Viele internationale Investoren fragen, ob es möglich ist, Immobilien in Spanien über eine bestehende ausländische Gesellschaft zu erwerben. Die Antwort lautet ja: Sie können Immobilien in Spanien über eine ausländische Gesellschaft kaufen, ohne eine spanische Gesellschaft gründen zu müssen – vorausgesetzt, die notwendigen Voraussetzungen sind erfüllt.
In diesem Artikel wird erläutert, wie eine ausländische Gesellschaft Immobilien in Spanien erwerben kann, mit oder ohne ständige Niederlassung (PE), und es werden die erforderlichen rechtlichen, steuerlichen und verfahrenstechnischen Schritte beschrieben.
1. Vorbegriffe
Was ist eine ausländische Gesellschaft?
Eine ausländische Gesellschaft ist jede außerhalb Spaniens gegründete juristische Person, die auf dem spanischen Markt tätig werden möchte. Beabsichtigt die Gesellschaft, Immobilien zu erwerben oder Immobiliengeschäfte (z. B. Vermietung, Bau, Vermittlung) zu tätigen, muss ihre Satzung diese Tätigkeiten ausdrücklich zulassen. Ist dies nicht der Fall, muss sie vor dem Tätigwerden in ihrem Herkunftsland geändert werden.
Betriebsstätte (PE) vs. keine PE
Ob das ausländische Unternehmen mit oder ohne Betriebsstätte in Spanien tätig sein wird, ist von entscheidender Bedeutung, da dies die steuerliche Behandlung und die rechtlichen Verpflichtungen bestimmt.
- Ohne PE (Nicht-PE-Unternehmen):Wenn die Tätigkeit (z. B. Vermietung von Immobilien) keine physischen Vermögenswerte (Büros, Fahrzeuge usw.) oder Mitarbeiter in Spanien umfasst, gilt das Unternehmen als ohne Betriebsstätte tätig. Diese Unternehmen werden mit der Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) besteuert, und zwar in Höhe von:
- 19 % für Unternehmen mit Sitz in der EU
- 24 % für Unternehmen mit Sitz außerhalb der EU
- Mit PE (PE-Unternehmen):Wenn das Unternehmen materielle oder personelle Ressourcen in Spanien nutzt (Mitarbeiter, lokale Büros usw.), gilt es als ständige Niederlassung. In diesem Fall wird das Unternehmen mit der spanischen Körperschaftsteuer in Höhe von 25 % besteuert.
Wenn Sie sich über Ihren Status nicht sicher sind, müssen Sie möglicherweise das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Ihrem Land und Spanien überprüfen.
2. Schritt-für-Schritt-Anleitung
Im Herkunftsland
Um in Spanien tätig zu sein, muss das ausländische Unternehmen folgende Unterlagen beschaffen und beglaubigen lassen:
- Gründungsurkunde
- Steueridentifikationsnummer
- Gesellschaftssatzung
- Unbedenklichkeitsbescheinigung des Handelsregisters
- Identifizierung der Geschäftsführer und Gesellschafter
Alle Dokumente müssen
- im Original oder in beglaubigter Kopie
- von einem vereidigten Übersetzer ins Spanische übersetzt
- mit der Apostille von Den Haag (oder vom Außenministerium, wenn das Land nicht Unterzeichnerstaat ist)
In Spanien
a) NIE für den Geschäftsführer beantragen
Die NIE (Número de Identificación de Extranjero) ist eine Steueridentifikationsnummer, die jeder Ausländer benötigt, der in Spanien geschäftlich tätig ist. Sie kann beantragt werden:
- Über spanische Konsulate im Ausland
- In Spanien, direkt oder über einen bevollmächtigten Vertreter
b) Beantragung der NIF für das Unternehmen
Die NIF (Número de Identificación Fiscal) ist die spanische Steuernummer, die dem ausländischen Unternehmen zugewiesen wird. Sie wird nach Vorlage der beglaubigten und übersetzten Unternehmensdokumente bei der spanischen Steuerbehörde ausgestellt.
c) Ernennung eines Steuervertreters
- Für Nicht-PE-Unternehmen: Ein Steuervertreter ist obligatorisch. Dies ist häufig der Anwalt oder Steuerberater, der die Immobilie in Spanien verwaltet. Sie haften jedoch nicht persönlich für die Steuerschulden des Unternehmens.
- Für PE-Unternehmen: Ein Steuervertreter ist ebenfalls erforderlich, aber in diesem Fall haften sie vollständig für die Steuerpflichten des Unternehmens. Aus diesem Grund lehnen viele Juristen es ab, als Steuervertreter für PE-Unternehmen zu fungieren, sofern nicht bestimmte Bedingungen erfüllt sind.
Wichtig:
Jüngste Änderungen ermöglichen es EU-Unternehmen nun, ihre eigenen Geschäftsführer (auch wenn diese nicht in Spanien ansässig sind) als Steuervertreter zu benennen. Dies ist für Unternehmen aus Nicht-EU-Ländern nicht zulässig, die weiterhin einen in Spanien ansässigen Steuervertreter benötigen.
d) Eröffnung eines spanischen Bankkontos
Um tätig zu werden, muss das Unternehmen ein Bankkonto in Spanien eröffnen. Dazu benötigt die Bank:
- Unternehmensdokumente
- NIF und NIE
- Finanzinformationen und Nachweis der Herkunft der Mittel
- Körperschaftsteuererklärungen oder Buchhaltungsunterlagen aus dem Herkunftsland
Dies ist erforderlich, um die spanischen Vorschriften zur Bekämpfung der Geldwäsche einzuhalten.
e) Erklärung der wirtschaftlichen Eigentümer
Das Unternehmen muss die tatsächlichen (wirtschaftlichen) Eigentümer offenlegen, d. h. Personen, die mehr als 25 % der Unternehmensanteile halten. Dies ist eine gesetzliche Vorschrift zur Einhaltung der spanischen Geldwäschegesetze und für den Notar zwingend erforderlich, um die Transaktion abzuschließen.
3. Vollmacht
Aufgrund der Komplexität der Verfahren wird dringend empfohlen, einem spanischen Anwalt oder Rechtsvertreter eine Vollmacht zu erteilen. Dieser kann dann alle Schritte in Ihrem Namen durchführen, ohne dass Sie persönlich in Spanien anwesend sein müssen.
4. Fazit
Der Kauf einer Immobilie in Spanien über eine ausländische Gesellschaft ist eine praktikable und rechtlich abgesicherte Option. Es ist jedoch wichtig zu klären, ob Ihre Gesellschaft mit oder ohne ständige Niederlassung tätig sein wird, und alle rechtlichen, steuerlichen und administrativen Verpflichtungen zu erfüllen, die mit dem Prozess verbunden sind.