ВАЖНА ИНФОРМАЦИЯ ЗА РАЗВИТИЕТО НА ПРОФЕСИЯТА АГЕНТ НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ В РЕГИОН ВАЛЕНСИЯ – ДЕКРЕТ 98/2022
Нова наредба се появи в регион Валенсия/Comunidad (включително Аликанте, Кастелон и провинция Валенсия), което наистина ще означава „преди и след“ в упражняване на дейност посредник или посредник при недвижими имоти транзакции в региона на Валенсия.
Това е нов закон, който изисква по-голямо познаване на професията и дейността, както и по-голяма степен на ангажираност и отговорност от страна на всички брокери на недвижими имоти участва в сделки с недвижими имоти в област Валенсия.
Както всички знаете, в момента упражняването на професията агент на недвижими имоти в Испания не е регулирано, както е в други страни като Франция, Белгия, Германия, Холандия, САЩ и др.
Това е един от въпросите, които винаги са били повдигани от чуждестранни купувачи, които идват в Испания в търсене на имот и които са изненадани, че в Испания няма регулиране на професията на агента по недвижими имоти и се контролира от държавата, чрез някакъв вид обучение, сертифициране или регистрация.
В няколко общности като напр Андалусия, Канарските острови, Мадрид, Мурсия, има определени регистри, в които професионалистите, посветени на брокерството на недвижими имоти, трябва да бъдат регистрирани, за да упражняват своята професия и дейност.
В резултат на това, Валенсианската общност пристъпи към създаването на регистър на брокерите/агентите на недвижими имоти, с цел регулиране, контрол и надзор на дейността на всички тези посредници в операции и сделки с недвижими имоти в региона на Валенсия.
Това задължение за регистрация се разширява не само на самия акт на регистрация. Това не е просто запис в регистър, но и за установяване на серия от гаранции, задължения и изисквания, които агентите трябва да спазват, както на ниво обучение, както и гражданска отговорност за вреди, причинени при упражняване на тяхната професия, небрежност и т.н., както и сякаш става въпрос за всеки вид професионалист като лекари, адвокати, архитекти, икономисти и т.н., които са длъжни да спазват тези гаранции и разпоредби в своите професионални дейности.
Очевидно тази регистрация ще означава a голяма промяна в сектора на недвижимите имоти във Валенсия. От една страна, това ще означава консолидация на всички онези агенции за недвижими имоти, които са добре установени на територията и които действат честно, сериозно и солидно на испанския пазар и с богат опит в сектора.
Тази наредба обаче ще изключи всички, които действат на пазара на недвижими имоти в района по евентуален или несериозен начин и които не са подготвени за професионално, усърдно и ефективно развитие в толкова важна дейност за национално/международно право трафик на покупко-продажба на имоти и потребителски жилища.
Ние говорим за Указ 130/2021 от 1 октомври на Consell за одобряване на Регламента за мобилизиране на празни домове и домове с увреждания, издаден в изпълнение и развитие на Закона за обществените функции. Този указ предвижда регламентиране на посредническата дейност в обхвата на разпоредбите за правото на жилище, така че да има ефективен контрол от страна на администрацията на подобряване на качеството на посредническата услуга за недвижими имоти, в който се изисква регистрация в регистър, който трябва да е публичен, като по този начин защитава потребителите и потребителите, които го използват.
Следователно тази наредба ще доведе до подобряване на гаранциите за услуги за потребителите и потребителите.
Това също установява система от санкции за всички, които не са регистрирани в този регистър или не спазват някое от задълженията, наложени от разпоредбите за упражняване на тяхната професия. Тези санкции варират от
- Нарушенията, класифицирани като тежки, ще бъдат санкционирани с глоба от 10,000.00 350,000.00 до XNUMX XNUMX евро.
- Нарушенията, класифицирани като много сериозни, ще бъдат санкционирани с глоба от 350,001.00 950,000.00 до XNUMX XNUMX евро.
Следователно, чрез този нов регламент се установява и консолидира гаранционен регламент на услугата и професията на агента по недвижими имоти в региона, с последващо подобряване на гаранцията и качеството на услугата, което води до по-добра защита на потребителите и потребителите.
