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Impuestos sobre la venta de propiedades españolas. Ganancias de capital

 

 

En caso de que haya decidido VENDER su propiedad en español, preste atención a los siguientes conceptos que le ayudarán a conocer el Impuesto sobre las ganancias de patrimonial que debe pagar con la venta de su propriedad en España:

1.- PRECIO DE ADQUISICIÓN: Este es el precio total de la propiedad que usted PAGÓ en su día al antiguo propietario al que le compró la propiedad.

2.- GASTOS DE ADQUISICIÓN: Este es el total de gastos e impuestos que pagó cuando adquirió la propiedad, además del precio, tales como: honorarios notariales, y del registro de la propiedad, impuestos, honorarios de abogados, etc.

3.- REFORMAS ACEPTADAS PARA REDUCIR LAS GANANCIAS DE CAPITAL: Tenga en cuenta que no siempre se aceptan gastos por reformas realizadas en la propiedad para reducir las Plusvalías. Únicamente las reformas que se consideren “estructurales” son conceptos que pueden reducir este impuesto.

Normalmente, las obras y reformas realizadas en el inmueble serán deducibles si forman parte de una reforma estructural en el inmueble, que suelen estar amparadas por una “Licencia Mayor de Obras”, y no para otras obras que no afecten a partes estructurales de la edificación ( “Licencia de obra definitiva”).

En el caso de “Licencia Mayor de Obras”, la administración española suele aceptar como deducibles las cantidades que figuran en el Proyecto de Arquitecto que se utiliza en la solicitud de este tipo de licencias. Estos Proyectos de Arquitecto suelen incluir un estudio económico de las obras a realizar, que se consideran como costes totales de la obra. Los importes que figuran como costes totales son los que podrían ser considerados como deducibles por Plusvalía.

Para una mejor comprensión de qué obras corresponden a cada caso (Obras Mayores y Menores), por favor, consulte a continuación:

Licencia de Obras Mayores

Es una licencia de obras que se obtiene del Ayuntamiento para obras que requieran complejidad técnica y sean económicamente importantes. Por ello, estas obras deben estar reguladas por normas de seguridad, habitabilidad, etc.

Para la obtención de la Licencia de Obra Mayor se debe elaborar un PROYECTO DE ARQUITECTO por parte de arquitectos, ingenieros, etc.

Como regla general, se requiere un permiso de construcción mayor en las siguientes situaciones:

  • La rehabilitación integral de viviendas.
  • Obras que afecten a la estructura de la vivienda (cimientos, estructura, fachada, cubierta, etc.)
  • Aumentar la altura o el volumen del edificio.
  • Actuaciones relacionadas con la protección contra incendios.
  • Demoliciones o subdivisiones.
  • Cambios en el uso del edificio o casa.
  • Acondicionamiento de locales comerciales.
  • Obras de nueva construcción.
  • Obras que afecten a los elementos comunes de un edificio.

Licencia de obras menores

Obras menores para reformas etc., también requieren licencia. Sin embargo, se trata de obras sencillas, que no requieren proyecto ni obras especializadas, y tienen un coste mucho menor. Ejemplos de estos pueden ser pequeñas reformas, cambios de paredes o revestimientos, proyectos de decoración de interiores, eliminación de barreras arquitectónicas, cambio de pavimento, renovación de cocina o baños, instalación de calefacción, alcantarillado, fontanería y electricidad, peritajes, catas, etc.

4.- RETENCIÓN EN CASO DE VENDEDOR NO RESIDENTE POR IRPFNR- GANANCIAS PATRIMONIALES: En las ventas de inmuebles, cuando el vendedor no es residente fiscal en España, se retiene el 3 % del precio pactado en la venta, que no se paga al vendedor. El comprador tiene la obligación de “retener” el 3 % del precio y depositarlo en la oficina de impuestos española, como un “pago por adelantado” de la Plusvalía a pagar del vendedor.

