Declaracion de Obra Nueva – Declaración de Obra Nueva - Erklärung von Bauarbeiten und Bauten im Grundbuchamt in Spanien

Bericht über den Prozess der Erklärung eines Neubaus – „Declaración de Obra Nueva” (DON)

1. Konzept der Neubaudeklaration – DON

Die Neubauanzeige oder „Declaración de Obra Nueva” (DON) ist die rechtliche Handlung, mit der die Existenz eines auf einem bestimmten Grundstück errichteten Gebäudes formell festgestellt wird, in der Regel durch eine notarielle Urkunde und mit dem Ziel der anschließenden Eintragung in das Grundbuch formalisiert wird.

Dieses Verfahren erteilt keine Baugenehmigung, sondern formalisiert und registriert lediglich das bereits Errichtete gemäß den gesetzlichen und städtebaulichen Vorschriften.

Mit anderen Worten, das Ziel der DON ist es, den Prozess zur Übereinstimmung des tatsächlichen Zustands des Gebäudes mit den Informationen im Grundbuchamt abzuschließen.

Es handelt sich also um einen Prozess, der zunächst bei einem spanischen Notar vorbereitet wird, der die Urkunden für den Bau auf dem bereits bestehenden Grundstück oder Baugrundstück erstellt.

Um die D.O.N. für neue Häuser zu erstellen, muss die Bewohnbarkeitsbescheinigung (CH) gemäß den neuen spanischen Vorschriften von 2007 (Ley del Suelo de 2007) eingeholt werden. Vor 2007 konnten neue Häuser ohne die C.H. im Grundbuch eingetragen werden.

Das Ergebnis der D.O.N. ist der Erhalt der Eigentumsurkunden für das Haus, die in den entsprechenden Eigentumsurkunden ordnungsgemäß beschrieben sind.

Welche Dokumente benötigen Sie also, um das Haus im Grundbuch eintragen zu lassen?

Das Bauprojekt Ihres Architekten
Die Baugenehmigung
Die endgültige Bauabnahme – (CFO) Licencia o Certificado Final de Obra
Erklärung über den Neubau – DON (Declaración de Obra Nueva)
Zehnjahresversicherung (Seguro Decenal) – Falls Sie sich für den Abschluss dieser Versicherung entschieden haben. Andernfalls müssen Sie dem Notar mitteilen, dass Sie davon keinen Gebrauch machen, damit die Käufer darüber informiert werden und ihre Zustimmung geben können.
Wohnbescheinigung der Gemeinde
Sobald Sie alle diese Dokumente vorliegen haben, müssen Sie sie zum Notar bringen. Der Notar erstellt die Eigentumsurkunden für das Bauwerk, die Sie unterzeichnen. Dieser Vorgang wird als „Declaración de Obra Nueva” bezeichnet. Damit wird erklärt, dass auf dem bereits bestehenden Grundstück nun ein Bauwerk, nämlich ein Haus, steht. Anschließend müssen Sie diese Dokumente beim Grundbuchamt einreichen, um die Eintragung des Grundstücks entsprechend zu ändern, sodass nun auch das Haus enthalten ist. Damit ist das Haus rechtlich vollständig.
Dieser Vorgang wird in folgenden Fällen angewendet:
Um ein neues Gebäude auf einem bestehenden Grundstück anzumelden
Um ein altes Gebäude auf einem bestehenden Grundstück anzumelden, das zuvor noch nie eingetragen war
Um einen neuen Anbau an ein bestehendes Gebäude auf einem bestehenden Grundstück anzumelden, z. B. einen Raum oder ein neues Stockwerk
Um einen alten Anbau auf einem bestehenden Grundstück anzumelden.
Um neue oder alte Teile des Bauwerks wie eine Garage, einen Pool, einen Schuppen, eine Veranda, einen Grill, einen Parkplatz usw. anzumelden.

