Declaracion de Obra Nueva – Aangifte van werken en constructies in het kadaster in Spanje

Verslag over het proces van de verklaring van nieuwbouw – “Declaración de Obra Nueva” (DON)

1. Concept van de verklaring van nieuwbouw – DON

De verklaring van nieuwbouw of “Declaración de Obra Nueva” (DON) is de rechtshandeling waarmee het bestaan van een gebouw op een bepaald perceel wordt geformaliseerd, meestal door middel van een notariële akte, met het oog op de latere registratie in het kadaster.

Deze procedure verleent geen bouwvergunning, maar formaliseert en registreert wat reeds is gebouwd, in overeenstemming met de wettelijke en stedenbouwkundige voorschriften.

Met andere woorden, het doel van de DON is het proces te voltooien om de werkelijke status van het gebouw in overeenstemming te brengen met de informatie die bij het kadaster is geregistreerd.

Dit is dus een proces dat in eerste instantie wordt uitgevoerd en voorbereid door een Spaanse notaris, die de akten van de bouw op het bestaande terrein of perceel opstelt.

Om de D.O.N. voor nieuwe woningen te verkrijgen, is het noodzakelijk om het certificaat van bewoning (CH) te verkrijgen volgens de nieuwe Spaanse regelgeving van 2007 (Ley del Suelo de 2007). Vóór 2007 konden nieuwe woningen zonder het C.H. in het kadaster worden ingeschreven.

Het resultaat van de D.O.N. is dat u de akte van de woning verkrijgt, naar behoren beschreven in de juiste eigendomstitels.

Dus, welke documenten heeft u nodig om de woning in het kadaster te laten registreren?:

Het bouwproject van uw architect
De bouwvergunning
Eindvergunning – (CFO) Licencia o Certificado Final de Obra
Verklaring van nieuwbouw – DON (Declaración de Obra Nueva)
Tienjarige verzekering (Seguro Decenal) – Indien u uiteindelijk hebt gekozen voor deze verzekering. Indien niet, dient u aan de notaris te melden dat u hiervan afziet, zodat de kopers hiervan op de hoogte worden gesteld en hun akkoord kunnen bevestigen.
Bewoonbaarheidsverklaring van het gemeentehuis

Zodra u al deze documenten in uw bezit heeft, dient u deze naar de notaris te brengen. De notaris stelt de eigendomsakte van het gebouw op, die u vervolgens ondertekent. Dit proces wordt Declaración de Obra Nueva genoemd. Hiermee wordt verklaard dat er op het bestaande perceel nu een gebouw staat, namelijk een woning. Vervolgens dient u deze documenten naar het kadaster te brengen om de inschrijving van het perceel, nu inclusief het huis, correct te laten wijzigen, waarna het huis juridisch volledig is.

Deze procedure wordt gebruikt in de volgende gevallen:

Om een nieuw gebouw op een bestaand perceel aan te geven
Om een oud gebouw op een bestaand perceel aan te geven dat nog nooit eerder is geregistreerd
Om een nieuwe uitbreiding van een constructie op een bestaand perceel aan te geven. Bijvoorbeeld een kamer of een nieuwe verdieping
Om een oude uitbreiding van een bestaand perceel aan te geven.
Om nieuwe of oude delen van het gebouw aan te geven, zoals een garage, zwembad, schuur, veranda, barbecue, parkeerplaats, enz.

Kosten en belastingen:

Notaris- en kadastraal registratierechten voor de verkoop
0,5-2 % zegelrecht (afhankelijk van de regio) over de verkoopprijs
Architectenkosten
Advocaatkosten

2. Soorten verklaringen voor nieuwbouw

Zoals hierboven uitgelegd, zijn er twee hoofdtypen verklaringen voor nieuwbouw, afhankelijk van de verstrekte documenten en de juridische status van de constructie:

A) DON met bouwvergunning en technische documentatie

Dit is de standaard en volledig legale optie, waarbij de eigenaar documenten verstrekt waaruit blijkt dat de bouw is uitgevoerd in overeenstemming met de planning- en bouwvoorschriften.

Vereiste documentatie:

Bouwvergunning afgegeven door het bevoegde gemeentehuis.
Technisch project, goedgekeurd en ondertekend door een erkend architect.
Opleveringscertificaat ondertekend door de architect en de technisch architect.
Bewoonbaarheidsverklaring of eerste bewoningsvergunning.
Bouwboek, indien van toepassing.
Bewijs dat de bouw is voltooid en in overeenstemming is met het goedgekeurde project.

Rechtsgevolgen:

Bevestigt dat het gebouw is uitgevoerd in overeenstemming met de wettelijke en stedenbouwkundige voorschriften.
Maakt volledige registratie in het kadaster mogelijk, waardoor verkoop, hypotheek, verhuur enz. mogelijk zijn.
Volledige wettelijke en stedenbouwkundige erkenning van de constructie.

