ALQUILERES DE VACACIONES. REGIÓN DE VALENCIA. PROCESO DE INSCRIPCIÓN E IMPUESTOS

Por lo general, hay 3 formas de alquilar una propiedad:

• Alquileres a corto plazo: Este tipo de alquiler es para turistas/consumidores que desean utilizar la propiedad para turismo / vacaciones. Este tipo de alquileres debe estar registrado en un registro especial en Valencia, y uno de los requisitos es que la propiedad cuente con Licencia de Ocupación (la anteriormente llamada "Cédula de Habitabilidad"). Corto plazo de estancia: menos de 2 meses.
• Alquiler a largo plazo: Esto es cuando el inquilino desea usar la propiedad no para turismo, sino para estadía y residencia a largo plazo. El desarrollo de esta actividad de alquiler es LIBRE, y sin necesidad de ningún tipo de registro ni autorización adicional. Por lo que usted, como propietario, siempre estará autorizado a alquilar la propiedad, ya que la regulación para este tipo de alquiler es diferente de la turística. Larga estancia: un año o más.
• Alquiler a medio plazo o de "temporada": Esto es cuando el inquilino no está buscando pasar unos días de vacaciones, ni quedarse a largo plazo como residencia permanente. Los inquilinos usan la propiedad con la intención de trabajar por un tiempo determinado, o quedarse en el área para buscar propiedades para comprar, o estudiantes para el período educativo, etc. Regulación: lo mismo que a largo plazo, y no sujeto a estrictos términos según los turísticos. Plazo medio de estancia: de 2 a 11 meses.

Los mayores rendimientos en alquileres se han creado a partir de la actividad turística, lo que ha resultado en alquileres más altos de la actividad tradicional de alquileres a un plazo.

Pero, debido al aumento de los requisitos para obtener la licencia turística, en medio de ambos alquileres, existe la opción de tener mejores ingresos que a largo plazo: actividad de alquiler "a medio plazo".  Como se explicó anteriormente, los inquilinos a plazo medio son aquellos que tienen la intención de pasar largas estadías en la propiedad, pero no con fines permanentes. Respetarán la propiedad más que los turistas (porque la usarán por un tiempo), y aceptarán rentas más altas para pagar debido al corto plazo de estadía.

Además, la actividad a mediano plazo no estará regulada por las estrictas leyes que no gestionan la actividad turística.

Dicho lo anterior, hablemos de actividad turística.

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ACTIVIDAD TURISTICA:

PROCESO, REGULACIÓN Y PASOS DE INSCRIPCIÓN

 

Existe una gran confusión en el mercado español de propiedades de alquiler en la REGIÓN DE VALENCIA ("Comunidad Valenciana"), acerca de los requisitos, obligaciones y procesos exactos para desarrollar la actividad de alquiler en la región de Valencia. Después de recibir docenas de demandas de información a este respecto, hemos decidido elaborar este informe para aclarar las preguntas más comunes que demandan nuestros clientes y contactos.

Antecedentes y leyes:

Hay 2 aspectos importantes a considerar cuando se decide alquilar su propiedad con fines turísticos:

1. OBLIGACIONES FORMALES
2. OBLIGACIONES FISCALES

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OBLIGACIONES FORMALES

Existe un decreto general para la actividad turística, el Decreto 92/2009, de 3^rd de julio 2009 . Este decreto tiene el objetivo de:

- Confirmación de las obligaciones y responsabilidades legales de los propietarios

- Garantizar la protección de los derechos de los consumidores y usuarios.

- Control de actividad de los propietarios.

Esta ley dice, específicamente:

1.- ¿Qué es un "Vivienda or Apartamento Turistico"?

Es una propiedad donde existen las siguientes condiciones:

- Cuando hay una compensación por el uso.

- Cuando hay disponibilidad inmediata del apartamento.

- Cuando el "uso" o "destino" del apartamento es "turístico"

- Cuando se hace de forma "regular". "Regularmente" significa que está usted en UNO de los siguientes casos:

- Cuando el alquiler es gestionado por grandes operadores turísticos / empresas

- Cuando publica la propiedad en canales turísticos (internet, periódicos, etc.).

