El perfil de los compradores extranjeros de vivienda en España está cambiando.

Durante muchos años, la demanda internacional de vivienda residencial en España estuvo dominada por compradores procedentes de países europeos vecinos y del norte de Europa, especialmente Reino Unido, Alemania, Francia, Bélgica, Países Bajos y los países escandinavos.

En términos de volumen total de operaciones, esto sigue siendo en gran medida cierto. Sin embargo, en los últimos años se ha hecho cada vez más visible una tendencia distinta: los compradores procedentes de Estados Unidos están adquiriendo una importancia creciente dentro del mercado residencial español, especialmente en los segmentos medio-alto y alto.

El cambio es relevante no solo porque más estadounidenses estén comprando viviendas en España, sino también porque su comportamiento de compra presenta diferencias respecto de muchos compradores europeos tradicionales.

Los compradores estadounidenses tienden a adquirir inmuebles de precio relativamente elevado, cuentan con frecuencia con un importante patrimonio inmobiliario o financiero en Estados Unidos y muestran interés por una gama geográfica más amplia que el comprador extranjero tradicional centrado principalmente en una segunda residencia junto al Mediterráneo.

Madrid, Málaga y la Costa del Sol, Valencia, Barcelona y determinadas zonas del norte de España están atrayendo cada vez más interés estadounidense.

Sin embargo, comprar una propiedad en España siendo ciudadano estadounidense plantea cuestiones jurídicas, fiscales y prácticas que difieren considerablemente de una compraventa inmobiliaria en Estados Unidos.

Este artículo analiza el crecimiento del comprador estadounidense en España, su posible procedencia, el tipo de vivienda que está adquiriendo y las principales cuestiones legales y fiscales que deberían conocerse antes de formalizar una operación inmobiliaria en España.

Las compras de vivienda en España por estadounidenses han aumentado significativamente

El crecimiento de la demanda estadounidense ya no puede considerarse anecdótico.

Según los datos publicados por el sistema notarial español, las compras realizadas por ciudadanos estadounidenses aumentaron un 14,3 % interanual durante el primer semestre de 2025, situando a Estados Unidos entre las nacionalidades que registraron mayores incrementos durante ese periodo.

Los compradores estadounidenses también pagaron el precio medio por metro cuadrado más elevado entre las principales nacionalidades extranjeras analizadas durante el primer semestre de 2025: aproximadamente 3.465 euros por metro cuadrado.

Esta cifra se compara con una media aproximada de 2.417 euros por metro cuadrado para el conjunto de compradores extranjeros.

La tendencia continuó en el segmento alto del mercado. Durante el segundo semestre de 2025, los estadounidenses pagaron aproximadamente 3.501 euros por metro cuadrado, situándose entre los compradores extranjeros que más pagaban por vivienda en España, junto con compradores suecos y alemanes.

Reuters informó en abril de 2026 de que las compras inmobiliarias de estadounidenses en España se habían triplicado aproximadamente en un periodo de seis años, con una demanda especialmente fuerte en propiedades de mayor valor. El informe también destacaba un interés creciente en Madrid, Valencia y la Costa del Sol.

Esto no significa que los estadounidenses estén cerca de superar en volumen total a británicos, alemanes o neerlandeses. Su cuota de mercado continúa siendo considerablemente inferior.

La importancia está en otro aspecto.

Estados Unidos está evolucionando hacia un mercado extranjero de alto valor, en el que el número de operaciones puede seguir siendo relativamente reducido, pero el valor medio de los inmuebles adquiridos es sustancialmente superior a la media nacional y a la media del comprador extranjero.

Un tipo de comprador extranjero diferente

El comprador estadounidense no encaja exactamente en el modelo tradicional del comprador del norte de Europa que adquiere una vivienda en España.

Históricamente, los compradores neerlandeses, belgas, británicos o escandinavos han estado muy vinculados a segundas residencias en la costa, viviendas para jubilación y zonas residenciales mediterráneas.

Estas motivaciones también existen entre los estadounidenses, especialmente en Málaga, Marbella, la Costa del Sol, Alicante y Baleares.

Sin embargo, la demanda estadounidense presenta una mayor diversidad geográfica.

Para muchos compradores estadounidenses, la decisión de adquirir una propiedad en España puede estar relacionada con uno o varios de los siguientes factores:

• adquirir una segunda residencia en Europa;
• pasar parte del año en España;
• jubilarse en el futuro;
• trasladar su residencia desde Estados Unidos;
• trabajar en remoto;
• la educación de sus hijos;
• motivos de estilo de vida;
• diversificar el patrimonio familiar mediante activos inmobiliarios europeos;
• adquirir una propiedad en una gran ciudad europea;
• vínculos familiares o culturales con España;
• inversión a largo plazo.

 

Esta diversidad ayuda a explicar por qué los estadounidenses están apareciendo no solo en los destinos mediterráneos tradicionales, sino también en Madrid, Galicia, Asturias, País Vasco y otras zonas donde la demanda extranjera de segunda residencia había sido históricamente más reducida.