B) DON op basis van ouderdom (op basis van de leeftijd van het gebouw)

Deze optie wordt gebruikt wanneer er geen bouwvergunning beschikbaar is, hetzij omdat deze nooit is aangevraagd, verloren is gegaan of omdat de werkzaamheden onregelmatig zijn uitgevoerd. In deze gevallen staat de wet een verklaring op basis van verjaring toe.

Vereiste documentatie:

- Certificaat van ouderdom (soms wordt een rapport van het kadaster geaccepteerd, maar dit wordt niet aanbevolen vanwege de onjuistheid ervan) afgegeven door een erkend architect of technisch architect, waarin wordt verklaard dat:
  - Het gebouw is voltooid na de wettelijk vastgestelde termijn (doorgaans 6 jaar, afhankelijk van de regionale voorschriften).
  - Er zijn recent geen significante renovaties of uitbreidingen uitgevoerd.
Ondersteunende documenten (luchtfoto’s, kadastrale gegevens, eerdere akten, enz.).
Verklaring van de eigenaar waarin wordt bevestigd dat er geen stedenbouwkundige of handhavingsprocedures lopen.

Legal effects:

Het gebouw kan in het kadaster worden geregistreerd, maar naleving van de bouwvoorschriften is niet gegarandeerd.
Het onroerend goed kan worden gecategoriseerd als “buiten de bouwvoorschriften” of “gelijkgesteld aan buiten de planning vallend”, afhankelijk van regionale wetgeving.
Kan beperkingen opleggen aan toekomstige renovaties of uitbreidingen.
Kan problemen opleveren bij transacties, financiering of erfenissen.

3. Belangrijkste verschillen tussen beide types

Kenmerk	DON met licentie	DON op ouderdom
Bouwvergunning?	Ja	Nee
Voldoet aan de bouwverordening?	Gegarandeerd	Niet gegarandeerd
Volledige wettelijke en stedenbouwkundige geldigheid?	Ja	Beperkt
Toekomstige beperkingen?	Geen	Mogelijk
Risico’s in stedelijke gebieden?	Laag	Gemiddeld–Hoog

4. DON BY ANTIQUITY – Geen garantie op naleving van stedenbouwkundige voorschriften

Zoals hierboven uitgelegd, geldt dat wanneer een specifieke constructie bij het kadaster is geregistreerd met behulp van de DON by antiquity, er geen garantie is dat deze constructies aan de normen voldoen. De reden hiervoor is dat de notaris en het kadaster deze constructies alleen “aangeven” om de werkelijke status van het onroerend goed in overeenstemming te brengen met het kadaster.

Het is dus zeer belangrijk om te weten dat noch de notaris, noch het kadaster controleert of deze constructies voldoen aan de huidige bouwvoorschriften.

Wat gebeurt er als de aangegeven constructies niet aan de normen voldoen?

Constructies of delen van constructies die niet aan de normen voldoen, worden beschouwd als “BUITEN DE NORMEN” (in het Spaans “Fuera de ordenación”).

Wat zijn de gevolgen? Voor eigendommen en gebouwen die mogelijk niet voldoen aan de huidige bouwvoorschriften of waarvoor geen bouwvergunning kan worden verkregen, kunnen er sancties worden opgelegd of kunnen ze zelfs worden gesloopt, afhankelijk van de bouwdatum.

De lokale of regionale overheid heeft een bepaalde termijn om constructies te “vervolgen” of te bestraffen. Deze “termijn” is afhankelijk van de lokale en regionale overheid en varieert van 15 jaar in Valencia, Catalonië, de Balearen, enz. tot 6 jaar in Andalusië, 6-8 jaar in Murcia, enz.

Deze termijn wordt de ‘vervaldatum’ genoemd, waarbinnen de overheid het recht heeft om op te treden tegen illegale of onregelmatige bouwwerken.

(**Belangrijke opmerking: indien het gebouw is gebouwd in beschermde gebieden, op openbaar terrein, enz., is er geen vervaldatum voor het optreden van de overheid )

Als de eigenaar bevestigt dat de eventuele rechten van de overheid om op te treden tegen het gebouw zijn verstreken (meestal door overlegging van een oudheidsverklaring van een architect), wordt de constructie beschouwd als “buiten de norm”, wat in het Spaans “FUERA DE ORDENACIÓN” wordt genoemd.

Wat betekent “Fuera de Ordenación” en wat zijn de juridische gevolgen ervan?

Voor lokale/regionale autoriteiten zouden dit soort constructies, aangezien het oude constructies betreft, juridisch geconsolideerd zijn, aangezien:

De constructies zijn gebouwd nadat de termijn is verstreken waarbinnen de overheid tegen die constructie kan optreden (in Catalonië en Valencia is dat 15 jaar, in Andalusië en Madrid 6 jaar en in Murcia 6-8 jaar, enz.), zelfs als deze gebouwen momenteel niet voldoen (d.w.z. de minimale afstand tot de grenzen, zoals in dit geval) aan de geldende voorschriften. – Dit wordt gerechtvaardigd door het ouderdomscertificaat van een architect.
Er zijn geen stedenbouwkundige overtredingen of andere maatregelen van de overheid tegen deze gebouwen (zoals sancties, boetes of sloopbevelen) die momenteel van invloed zijn op het onroerend goed, zodat wordt aangenomen dat de overheid in de toekomst niet meer kan optreden of sanctiemaatregelen kan nemen tegen deze gebouwen. – Dit wordt gerechtvaardigd door een certificaat van het gemeentehuis, het zogenaamde “Certificado de No Infracción Urbanística”)

Als het bovenstaande correct is, zullen deze gebouwen dus worden erkend en gerespecteerd, ook al zijn ze zonder bouwvergunning gebouwd.

