Spaniens Oberster Gerichtshof kippt das nationale Register für Kurzzeitvermietungen: Was Vermieter jetzt tun müssen
Der spanische Oberste Gerichtshof hat das einheitliche nationale Register für Kurzzeitvermietungen aufgehoben. Dieses Register war durch das Königliche Dekret 1312/2024 eingeführt worden. Nach Auffassung des Gerichts hat der spanische Staat seine Zuständigkeiten überschritten, indem er ein landesweites Register geschaffen hat, das sich mit den bestehenden regionalen Registern für touristische Unterkünfte überschneidet.
Das Urteil bedeutet jedoch nicht, dass touristische Vermietungen nun ungeregelt oder frei möglich sind. Weg fällt die Pflicht, eine nationale Registrierungsnummer des Staates zu erhalten, um eine Wohnung auf Plattformen wie Airbnb, Booking oder ähnlichen Portalen anbieten zu können. Regionale, kommunale, steuerliche und gemeinschaftsrechtliche Vorgaben bleiben weiterhin anwendbar.
Was ändert sich für Vermieter?
Bisher mussten Eigentümer, die eine Wohnung online zur Kurzzeitvermietung anbieten wollten, eine nationale Registrierungsnummer über das staatliche System beantragen. Diese Nummer sollte Voraussetzung für die Veröffentlichung von Anzeigen auf digitalen Plattformen sein.
Nach dem Urteil des Obersten Gerichtshofs ist diese nationale Verpflichtung in der durch das Königliche Dekret vorgesehenen Form nicht mehr gültig. In der Praxis müssen Vermieter daher nicht mehr auf das aufgehobene nationale Register zurückgreifen, um ihre Immobilie anbieten zu können.
Das ist jedoch kein Freibrief für eine Vermietung ohne Kontrolle. Die maßgeblichen Zuständigkeiten liegen wieder vor allem bei den autonomen Gemeinschaften und Gemeinden. Sie bleiben für die Regulierung touristischer Unterkünfte, städtebauliche Beschränkungen, Genehmigungen, verantwortliche Erklärungen und Sanktionen zuständig.
Was Vermieter jetzt tun sollten
Der erste Schritt besteht darin, die Vorschriften der autonomen Gemeinschaft zu prüfen, in der sich die Immobilie befindet. Jede spanische Region hat eigene Regeln für touristische Vermietungen. Manche verlangen eine Genehmigung, andere eine verantwortliche Erklärung, eine Eintragung in ein regionales Tourismusregister, technische Mindestanforderungen, Meldepflichten für Gäste oder Beschränkungen in überlasteten Gebieten.
Der zweite Schritt ist die Prüfung der kommunalen Vorschriften. Gemeinden können städtebauliche Einschränkungen, Zonierungsregeln, Moratorien, Obergrenzen für touristische Wohnungen oder besondere Bedingungen je nach Viertel oder Gebäudetyp festlegen.
Der dritte Schritt ist die Überprüfung der Regeln der Eigentümergemeinschaft. Befindet sich die Wohnung in einem Mehrparteienhaus, muss der Eigentümer die Satzung und die Beschlüsse der Gemeinschaft prüfen. In vielen Fällen können Eigentümergemeinschaften die touristische Nutzung einschränken, an Bedingungen knüpfen oder verbieten, wenn die gesetzlich erforderliche Mehrheit zugestimmt hat.
Der vierte Schritt besteht darin, sicherzustellen, dass die Immobilie über die erforderliche regionale oder lokale Berechtigung verfügt. Wenn eine touristische Genehmigung, eine verantwortliche Erklärung oder eine regionale Registrierung erforderlich ist, muss der Eigentümer diese einholen oder aufrechterhalten. Das Urteil des Obersten Gerichtshofs hebt diese Pflichten nicht auf.
Der fünfte Schritt ist, die Anzeigen auf Plattformen aktuell und korrekt zu halten. Auch wenn das nationale Register aufgehoben wurde, bleiben Plattformen weiterhin bestimmten Datenübermittlungs- und Transparenzpflichten über das digitale One-Stop-Shop-System unterworfen. Eigentümer sollten daher sicherstellen, dass Adresse, Eigentümerdaten, gegebenenfalls Lizenznummern und Angaben zur Immobilie korrekt sind.
Was Vermieter nicht tun sollten
Vermieter sollten das Urteil nicht als Erlaubnis verstehen, beliebige Immobilien frei online anzubieten. Eine Vermietung ohne die erforderliche regionale Genehmigung, entgegen kommunaler Bau- oder Nutzungsregeln oder gegen eine wirksame Beschränkung der Eigentümergemeinschaft kann weiterhin zu Bußgeldern, zur Entfernung der Anzeige oder zu rechtlichen Schritten führen.
Auch steuerliche Pflichten bleiben bestehen. Einnahmen aus Kurzzeitvermietungen müssen weiterhin erklärt werden. Je nach Region können außerdem Pflichten zur Gästeregistrierung sowie Anforderungen an Verbraucherschutz, Versicherung, Sicherheit und Bewohnbarkeit gelten.
Was gilt für Eigentümer, deren Antrag vom nationalen Register abgelehnt wurde?
Eigentümer, deren Antrag im Rahmen des nationalen Registers abgelehnt wurde, sollten ihre Situation erneut prüfen. Die Aufhebung kann für manche Immobilien neue Möglichkeiten eröffnen, allerdings nur dann, wenn sie die weiterhin geltenden Regeln erfüllen: regionale Tourismusvorschriften, kommunale städtebauliche Vorgaben und Anforderungen der Eigentümergemeinschaft.
Mit anderen Worten: Der Wegfall der nationalen Hürde legalisiert eine Immobilie nicht automatisch. Entscheidend ist wieder, ob die Vermietung nach dem jeweils anwendbaren regionalen und lokalen Rechtsrahmen zulässig ist.
Die neue Rechtslage
Das Urteil verlagert den Schwerpunkt der Kontrolle: weniger zentralisiertes staatliches Register, mehr Verantwortung für autonome Gemeinschaften und Gemeinden. Für Vermieter ist die Botschaft klar: Das nationale Register mag aufgehoben sein, die Pflicht zur rechtmäßigen Vermietung bleibt bestehen.
Von nun an sollte jeder Eigentümer, der eine Wohnung kurzfristig vermietet oder vermieten möchte, vier Punkte prüfen: regionale Vorschriften, kommunale Regeln, Beschränkungen der Eigentümergemeinschaft und Anforderungen der Plattformen.
Kurz gesagt: Der spanische Oberste Gerichtshof hat das staatliche Register aufgehoben, nicht aber die Regulierung touristischer Vermietungen. Vermieter müssen weiterhin rechtmäßig handeln, und die wichtigste Prüfung hängt nun vor allem davon ab, wo sich die Immobilie genau befindet.