CÁLCULO DE GANANCIAS PATRIMONIALES EN CASO DE VENTA DE PROPIEDADES EN ESPAÑA

Las ventas de propiedades españolas derivan responsabilidad de liquidación y pago de las Ganancias obtenidas por la venta a los vendedores.

El Impuesto a las Ganancias de Capital a pagar es el 19% de la “Utilidad Neta” de la venta.

Para obtener cuál es el “Beneficio neto” de la venta, debe seguir esta fórmula:

Precio de venta – Precio de adquisición – Gastos e Impuestos de adquisición – Coste de las “reformas estructurales” realizadas en el inmueble


Ejemplo de cálculo de ganancias de patrimoniales: 

  • Usted compró una propiedad de reventa en 2015 por un precio de 200.000 EUR.
  • En ese momento pagaste 24.000 EUR, que es el 12% de los gastos: 10% Tasa de transferencia + 2% Notario, registro de la propiedad, honorarios de abogado, etc.
  • Más tarde, realizó usted reformas "interiores" por 17.000 EUR (cambio de piso, reparación de la piscina y nuevas ventanas).
  • Algunos años después construyó usted un garaje por un valor de 20.000 EUR.

Actualmente, decide usted vender por un precio de 260.000 EUR.

¿Cuál es la ganancia de patrimonialderivado de así Venta?

NOTA: Antes de realizar el cálculo, debemos informar que la administración española considerará todos los conceptos anteriores para reducir el impuesto, excepto el de "reformas internas" por valor de 17.000 EUR. La razón de esto es que las reformas “internas” que no son reformas “estructurales” no son consideradas para los beneficios fiscales.

Usamos la fórmula:

260.000 (Precio de la venta) 200.000 Mayo (Precio de adquisición) 24.000 Mayo (Gastos e impuestos sobre la adquisición) 20.000 Mayo (Nuevo garaje) =

16.000 euros

Este es el “Beneficio neto” que se obtendrá con la venta

La cuota de las ganancias patrimoniales es del 19%, por lo que el monto a pagar del impuesto será:

16.000 * 19% = 3.040 euros

 


FORMA DE PAGO DE GANANCIAS DE CAPITAL

1.- PARA NO RESIDENTES FISCALES EN ESPAÑA

Al no ser residente fiscal en España, la forma en que paga la Ganancia Patrimonial es la siguiente:

  • AL FINALIZAR LA VENTA: 3% DE RETENCIÓN: Finalizada la venta, la administración española obliga al comprador a realizar una RETENCIÓN del 3 % del valor del Precio de la venta. Por lo tanto, no recibe el precio total acordado. El comprador se queda con el 3 % del precio total y tiene la obligación de depositarlo en Hacienda. Esto se hace “el mismo día de la realización de la venta”.

NOTA: Siguiendo el ejemplo anterior, en caso de que el precio de la venta fuera de 260.000 EUR, la retención que el comprador debería hacer sería 260.000 * 3% = 7.800 euros.

  • ANTES DE 4 MESES TRAS FINALIZACIÓN DE LA VENTA: DECLARACIÓN DE GANANCIAS DE CAPITAL 19% aplicable tanto a ciudadanos de la UE como a ciudadanos de fuera de la UE): Después de completar la venta, tiene 6 meses para presentar la "Declaración de plusvalías" a la oficina de impuestos española. En esta declaración, usted (o su abogado), debe calcular el impuesto siguiendo el ejemplo anterior. En este caso, la cantidad que tienes que pagar es de 3.040 EUR.

NOTA: Como se explica aquí, el CG derivado de esta transacción es de 3.040 EUR. Como te retuvieron con una cantidad mayor (7.800 EUR), entonces, tienes un “crédito” con la administración española por la diferencia.

Entonces, si la administración española retiene de usted 7.800 EUR por CG Tax, ya que el resultado final del impuesto es solo 3.040 EUR, entonces, la administración española debe “reembolsarle” la diferencia: 7.800-3.040 = 4.760 euros.

¿Cómo reclamar este reembolso? Su abogado tiene que incluir este hecho en la misma Declaración de ganancias de capital, para presentarla a la oficina de impuestos.