Zoals hierboven uitgelegd, is de meest effectieve manier om van de overheid bevestiging te krijgen of er een dossier met betrekking tot een overtreding van de stedenbouwkundige voorschriften (zoals boetes, sancties of sloopbevelen) loopt, het aanvragen van een verklaring van de overheid waarin dit wordt bevestigd. Dit noemen wij het “CERTIFICADO DE NO INFRACCIÓN URBANÍSTICA” (certificaat van geen overtreding van de stedenbouwkundige voorschriften).

Gevolgen van “niet-normatieve” constructies

Zoals vermeld in dit rapport, verandert het feit dat de constructie is geregistreerd op basis van haar ouderdom in de notariële akten van het onroerend goed en bij het kadaster, niets aan haar juridische status met betrekking tot de naleving van de normen.

En indien deze constructies niet voldoen aan de bouwnormen, Ze worden niet gesloopt (als de eigenaar kan aantonen dat de beheersrechten zijn verstreken en er geen boetes of sancties zijn opgelegd), maar, en dit is zeer belangrijk, deze constructies zijn niet 100% legaal en zijn bijgevolg onderworpen aan een aantal beperkingen die niet gelden voor 100% legale constructies.

Welke beperkingen gelden voor niet-normatieve constructies?

Geen uitbreiding: De bestaande gebouwen kunnen bijvoorbeeld niet worden uitgebreid.
Beperkte interne verbouwingen: Er mogen dus geen nieuwe bouwwerken op het terrein worden uitgevoerd. De lokale overheid zal zeer beperkte interne renovaties toestaan, die meestal beperkt blijven tot strikte instandhoudingswerkzaamheden om gezondheids- of veiligheidsredenen. (Soms zijn zelfs zonnepanelen, aansluiting op de riolering of elektriciteits- en wateraansluitingen niet toegestaan.)
Geen structurele verbouwingen: Een ander gevolg is dat, indien een structurele verbouwing vereist is, het gemeentehuis kan eisen dat de nodige werkzaamheden aan het huis worden uitgevoerd om aan de voorschriften te voldoen (het verwijderen/slopen van het deel dat niet aan de voorschriften voldoet).

Het gemeentebestuur kan dus een vergunning voor de verbouwing van essentiële structurele delen van het gebouw, zoals de fundering, het dak, enz. weigeren. Het gemeentebestuur zal de “verbouwing” van het bestaande huis en het “herstel” van de bestaande structuur toestaan, maar geen structurele verbouwingen aan het pand.

Evenzo zal het gemeentebestuur in geval van een natuurramp of overstroming die de structuur van het huis kan aantasten, geen vergunning verlenen voor de “herbouw” van het pand in de bestaande vorm. Het nieuwe gebouw zou alleen worden toegestaan als het voldoet aan de bouwvoorschriften.

Als u dus interne verbouwingen, grote of kleine werkzaamheden aan het pand wilt uitvoeren, is het advies van een architect nodig om te bevestigen of dit nog mogelijk is binnen de stedenbouwkundige voorschriften van het gebied (Cédula Urbanística ) en om de juiste vergunning te verkrijgen.

5. Legal recommendations

Waar mogelijk wordt sterk aangeraden om een DON met een licentie af te sluiten, zodat u volledige rechtszekerheid geniet.
In geval van DON door ouderdom:
- Controleer of er geen stedelijke sancties of procedures lopen.
- Controleer de voorschrifttermijn in de betreffende autonome gemeenschap.
- Vermeld duidelijk in de akte dat de verklaring geen bevestiging van de stedenbouwkundige wettigheid is en dat het onroerend goed buiten de stedenbouwkundige voorschriften valt.
Kopers dienen zich ervan bewust te zijn dat registratie in het kadaster niet automatisch betekent dat het onroerend goed legaal is vanuit stedenbouwkundig oogpunt.

6. Conclusies

Een verklaring van nieuwbouw is een essentiële stap in het legaliseren en registreren van bouwwerken in Spanje. Het type verklaring – met vergunning of op basis van ouderdom – heeft echter belangrijke juridische gevolgen.

Alleen de versie die wordt ondersteund door een bouwvergunning garandeert volledige legaliteit. De verklaring op basis van ouderdom maakt registratie wel mogelijk, maar garandeert geen naleving van de ruimtelijke ordeningswetgeving.

Het wordt daarom ten zeerste aanbevolen om een gespecialiseerde advocaat op het gebied van onroerend goed en stedenbouw te raadplegen voordat u een gebouw formaliseert en registreert.