Los estadounidenses ganan peso fuera de los mercados extranjeros tradicionales en España

Uno de los aspectos más interesantes es la expansión geográfica de la demanda estadounidense.

La demanda extranjera en España ha estado tradicionalmente muy concentrada.

Los compradores británicos han tenido históricamente un peso especialmente importante en Alicante, Málaga, Murcia, Canarias y Baleares.

La demanda alemana es particularmente intensa en Baleares y Canarias.

Los compradores neerlandeses y belgas han adquirido gran importancia en Alicante, Murcia y distintas zonas de Andalucía.

La demanda estadounidense está evolucionando de otra forma.

Madrid

Madrid atrae a estadounidenses que buscan una capital europea, colegios internacionales, oportunidades profesionales, oferta cultural y zonas residenciales de alta calidad.

Barrios de alto nivel como Salamanca, Chamberí, Chamartín o Centro pueden resultar especialmente atractivos para compradores acostumbrados a mercados inmobiliarios urbanos de precios elevados.

La comparación con Nueva York, Boston, San Francisco, Los Ángeles o Miami también puede hacer que determinadas viviendas de alta gama en Madrid parezcan relativamente accesibles, a pesar del fuerte incremento de precios registrado en España durante los últimos años.

Málaga y la Costa del Sol

La Costa del Sol es probablemente uno de los destinos españoles que mejor encaja con el comprador estadounidense orientado al estilo de vida.

Málaga combina:

• un aeropuerto internacional;
• una ciudad cultural de primer nivel;
• clima mediterráneo;
• playas;
• colegios internacionales;
• actividad tecnológica y empresarial;
• golf;
• promociones residenciales de alta gama;
• comunidades internacionales consolidadas.

 

Marbella, Estepona, Benahavís y Málaga capital atraen así a perfiles estadounidenses distintos, desde jubilados y compradores de segunda residencia hasta empresarios y personas con patrimonios elevados.

Valencia

Valencia se ha convertido en un mercado residencial cada vez más internacional.

Ofrece una combinación que resulta relativamente difícil de encontrar en otras grandes ciudades europeas:

• costa mediterránea;
• un importante centro histórico;
• colegios internacionales;
• conexiones aéreas;
• vivienda residencial de buena calidad;
• precios inferiores a Madrid, Barcelona o muchas grandes áreas metropolitanas de Estados Unidos.

 

Para un comprador estadounidense que compare Valencia con Nueva York, Miami, Los Ángeles, Boston o San Francisco, la diferencia relativa de precios puede seguir siendo considerable incluso después del aumento reciente de los precios inmobiliarios españoles.

Barcelona y la costa catalana

Barcelona continúa atrayendo a compradores estadounidenses que buscan una ciudad internacional con características mediterráneas.

Algunos compradores amplían además su búsqueda hacia áreas costeras y semi-rurales de Cataluña, incluida la provincia de Girona y la Costa Brava.

Norte de España

Uno de los fenómenos menos conocidos es el crecimiento del interés estadounidense por el norte de España.

CaixaBank Research ha señalado la creciente importancia de los compradores estadounidenses no residentes en varias comunidades autónomas que tradicionalmente tenían una demanda extranjera relativamente reducida.

Esto es coherente con un comprador que no busca necesariamente una vivienda turística convencional junto al Mediterráneo.

Galicia, Asturias y el País Vasco pueden resultar atractivos para estadounidenses interesados en:

• paisajes verdes;
• gastronomía;
• climas más frescos;
• ciudades y pueblos históricos;
• propiedades rurales;
• orígenes familiares;
• el Camino de Santiago;
• precios inmobiliarios inferiores a los principales destinos mediterráneos.

 

¿Proceden principalmente de Nueva York, Florida o California?

Esta es una de las preguntas más interesantes, pero también una de las que exige más cautela.

Las estadísticas inmobiliarias españolas suelen clasificar a los compradores extranjeros por nacionalidad, y no por el estado estadounidense en el que residen.

Por tanto, no existe una base de datos oficial y completa que permita afirmar, por ejemplo, que el 25 % de los compradores estadounidenses procede de Nueva York, el 20 % de Florida y el 15 % de California.

Cualquier porcentaje exacto por estado que se publique sin una fuente estadística verificable debe interpretarse con prudencia.

No obstante, existen varias regiones estadounidenses especialmente relevantes al analizar el perfil potencial de futuros compradores.

Nueva York, Nueva Jersey y Connecticut

El área metropolitana de Nueva York es una fuente natural de potenciales compradores.

La región concentra uno de los mayores niveles de hogares con renta alta y patrimonio privado del mundo.

Los precios de la vivienda en Nueva York y en muchas zonas circundantes también son extraordinariamente elevados.