2.- GANANCIAS DE CAPITAL EN CASO DE RESIDENTES FISCALES ESPAÑOLES: 

En caso de que seas considerado como “Residente Fiscal en España” (lo que significa que estás pagando tu impuesto sobre la renta en España como residente español), entonces, una vez calculada la Plusvalía, tendrás los siguientes beneficios en el impuesto:

  • SIN GANANCIAS DE CAPITAL POR RESIDENCIA PERMANENTE: En caso de que la propiedad que vendes sea tu residencia permanente (has estado usándola por más de 3 años como tu “hogar permanente”), entonces tendrás los siguientes beneficios:
    • Si es menor de 65 años: No paga a CG los montos de la venta obtenidos “reinvertidos” en la adquisición de una nueva propiedad para ser utilizada como su residencia permanente. Tienes 2 años para practicar esta “reinversión” (pasados ​​2 años sin invertir esas cantidades, tributarás en su totalidad).
    • Si eres mayor de 65 años: No pagas a CG por las cantidades obtenidas en la venta. Y esto incluso si no “reinviertes” en una nueva propiedad.
  • NO SE LE PRACTICA LA RETENCIÓN DEL 3%: Al finalizar la venta, usted recibe el monto total del precio del comprador sin retención aplicable.
NOTA: Por lo general, los propietarios confunden la "residencia fiscal española" con la "residencia española".

Es decir, la gente piensa que la “Tarjeta de Residencia Española, o “Certificado de Residencia” obtenido en la Policía Nacional Española, es suficiente para demostrar que son “Residentes Españoles para Impuestos”, y, lamentablemente, no es así.

Las "Tarjeta de residencia española"(O"Certificado de residencia"“), no es el documento válido para cambiar su consideración Fiscal como “Residente Fiscal”.

La tarjeta de residencia española (o certificado) solo sirve para declarar que usted está "viviendo" en España, a fin de facilitar que la policía tenga un mejor control sobre los residentes en un área determinada.

Para convertirse en residente fiscal español, y de esa forma, empezar a declarar y pagar sus impuestos en España como ciudadano español normal, debe obtener el CERTIFICACIÓN TRIBUTARIA DE RESIDENTE ESPAÑOL emitido por la Oficina Tributaria española.

Además de obtener dicho certificado emitido por las autoridades fiscales españolas, deberá usted , también, INFORMAR a las autoridades fiscales de sus país de que usted YA NO es residente fiscal en su país de origen.

Así que, por favor, consulta con tu asesor fiscal los impuestos que estás pagando actualmente porque, aunque no seas residente en España, deberías estar declarando y pagando el IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES.

 


ALGUNAS PREGUNTAS SOBRE LA RETENCIÓN DEL 3 % EN CASO DE VENTA DE NO RESIDENTES

¿Por qué practicar la retención del 3% del vendedor?

Porque representa una garantía para la administración española de que los impuestos derivados de la plusvalía obtenida por el vendedor serán pagados en España.

 ¿Qué pasa si no se paga la retención del 3%?

En caso de que la retención no sea practicada por el comprador, la administración española podrá ejecutar la deuda por dicho pago en los bienes o inmuebles objeto de la venta.

Con lo cual, en caso de que el comprador no efectúe el pago, ni retenga al vendedor, podrá sufrir los eventuales procesos de ejecución de la deuda, y en su caso, embargo de los bienes adquiridos.

Una vez aplicada la retención del 3%, ¿qué tiene que hacer el vendedor?

Tendrás que presentar la declaración fiscal, ese modelo 210, en un plazo de cuatro meses desde la fecha de firma de la compraventa.

En este caso, en el caso de que se haya retenido menos de la cantidad resultante del cálculo de la plusvalía, es decir, si se han retenido al vendedor 10,000 €, y el resultado del cálculo de la plusvalía sea de 15,000 € . , deberás aportar los 5,000€ restantes con la presentación del modelo 210, en el plazo de cuatro meses desde la fecha de venta.

