4. DON PAR ANCIENNETÉ

Aucune garantie de conformité avec les règles d’urbanisme

Comme expliqué ci-dessus, si une construction spécifique a été déclarée au registre foncier en utilisant le DON par ancienneté, il n’y a aucune garantie que ces constructions soient conformes aux normes.

La raison en est que le notaire et le bureau du registre foncier se contentent de « déclarer » ces constructions, afin de mettre en concordance le statut réel du bien immobilier avec le registre foncier.

Il est donc très important de savoir que ni le notaire ni le bureau du registre foncier ne vérifient si ces constructions respectent les normes de construction en vigueur.

Que se passe-t-il si les constructions déclarées ne sont pas conformes aux normes ?

Les constructions ou parties de constructions qui ne sont pas conformes aux normes sont considérées comme « NON CONFORMES » (en espagnol « Fuera de ordenación »).

Quelles sont les conséquences ? Les propriétés et les bâtiments qui ne sont pas conformes aux normes d’urbanisme en vigueur ou qui ne peuvent pas obtenir le permis de construire obtenu pour la propriété peuvent être sanctionnés, voire démolis, selon la date de construction.

L’administration locale ou régionale dispose d’un délai déterminé pour « poursuivre » ou sanctionner les constructions. Ce « délai » dépend de l’administration locale et régionale, et varie de 15 ans à Valence, en Catalogne, aux Baléares, etc., à 6 ans en Andalousie, 6-8 ans en Murcie, etc.

Ce délai est appelé « date d’expiration » de l’administration pour exercer son droit d’agir contre les constructions illégales ou irrégulières.

(**Remarque importante : si le bâtiment a été construit dans des zones protégées, sur des terrains publics, etc., il n’y a pas de date d’expiration pour exercer ce droit).

Ainsi, si le propriétaire confirme que les droits éventuels de l’administration d’agir contre le bâtiment ont expiré (généralement par la présentation d’un certificat d’ancienneté délivré par un architecte), cette construction sera considérée comme « hors norme », ce qui en espagnol s’appelle « FUERA DE ORDENACIÓN ».

Que signifie « Fuera de Ordenación » et quelles sont ses conséquences juridiques ?

Pour les autorités locales/régionales, ce type de constructions, étant des constructions anciennes, seraient légalement consolidées étant donné que :

• Les constructions ont été réalisées après l’expiration du délai dont dispose l’administration pour agir contre cette construction (en Catalogne, à Valence, ce délai est de 15 ans, en Andalousie et à Madrid, il est de 6 ans, et de 6 à 8 ans à Murcie, etc.), même si ces bâtiments ne sont pas actuellement conformes (c’est-à-dire la distance minimale par rapport aux limites, comme dans le cas présent) à la réglementation en vigueur. – Ceci est justifié par le certificat d’ancienneté délivré par un architecte.
• Il n’existe aucune infraction urbanistique ni aucune autre action de l’administration en cours ou en instance contre ces bâtiments (telles que des sanctions, des amendes ou des ordres de démolition) qui affectent actuellement la propriété. Il est donc considéré que l’administration publique ne peut plus agir ni prendre aucune mesure de sanction à l’encontre de ces bâtiments à l’avenir. – Ceci est justifié par un certificat délivré par la mairie appelé « Certificado de No Infracción Urbanística » (certificat d’absence d’infraction urbanistique).

Ainsi, si ce qui précède est correct, ces bâtiments seront reconnus et respectés, même s’ils ont été construits sans permis de construire.

Comme expliqué ci-dessus, le moyen le plus efficace d’obtenir confirmation de l’administration quant à l’existence ou non d’un dossier d’infraction urbanistique en cours sur des bâtiments (tel que des amendes, des pénalités ou des ordres de démolition) est de demander à l’administration de délivrer un certificat à cet effet. C’est ce que nous appelons le « CERTIFICAT DE NON-INFRACTION URBANISTIQUE ».

Conséquences des constructions « hors normes »

Comme indiqué dans le présent rapport, le fait que la construction soit enregistrée en raison de son ancienneté dans les actes notariés de la propriété et au cadastre ne modifie pas son statut juridique au regard du respect des normes.

Et, dans le cas où ces constructions ne respecteraient pas les normes de construction. elles ne seront pas démolies (si le propriétaire justifie l’expiration des droits d’administration et l’absence d’amendes ou de pénalités), mais, et c’est très important, ces constructions ne seront pas 100 % légales et, par conséquent, elles seront soumises à certaines restrictions qui ne s’appliquent pas aux constructions 100 % légales.

Quelles sont les restrictions applicables aux constructions non conformes ?

• Pas d’extension : Par exemple, les bâtiments existants ne peuvent pas être agrandis.
• Rénovations internes restreintes : Par conséquent, aucune nouvelle construction ne peut être réalisée sur la propriété. L’administration locale autorisera des rénovations intérieures très limitées, qui seront généralement restreintes à celles strictement nécessaires pour des raisons de santé ou de sécurité. (parfois, même les panneaux solaires, le raccordement aux égouts ou les raccordements à l’électricité/à l’eau ne sont pas autorisés)
• Pas de réformes structurelles : Une autre conséquence est que, si une réforme structurelle est exigée, la mairie peut exiger que les travaux nécessaires soient effectués sur la maison afin de respecter la réglementation (en éliminant/démolissant la partie qui n’est pas conforme à la réglementation).

Ainsi, la mairie pourrait ne pas approuver un permis de rénover des parties structurelles essentielles du bâtiment telles que les fondations, le toit, etc. La mairie autorisera la « rénovation » de la maison existante et la « réparation » de la structure existante, mais pas les réformes structurelles de la propriété.

De même, en cas de catastrophe naturelle ou d’inondation susceptible d’affecter la structure de la maison, la mairie n’approuvera pas un permis de « reconstruire » le bien immobilier avec la forme existante. Le nouveau bâtiment ne serait autorisé que s’il respecte les normes de construction.

Par conséquent, si vous souhaitez effectuer des réformes internes, des travaux majeurs ou mineurs dans la propriété, l’avis d’un architecte sera nécessaire pour confirmer si cela est encore possible dans les conditions urbanistiques de la zone (Cédula Urbanística ) et pour obtenir le permis approprié.

5. Recommandations légales

• Dans la mesure du possible, il est fortement recommandé de procéder à une DON avec une licence, ce qui garantit une sécurité juridique totale.

• En cas de DON par antiquité :

  Vérifiez qu’aucune pénalité ou procédure urbaine n’est en cours
  Vérifiez qu’aucune pénalité ou procédure d’urbanisme n’est en cours.
  Vérifiez le délai de prescription.
  Vérifiez le délai de prescription dans la communauté autonome correspondante.

  Indiquez clairement dans l’acte que la déclaration n’est pas une confirmation de la légalité urbaine et que le bien est situé en dehors du plan d’urbanisme.

• Les acheteurs doivent être conscients que l’inscription au registre foncier ne signifie pas automatiquement que le bien est légal d’un point de vue urbanistique.

6. Conclusions

La déclaration de nouvelle construction est une étape essentielle pour légaliser et enregistrer les constructions en Espagne. Cependant, le type de déclaration — avec permis ou par ancienneté — a des implications juridiques importantes.

Seule la version accompagnée d’un permis de construire garantit la légalité totale. En revanche, la déclaration fondée sur l’ancienneté permet l’enregistrement mais ne garantit pas la conformité avec les lois d’urbanisme.

Il est donc fortement recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier et en urbanisme avant de formaliser et d’enregistrer tout bâtiment.