Para una familia acostumbrada a los precios de Manhattan, Brooklyn, Westchester County, el norte de Nueva Jersey o Connecticut, comprar una propiedad en España por 500.000, 750.000 o 1 millón de euros puede tener un significado económico muy distinto al que tendría para una familia procedente de un mercado inmobiliario de menor coste.

Nueva York cuenta además con amplias conexiones aéreas con España.

Los destinos españoles que pueden encajar especialmente bien con este perfil incluyen:

• Madrid;
• Barcelona;
• Málaga;
• Marbella;
• Valencia;
• determinadas zonas costeras de alto nivel.

 

Florida

Florida puede convertirse en una zona especialmente importante para el crecimiento futuro de la demanda estadounidense de vivienda en España.

El sur de Florida —especialmente Miami, Fort Lauderdale y Palm Beach— combina elevados niveles de patrimonio inmobiliario con una población extraordinariamente internacional.

También cuenta con una enorme comunidad latinoamericana.

Este elemento es importante porque no todos los estadounidenses que compran en España encajan en el estereotipo de jubilado angloparlante que busca una segunda residencia europea.

Una proporción creciente de la demanda estadounidense puede proceder de ciudadanos estadounidenses con raíces familiares hispanas o latinoamericanas.

Estos compradores pueden tener familiaridad lingüística y cultural con España y, al mismo tiempo, disponer de ingresos, activos y poder adquisitivo estadounidenses.

Los compradores residentes en Florida pueden ser especialmente relevantes para:

• Madrid;
• Málaga y Marbella;
• Valencia;
• Alicante;
• Barcelona.

 

California

California presenta otro perfil demográfico especialmente atractivo.

El estado concentra enormes cantidades de patrimonio inmobiliario y financiero, especialmente en torno a:

• San Francisco y Silicon Valley;
• Los Ángeles;
• Orange County;
• San Diego.

 

Un propietario californiano puede tener una vivienda valorada muy por encima del millón de dólares y, al mismo tiempo, disponer de importantes activos de inversión o jubilación.

Desde esta perspectiva, el mercado inmobiliario mediterráneo español puede parecer relativamente accesible.

También existen similitudes relacionadas con el estilo de vida.

Un comprador acostumbrado al sur de California puede encontrar especialmente atractiva la combinación de clima, mar, vida al aire libre, restaurantes y comunidades internacionales que ofrecen zonas como Marbella, Málaga, Jávea, Moraira, Altea o Mallorca.

Texas

Texas tampoco debería pasarse por alto.

Houston, Dallas y Austin concentran grandes poblaciones de profesionales con ingresos elevados, empresarios y propietarios de negocios.

Texas cuenta además con una importante población hispana y fuertes vínculos económicos con México y Latinoamérica.

Sin embargo, su mercado inmobiliario es muy diferente al de California o Nueva York, y las viviendas de gran tamaño son en general más asequibles.

Por ello, la ventaja relativa del precio de la vivienda española puede ser menos evidente para un residente de Texas que para alguien que vende una propiedad en Manhattan, San Francisco o la costa del sur de California.

Aun así, Texas tiene una población comparable a la de un país europeo de tamaño medio y podría convertirse en un mercado significativo si el interés por la vivienda en España continúa aumentando.

Massachusetts y el área de Boston

Boston constituye otro mercado que merece atención.

Massachusetts combina:

• rentas familiares muy elevadas;
• vivienda residencial cara;
• universidades y educación internacional;
• sectores de biotecnología, finanzas y tecnología;
• una población con fuertes conexiones internacionales y europeas.

 

El volumen absoluto es inferior al de Nueva York, California, Florida o Texas, pero el perfil demográfico es compatible con la compra de vivienda internacional.

Por qué España puede parecer relativamente barata para algunos compradores estadounidenses

Que España sea «barata» depende completamente de la ubicación y del tipo de inmueble.

Madrid, Barcelona, Marbella, Mallorca y determinadas zonas de la Costa Blanca ya no pueden considerarse mercados inmobiliarios baratos.

Sin embargo, la comparación cambia cuando se realiza con ciertas áreas metropolitanas estadounidenses.

Un comprador que venda o refinancie una propiedad en Nueva York, San Francisco, Los Ángeles, San Diego, Miami o Boston puede haber acumulado un importante patrimonio inmobiliario.

Por ejemplo, una familia propietaria de una vivienda en Estados Unidos valorada en 1,5 millones de dólares y con una deuda hipotecaria relativamente reducida puede disponer de varios cientos de miles de dólares de patrimonio neto inmobiliario.

Una compra en España por 500.000 o 700.000 euros puede ser, por tanto, posible con una financiación hipotecaria española reducida o incluso sin financiación.

Este elemento es importante porque el perfil económico del comprador estadounidense presenta ciertas similitudes con algunos compradores neerlandeses, belgas, alemanes y escandinavos de segunda residencia: el patrimonio inmobiliario acumulado en el país de origen puede financiar de hecho la compra de una vivienda en España.