Kosten und Steuern:

Notar- und Grundbuchgebühren für den Verkauf
0,5-2 % Stempelsteuer (je nach Region) auf den Verkaufspreis
Architektenhonorar
Anwaltskosten

2. Arten der Neubauerklärung

Wie oben erläutert, gibt es je nach den vorgelegten Unterlagen und dem rechtlichen Status des Bauvorhabens zwei Hauptarten der Neubauerklärung:

A) DON mit Baugenehmigung und technischer Dokumentation

Dies ist die standardmäßige und vollständig legale Option, bei der der Eigentümer Dokumente vorlegt, die belegen, dass die Bauarbeiten in Übereinstimmung mit den Planungs- und Bauvorschriften durchgeführt wurden.

Erforderliche Unterlagen:

Baugenehmigung der zuständigen Stadtverwaltung.
Technisches Projekt, genehmigt und unterzeichnet von einem zugelassenen Architekten.
Fertigstellungsbescheinigung, unterzeichnet vom Architekten und Bauingenieur.
Bewohnbarkeitsbescheinigung oder Erstbezugsgenehmigung.
Baubuch, falls zutreffend.
Nachweis, dass die Bauarbeiten abgeschlossen sind und dem genehmigten Projekt entsprechen.

Rechtliche Auswirkungen:

Bestätigt, dass das Gebäude gemäß den gesetzlichen und städtebaulichen Vorschriften ausgeführt wurde.
Ermöglicht die vollständige Eintragung im Grundbuch, wodurch Verkauf, Beleihung, Vermietung usw. möglich sind.
Volle rechtliche und städtebauliche Anerkennung des Bauwerks.

B) DON aufgrund des Alters (basierend auf dem Alter des Gebäudes)

Diese Option wird verwendet, wenn keine Baugenehmigung vorliegt, entweder weil sie nie beantragt wurde, verloren gegangen ist oder die Arbeiten nicht ordnungsgemäß ausgeführt wurden. In diesen Fällen sieht das Gesetz eine Erklärung aufgrund der Verjährung vor.

Erforderliche Unterlagen:

Altersnachweis (manchmal wird ein Bericht des Katasteramtes akzeptiert, dies ist jedoch aufgrund seiner mangelnden Richtigkeit nicht empfehlenswert) , ausgestellt von einem zugelassenen Architekten oder Bauingenieur, der Folgendes bestätigt:
- Das Gebäude wurde vor mehr als dem gesetzlich festgelegten Zeitraum fertiggestellt (in der Regel 6 Jahre, abhängig von den regionalen Vorschriften).
- In letzter Zeit wurden keine wesentlichen Renovierungen oder Erweiterungen vorgenommen.
Unterstützende Dokumente (Luftbilder, Katasterunterlagen, frühere Urkunden usw.).
Erklärung des Eigentümers, dass keine städtebaulichen oder vollstreckungsrechtlichen Verfahren anhängig sind.

Rechtswirkungen:

Das Gebäude kann im Grundbuch eingetragen werden, jedoch ist die Einhaltung der Planungsvorschriften nicht gewährleistet.
Die Immobilie kann als „außerhalb der Bauvorschriften” oder „gleichgestellt mit nicht genehmigungspflichtigen Bauvorhaben” eingestuft werden, je nach den regionalen Gesetzen.
Kann künftige Renovierungen oder Erweiterungen einschränken.
Kann Schwierigkeiten bei Transaktionen, Finanzierungen oder Erbschaften verursachen.

3. Wesentliche Unterschiede zwischen beiden Arten

Merkmal	DON mit Lizenz	DON nach Alter
Baugenehmigung?	Ja	Nein
Einhaltung des Planungsrechts?	Garantiert	Nicht garantiert
Volle Rechts- und Stadtentwicklungsgültigkeit?	Ja	Eingeschränkt
Keine	Möglich
Risiken in städtischen Gebieten?	Gering	Mittel bis hoch

4. DON Neubaudeklaration

– Keine Garantie für die Einhaltung städtebaulicher Vorschriften

Wie oben erläutert, besteht im Falle einer bestimmten Baumaßnahme, die beim Grundbuchamt unter Verwendung des DON durch Alter angemeldet wurde, keine Garantie dafür, dass diese Baumaßnahmen den Vorschriften entsprechen. Der Grund dafür ist, dass entweder der Notar oder das Grundbuchamt diese Bauten lediglich „deklarieren”, um den tatsächlichen Zustand der Immobilie mit dem Grundbuch in Einklang zu bringen.