- Cuando aún incluso no siendo usted “una empresa”, realiza algunos de estos servicios: mantenimiento y reparación de propiedades, servicios de habitación, limpieza de apartamentos, baños, etc., lavado de ropa privada o equipo de apartamentos (sábanas, toallas, etc.), custodia de equipaje, etc.

¿Entonces cuando alquila su propiedad para fines "residenciales", con el mediano y largo plazo de familias o individuos que lo alquilan para "vivir" y no para "turismo", entonces, su propiedad está fuera de esta regulación de "propiedad turística". Los “alquileres residenciales” estarán regulados por la ley general de alquiler (o “Ley de Arrendamientos Urbanos”). Por lo tanto, no necesitará seguir estos requisitos formales de registro, pero, como se explica a continuación, deberá declarar sus ingresos por alquiler para los impuestos españoles.

2.- ¿Cuáles son los trámites para desarrollar esta actividad? -Inscripción en el Registro Valenciano de Alquileres de Vacacionales.

               – Si solo alquila desde una a 4 propiedades, entonces, debes registrarte como "particular".

                – Si alquila más de 4 propiedades, entonces, debe registrarse como "empresa" or "Profesional" .

Pero, incluso en el caso de que haya decidido no registrar su propiedad en el registro de Valencia, su propiedad debe cumplir con los estándares legales de calidad y equipamiento, tal y como se detalla en la siguiente sección.

[gdlr_notification icon=”icon-flag” type=”color-border” border=”#99d15e” color=”#000000″]Desde la entrada en vigor de la Ley 15/2018, de 7 de junio., debe demostrarse que la propiedad turística tiene un favorable certificado de compatibilidad urbana emitido por el municipio en el que la vivienda está aprobada para uso turístico. Este informe de compatibilidad favorable debe tener un código de verificación seguro (CSV) que permita verificar la integridad y autenticidad de los documentos electrónicos, así como obtener copias electrónicas de ellos. [/ Gdlr_notification]

3.- Requisitos de propiedad-Normas legales de calidad y equipamiento.:

Toda propiedad, registrada o no registrada, ofrecida en el mercado como alquiler para fines turísticos, debe cumplir con los requisitos establecidos en la ley para cualquiera de las clasificaciones consideradas: "Estándar", "Primera" o "Superior". Para registrar la propiedad, puede obtener, como mínimo, los requisitos "estándar".

El anexo de la ley detalla los requisitos de cada una de estas clasificaciones.

Además de los requisitos establecidos por la ley, las propiedades se ofrecerán a los clientes en perfectas condiciones de habitación, conservación, limpieza y todos los servicios con los que cuenta la vivienda estarán listos para el primer día de ocupación.

Los propietarios no pueden exigir más de 250 EUR a los clientes por depósito / bono / garantía, excepto si los compradores aceptan expresamente un monto mayor.

Se requiere licencia de ocupación / cédula de habitabilidad

La propiedad debe tener la "Licencia de ocupación" o "Cédula de Habitabilidad", y debe estar equipada con todos los electrodomésticos, enseres y equipamientos necesarios para ser utilizados en perfectas condiciones de salubridad e higiene.

En caso de viviendas en suelo no urbanizable (propiedades en "rústico"), no se puede desarrollar esta actividad de alquiler turístico.

Si la propiedad se ubica en suelo rústico, entonces, se debe cambiar la clasificación del suelo para permitir este uso. Este es un proceso muy complicado llamado “Declaración de Interés Comunitario”, donde el Ayuntamiento de Twon, con audiencia al gobierno regional, acepta el cambio de uso de la tierra. .