Esto también puede ayudar a explicar por qué los estadounidenses tienen un peso relativamente elevado en las categorías de vivienda de mayor precio.

La evolución del tipo de cambio también importa

Los compradores estadounidenses deben tener en cuenta el riesgo de tipo de cambio.

Una vivienda en España normalmente se fija en euros, mientras que los ahorros, inversiones e ingresos del comprador pueden estar denominados en dólares estadounidenses.

Por tanto, la relación dólar/euro puede modificar significativamente el coste efectivo de la operación.

Una variación relativamente pequeña en el tipo de cambio puede tener un impacto importante en una compra de 750.000 euros o de 1 millón de euros.

En operaciones en las que se firma un contrato privado varios meses antes de la escritura —especialmente en promociones de obra nueva— este riesgo no debería ignorarse.

El tipo de cambio relevante no es únicamente el existente en la fecha de reserva.

Los pagos pueden realizarse en varias fases y, en algunos casos, durante un periodo de construcción de uno o dos años.

Comprar una propiedad en España no concede automáticamente residencia a un ciudadano estadounidense

Esta es una distinción jurídica fundamental.

Ser propietario de un inmueble y tener derecho legal a residir en España son cuestiones diferentes.

España contó anteriormente con un régimen de residencia conocido habitualmente como Golden Visa, mediante el cual determinadas inversiones inmobiliarias podían permitir solicitar una autorización de residencia como inversor.

Ese régimen fue suprimido con efectos desde el 3 de abril de 2025.

Por tanto, un ciudadano estadounidense que compre una propiedad en España en 2026 no obtiene residencia española simplemente porque el inmueble supere un determinado valor.

Los ciudadanos estadounidenses que deseen residir en España deben cumplir los requisitos de inmigración correspondientes a sus circunstancias.

Dependiendo del caso concreto, pueden existir vías relacionadas con trabajo por cuenta ajena, trabajo por cuenta propia, trabajo remoto, estudios, circunstancias familiares o residencia no lucrativa.

El análisis migratorio debe tratarse, por tanto, separadamente de la propia compraventa.

¿Puede un estadounidense no residente comprar una propiedad en España?

Sí.

No existe una prohibición general que impida a un ciudadano estadounidense no residente adquirir una vivienda en España.

Sin embargo, pueden existir reglas especiales para determinadas propiedades situadas en zonas sujetas a restricciones relacionadas con la defensa nacional u otros regímenes específicos.

Como en cualquier compraventa, la situación jurídica del comprador y del inmueble debe analizarse antes de asumir obligaciones contractuales vinculantes.

La importancia del NIE

Los compradores extranjeros necesitan generalmente un número de identificación de extranjero, el Número de Identidad de Extranjero o NIE, para realizar operaciones con consecuencias legales y fiscales en España.

El NIE resulta relevante durante todo el proceso de compraventa, incluido el pago de impuestos, la formalización notarial y la inscripción registral.

Obtener un NIE no convierte por sí mismo al comprador en residente español y no debe confundirse con la residencia fiscal ni con la residencia a efectos migratorios.

Due diligence legal antes de comprar una propiedad en España

La estructura de una operación inmobiliaria española difiere materialmente del modelo estadounidense.

El comprador no debería asumir que firmar una reserva o un contrato privado de compraventa ofrece las mismas protecciones jurídicas o produce los mismos efectos que un contrato inmobiliario estadounidense.

Antes de comprometer cantidades importantes de dinero, debe comprobarse la situación jurídica del inmueble.

Una nota simple del Registro de la Propiedad puede revelar, entre otras cuestiones, quién es el propietario registral y qué cargas o gravámenes existen.

Dependiendo del tipo de inmueble, la due diligence puede requerir comprobar:

• titularidad registral;
• hipotecas;
• embargos;
• servidumbres;
• limitaciones urbanísticas;
• discrepancias entre Registro de la Propiedad y Catastro;
• licencias de obras;
• documentación de ocupación o habitabilidad;
• ampliaciones o reformas;
• deudas con la comunidad de propietarios;
• impuestos locales;
• cargas o cuotas urbanísticas pendientes;
• restricciones al alquiler;
• normativa sobre alquiler turístico;
• situación urbanística de piscinas, terrazas, casas de invitados u otras construcciones.

 

El nivel de investigación necesario para un apartamento en el centro de Madrid no es necesariamente el mismo que para una villa en suelo rural en Andalucía o en la Comunidad Valenciana.

La vivienda de reventa y la obra nueva presentan riesgos diferentes

La distinción entre vivienda de segunda mano y obra nueva es especialmente importante.

Una compraventa de reventa suele implicar una vivienda ya terminada y un periodo relativamente corto entre el contrato privado y la escritura.

Una compra de obra nueva o sobre plano puede implicar pagos realizados meses o incluso años antes de la escritura definitiva.