В развитието на този регламент бяха публикувани два указа на Consell, Указ 85/2022 от 1 юли, който одобрява Наредбата за мобилизиране на празни домове и домове с увреждания, и Указ 98/2022 от 29 юли , най-важното, което регулира на Регистър на брокерските агенти за недвижими имоти на общността на Валенсия (DECRETO 98/2022, de 29 de julio, del Consell, por el que se regula el Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria de la Comunitat Valenciana y los requisitos para la inscripción) . както и техните изисквания за регистрация.
Тя се основава на това последно Указ, 98/2022, от 29 юли , влязло в сила на Август 16, 2022 , върху които ще базираме съдържанието на тази статия.
1.- Цел и цел на закона
Както коментирахме, тази нова наредба има за цел да създаде „ Регистър на брокерите на недвижими имоти “, на Валенсианската общност, както и регулирането на всички онези изисквания, необходими за регистриране на всички онези хора, които се посвещават на тази професия, индивидуално или бизнес.
Когато говорим за „ посредническа дейност ", или " посредничество на недвижими имоти ”, се позоваваме най-общо на всички онези хора, които са посветени на посредничеството, съветването или управлението на сделки с активи и вещни права върху имоти, апартаменти, земя, чиято крайна дестинация е използването на „Жилища“.
Ето защо целта на този нов регламент е да се подобри прозрачността при този вид услуги и транзакции, както и да се гарантира защитата на всички тези потребители на тези услуги, преди всичко по въпросите на жилищата.
Следователно, въпреки че не е ясно в правилника, задължените да спазват изискванията на този закон са всички, които посредничат или съветват в операции, чиято цел е продажбата на жилища, а не върху други видове имоти като земя. , търговски помещения, промишлени помещения и др.
2.- Към кого е адресиран този закон?
Всички онези физически или юридически лица, т.е. дружества или физически лица, които желаят да извършват дейността по посредничество на недвижими имоти на територията на Валенсианската общност по „редовен“ начин, ще бъдат задължени.
Наредбите разбират, че става въпрос за всички, които осигуряват посредничество, консултации и управление на операции с недвижими имоти във връзка със сделки на продажба, отдаване под наем, замяна, преотстъпване на недвижими имоти и съответните права , включително следното:
- Колегиални агенти за недвижими имоти , в съответствие с тяхното специфично законодателство. Тоест API-тата
- Тези, които имат университетска степен в областта на социалните и правните науки, инженерството или архитектурата , акредитирана с висше образование. Например юристи, икономисти и т.н.
- Всяко физическо или юридическо лице, което има професионалното обучение, необходимо за сътрудничещи агенти за недвижими имоти.
- Кой предоставя сертификати за присъствие и постижения в академични „курсове за обучение“ от най-малко 200 учебни часа в недвижими имоти , свързани с посреднически услуги, консултации и управление на недвижими имоти. Няма значение модалността, която е лице в лице, разстояние, онлайн или смесена.
Очевидно в региона на Валенсия, има голям брой агенти които работят в международния сектор на недвижимите имоти, които нямат университетски дипломи, одобрени в Испания, които ще се нуждаят от курсове за професионално обучение като агенти по недвижими имоти . С други думи, те са професионалисти, често от чуждестранен произход, които са се установили в Испания, за да развиват дейност в областта на недвижимите имоти, и които нямат университетска диплома, за която ще трябва да сключат академичен курс на обучение, в който поне за 200 часа, те се обучават в областта на недвижимите имоти, свързани с управление, посредничество, консултации и управленски услуги.
Тук включваме някои примери за курсове за управление на недвижими имоти и посредничество, които намерихме в Google Търсене
Както посочва законът, тези курсове могат да бъдат както лице в лице, лице , разстояние, онлайн или смесено .
Освен това, както обясняваме, тези специалисти имат задължението да се регистрират в споменатия регистър, при условие че са посветени на редовно посредничество при недвижими имоти .
Тази професия се счита за извършвана на ” редовно “, когато агентът се е намесил при посредничеството на повече от две операции за покупка или жилище във всеки бизнес с недвижими имоти, свързан с жилища в общността на Валенсия на година.