OTRAS OBLIGACIONES FORMALES:

Además de las eventuales obligaciones formales e impositivas requeridas por la ley, le recomendamos especialmente lo siguiente:

1. Certificado de arquitecto: Es muy importante obtener asesoramiento de especialistas para confirmar si la propiedad cumple con los requisitos establecidos por la ley. Por lo tanto, será necesario que el arquitecto visite la propiedad y certifique si la propiedad está lista para ser alquilada.
2. Certificado de eficiencia energética: La normativa española reciente obliga a los propietarios a obtener un Certificado de Eficiencia Energética para alquilar propiedades. Por lo tanto, este certificado debe obtenerse antes de ofrecer la propiedad en el mercado para alquilarla. Haga clic aquí para obtener más información sobre los requisitos del Certificado de rendimiento energético.
3. Seguro de la vivienda: Como propietario, le recomendamos especialmente que contrate un seguro para cubrir el continente y el contenido y la responsabilidad civil derivada de la actividad. Si ya cuenta con él, es preciso que informe a su aseguradora de que va a llevar usted a cabo dicha actividad. Haga clic aquí para saber más sobre el seguro en caso de alquilar.

Si ya ha contratado un seguro para su propiedad, y luego decidió alquilarlo, entonces es muy importante INFORMES a la compañía de seguros sobre este hecho De lo contrario, habrá altas posibilidades de que la compañía de seguros no cubra los daños creados por actividades no declaradas.

4.- Proceso de registro

a) Formato: Tienes que rellenar el formulario oficial. Haga clic aquí para obtenerlo.. Tenga en cuenta que este formulario es una "declaración responsable" (o "declaración de responsabilidad") donde declara, y CONFIRMA bajo su propia responsabilidad, que los detalles y la información incluidos son VERDADEROS, siendo directamente responsables del contenido incluido.

Entonces, si la información contenida no es correcta (por ejemplo, declara que el tamaño mínimo de las habitaciones es de 8 m2, cuando son menos reales), puede ser responsable de falsos testimonios, fraudes, etc.

Por lo tanto, si no está 100% seguro de que su propiedad requiere TODAS las condiciones para llegar a un "Estándar", o para ver si su propiedad puede ser "Premium", entonces, contrate los servicios de un arquitecto para realizar una encuesta. y comprobar y certificar que su propiedad cumple con estas condiciones.

b) Registro. Una vez que se completa el formato, debe presentarlo en una de las oficinas del Gobierno de Valencia en Alicante, Valencia o Castellón:

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Registro del Servicio Territorial de Turismo - Alicante
C / Churruca, 29 - 03003 Alacant / Alicante

Registro del Servicio Territorial de Turismo - Castellón
Avda. Hermanos Bou, 47 - 12003 Castellón de la Plana

Registro del Servicio Territorial de Turismo - Valencia
Pl. Alfonso el Magnánimo, 15 - 46003 Valencia

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Recibirá un documento para confirmar que el registro está completo. Obtenido el número de registro, debe registrarlo en TODA la publicidad, formatos, contratos, etc. derivados de su actividad.

5.- MULTAS

Ofrecer servicios sin el registro obligatorio puede tener las siguientes consecuencias:

- Multas hasta 90.000 EUR

- Suspensión de la actividad en esa propiedad hasta 3 años.

- Suspensión de la actividad al propietario hasta 3 años.

6.- Otros aspectos

¿Debo informar y anunciar mi número de registro cuando anuncie la propiedad?

SI. Su número de registro debe aparecer en todo tipo de información, publicidad, avisos, etc. El número de registro asignado a cada vivienda.

¿Puedo alquilar mi propiedad solo por habitaciones?

NO. La propiedad debe alquilarse en su totalidad y el propietario no puede vivir en ella.

¿Puedo alquilar la propiedad como un alquiler estándar a CORTO PLAZO?

SI. Pero, de esta forma se debe cancelar la inscripción en el Registro Turístico, porque la ley no admite anuncios de “rentas estándar” en los canales turísticos. A la hora de decidir alquilar la Propiedad, hay dos formas:

• Registrarse en alquiler estándar. Significa un alquiler a corto o largo plazo y sujeto a un contrato de alquiler y uso fuera de uso turístico. De esta manera, la casa no se puede publicar en los canales turísticos (como AirBNB, por ejemplo).
• Registro para uso turístico. En este caso, la propiedad se puede anunciar en canales turísticos.