Es ist daher sehr wichtig zu wissen, dass weder der Notar noch das Grundbuchamt überprüfen, ob diese Bauten den geltenden Bauvorschriften entsprechen.

Was geschieht, wenn die deklarierten Bauten nicht normgerecht sind?

Bauten oder Teile von Bauten, die nicht normgerecht sind, gelten als „außerhalb der Bauvorschriften” (auf Spanisch „Fuera de ordenación”).

Was sind die Konsequenzen? Für Grundstücke und Gebäude, die möglicherweise nicht den aktuellen Bauvorschriften entsprechen oder für die keine Baugenehmigung erteilt werden kann, können je nach Baujahr Strafen verhängt oder sogar der Abriss angeordnet werden.

Die lokale oder regionale Verwaltung hat eine bestimmte Frist, um Bauten „zu verfolgen“ oder zu bestrafen. Diese „Frist“ hängt von der lokalen und regionalen Verwaltung ab und reicht von 15 Jahren in Valencia, Katalonien, auf den Balearen usw. bis zu 6 Jahren in Andalusien, 6-8 Jahren in Murcia usw.

Diese Frist wird als „Ablaufdatum” der Behörde bezeichnet, innerhalb derer sie ihr Recht auf Vorgehen gegen illegale oder nicht konforme Bauten ausüben kann.

(Wichtiger Hinweis: Wenn das Gebäude in einem Schutzgebiet, auf öffentlichem Grund usw. errichtet wurde, gibt es kein Ablaufdatum für die Ausübung dieses Rechts.)

Wenn der Eigentümer also bestätigt, dass die eventuellen Rechte der Verwaltung, gegen das Gebäude vorzugehen, abgelaufen sind (in der Regel durch Vorlage einer Altbaubescheinigung eines Architekten), gilt das Gebäude als „außerhalb der Norm” (auf Spanisch „FUERA DE ORDENACIÓN”).

Was bedeutet „Fuera de Ordenación” und welche rechtlichen Konsequenzen hat dies?

Für lokale/regionale Behörden sind diese Arten von Bauten, da es sich um Altbauten handelt, rechtlich konsolidiert, da:

Es liegen keine städtebaulichen Verstöße oder andere Maßnahmen der Verwaltung gegen diese Gebäude vor oder sind in Vorbereitung (wie Sanktionen, Bußgelder oder Abrissverfügungen), die derzeit die Immobilie betreffen, sodass davon ausgegangen wird, dass die öffentliche Verwaltung in Zukunft nicht mehr gegen diese Gebäude vorgehen oder Sanktionsmaßnahmen ergreifen kann. – Dies wird durch eine Bescheinigung der Stadtverwaltung mit dem Titel „Certificado de No Infracción Urbanística” (Bescheinigung über das Nichtvorliegen eines Verstosses gegen das Baugesetz) begründet.
Wenn die obigen Angaben korrekt sind, werden diese Gebäude anerkannt und respektiert, auch wenn sie ohne Baugenehmigung errichtet wurden.
Wie oben erläutert, ist der effektivste Weg, um von der Verwaltung eine Bestätigung darüber zu erhalten, ob eine ausstehende Akte wegen eines Verstosses gegen das Baurecht (wie Bußgelder, Strafen oder Abrissverfügungen) vorliegt, die Beantragung einer entsprechenden Bescheinigung bei der Verwaltung. Diese wird als „Bescheinigung über das Nichtvorliegen eines Verstosses gegen das Baurecht” bezeichnet.
Folgen von „nicht normgerechten” Bauten