En promociones nuevas, los compradores deberían prestar especial atención a:

• la titularidad o derechos urbanísticos del promotor;
• planeamiento urbanístico;
• licencias de obras;
• plazos contractuales de terminación;
• avales bancarios o seguros para garantizar cantidades anticipadas cuando legalmente sean exigibles;
• memoria de calidades y planos;
• modificaciones permitidas durante la construcción;
• zonas comunes;
• certificados de final de obra;
• licencia de primera ocupación o documentación administrativa equivalente.

 

Esta diferencia también es relevante al interpretar las estadísticas inmobiliarias españolas.

Una vivienda nueva escriturada en 2026 puede haber sido reservada y económicamente adquirida en 2023 o 2024. Una compraventa de reventa formalizada en 2026 normalmente refleja mucho mejor la demanda actual del mercado.

Los impuestos de compra varían significativamente

No existe un único porcentaje nacional que permita describir correctamente la tributación de todas las compras de vivienda en España.

La fiscalidad depende principalmente de:

• si el inmueble es nuevo o de segunda mano;
• la comunidad autónoma en la que está situado;
• el precio de compra y el valor fiscal;
• las circunstancias del comprador;
• en determinados casos, el uso que se dará al inmueble.

 

La compra de una vivienda usada está generalmente sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

La compra directa a un promotor estará normalmente sujeta a IVA y al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), de acuerdo con las reglas aplicables.

La normativa autonómica es fundamental y debería comprobarse en el momento de la operación, en lugar de utilizar un porcentaje nacional genérico.

Fiscalidad del no residente después de la compra

La relación fiscal con España no termina después de adquirir la vivienda.

Un propietario estadounidense que siga siendo no residente puede tener obligaciones fiscales recurrentes en España relacionadas con el inmueble.

Un ejemplo especialmente importante es el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR).

Cuando una vivienda urbana está disponible para uso propio del propietario y no se encuentra alquilada de forma permanente, la normativa española puede imputar al propietario no residente una renta inmobiliaria presunta.

Esta obligación se declara normalmente mediante el Modelo 210.

Para las rentas inmobiliarias imputadas correspondientes a 2026 en adelante, el plazo de presentación se extenderá desde el 1 de abril hasta el 31 de diciembre del año siguiente.

Si la vivienda se alquila, los ingresos por alquiler generan una obligación fiscal distinta y el tratamiento puede variar de forma importante en función del país de residencia del propietario y de los gastos que legalmente puedan deducirse.

El Impuesto sobre el Patrimonio puede afectar a propietarios estadounidenses

Los compradores de inmuebles de elevado valor deben tener también en cuenta el Impuesto sobre el Patrimonio.

Las personas físicas no residentes pueden estar sujetas a este impuesto respecto de determinados bienes y derechos situados en España.

Bajo el régimen estatal existe un mínimo exento general de 700.000 euros para no residentes sujetos por obligación real, aunque la normativa autonómica y las circunstancias concretas del contribuyente pueden modificar significativamente el resultado final.

Para compradores con patrimonios elevados, la interacción entre el Impuesto sobre el Patrimonio, la normativa autonómica y el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas debería analizarse antes de la adquisición y no únicamente después de comprar.

La estructura utilizada para mantener la propiedad también puede tener consecuencias relevantes.

Compra a título personal frente a compra mediante sociedad

Los compradores estadounidenses preguntan en ocasiones si una propiedad española debería adquirirse mediante:

• titularidad personal;
• una LLC estadounidense;
• una corporation estadounidense;
• una sociedad española;
• otra estructura familiar o de inversión.

 

No existe una respuesta universal.

Utilizar una sociedad simplemente porque esa estructura sea habitual o familiar en Estados Unidos puede generar consecuencias fiscales, contables o de cumplimiento inesperadas en España.

La clasificación de una LLC estadounidense es un ejemplo especialmente relevante, porque los sistemas fiscales estadounidense y español no necesariamente caracterizan las entidades jurídicas de la misma forma.

La propiedad mediante entidades puede afectar a:

• tributación inmobiliaria;
• tributación de rentas;
• obligaciones informativas;
• sucesiones;
• Impuesto sobre el Patrimonio;
• ganancias patrimoniales;
• financiación;
• identificación del titular real.

 

Por tanto, cuando la vivienda se destina principalmente a uso privado de la familia, no debería asumirse automáticamente que una estructura societaria es la opción más conveniente.

Los ciudadanos estadounidenses siguen sujetos a las normas fiscales de EE. UU.

Una característica particular de los compradores estadounidenses es que sus obligaciones fiscales en Estados Unidos no desaparecen simplemente por trasladarse al extranjero o adquirir una propiedad fuera del país.

Los ciudadanos estadounidenses y determinados residentes fiscales estadounidenses que viven en el extranjero continúan generalmente sujetos a obligaciones declarativas y a tributación sobre su renta mundial.