¿Debo guardar un libro de entradas para invitados?

SI. Debe mantener un libro donde se registren todos los clientes, en un formato que debe obtener en la estación local de Pólice o en la Guardia Civil del lugar donde se encuentra la propiedad.

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REQUISITOS FISCALES Y TRIBUTARIOS

A) FORMALIDADES - DECLARACIÓN:

Cuando posee una propiedad y no la utiliza como residencia permanente, CADA AÑO, debe presentar una declaración de impuestos sobre su propiedad, y esto, incluso si la propiedad está alquilada o no alquilada. Y esto se hace a través de una DECLARACIÓN ANUAL DE IMPUESTOS.

Y, cuando alquila una propiedad y recibe un "ingreso", debe declarar en el mismo momento en que recibe el ingreso, en la DECLARACIÓN TRIMESTRAL del impuesto de IRPF.

Cuando alquila una propiedad, recibe una "renta" que está sujeta al "impuesto sobre la renta" español. En España, dependiendo de si es “residente fiscal español” o “no residente español”.

Si usted es residente, el impuesto a considerar es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas Residentes (IRPF- "Impuesto de la Renta de las Personas Físicas"), y si no es residente, el impuesto es el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRPFNR- "Impuesto de La Renta de las Personas Físicas No Residentes).

Si usted es “residente fiscal español”, debe declarar sus ingresos de alquiler en nuestra declaración de IMPUESTOS ANUALES (modelo 100).

Pero, si usted NO es Residente fiscal en España, debe declarar sus ingresos en el Impuesto sobre la renta de no residentes (modelo 210) de la siguiente manera:

– TRIMESTRAL: Cuando estás alquilando tu inmueble, tienes la declaración de estos ingresos en el mismo trimestre del año en que se generan. Entonces, aquí en esta publicación, hemos considerado el caso en que el alquiler es para fines “turísticos”, pero, también, puede alquilar para fines “residenciales”. En ambos casos, hay que declarar los ingresos en el trimestre del año correspondiente.

 "Renta residencial": Significa, cuando está alquilando para fines "residenciales", para familias o individuos a medio y largo plazo que la alquilan para "vivir" o cuando el uso es para "turismo de temporada"

- ANUALMENTE: Como residente, o como no residente fiscal, debe realizar la declaración anual de impuestos (IRPF / IRPFNR). Entonces, para los períodos del año en los que no alquila la propiedad, como no residente, hay un impuesto a pagar, y este se declara al final del año siguiente.

Un ejemplo:

Usted no es residente y obtiene rentas por alquiler de una propiedad turística en febrero de 2015.

1.- Declaración trimestral: debe declarar ese ingreso en el mismo trimestre. Las presentaciones de estas declaraciones deben hacerse antes de los 20 días posteriores al final del trimestre. En el caso del ejemplo, los ingresos por alquiler del trimestre enero-marzo, deben declararse en las declaraciones de impuestos que deben presentarse antes del 20^th de abril 2015.

El resto del año 2015 no hay más ingresos por alquileres en la propiedad.

2.- Declaración anual: luego, antes del final del año siguiente, 2016, debe presentar la declaración de impuestos y pagar el tiempo que la propiedad no ha sido alquilada.

Por lo tanto, tenga en cuenta que, al momento de alquilar una propiedad con fines turísticos, junto con su obligación LEGAL de registrar su propiedad, tiene la OBLIGACIÓN FISCAL de declarar los ingresos TRIMESTRALMENTE y luego ANUALMENTE por el resto del año.

¿Tengo que pagar el IVA? Hay una gran confusión en el mercado para evitar esta pregunta. Puramente, los ingresos por alquiler no están sujetos al IVA.

Por lo tanto, si alquila su propiedad para fines residenciales o turísticos, NO DEBE PRODUCIR UNA FACTURA, y la transacción NO ESTÁ IMPUESTA POR EL IVA.

Pero, esto es solo en caso de que los ingresos que reciba sean SOLO PARA ALQUILER. Pero, cuando ofrece otros servicios similares al hotel, como:

- Restaurante, comida, desayuno.

