ermee overeenkomt.