Una persona que se convierta en residente fiscal español puede, por tanto, tener simultáneamente obligaciones fiscales y declarativas tanto en España como en Estados Unidos.

El convenio para evitar la doble imposición entre España y Estados Unidos y los mecanismos internos de crédito fiscal son relevantes para reducir o evitar la doble imposición, pero no eliminan la necesidad de analizar ambos sistemas.

Las cuentas financieras extranjeras pueden también generar obligaciones informativas en Estados Unidos.

Por ejemplo, puede existir obligación de presentar un FBAR cuando el valor agregado de determinadas cuentas financieras extranjeras supera los 10.000 dólares en algún momento del año natural. El Form 8938 también puede resultar aplicable cuando se superan los umbrales correspondientes.

Por tanto, ser propietario de un inmueble en España no es únicamente una cuestión fiscal española para un ciudadano estadounidense.

La residencia fiscal es más importante que la mera propiedad de una vivienda

Comprar una vivienda en España no convierte automáticamente al comprador en residente fiscal español.

Sin embargo, pasar periodos prolongados en España sí puede hacerlo.

Conforme a la normativa interna española, uno de los principales criterios de residencia es permanecer más de 183 días durante el año natural en España.

La legislación española también tiene en cuenta dónde se encuentra el principal núcleo o base de las actividades o intereses económicos de la persona.

Por tanto, un ciudadano estadounidense que tenga intención de pasar cada vez más tiempo en su propiedad española debería analizar la residencia fiscal separadamente de la residencia migratoria.

Son cuestiones relacionadas, pero no idénticas.

La planificación sucesoria requiere especial atención

La sucesión es otra materia en la que los compradores estadounidenses deberían planificar con antelación.

España cuenta con su propio sistema de Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, mientras que Estados Unidos dispone de normas federales relativas al estate tax y al gift tax.

Además, pueden plantearse cuestiones relacionadas con:

• la ley aplicable a la sucesión;
• testamentos;
• legítimas;
• regímenes económico-matrimoniales;
• titularidad conjunta entre cónyuges;
• usufructo;
• Impuesto sobre Sucesiones;
• obligaciones fiscales estadounidenses en materia sucesoria;
• valoración de propiedades españolas;
• uso de trusts.

 

Por ejemplo, no debería asumirse automáticamente que un revocable living trust estadounidense producirá en España los mismos efectos jurídicos o fiscales que bajo la legislación de un estado estadounidense.

Los trusts pueden generar importantes problemas de calificación jurídica transfronteriza porque el trust anglosajón tradicional no tiene un equivalente directo en el Derecho civil español.

Para compradores con patrimonios elevados, la planificación sucesoria debería formar parte del análisis inicial de la estructura de propiedad.

¿Qué ocurre si posteriormente se vende la propiedad?

Un propietario no residente que venda un inmueble situado en España puede quedar sujeto a tributación española por la ganancia patrimonial obtenida.

La legislación española establece además obligaciones específicas de retención para los compradores que adquieren inmuebles de vendedores no residentes.

Por tanto, las consecuencias fiscales de una futura venta deberían comprenderse desde el inicio, especialmente cuando la vivienda se adquiere como inversión o se espera una apreciación significativa.

La venta puede generar también consecuencias fiscales en Estados Unidos.

Además, como la propiedad se compra en euros pero el sistema fiscal estadounidense opera en dólares, las variaciones del tipo de cambio pueden producir resultados económicos y fiscales diferentes en cada jurisdicción.

La propuesta de tributación adicional para compradores no comunitarios

Los compradores estadounidenses también deberían conocer el debate político relativo a una posible tributación adicional para compradores no residentes y no pertenecientes a la Unión Europea.

En enero de 2025, el Gobierno español anunció una propuesta para incrementar significativamente la tributación de las compras realizadas por determinados no residentes extracomunitarios, y en el debate público se hizo frecuente la referencia a un impuesto de hasta el 100 % del valor del inmueble.

A septiembre de 2026, no existe un impuesto general del 100 % sobre la compra de vivienda por ciudadanos estadounidenses.

La propuesta ha encontrado importantes dificultades parlamentarias y no debe considerarse legislación vigente.

Esta distinción es importante.

Un anuncio político, una propuesta parlamentaria o una moción no deben tratarse como si fueran una ley ya aprobada.

Por ello, los compradores deberían comprobar la normativa aplicable en la fecha concreta de la operación y no basarse únicamente en titulares de prensa.

¿Están sustituyendo los estadounidenses a los compradores tradicionales del norte de Europa?

Todavía no.

Británicos, alemanes, neerlandeses, franceses, belgas y otras nacionalidades europeas continúan representando volúmenes de compraventa mucho mayores a nivel nacional.

En 2025, los extranjeros representaron aproximadamente el 13,82 % de las compraventas residenciales registradas en España.

Estados Unidos continúa representando una proporción relativamente pequeña de ese mercado total.