Следователно, след като този закон влезе в сила, всяко лице, което действа на пазара на недвижими имоти във Валенсианската общност в повече от две услуги през последните 12 месеца, трябва да се регистрира в регистъра на агентите , и отговарят на изискванията, установени от норматива.
За всички тях се отваря възможност Агенти по недвижими имоти, които извършват операции в общността на Валенсия и които имат други оперативни центрове в други части на Испания и които вече са преминали обучение в местата си на произход, за да имат достъп до подобни регистри . Тоест, може да се случи агенция за недвижими имоти в Малага да извършва операции по продажби в региона на Валенсия и те вече да са регистрирани в аналогичния регистър на региона на Андалусия, тъй като са изпълнили предишното изискване за обучение, за което в тези случаи, ще има задължение за регистрация в регистъра на Валенсианската общност, въпреки че придобитото звание или курс, който е послужил за обучението на този професионален агент в региона на Андалусия, може да бъде одобрен за използване в общността на Валенсия. .
С други думи, няма да се налага да получавате ново заглавие за обучение, ако вече сте го имали, за да се регистрирате в регистъра на андалуската общност.
3.- Изисквания и гаранции за извършване на дейността.
- Изисквания за местоположение и грижи
– Лицето, което развива професията брокер на недвижими имоти, трябва да притежава заведение, отворено за обществеността , освен ако техните услуги не се предоставят изключително онлайн или телематично.
Ако имате такъв заведение, отворено за обществеността , като такъв ще се разбира служебният адрес, търговските помещения или офисите или офисите, които отговарят на всички изисквания и имат разрешителните, лицензите за дейност и данъчните регистрации, необходими по закон за извършване на дейността. .
В случаите, в които хората, които предоставят услуги, го правят изключително по електронен път, телематично или онлайн , те трябва да имат a физически адрес на територията на Валенсианската общност.
Тоест белгийска, немска или английска агенция за недвижими имоти, която развива брокерските си услуги в Испания, трябва да има физически адрес на територията на Валенсианската общност.
По същия начин агенция за недвижими имоти в Малага или Майорка, която продава имоти в общността на Валенсия, трябва да има физически адрес на територията на региона на Валенсия.
В случай на заведения, в случай че имат или физически адрес на тези компании или агенти, които работят изключително онлайн, те трябва да отговарят на запитванията, жалбите, претенциите на потребителите и потребителите във връзка с брокерството на недвижими имоти услуги, които са предоставили.
Когато агентът по недвижими имоти е a юридическо лице , изискванията за професионално обучение ще се изискват от администратори на тази компания , или поне на един от членовете на борда на директорите на дружеството .
От тях също ще се изискват изискванията за обучение отговарящ за заведения, отворени за обществеността, който в никакъв случай не може да отговаря за повече от три заведения и ще заверява всички бележки за поръчки и мандатни договори, направени от името на юридическото лице.
Тоест, в случай на юридическо дружество, което е посветено на агенция за недвижими имоти, администраторът или един от членовете на Съвета на директорите на дружеството трябва да премине професионалното обучение, което се изисква от тези агенти, че е, ако има испанска университетска диплома, е завършил курс за обучение по мениджмънт по намеса и съвети за недвижими имоти.
Освен това, ако тези дружества действат чрез обекти, отворени за обществеността, офиси и т.н., лицата, които отговарят за тези обекти, които са различни от администраторите на компанията, също ще трябва да имат необходимото обучение и не могат да имат повече от три заведения. за ваша сметка.
В случай на агенции, които работят изключително по електронен път, телематично или онлайн , изискванията за обучение също ще се изискват не само за администраторите на компанията или лицето, което отговаря за агенцията, но и лицето, свързано с физическия адрес, което предоставя услугите по електронен път . Това е, например, в случай на агенция в Малага, която работи в общността на Валенсия, без установяване, но чрез физически адрес, ще се изисква обучение на лицето, което отговаря за физическия адрес.
