Impostos sobre a venda de propriedades espanholas. Ganhos de capital

Caso você tenha decidido VENDER sua propriedade em espanhol, preste atenção aos seguintes conceitos que ajudarão você a conhecer o imposto sobre ganhos de capital que você deve pagar na venda:

1.- PREÇO DE AQUISIÇÃO: Este é o preço total da propriedade paga ao fornecedor na conclusão da compra da propriedade.

2.- DESPESAS DE AQUISIÇÃO: Este é o total de despesas e impostos que você pagou além do preço, como: taxas de cartório, taxas de registro de terras, imposto de transferência, taxas de solicitador etc.

3.- REFORMAS ACEITAS PARA REDUZIR GANHOS DE CAPITAL: Por favor, note que despesas com reformas feitas no imóvel nem sempre são aceitas para reduzir Ganhos de Capital. Apenas reformas consideradas “estruturais” são conceitos que podem reduzir esse imposto.

Normalmente, as obras e reformas feitas no imóvel serão dedutíveis se fizerem parte de uma reforma estrutural do imóvel, que geralmente são cobertas por uma “Licença Prefeita”, e não de outras obras que não afetem partes estruturais da construção ( “Licença de Trabalho Final”).

No caso de “Alvará de Obra Prefeita”, a administração espanhola costuma aceitar como dedutíveis os valores indicados no Projeto do Arquiteto que é utilizado na aplicação desses tipos de licenças. Estes Projetos de Arquitetos costumam incluir um estudo econômico das obras a serem executadas, que são consideradas como custos totais das obras. Os valores indicados como custos totais são os que poderão ser considerados como dedutíveis por Ganhos de Capital.

Para melhor entendimento de quais obras correspondem a cada caso (Grandes e Pequenas Obras), veja abaixo:

Licença de Grandes Obras

É um alvará de construção obtido junto da Câmara Municipal para obras de complexidade técnica e de importância económica. Por esse motivo, essas obras devem ser regulamentadas por normas de segurança, habitabilidade, etc.

Para obter a Licença de Grandes Obras, um PROJETO DE ARQUITETO deve ser elaborado por arquitetos, engenheiros, etc.

Como regra geral, é necessária uma licença de construção principal nas seguintes situações:

• A reabilitação global da habitação.
• Obras que afetam a estrutura da casa (fundações, estrutura, fachada, telhado, etc.)
• Aumente a altura ou o volume do edifício.
• Ações relacionadas à proteção contra incêndio.
• Demolições ou loteamentos.
• Mudanças no uso do prédio ou da casa.
• Condicionamento de instalações comerciais.
• Novas obras de construção.
• Obras que afetam os elementos comuns de um edifício.

Licença de Obras Menores

Pequenas obras para reformas etc., também necessitam de alvará. No entanto, são obras simples, que não exigem projeto ou projetos especializados, e têm um custo bem menor. Exemplos destes podem ser pequenas reformas, mudanças de paredes ou revestimentos, projetos de decoração de interiores, remoção de barreiras arquitetônicas, mudança de pavimento, renovação de cozinha ou banheiros, instalação de aquecimento, esgoto, canalização e eletricidade, vistorias, degustações, etc.

4.- RETENÇÃO DE GANHOS DE CAPITAL: Nas vendas de imóveis, quando o vendedor não é residente fiscal em Espanha, existe uma retenção de 3 % do preço acordado na venda, que não é pago ao vendedor. O comprador tem a obrigação de “reter” os 3% do preço e depositá-los na repartição de finanças espanhola, como “pagamento antecipado” das mais-valias a pagar pelo vendedor.

CÁLCULO DOS GANHOS DE CAPITAL

As vendas de propriedades espanholas derivam responsabilidades de ganhos de capital para fornecedores.

O Imposto sobre Ganhos de Capital a pagar é de 19% do “Resultado Líquido” da venda.

Para obter qual é o “Lucro Líquido” da venda você precisa seguir esta fórmula:

Preço de venda – Preço de aquisição – Despesas e Impostos na aquisição – Custo das “reformas estruturais” feitas no imóvel

---

Exemplo de cálculo de ganhos de capital: 

• Você comprou uma propriedade de revenda em 2015 por um preço de 200.000 EUR.
• Naquele momento, você pagou 24.000 EUR, que é 12% das despesas: 10% Taxa de transferência + 2% cartório, registro de imóveis, taxas de advogado, etc.
• Em seguida, você fez reformas internas no valor de 17.000 euros (mudança de lavra do piso, conserto da piscina e novas janelas).
• Alguns anos depois, você construiu uma garagem no valor de 20.000 EUR

Então você decidiu vender agora por um preço de 260.000 EUR.

Quais são os ganhos de capital dederivado de isto Promoção?

NOTA: Antes de fazermos o cálculo, precisamos informar que a administração espanhola considerará todos os conceitos acima para reduzir o imposto, exceto o de “reformas internas” no valor de 17.000 EUR. A razão disso é que as reformas “internas” que não são reformas “estruturais” não são consideradas para benefícios fiscais.

