Spaans Hooggerechtshof schrapt nationaal register voor kortetermijnverhuur: wat verhuurders nu moeten doen
Het Spaanse Hooggerechtshof heeft het nationale uniforme register voor kortetermijnverhuur vernietigd. Dat register was ingevoerd via Koninklijk Besluit 1312/2024. Volgens het Hof overschreed de Spaanse staat zijn bevoegdheden door een landelijk register op te zetten dat overlapte met de bestaande regionale registers voor toeristische accommodaties.
Deze uitspraak betekent niet dat toeristische verhuur nu vrij of ongereguleerd is. Wat verdwijnt, is de verplichting om een nationaal registratienummer van de staat te verkrijgen om een woning te kunnen aanbieden op platforms zoals Airbnb, Booking of vergelijkbare websites. Regionale, gemeentelijke, fiscale en VvE-regels blijven gewoon gelden.
Wat verandert er voor verhuurders?
Tot nu toe moesten eigenaren die een woning online wilden aanbieden voor kortetermijnverhuur een nationaal registratienummer aanvragen via het staatssysteem. Dat nummer moest verplicht worden voor advertenties op digitale platforms.
Na de uitspraak van het Hooggerechtshof is die nationale verplichting niet langer geldig zoals vastgelegd in het Koninklijk Besluit. In de praktijk hoeven verhuurders dus niet meer via het vernietigde nationale register om hun woning te kunnen aanbieden.
Maar dit is geen vrijbrief om zonder controle te verhuren. De belangrijkste bevoegdheden liggen opnieuw bij de autonome regio’s en gemeenten. Zij blijven verantwoordelijk voor regels rond toeristische woningen, stedenbouwkundige beperkingen, vergunningen, verantwoordingsverklaringen en sancties.
Wat moeten verhuurders nu doen?
De eerste stap is controleren welke regels gelden in de autonome regio waar de woning ligt. Elke Spaanse regio heeft een eigen regeling voor toeristische verhuur. Sommige regio’s eisen een vergunning, andere een verantwoordingsverklaring, inschrijving in een regionaal toeristisch register, technische voorwaarden, meldingsplichten voor gasten of beperkingen in overbelaste gebieden.
De tweede stap is de gemeentelijke regels controleren. Gemeenten kunnen stedenbouwkundige beperkingen, bestemmingsregels, moratoria, maximumaantallen voor toeristische woningen of specifieke voorwaarden opleggen, afhankelijk van de wijk of het type gebouw.
De derde stap is de regels van de Vereniging van Eigenaars controleren. Als de woning zich in een woongebouw bevindt, moet de eigenaar de statuten en besluiten van de gemeenschap van eigenaars nakijken. In veel gevallen kunnen gemeenschappen toeristisch gebruik beperken, aan voorwaarden verbinden of verbieden wanneer de wettelijk vereiste meerderheid daarmee heeft ingestemd.
De vierde stap is ervoor zorgen dat de woning over de juiste regionale of lokale toestemming beschikt. Als een toeristische vergunning, verantwoordingsverklaring of regionale inschrijving verplicht is, moet de eigenaar die verkrijgen of geldig houden. De uitspraak van het Hooggerechtshof schrapt deze verplichtingen niet.
De vijfde stap is advertenties op platforms actueel en correct houden. Ook al is het nationale register vernietigd, platforms blijven onderworpen aan verplichtingen rond gegevensuitwisseling en transparantie via het digitale eenloketsysteem. Eigenaren moeten er dus voor zorgen dat adresgegevens, eigenaarsgegevens, eventuele vergunningsnummers en woninginformatie correct zijn.
Wat moeten verhuurders niet doen?
Verhuurders mogen deze uitspraak niet interpreteren als toestemming om zomaar elke woning online te zetten. Verhuren zonder de vereiste regionale vergunning, in strijd met gemeentelijke stedenbouwkundige regels of tegen een geldige beperking van de VvE in, kan nog steeds leiden tot boetes, verwijdering van advertenties of juridische stappen.
Ook fiscale verplichtingen blijven bestaan. Inkomsten uit kortetermijnverhuur moeten nog steeds worden aangegeven. Afhankelijk van de regio kunnen verhuurders daarnaast verplicht zijn om gasten te registreren en te voldoen aan regels rond consumentenbescherming, verzekering, veiligheid en bewoonbaarheid.
En verhuurders die eerder door het nationale register zijn geweigerd?
Eigenaren van wie de aanvraag onder het nationale register was afgewezen, moeten hun situatie opnieuw beoordelen. De vernietiging van het register kan voor sommige woningen opnieuw mogelijkheden openen, maar alleen als zij voldoen aan de regels die nog steeds gelden: regionale toeristische regelgeving, gemeentelijke stedenbouwkundige voorschriften en eisen van de gemeenschap van eigenaars.
Met andere woorden: het verdwijnen van de nationale drempel legaliseert een woning niet automatisch. Het betekent alleen dat opnieuw beslissend is of de woning voldoet aan het relevante regionale en lokale kader.
Het nieuwe regelgevingslandschap
De uitspraak verschuift het zwaartepunt van de controle: minder centraal nationaal register, meer verantwoordelijkheid voor autonome regio’s en gemeenten. Voor verhuurders is de boodschap duidelijk: het nationale register mag dan zijn geschrapt, de nalevingsplicht blijft bestaan.
Vanaf nu moet elke eigenaar die een woning op korte termijn verhuurt of wil verhuren vier zaken controleren: regionale regels, gemeentelijke regels, beperkingen van de VvE en de eisen van de platforms.
Samengevat: het Spaanse Hooggerechtshof heeft het staatsregister vernietigd, maar niet de regelgeving rond toeristische verhuur. Verhuurders moeten nog steeds legaal verhuren, en de belangrijkste toets hangt nu vooral af van de exacte locatie van de woning.