Sin embargo, la cuota de mercado por número de operaciones puede resultar engañosa.

Los compradores estadounidenses tienen un peso desproporcionado en propiedades de mayor valor.

Una nacionalidad que represente únicamente el 1,5 % o el 2 % de las operaciones extranjeras puede representar una proporción considerablemente mayor del valor económico de las compraventas en determinados mercados de lujo.

Esta diferencia es especialmente relevante en:

• Marbella;
• Benahavís;
• Estepona;
• zonas prime de Madrid;
• zonas prime de Barcelona;
• Mallorca;
• determinadas zonas de Valencia;
• mercados mediterráneos de alto valor.

 

Compradores estadounidenses y neerlandeses: similitudes y diferencias

El crecimiento del comprador neerlandés durante la última década ofrece una comparación interesante.

Ambas nacionalidades pueden beneficiarse de un importante patrimonio inmobiliario acumulado en su país de origen.

Ambas pueden percibir determinadas zonas inmobiliarias españolas como relativamente asequibles.

Ambas pueden sentirse atraídas por el estilo de vida, el clima y la posibilidad de mantener una segunda residencia a largo plazo.

Sin embargo, existen diferencias importantes.

Los compradores neerlandeses están muy concentrados en la España mediterránea, especialmente en la Comunidad Valenciana, Murcia y Andalucía.

Los compradores estadounidenses presentan una distribución geográfica más amplia.

Los neerlandeses se han convertido además en compradores muy importantes de obra nueva, mientras que muchos estadounidenses muestran un fuerte interés por vivienda de reventa de alta gama en grandes ciudades y destinos de lujo consolidados.

El mercado estadounidense también tiene una población enormemente superior.

Los Países Bajos tienen aproximadamente 18 millones de habitantes.

Estados Unidos supera los 340 millones.

Por tanto, incluso un pequeño incremento del porcentaje de estadounidenses con alto poder adquisitivo que considere comprar una propiedad en España puede traducirse en una demanda adicional significativa.

¿Tiene Alicante y la Costa Blanca potencial para el comprador estadounidense?

Sí, aunque la demanda estadounidense está todavía mucho menos consolidada que la neerlandesa, británica, belga o escandinava.

Las zonas más evidentes para este tipo de comprador podrían encontrarse en el segmento medio-alto y alto de la Costa Blanca Norte, incluyendo:

• Jávea/Xàbia;
• Moraira;
• Benissa;
• Calpe;
• Altea;
• Dénia.

 

Estas localidades comparten varias características con otros destinos mediterráneos de alta gama:

• villas independientes;
• vistas al mar;
• comunidades internacionales;
• restaurantes y oferta de ocio;
• puertos deportivos;
• viviendas de superficie relativamente amplia;
• acceso a los aeropuertos de Alicante y Valencia.

 

Para un comprador procedente de California o Florida, estas características pueden resultar especialmente comprensibles y atractivas.

Sin embargo, Alicante todavía no tiene en Estados Unidos el mismo reconocimiento de marca que Madrid, Barcelona o Marbella.

Esto puede limitar actualmente el número de operaciones, pero al mismo tiempo deja margen para un crecimiento futuro.

Por qué el mercado estadounidense podría seguir creciendo

1. Gran cantidad de patrimonio inmobiliario acumulado en Estados Unidos

El valor de la vivienda ha aumentado de forma significativa en muchas áreas metropolitanas estadounidenses durante la última década.

Los propietarios de mayor edad, en particular, pueden disponer de un patrimonio inmobiliario sustancial susceptible de reinvertirse internacionalmente.

2. Coste absoluto elevado de la vivienda en grandes ciudades estadounidenses

Para hogares procedentes de Nueva York, California, Miami o Boston, la vivienda española puede seguir siendo competitiva incluso después del incremento reciente de los precios en España.

3. Profesionales con movilidad internacional y trabajo remoto

El trabajo a distancia ha ampliado el número de personas que pueden pasar largos periodos en el extranjero sin necesidad de estar plenamente jubiladas.

4. Demografía de jubilación

Una parte importante de la población estadounidense se aproxima a la jubilación o acaba de entrar en ella, en muchos casos con importantes activos de pensiones, inversiones y patrimonio inmobiliario.

5. Mayor conocimiento de España

España compite no solo con Francia, Italia y Portugal, sino también con destinos tradicionales de jubilación para estadounidenses como Florida, México, Costa Rica y distintas zonas del Caribe.

6. Estadounidenses hispanohablantes

Estados Unidos cuenta con una de las mayores poblaciones hispanohablantes del mundo.

Para algunas familias hispano-estadounidenses, España combina familiaridad lingüística con acceso a Europa.

7. Diversificación internacional

La inversión inmobiliaria puede formar parte de una estrategia más amplia de diversificación patrimonial entre distintos países y monedas.

Factores que podrían frenar la demanda estadounidense

Tipo de cambio

Un dólar más débil frente al euro aumenta el coste efectivo de adquirir una propiedad en España.