- Limpieza dentro del departamento

- Lavado de toallas, sábanas, etc.

En estos casos, tiene que PRODUCIR FACTURA y cobrar el IVA por su servicio. Los requisitos serán:

- Genere una factura para cada uno de sus huéspedes.

- Cargo por IVA (10%)

- Declarar IVA trimestralmente

- Declarar IVA anualmente

- Registrarse como profesional de negocios en la oficina de impuestos

- Declarar el impuesto por las rentas obtenidas trimestralmente

- Declarar por el impuesto sobre la renta anualmente

B) IMPUESTO A PAGAR:

Aclarado lo anterior, consideraremos ahora Como pagar Los ingresos recibidos a través de una casa de vacaciones.

A los importes netos recibidos del alquiler, en el impuesto puede usted reducir:

- El interés del préstamo (no el capital) de la hipoteca (o cualquier otro tipo de crédito utilizado para comprar el inmueble) pagado por la adquisición del inmueble.

- El IBI, recogida de basura, seguro de vivienda, gastos de comunidad, etc.

- Reformas interiores, mantenimiento, mobiliario, equipamiento, agua, electricidad, internet, etc.

- Marketing, publicidad, abogados, etc.

Un ejemplo:  

"A" tiene una casa en la Costa Blanca, que no se está utilizando como vivienda permanente, y decide alquilarla a través de Airbnb o cualquier otra plataforma similar.

• Declaración de la renta percibida: La vivienda está valorada en 150.000 EUR, y la renta total obtenida por alquiler ha sido de 6.000 EUR en 4 meses, mayo, junio, julio, agosto de 2015.

1. Impuestos municipales (IBI y Basura) anuales son de 500 euros. Entonces, 500/12 * 4 = 166,6 EUR. Esta es la cantidad proporcional del IBI durante el período de 4 meses en que se alquiló la vivienda.
2. Intereses hipotecarios: "A" ha pagado ese año 1.200 EUR de intereses hipotecarios, por lo que 400 EUR corresponden al período de alquiler.
3. Gastos de comunidad: anualmente son 600 EUR, por lo que 200 EUR corresponden al período de alquiler.
4. Colecta de basura: 150 / año. Entonces, 50 EUR corresponden al período de alquiler.
5. Seguro de vivienda: 350 / año. Entonces, 33,1 EUR corresponden al período de alquiler.
6. Gastos de publicidad y marketing : 300 EUR
7. Agua, electricidad, gas, internet: 450 EUR corresponde al período de alquiler.

GASTOS TOTALES: 1.599,7 EUR. Esta será la cantidad total que "A" puede deducir de los ingresos recibidos. Entonces:

6.000 - 1.599,7 EUR = 4.400,3 EUR

El importe de 4.400,3 euros paga 836,057 EUR en impuestos, según la escala a continuación:

Tasa del impuesto para 2016:

• De 0 a 12.450 euros - 19%
• De 12.451 euros a 200 - 24%
• De 20.201 euros a 35.200 euros - 30%
• De 35.201 euros a 60.000 euros - 37%
• Desde 60.001 euros -45%

Y esta declaración de impuestos debería haberse hecho en 2 declaraciones, hechas en el trimestre apropiado del año 2015. De esta manera:

- La renta obtenida en mayo y junio, debería haber sido declarada en la declaración trimestral realizada antes del 20^th de julio 2015.

- El alquiler obtenido en julio y agosto, debería haber sido declarado en la declaración trimestral realizada antes del 20^th de octubre 2015.

• DECLARACIÓN DEL IMPUESTO POR EL RESTO DEL AÑO NO ALQUILADO: Como la vivienda no es una "residencia permanente", entonces, "A" debe declarar y pagar, por el resto del año que la casa no está alquilada. Entonces, esto se paga:

- En la declaración anual del Impuesto sobre la Renta. Si "A" era residente español, antes de finales de junio de 2016, y si "A" no era residente, antes del 31.12.2016.

- Tasa: Promedio del 0,5% del valor catastral.

 

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