4. DON POR ANTIGÜEDAD -Sin garantía de cumplimiento de la normativa urbanística

Como se ha explicado anteriormente, en caso de que una construcción concreta haya sido declarada en la oficina del registro de la propiedad utilizando el DON por antigüedad, entonces no hay ninguna garantía de que dichas construcciones cumplan la normativa. El motivo es que tanto el notario como el registro de la propiedad se limitan a «declarar» dichas construcciones, con el fin de hacer concordar la situación real del inmueble con el registro de la propiedad.

Por lo tanto, es muy importante saber que ni el notario ni el registro de la propiedad comprueban si dichas construcciones respetan la normativa vigente en materia de construcción.

¿Qué ocurre si las construcciones declaradas no cumplen la normativa?

Las construcciones o parte de las construcciones que no cumplen la normativa se consideran «FUERA DE NORMATIVA» (en español «Fuera de ordenación»).

¿Cuáles son las consecuencias? Las propiedades y edificios que no cumplan con la normativa urbanística vigente o que no puedan obtener la licencia de obras obtenida para la propiedad, podrían ser sancionados o incluso demolidos, dependiendo de la fecha de construcción.

La administración local o regional dispone de un plazo determinado para «perseguir» o sancionar las construcciones. Este «plazo» depende de la administración local y regional, y va desde los 15 años en Valencia, Cataluña, Islas Baleares, etc., hasta los 6 años en Andalucía, 6-8 años en Murcia, etc.

Este plazo se denomina «caducidad» de la administración para ejercer su derecho a actuar contra las construcciones ilegales o irregulares.

(**Nota importante: en caso de que el edificio se haya construido en zonas protegidas, terrenos públicos, etc., no hay fecha de caducidad para ejecutar )

Por lo tanto, en caso de que el propietario confirme que los derechos de la administración para actuar contra el edificio han expirado (normalmente mediante la presentación del Certificado de Antigüedad de un arquitecto), dicha construcción se considerará «fuera de normativa», lo que en español se denomina «FUERA DE ORDENACIÓN».

¿Qué significa «Fuera de Ordenación» y cuáles son sus consecuencias legales?

Para las autoridades locales/regionales, este tipo de construcciones, al ser antiguas, quedarían legalmente consolidadas dado que:

• Las construcciones se construyeron una vez expirado el plazo que tiene la administración para actuar contra ellas (en Cataluña, Valencia es de 15 años, en Andalucía – Madrid es de 6 años, y en Murcia de 6-8, etc.), aunque estos edificios no cumplan actualmente (es decir, la distancia mínima a los límites, como en este caso) con la normativa vigente. – Esto se justifica con el Certificado de Antigüedad expedido por un arquitecto.
• No existen infracciones urbanísticas ni otras actuaciones de la administración en curso o en trámite contra estas construcciones (como sanciones, multas o órdenes de derribo) que afecten actualmente a la propiedad, por lo que se considera que la administración pública ya no puede actuar ni adoptar ningún tipo de medida sancionadora contra estas construcciones en el futuro. – Esto se justifica mediante un certificado del Ayuntamiento denominado «Certificado de No Infracción Urbanística»)

Por lo tanto, si lo anterior es correcto, estos edificios serán reconocidos y respetados, incluso si se construyeron sin licencia de obra.

Como se ha explicado anteriormente, la forma más eficaz de obtener la confirmación de la administración sobre la existencia o no de un expediente de infracción urbanística pendiente sobre los edificios (como multas, sanciones o órdenes de demolición) es solicitar a la administración que expida un certificado a tal efecto. Esto es lo que denominamos «CERTIFICADO DE NO INFRACCIÓN URBANÍSTICA».

Consecuencias de las construcciones «fuera de normativa»

Tal y como se indica en este informe, el hecho de que la construcción esté registrada por su antigüedad en las escrituras notariales de la propiedad y en el registro de la propiedad no cambia su situación legal en lo que respecta al cumplimiento de la normativa.

Y, en caso de que estas construcciones no respeten la normativa de construcción. no serán demolidas (en caso de que el propietario justifique la expiración de los derechos de administración y no existan multas o sanciones), pero, y esto es muy importante, estas construcciones no serán 100 % legales y, como resultado, estarán sujetas a algunas limitaciones que no se aplican a las construcciones 100 % legales.

¿Qué tipo de limitaciones tienen las construcciones no normativas?

• No se pueden ampliar: Por ejemplo, los edificios existentes no se pueden ampliar.
• Reformas internas restringidas: Por lo tanto, no se puede realizar ninguna nueva construcción en la propiedad. La administración local autorizará reformas interiores muy limitadas, que normalmente se restringirán a aquellas de conservación estricta por motivos de salud o seguridad. (a veces ni siquiera se autorizan los paneles solares, la conexión al alcantarillado o las conexiones eléctricas o de agua).
• Sin reformas estructurales: Otra consecuencia es que, en caso de que se solicite una reforma estructural, el Ayuntamiento podría exigir que se realicen las obras necesarias en la vivienda para cumplir con la normativa (eliminando o demoliendo la parte que no cumpla con la normativa).

Por lo tanto, el Ayuntamiento podría no aprobar una licencia para reformar partes estructurales esenciales del edificio, como los cimientos, el tejado, etc. El Ayuntamiento autorizará la «reforma» de la vivienda existente y la «reparación» de la estructura existente, pero no las reformas estructurales de la propiedad.

Del mismo modo, en caso de catástrofe natural o inundación que pudiera afectar a la estructura de la vivienda, el Ayuntamiento no aprobará una licencia para «reconstruir» el inmueble con la forma existente. El nuevo edificio solo se autorizará si respeta la normativa de construcción.

Por lo tanto, si desea realizar reformas internas, obras mayores o menores en la propiedad, será necesario el dictamen de un arquitecto para confirmar si esto sigue siendo posible en las condiciones urbanísticas de la zona (Cédula Urbanística ) y obtener la licencia correspondiente.

5. Recomendaciones legales

• Siempre que sea posible, se recomienda encarecidamente proceder con una DON con licencia, lo que garantiza la plena seguridad jurídica.

• En caso de DON por antigüedad:

  • Verifique que no haya sanciones urbanísticas ni procedimientos en curso.

  • Compruebe el plazo de prescripción en la comunidad autónoma correspondiente.

  • Indique claramente en la escritura que la declaración no es una confirmación de la legalidad urbanística y que el inmueble se encuentra fuera de la normativa urbanística.

• Los compradores deben ser conscientes de que la inscripción en el Registro de la Propiedad no significa automáticamente que la propiedad sea legal desde el punto de vista urbanístico.

6. Conclusiones

La declaración de nueva construcción es un paso esencial para legalizar y registrar las construcciones en España. Sin embargo, el tipo de declaración —con licencia o por antigüedad— tiene importantes implicaciones legales.

Solo la versión respaldada por una licencia de obra garantiza la plena legalidad. Por el contrario, la declaración basada en la antigüedad permite el registro, pero no garantiza el cumplimiento de la normativa urbanística.

Por lo tanto, es muy recomendable consultar a un abogado especializado en propiedad y urbanismo antes de formalizar y registrar cualquier edificio.