Tipos de interés en Estados Unidos

Unos costes de financiación elevados pueden reducir la capacidad de los propietarios estadounidenses para refinanciar sus viviendas o liberar parte del patrimonio inmobiliario acumulado.

Aumento de precios de la vivienda en España

Los precios han aumentado con fuerza en varias ciudades españolas y mercados costeros.

Incertidumbre regulatoria

El debate sobre una posible tributación adicional para compradores no comunitarios puede afectar a la confianza incluso cuando las medidas propuestas no se hayan convertido en ley.

Normativa migratoria

La supresión de la Golden Visa significa que la compra de una propiedad ya no proporciona una vía directa de residencia basada en inversión inmobiliaria.

Limitaciones de oferta

La escasez de determinados tipos de vivienda, especialmente obra nueva de alta calidad, puede limitar el volumen de compraventas.

La compra de una vivienda debe analizarse separadamente de una eventual mudanza a España

Una de las conclusiones más importantes para los estadounidenses que estén valorando comprar en España es que deben analizarse cuatro cuestiones jurídicas distintas:

Propiedad inmobiliaria:
¿Puede la persona adquirir y ser titular legalmente de ese inmueble concreto?

Inmigración:
¿Tiene derecho a permanecer en España durante el periodo previsto?

Residencia fiscal:
¿En qué país será residente fiscal?

Fiscalidad internacional y sucesiones:
¿Cómo tratarán España y Estados Unidos la propiedad, las rentas generadas y una eventual herencia?

Estas cuestiones se relacionan entre sí, pero no son intercambiables.

Una persona puede ser propietaria legal de una villa en Málaga y seguir siendo no residente tanto a efectos fiscales como migratorios.

Otra persona puede comprar un apartamento en Madrid y convertirse posteriormente en residente fiscal español.

Las consecuencias fiscales pueden ser completamente distintas aunque ambas propiedades tengan exactamente el mismo valor.

Conclusión

La demanda estadounidense se ha convertido en uno de los cambios estructurales más interesantes dentro del mercado residencial extranjero en España.

Los compradores procedentes de Estados Unidos siguen siendo mucho menos numerosos que los compradores tradicionales británicos, alemanes, neerlandeses o franceses, pero presentan tres características que hacen especialmente relevante su evolución:

su número está creciendo, adquieren propiedades relativamente caras y su interés geográfico se está ampliando.

Los datos oficiales muestran que los compradores estadounidenses se encuentran entre las nacionalidades extranjeras que pagan los precios medios por metro cuadrado más elevados. Las estadísticas notariales registraron un fuerte crecimiento durante el primer semestre de 2025 y los datos de más largo plazo indican que la presencia estadounidense en el mercado español ha aumentado de forma significativa durante los últimos años.

Madrid, Málaga y la Costa del Sol, Valencia y Barcelona parecen actualmente algunos de los principales focos de demanda estadounidense, mientras que el norte de España y otros mercados menos tradicionales entre compradores extranjeros también están adquiriendo relevancia.

Nueva York, Florida y California son mercados de procedencia lógicos por su concentración de patrimonio, elevado valor de la vivienda, población internacional y conexiones con Europa. Texas y Massachusetts podrían adquirir también una importancia creciente. Sin embargo, mientras no existan datos fiables de compraventas desglosados por estado de residencia, estas regiones deberían considerarse perfiles de mercado y no estadísticas oficiales sobre el origen exacto de los compradores estadounidenses.

Desde el punto de vista jurídico, los estadounidenses que estudien comprar una propiedad en España tampoco deberían contemplar la operación únicamente como una transferencia inmobiliaria.

La compra puede generar consecuencias relacionadas con Derecho inmobiliario español, fiscalidad, inmigración, tributación mundial en Estados Unidos, planificación sucesoria y obligaciones internacionales de información.

La supresión de la Golden Visa en abril de 2025 ha hecho especialmente importante distinguir entre ser propietario de una vivienda en España y obtener residencia en España.

Al mismo tiempo, las propuestas políticas relativas a una tributación adicional de compradores no comunitarios siguen siendo propuestas y no constituyen, a septiembre de 2026, un impuesto general del 100 % actualmente aplicable a compradores estadounidenses.

Por ello, la expansión del comprador estadounidense debería entenderse no solo como una tendencia inmobiliaria, sino como parte de un fenómeno más amplio: un número creciente de familias estadounidenses está considerando España como un lugar donde poseer vivienda, pasar una parte importante del año, diversificar su patrimonio o establecer progresivamente una parte de su vida.

Este artículo refleja la situación jurídica y del mercado disponible a septiembre de 2026. La fiscalidad inmobiliaria, las normas migratorias y otra legislación pueden cambiar, y el tratamiento jurídico y fiscal de cada operación dependerá de las circunstancias personales del comprador, de la ubicación del inmueble y del uso previsto.