- Изисквания за платежоспособност
Професионалният или посредник трябва да има застраховки и сервизни гаранции за покриване на тяхната отговорност за вреди, причинени от работата им, като се има предвид следното:
1.- Трябва или да наемете a гаранция издаден от банка, или застраховка от застрахователна компания, за гарантиране на депозитите, получени при операциите по закупуване (резерви, депозити, залог), за да се гарантира връщането им в съответната част в случай на недееспособност от агента.
Тоест, в случаите, когато агентът получава суми или провизии за сметка на цената, той трябва предварително да има гаранция, която ще бъде издадена от банка или от застрахователна компания.
В случаите, в които агентът действа чрез ан създаване във Валенсианската общност минималният размер на тази гаранция или гаранционна застраховка за всеки агент ще бъде 60,000 XNUMX евро на заведение, отворено за обществеността, и година на покритие .
И в тези случаи, в които хората извършват своята дейност чрез електронен , телематични, онлайн средства, ще бъде €300,000 XNUMX на агент и година на покритие .
2.- Освен гаранцията трябва да имат застраховка гражданска отговорност , която покрива цялата територия на Европейския съюз, за тези отговорности, които могат да възникнат от вреди, причинени на техните клиенти, поради вина, грешка или професионална небрежност.
Тази застраховка трябва да покрива при най-малко 600,000 XNUMX евро на иск , и година застраховка с лимит от 150,000 XNUMX евро на жертва.
Ако агентът работи изключително онлайн, то Минималният размер на застраховката "Гражданска отговорност" ще бъде 1 милион евро за иск , и година на осигуряване , с добавка от 150,000 XNUMX евро на жертва.
Агентите ще бъдат длъжни предоставя на всички, които го поискат, номера на полицата и името на застрахователната компания или номера на гаранцията и името на финансовата институция в случай на гаранции и те ще го посочат в договора за мандат или бележката към поръчката, която подписват и сключват договор със своите клиенти.
Тези застраховки и гаранции могат да бъдат учредени индивидуално или колективно чрез професионални асоциации или асоциации на адвокати, агенти по недвижими имоти, инженери, архитекти и др.
4.- Процедура за регистрация в регистъра
– Процедурата за регистрация в регистъра се стартира по искане на съответното лице по електронен път, т.е. онлайн, в регистрационната служба на Generalitat Valenciana.
– Заявленията могат да се подават индивидуално или колективно.
- индивидуално , агентът ще представи a декларация за отговорност в който трябва да посочи документите за самоличност и следните указания:
– Че има заведение, отворено за обществеността , или, в случай на предоставяне на услуги изключително онлайн, дистанционно чрез електронни средства или телематика, ще трябва да посочи физическия адрес, който има на територията на Валенсианската общност.
– Че за извършване на посреднически услуги и дейности в областта на услугите за недвижими имоти, т разрешителни, лицензи за дейност и съответна данъчна регистрация като самостоятелно заети лица , лиценз за откриване на дейност и др.
С други думи, ако имате бизнес помещение, където упражнявате професията си, което има опашка, която има съответния лиценз за отваряне, и че агентът е регистриран за данъчни цели в испанската данъчна агенция.
- Че се задължава да развива своята дейност в съответствие с принципите на действие и кодексите за поведение по професионална етика, поведенческа етика , професионална тайна, както и търговските и трансферни комуникации, които направих във връзка с определянето на възнагражденията му от комисионни, такси и др.
– Че има необходимото професионална капитализация
– Че той има професионална застраховка гражданска отговорност и гаранционна полица , и че се е абонирал гаранциите в размерите и условията, изисквани в тези разпоредби , с цел защита на клиентите от невъзможността на брокерите на недвижими имоти да преведат сумите, които получават при упражняване на своята посредническа дейност.
– Че се задължава да поддържат условията и изискванията че тази наредба предвижда извършване на дейност брокер на недвижими имоти.
В допълнение, в тази отговорна декларация, агентът упълномощава хората, които управляват регистъра на агентите на общността на Валенсия, да извършват всички проверки и проверки на предоставената документация, за да проверят дали те отговарят на изискванията, установени от закона.
- Колективно, чрез професионалната асоциация, било то агенти по недвижими имоти, адвокати, архитекти, инженери и т.н., и т.н.
