De nombreux investisseurs internationaux se demandent s’il est possible d’acheter un bien immobilier en Espagne par l’intermédiaire d’une société étrangère existante. La réponse est oui : vous pouvez acheter un bien immobilier en Espagne par l’intermédiaire d’une société étrangère, sans avoir à créer une société espagnole, à condition que les conditions nécessaires soient remplies.
Cet article explique comment une société étrangère peut acquérir un bien immobilier en Espagne, avec ou sans établissement stable (PE), et décrit les démarches juridiques, fiscales et administratives à effectuer.
1. Concepts préliminaires
Qu’est-ce qu’une société étrangère ?
Une société étrangère est toute entité juridique établie en dehors de l’Espagne qui souhaite exercer une activité sur le marché espagnol. Si la société a l’intention d’acheter un bien immobilier ou d’exercer des activités immobilières (par exemple, location, construction, courtage), ses statuts doivent explicitement autoriser ces activités. Si ce n’est pas le cas, elle doit les modifier dans son pays d’origine avant de poursuivre.
Établissement stable (PE) ou absence d’établissement stable
Il est essentiel de déterminer si la société étrangère exercera ses activités avec ou sans établissement stable en Espagne, car cela déterminera le régime fiscal et les responsabilités juridiques.
- Sans établissement stable (société non PE) : si l’activité (par exemple, la location immobilière) n’implique pas la possession d’actifs physiques (bureaux, véhicules, etc.) ou d’employés en Espagne, la société est considérée comme exerçant ses activités sans établissement stable. Ces sociétés sont imposées au titre de l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR), à :
- 19 % pour les sociétés résidentes de l’UE
- 24 % pour les sociétés non résidentes de l’UE
- Avec PE (société PE) : Si la société utilise des ressources matérielles ou humaines en Espagne (personnel, bureaux locaux, etc.), elle est considérée comme ayant un établissement stable. Dans ce cas, la société est imposée au titre de l’impôt sur les sociétés espagnol, à un taux de 25 %.
Si vous n’êtes pas sûr de votre statut, il peut être nécessaire de consulter la convention de double imposition entre votre pays et l’Espagne.
2. Procédures étape par étape
Dans le pays d’origine
Pour exercer ses activités en Espagne, la société étrangère doit obtenir et légaliser les documents suivants :
- Certificat de constitution
- Certificat d’identification fiscale
- Statuts
- Certificat de conformité du registre du commerce
- Identification des administrateurs et des actionnaires
Tous les documents doivent être :
- Originaux ou copies certifiées conformes
- Traduits officiellement en espagnol par un traducteur assermenté
- Légalisés avec l’apostille de La Haye (ou par le ministère des Affaires étrangères si le pays n’est pas signataire)
En Espagne
a) Obtenir le NIE pour le directeur
Le NIE (Número de Identificación de Extranjero) est un numéro d’identification fiscale obligatoire pour tout étranger exerçant une activité commerciale en Espagne. Il peut être obtenu :
- Auprès des consulats espagnols à l’étranger
- En Espagne, directement ou par l’intermédiaire d’un représentant légal muni d’une procuration
b) Obtenir le NIF de la société
Le NIF (Número de Identificación Fiscal) est le numéro fiscal espagnol attribué à la société étrangère. Il est délivré après présentation des documents légalisés et traduits de la société à l’administration fiscale espagnole.
c) Nommer un représentant fiscal
- Pour les sociétés non établies : un représentant fiscal est obligatoire. Il s’agit souvent de l’avocat ou du conseiller fiscal qui gère le bien immobilier en Espagne. Toutefois, ils ne sont pas personnellement responsables des dettes fiscales de la société.
- Pour les sociétés établies : un représentant fiscal est également requis, mais dans ce cas, ils partagent l’entière responsabilité des obligations fiscales de la société. Pour cette raison, de nombreux professionnels du droit refusent d’agir en tant que représentants fiscaux pour les sociétés avec établissement stable, sauf si des conditions spécifiques sont remplies.
Important :
De récentes modifications permettent désormais aux sociétés de l’UE de désigner leurs propres administrateurs (même s’ils ne sont pas résidents en Espagne) comme représentants fiscaux. Cela n’est pas autorisé pour les sociétés de pays non membres de l’UE, qui doivent toujours avoir un représentant fiscal résident en Espagne.
d) Ouvrir un compte bancaire espagnol
Pour exercer ses activités, la société doit ouvrir un compte bancaire en Espagne. Pour ce faire, la banque demandera :
- Documents de la société
- NIF et NIE
- Informations financières et preuve de l’origine des fonds
- Déclarations fiscales ou documents comptables du pays d’origine
Cette mesure est nécessaire pour se conformer à la réglementation espagnole en matière de lutte contre le blanchiment d’argent.
e) Déclaration des bénéficiaires effectifs
La société doit divulguer les véritables (bénéficiaires effectifs), définis comme les personnes physiques détenant plus de 25 % des actions de la société. Il s’agit d’une obligation légale visant à respecter la législation espagnole en matière de lutte contre le blanchiment d’argent. Elle est obligatoire pour que le notaire puisse conclure la transaction.
3. Procuration
En raison de la complexité des procédures, il est fortement recommandé de donner procuration à un avocat ou à un représentant légal espagnol. Cela lui permettra d’effectuer toutes les démarches en votre nom, sans que vous ayez à vous rendre en Espagne.
4. Conclusion
L’achat d’un bien immobilier en Espagne par l’intermédiaire d’une société étrangère est une option viable et légalement reconnue. Toutefois, il est essentiel de savoir si votre société exercera ses activités avec ou sans établissement stable et de vous conformer à toutes les obligations légales, fiscales et administratives liées à cette procédure.