En caso contrario, si el vendedor hubiere retenido una cantidad superior a la que resulte del pago del impuesto sobre ganancias de capital, tendrá derecho a que se le devuelva dicha cantidad. Esta debe presentarse dentro de los cuatro meses siguientes a la fecha de venta.

Es importante en este punto, es decir, en el caso de que exista un derecho de devolución del 3%, o parte de dicha retención a la administración española, ésta requerirá que el vendedor haya cumplido previamente con las obligaciones tributarias a las que aquélla estaba obligado como propietario en España en su concepto de no residente. Es decir, a la presentación del impuesto anual sobre la renta imputado del IRPFNR, de segunda residencia, al que están obligados todos los propietarios de inmuebles en España como no residentes. Normalmente, esta obligación se exigirá por un período de cuatro años. En otras palabras, la administración española no exigirá que se regularicen los impuestos sobre la renta imputados, no pagados más allá de los últimos cuatro años anteriores a la fecha de la venta.

¿De cuánto tiempo dispone la administración española para devolver el exceso del 3% retenido?

La administración dispone de 6 meses para devolver el exceso de retención realizado. Transcurridos 6 meses, la administración estará obligada a devolver dicha cantidad junto con los intereses de demora.

Hay que tener especial cuidado con el plazo de la devolución ya que la administración española puede tardar en algunos casos más de un año en realizar la devolución.

También debe tenerse en cuenta que la administración tiene hasta CUATRO AÑOS y un mes contados a partir de la fecha de la venta (art. 5 de la ley del modelo 210 (https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2010-19707) para practicar la devolución o el reembolso. Por tanto, en el caso de que tardes más de un año en obtener la devolución, necesitarás contratar los servicios de un especialista para paralizar los plazos de caducidad del derecho a obtener la devolución.

¿Existe obligación de practicar la retención del 3%, en el caso de donaciones de inmuebles en España?

En el caso de donaciones de fincas situadas en España, al ser éstas gratuitas, no hay precio a pagar por ellas, es decir, no hay contraprestación, no hay obligación de retener el 3% del valor de la donación o ingresando a través del modelo 211.

En caso de disolución de condominio, o extinción de copropiedad, ¿es obligatorio retener el 3%?

No normalmente . En otras palabras, la disolución del condominio es un acto dispositivo neutral, que no genera transferencia patrimonial para ninguna de las partes. Por lo tanto, no se considera que haya una ganancia.

Sin embargo , en el caso de que a uno de los copropietarios se le adjudique una parte mayor de la que le corresponde , en este caso, se considerará que dicha parte constituye una ganancia patrimonial para el copropietario, con lo cual, se debe practicar la retención. del 3% sobre dicha parte excedente .

En otras palabras, por ejemplo, imaginemos que hay un caso en el que “A” y “B” tienen una propiedad en España en la que se reparte el 65% para “A” y el 35% para “B”. En este caso, si se produce una disolución de condominio en la que se establece que cada uno se queda con el 50% de la propiedad, se considerará que “B” ha obtenido un 15% más de lo que ha aportado. Es decir, aportando un valor del 35% obtuvo un resultado del 50%, con lo cual, ese excedente del 15% será considerado como una ganancia de capital, y “A” se verá obligado a retener el 3% del valor de ese 15% para " B".

Del mismo modo, imaginemos que hay otro ejemplo en el que “B” recibe, además de su 35% de la propiedad, una conversación en efectivo de 50,000€. De igual forma, dicha compensación en efectivo estaría sujeta a una retención del 3%, por cuanto representa uno de los activos existentes de “B”.


OTROS IMPUESTOS PARA VENDEDORES-PLUSVALÍA

Básicamente, la PLUSVALÍA, es un impuesto sobre el incremento del valor del terreno en el que se encuentra su propiedad, desde el momento de compra y venta. Es el único impuesto que no estamos en condiciones de calcular previamente a la venta, porque depende de criterios específicos del Ayuntamiento.

En estos casos, una retención del comprador al vendedor es suficiente para cubrir el pago de este impuesto. En general, cuando el vendedor abandona el país después de la venta.

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