– След като заявлението е подадено с отговорна декларация, регистрацията ще бъде съгласувана веднага в регистъра, и документът, удостоверяващ регистрацията, ще бъде връчен на заинтересованото лице.
– Регистрацията ще бъде направена лично за всеки агент . С други думи, независимо дали се подава индивидуално или колективно, регистрацията винаги ще се извършва на всеки от агентите, поотделно, които са част от приложението.
– Регистрацията има ан неопределена продължителност , без да се засягат случаите на спиране или анулиране, предвидени в тези разпоредби, и ще бъде присъдена стандартизирана значка, която се появява в приложението към закона и която е както следва:
– Регистрацията позволява незабавно акредитиране на фигуриращото в регистъра лице, което отговаря на изискванията и подходящите условия за извършване на дейността, при условие че поетите при регистрацията обстоятелства, задължения, изисквания и ангажименти се поддържат във времето. Надпис.
За това, регистрираните професионалисти трябва винаги да имат актуализирани данни и да информират администрацията за всякакъв вид модификация . Тази актуализация или промяна на данните винаги ще се извършва чрез отговорна декларация.
– Регистрацията ще бъде анулирана автоматично от:
- Чрез смъртта
- Поради оттегляне на данъчна дейност при юридическо лице
- Поради неспазване на изискванията за регистрация в някой от моментите от развиване на професионалната дейност
5.- Краен срок
а) Срок за подаване на регистрация на индивидуални заявления
Терминът е една година от влизането в сила на този указ.
С което всички, които извършват професионална посредническа дейност с недвижими имоти и са обект на този закон, имат срок до следващия август 2023 г да управлява регистрацията в регистъра на брокерските агенти за недвижими имоти на Валенсианската общност. Както и предоставянето на застрахователната полица „Гражданска отговорност“ и гаранциите, установени в този закон.
б) Краен срок за колективни заявления, професионални асоциации или асоциации трябва да подадат заявлението колективно в пластмаса в рамките на максимален срок от шест месеца .
НЯКОИ ЧЕСТО ЗАДАВАНИ ВЪПРОСИ:
1.- Как да получите банковата гаранция, изисквана от закона?
ОТГОВОР: Препоръчваме ви да се консултирате с вашата банка или застрахователна компания. Те трябва да ви дадат правилния съвет за това.
2.- Как да се регистрирам и къде?
ОТГОВОР: Регистърът на брокерите на недвижими имоти все още не е създаден. Очаква се да бъде създаден през октомври-ноември 2022 г.
3.- Има ли други документи, които може да са ви необходими?
ОТГОВОР: Въпреки че законът не казва нищо, както и останалите условия, изисквани в закона, от вас се очаква да предоставите:
- Удостоверение за несъдебно досие – МВР
- Удостоверение за освобождаване от данъчни задължения – Agencia Tributaria
- Сертификат за освобождаване от дългове за социално осигуряване – Seguridad Social
- Цифров подпис
- Лиценз за дейност на вашия агентски офис – Кметство
- Регистрация като autonomo – 030/Акт на фирмата
- CIF на компанията
4.- Просто наемам имоти, а не продавам в региона на Валенсия, трябва ли да се регистрирам?
ОТГОВОР: Ако сте направили повече от 2 транзакции за продажби, наеми и т.н. в регион Валенсия, трябва да се регистрирате
5.- Имам 2 офиса в област Валенсия и съм компания, как да се регистрирам?
ОТГОВОР: Разбираме, че регистрацията трябва да е за администратора на фирмата, който може да отговаря за 2-та офиса.
6.- Имам 4 офиса в област Валенсия.
ОТГОВОР: Разбираме, че в този случай трябва да регистрирате 2 агента: Един за 3 офиса и още един за 4-теth един.
ВАЖНА ЗАБЕЛЕЖКА: Това е нов закон и подробностите и въпросите относно неговото тълкуване трябва да бъдат сортирани заедно според практиката и опита по неговото разработване. И така, този доклад е създаден от нашето собствено тълкуване на скорошния закон, което може да не е същото за администрацията в бъдеще. Така че, моля, разглеждайте тази статия като източник на информация, а не като закон или наръчник.