Nós usamos a fórmula:

260.000 (Preço da venda) - 200.000 (Preço de aquisição) - 24.000 (Despesas e impostos sobre aquisição) - 20.000 (Nova Garagem) =

16.000 EUR

Este é o “lucro líquido” a ser obtido com a venda

Como a taxa para ganhos de capital é de 19%, o valor do imposto para ganhos de capital será:

16.000 * 19% = 3.040 EUR

MODO DE PAGAMENTO DE GANHOS DE CAPITAL

1.- PARA RESIDENTES ESPANHOLES NÃO FISCAIS

Como você não é residente fiscal na Espanha, a maneira pela qual você paga Ganhos de Capital é a seguinte:

• À EXECUÇÃO DA VENDA: 3% DE RETENÇÃO: Concluída a venda, a administração espanhola obriga o comprador a efetuar uma RETENÇÃO de 3 % do valor do Preço de venda. Portanto, você não recebe o preço total acordado. O comprador fica com os 3 % do preço total e tem a obrigação de o depositar na Repartição de Finanças. Isso é feito “no mesmo dia da conclusão da venda”.

NOTA: Seguindo o exemplo acima, caso o preço da venda fosse de 260.000 EUR, a retenção a ser feita pelo comprador seria de 260.000 * 3% = 7.800 EUR.

• ANTES DE 4 MESES APÓS A CONCLUSÃO DA VENDA: DECLARAÇÃO DE GANHOS DE CAPITAL 19% aplicável a ambos, cidadãos da UE e NÃO UE): Após a conclusão da venda, você tem 6 meses para apresentar a “Declaração de Ganhos de Capital” à repartição de finanças espanhola. Nesta declaração, você (ou seu advogado), deve calcular o imposto seguindo o exemplo acima. Neste caso, o valor a pagar é de 3.040 EUR.

NOTA: Conforme explicado aqui, o CG derivado desta transação é de 3.040 EUR. Como você foi retido com um valor superior (7.800 EUR), então, você tem um “crédito” com a administração espanhola pela diferença.

Portanto, se a administração espanhola retém de você 7.800 EUR para o imposto CG, como o resultado final do imposto é de apenas 3.040 EUR, a administração espanhola deve “reembolsar” a diferença: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Como reivindicar este reembolso? Seu advogado deve incluir esse fato na mesma Declaração de Ganhos de Capital, para apresentar à Administração Fiscal.

2.- GANHOS DE CAPITAL NO CASO DE RESIDENTES FISCAIS EM ESPANHOL: 

No caso de ser considerado “Residente Fiscal Espanhol” (o que significa que está a pagar o seu imposto de rendimento em Espanha como residente espanhol), então, uma vez calculados os Ganhos de Capital, terá os seguintes benefícios fiscais:

• SEM GANHOS DE CAPITAL PARA RESIDÊNCIA PERMANENTE: Caso a propriedade que você está vendendo seja sua residência permanente (você a usa há mais de 3 anos como sua “casa permanente”), você terá os seguintes benefícios:
  • Se tem menos de 65 anos: Não paga à CG os valores da venda obtidos “reinvestidos” na aquisição de um novo imóvel para habitação permanente. Você tem 2 anos para praticar esse “reinvestimento” (passado 2 anos sem investir esses valores, você será tributado integralmente).
  • Se tem mais de 65 anos: Não paga à CG os valores obtidos na venda. E isto mesmo que não “reinvesta” num novo imóvel.
• SEM RETENÇÃO DE 3%: Após a conclusão da venda, você recebe o valor total do preço do comprador, sem retenção aplicável.

NOTA: Geralmente, os proprietários confundem a "residência fiscal espanhola" com a "residência espanhola".

Em outras palavras, as pessoas pensam que o “Cartão de Residência Espanhola, ou “Certidão de Residência” obtido na Polícia Nacional Espanhola, é suficiente para demonstrar que são “Residentes Espanhóis para Impostos”, e, infelizmente, não é esse o caso.

A "Cartão de residência espanhola"(Ou"Certificação de Residência Espanhola“), não é o documento válido para alterar a sua consideração Fiscal como “Residente Fiscal”.

O cartão de residência espanhol (ou certificado) serve apenas para declarar que você está "morando" na Espanha, a fim de facilitar a polícia a ter um melhor controle sobre os residentes em uma área determinada.

Para se tornar um residente espanhol de impostose, em seguida, comece a pagar seus impostos na Espanha como cidadão espanhol normal, você deverá obter o CERTIFICAÇÃO DE IMPOSTO DE RESIDENTE ESPANHOLA emitido pela Repartição de Finanças da Espanha ou pela Alfândega da Espanha e você começará a pagar seus impostos na Espanha e não no seu país de origem.

Além disso, depois que você precisar declarar o imposto sobre o cargo do seu país que é residente tributário espanhol e que não deseja continuar como residência fiscal no país,

Portanto, por favor, verifique com seu consultor tributário os impostos que você está pagando atualmente, pois, mesmo que você não seja residente na Espanha, você deve declarar e pagar o IMPOSTO DE RENDA DE NÃO RESIDENTES.

ALGUMAS DÚVIDAS SOBRE A RETENÇÃO DE 3% EM CASO DE VENDA DE NÃO RESIDENTES

Por que praticar a retenção de 3% do vendedor?

