Muchos inversores internacionales se preguntan si es posible comprar inmuebles en España a través de una empresa extranjera ya existente. La respuesta es sí: se puede comprar una propiedad en España utilizando una empresa extranjera, sin necesidad de constituir una empresa española, siempre que se cumplan las condiciones necesarias.
En este artículo se explica cómo una empresa extranjera puede adquirir inmuebles en España, con o sin establecimiento permanente (EP), y se describen los trámites legales, fiscales y procedimentales necesarios.
1. Conceptos preliminares
¿Qué es una empresa extranjera?
Una empresa extranjera es cualquier entidad jurídica establecida fuera de España que desea operar en el mercado español. Si la empresa tiene la intención de adquirir propiedades o llevar a cabo actividades inmobiliarias (por ejemplo, alquiler, construcción, intermediación), sus estatutos sociales deben permitir explícitamente dichas actividades. De lo contrario, deberá modificarlos en su país de origen antes de proceder.
Establecimiento permanente (EP) frente a no EP
Es fundamental determinar si la empresa extranjera operará con o sin un establecimiento permanente en España, ya que esto determinará el régimen fiscal y las responsabilidades legales.
- Sin EP (empresa no EP): Si la actividad (por ejemplo, el alquiler de inmuebles) no implica tener activos físicos (oficinas, vehículos, etc.) ni empleados en España, se considera que la empresa opera sin un establecimiento permanente. Estas empresas tributan por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), al:
- 19 % para las empresas residentes en la UE
- 24 % para las empresas no residentes en la UE
- Con PE (empresa con PE): Si la empresa utiliza recursos materiales o humanos en España (personal, oficinas locales, etc.), se considera que tiene un establecimiento permanente. En este caso, la empresa tributa por el Impuesto sobre Sociedades español, a un tipo del 25 %.
Si no está seguro de su situación, puede ser necesario revisar el Convenio de doble imposición entre su país y España.
2. Procedimiento paso a paso
En el país de origen
Para operar en España, la empresa extranjera debe obtener y legalizar la siguiente documentación:
- Certificado de constitución
- Certificado de identificación fiscal
- Estatutos sociales
- Certificado de vigencia del registro mercantil
- Identificación de los administradores y accionistas
Todos los documentos deben ser:
- Originales o copias compulsadas
- Traducidos oficialmente al español por un traductor jurado
- Legalizados con la Apostilla de La Haya (o por el Ministerio de Asuntos Exteriores si el país no es signatario)
En España
a) Obtener el NIE para el administrador
El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es un número de identificación fiscal necesario para cualquier extranjero que realice actividades económicas en España. Se puede obtener:
- A través de los consulados españoles en el extranjero
- En España, directamente o a través de un representante legal con poder notarial
b) Obtener el NIF de la empresa
El NIF (Número de Identificación Fiscal) es el número de identificación fiscal español asignado a la empresa extranjera. Se expide tras presentar los documentos de la empresa legalizados y traducidos ante la Agencia Tributaria española.
c) Nombrar un representante fiscal
- Para empresas sin establecimiento permanente: Es obligatorio un representante fiscal. Suele ser el abogado o asesor fiscal que gestiona la propiedad en España. Sin embargo, no son personalmente responsables de las deudas fiscales de la empresa.
- Para empresas con establecimiento permanente: También se requiere un representante fiscal, pero en este caso comparten la responsabilidad total de las obligaciones fiscales de la empresa. Por este motivo, muchos profesionales del ámbito jurídico se niegan a actuar como representantes fiscales de empresas con establecimiento permanente, a menos que se cumplan unas condiciones específicas.
Importante:
Los cambios recientes permiten ahora a las empresas de la UE nombrar a sus propios administradores (aunque no sean residentes en España) como representantes fiscales. Esto no está permitido para las empresas de países no pertenecientes a la UE, que siguen necesitando un representante fiscal residente en España.
d) Abrir una cuenta bancaria en España
Para poder operar, la empresa debe abrir una cuenta bancaria en España. Para ello, el banco solicitará:
- Documentos de la empresa
- NIF y NIE
- Información financiera y prueba del origen de los fondos
- Declaraciones de impuestos de sociedades o documentos contables del país de origen
Esto es necesario para cumplir con la normativa contra el blanqueo de capitales de España.
e) Declaración de los beneficiarios efectivos
La empresa debe revelar los verdaderos propietarios (beneficiarios efectivos), definidos como las personas físicas que poseen más del 25 % de las acciones de la empresa. Se trata de un requisito legal para cumplir con la legislación española contra el blanqueo de capitales y es obligatorio para que el notario pueda completar la transacción.
3. Poder notarial
Debido a la complejidad de los trámites, se recomienda encarecidamente otorgar un poder notarial a un abogado o representante legal español. Esto le permitirá llevar a cabo todos los trámites en su nombre, sin necesidad de que usted esté presente en España.
4. Conclusión
Comprar una propiedad en España a través de una empresa extranjera es una opción viable y con respaldo legal. Sin embargo, es esencial comprender si su empresa operará con o sin un establecimiento permanente, y cumplir con todas las obligaciones legales, fiscales y administrativas que conlleva el proceso.