Wie in diesem Bericht dargelegt, ändert die Tatsache, dass der Bau aufgrund seines Alters in den notariellen Urkunden der Immobilie und im Grundbuchamt registriert ist, nichts an seinem rechtlichen Status hinsichtlich der Einhaltung der Vorschriften.
Und falls diese Bauten nicht den Bauvorschriften entsprechen, Sie werden nicht abgerissen (sofern der Eigentümer den Ablauf der Verwaltungsrechte nachweisen kann und keine Bußgelder oder Strafen verhängt wurden), aber – und das ist sehr wichtig – diese Bauten sind nicht zu 100 % legal und unterliegen daher einigen Einschränkungen, die für zu 100 % legale Bauten nicht gelten.
Welche Einschränkungen gelten für nicht normgerechte Bauten?
- Keine Erweiterung: Beispielsweise können die bestehenden Gebäude nicht erweitert werden.
- Eingeschränkte Innenrenovierungen: Daher können auf dem Grundstück keine Neubauten errichtet werden. Die örtliche Verwaltung genehmigt nur sehr begrenzte Innenrenovierungen, die in der Regel auf solche beschränkt sind, die aus Gesundheits- oder Sicherheitsgründen unbedingt erforderlich sind. (Manchmal sind sogar Sonnenkollektoren, der Anschluss an die Kanalisation oder Strom- und Wasseranschlüsse nicht genehmigt.)
- Keine baulichen Umgestaltungen: Eine weitere Konsequenz ist, dass im Falle einer erforderlichen baulichen Umgestaltung die Stadtverwaltung verlangen kann, dass die notwendigen Arbeiten am Haus durchgeführt werden, um die Vorschriften einzuhalten (Beseitigung/Abriss des Teils, der nicht den Vorschriften entspricht).
Daher kann es sein, dass die Stadtverwaltung keine Genehmigung für den Umbau wesentlicher struktureller Teile des Gebäudes wie Fundament, Dach usw. erteilt. Die Stadtverwaltung genehmigt den „Umbau” des bestehenden Hauses und die „Reparatur” der bestehenden Struktur, jedoch keine strukturellen Veränderungen an der Immobilie.
Ebenso wird die Stadtverwaltung im Falle einer Naturkatastrophe oder Überschwemmung, die die Struktur des Hauses beeinträchtigen könnte, keine Genehmigung für den „Wiederaufbau” des Grundstücks in seiner bestehenden Form erteilen. Der Neubau würde nur genehmigt werden, wenn er die Bauvorschriften einhält.
Wenn Sie daher interne Umbauten, größere oder kleinere Arbeiten an der Immobilie durchführen möchten, ist das Gutachten eines Architekten erforderlich, um zu bestätigen, ob dies unter den städtebaulichen Bedingungen des Gebiets (Cédula Urbanística ) noch möglich ist, und um die entsprechende Genehmigung zu erhalten.
5. Legal recommendations
- Wann immer möglich, wird dringend empfohlen, eine DON mit einer Lizenz durchzuführen, um vollständige Rechtssicherheit zu gewährleisten.
- Im Falle einer DON aufgrund von Alter:
  - Vergewissern Sie sich, dass keine städtischen Strafen oder Verfahren anhängig sind.
  - Überprüfen Sie die Verschreibungsfrist in der entsprechenden Autonomen Gemeinschaft.
  - Geben Sie in der Urkunde deutlich an, dass die Erklärung keine Bestätigung der städtischen Rechtmäßigkeit darstellt und dass die Immobilie außerhalb der Bauvorschriften liegt.
- Käufer müssen sich bewusst sein, dass die Eintragung im Grundbuch nicht automatisch bedeutet, dass die Immobilie aus städtebaulicher Sicht legal ist.
6. Schlussfolgerungen
Eine Neubauerklärung ist ein wesentlicher Schritt zur Legalisierung und Registrierung von Bauwerken in Spanien. Die Art der Erklärung – mit Genehmigung oder aufgrund des Alters – hat jedoch kritische rechtliche Auswirkungen.
Nur die durch eine Baugenehmigung gestützte Version gewährleistet die vollständige Rechtmäßigkeit. Im Gegensatz dazu ermöglicht die auf dem Alter basierende Erklärung zwar die Registrierung, gewährleistet jedoch nicht die Einhaltung der Planungsgesetze.
Es wird daher dringend empfohlen, vor der Formalisierung und Registrierung eines Gebäudes einen auf Immobilien- und Stadtplanung spezialisierten Anwalt zu konsultieren.