Porque representa uma garantia para a administração espanhola de que os impostos derivados do ganho de capital obtido pelo vendedor serão pagos na Espanha.

 O que acontece se a retenção de 3% não for paga?

Caso a retenção não seja praticada pelo comprador, a administração espanhola poderá executar a dívida por tal pagamento nos bens ou imóveis objeto da venda.

Com o qual, caso o comprador não efetue o pagamento, nem retenha o vendedor, poderá sofrer os eventuais processos de execução da dívida, e no seu caso, penhora do bem adquirido.

Uma vez aplicada a retenção de 3%, o que o vendedor deve fazer?

Terá de apresentar a declaração fiscal, desse modelo 210, no prazo de quatro meses a contar da data de assinatura da venda.

Neste caso, caso tenha sido retido valor inferior ao resultante do cálculo da mais-valia, ou seja, se tiverem sido retidos ao vendedor 10,000€, e o resultado do cálculo da mais-valia for de 15,000€ . , terá de contribuir com os restantes 5,000€ com a apresentação do modelo 210, no prazo de quatro meses a contar da data da venda.

Caso contrário, se o vendedor tiver retido um valor superior ao valor resultante do pagamento do imposto sobre ganhos de capital, terá direito à devolução desse valor. Este deve ser apresentado no prazo de quatro meses a partir da data da venda.

É importante neste ponto, ou seja, no caso de haver direito de devolução de 3%, ou parte dessa retenção à administração espanhola, isso exigirá que o vendedor tenha cumprido previamente as obrigações fiscais a que esse ele foi obrigado como proprietário na Espanha em seu conceito de não residente. Ou seja, à apresentação do imposto de renda anual imputado do IRPFNR, de segunda residência, ao qual estão obrigados todos os proprietários de imóveis na Espanha como não residentes. Normalmente, essa obrigação será exigida por um período de quatro anos. Por outras palavras, a administração espanhola não exigirá a regularização dos impostos sobre o rendimento imputados, não pagos para além dos últimos quatro anos anteriores à data da venda.

Quanto tempo tem a administração espanhola para devolver o excesso de 3% retido?

A administração tem 6 meses para devolver o excesso de retenção feito. Decorridos 6 meses, a administração será obrigada a devolver o referido montante acrescido de juros de mora.

Deve-se ter um cuidado especial com o prazo da devolução, pois a administração espanhola pode levar, em alguns casos, mais de um ano para realizar a devolução.

Também deve ser levado em conta que a administração tem até QUATRO ANOS e um mês a partir da data da venda (art. 5º da lei modelo 210 (https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2010-19707) para praticar a devolução ou reembolso. Portanto, caso demore mais de um ano para obter o reembolso, você precisará contratar os serviços de um especialista para paralisar os prazos de vencimento do direito de obter o reembolso.

Existe a obrigatoriedade de prática de retenção de 3%, no caso de doações de imóveis na Espanha?

No caso de doações de imóveis situados em Espanha, uma vez que estes são gratuitos, não há preço a pagar pelos mesmos, ou seja, não há contrapartida, não há obrigação de reter 3% do valor do a doação ou inseri-la através do modelo 211.

No caso de dissolução do condomínio, ou extinção da copropriedade, é obrigatório reter 3%?

normalmente não . Ou seja, a dissolução do condomínio é ato dispositivo neutro, que não gera transferência patrimonial para nenhuma das partes. Portanto, não se considera que haja lucro.

Contudo , no caso de a um dos condóminos ser atribuída parte superior à que lhe pertence , neste caso, considerar-se-á que a referida parte constitui uma mais-valia para o condómino, com a qual, retenção deve ser praticada. de 3% sobre a referida parte excedente .

Ou seja, por exemplo, imaginemos que existe um caso em que “A” e “B” têm uma propriedade em Espanha em que 65% é partilhado por “A” e 35% por “B”. Neste caso, se ocorrer a dissolução do condomínio em que fique estabelecido que cada um fica com 50% do imóvel, será considerado que “B” obteve 15% a mais do que contribuiu. Ou seja, aportando um valor de 35% obteve um resultado de 50%, com isso, aquele excedente de 15% será considerado ganho de capital, e “A” será obrigado a reter 3% do valor daqueles 15% para “B”.

Da mesma forma, imaginemos que haja outro exemplo em que “B” recebe, para além dos seus 35% do património, uma conversa em dinheiro de 50,000€. Da mesma forma, a referida remuneração em dinheiro estaria sujeita à retenção de 3%, por representar um dos ativos existentes de “B”.

OUTROS IMPOSTOS PARA VENDEDORES-PLUSVALÍA

Principalmente, o PLUSVALÍA, é um imposto sobre o aumento do valor do terreno em que se encontra o seu imóvel, desde a compra e venda. É o único imposto que não podemos apurar previamente à venda, pois depende de critérios específicos da Câmara Municipal.

Nesses casos, uma retenção do comprador para o vendedor é suficiente para cobrir o pagamento desse imposto. No geral, quando o vendedor está saindo do país após a venda.

CONTATE-NOS!