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IMPUESTOS A LA VENTA DE PROPIEDADES ESPAÑOLAS

En caso de que haya decidido VENDER su propiedad en español, preste atención a los siguientes conceptos que le ayudarán a conocer el Impuesto sobre las ganancias de patrimonial que debe pagar con la venta de su propriedad en España:

1.- PRECIO DE ADQUISICIÓN: Este es el precio total de la propiedad que usted PAGÓ en su día al antiguo propietario al que le compró la propiedad.

2.- GASTOS DE ADQUISICIÓN: Este es el total de gastos e impuestos que pagó cuando adquirió la propiedad, además del precio, tales como: honorarios notariales, y del registro de la propiedad, impuestos, honorarios de abogados, etc.

3.- REFORMAS ACEPTADAS PARA REDUCIR LAS GANANCIAS DE CAPITAL: Tenga en cuenta que los gastos por reformas realizadas en la propiedad no siempre se aceptan para reducir las ganancias de capital. Solo las reformas que se consideran «estructurales» son conceptos que pueden reducir este impuesto.

4.- RETENCIÓN EN CASO DE VENDEDOR NO RESIDENTE POR IRPFNR- GANANCIAS PATRIMONIALES: En ventas de propiedades, cuando el vendedor no es residente fiscal en España, existe una retención del 3% del precio acordado para la venta, que no se paga al vendedor. El comprador tiene la obligación de "retener" el 3% del precio y depositarlo en la oficina de impuestos española, como un "pago por adelantado" del eventual impuesto de Ganancias de Capital a pagar del vendedor.

CÁLCULO DE GANANCIAS PATRIMONIALES EN CASO DE VENTA DE PROPIEDADES EN ESPAÑA

Las ventas de propiedades españolas derivan responsabilidad de liquidación y pago de las Ganancias obtenidas por la venta a los vendedores.

El impuesto a pagar es el 19% del «beneficio neto» de la venta.

Para obtener cuál es el «beneficio neto» de la venta, debe seguir esta fórmula:

Precio de la venta - Precio de adquisición - Gastos e impuestos pagados en la adquisición - Coste de las "reformas estructurales" realizadas en la propiedad


Ejemplo de cálculo de ganancias de patrimoniales: 

  • Usted compró una propiedad de reventa en 2015 por un precio de 200.000 EUR.
  • En ese momento pagaste 24.000 EUR, que es el 12% de los gastos: 10% Tasa de transferencia + 2% Notario, registro de la propiedad, honorarios de abogado, etc.
  • Más tarde, realizó usted reformas "interiores" por 17.000 EUR (cambio de piso, reparación de la piscina y nuevas ventanas).
  • Algunos años después construyó usted un garaje por un valor de 20.000 EUR.

Actualmente, decide usted vender por un precio de 260.000 EUR.

¿Cuál es la ganancia de patrimonialderivado de este Venta?

NOTA: Antes de realizar el cálculo, debemos informar que la administración española considerará todos los conceptos anteriores para reducir el impuesto, excepto el de «reformas internas» por valor de 17.000 euros. La razón de esto es que las reformas «internas» que no son reformas «estructurales» no se consideran para los beneficios fiscales.

Usamos la fórmula:

260.000 (Precio de la venta) - 200.000 (Precio de adquisición) - 24.000 (Gastos e impuestos sobre la adquisición) - 20.000 (Nuevo garaje) =

16.000 euros

Este es el «beneficio neto» que se obtendrá con la venta.

La cuota de las ganancias patrimoniales es del 19%, por lo que el monto a pagar del impuesto será:

16.000 * 19% = 3.040 euros

 


FORMA DE PAGO DE GANANCIAS DE CAPITAL

1.- PARA NO RESIDENTES FISCALES EN ESPAÑA

Al no ser residente fiscal en España, la forma en que paga la Ganancia Patrimonial es la siguiente:

  • AL FINALIZAR LA VENTA: 3% DE RETENCIÓN: Al finalizar la venta, la administración española obliga al comprador a hacer una RETENCIÓN del 3% del valor del Precio de la venta. Por lo tanto, usted, como vendedor no recibe el precio total acordado. El comprador se queda con el 3% del precio total y tiene la obligación de depositarlo en la oficina de impuestos. Esta retención se practica en «el mismo día de finalización de la venta», y el notario actuante hace mención expresa de la misma en las escrituras de venta.

NOTA: Siguiendo el ejemplo anterior, en caso de que el precio de la venta fuera de 260.000 EUR, la retención que el comprador debería hacer sería 260.000 * 3% = 7.800 euros.

  • ANTES DE 6 MESES DESPUÉS DE TERMINAR LA VENTA: DECLARACIÓN DE GANANCIAS PATRIMONIALES (19%): Una vez finalizada la venta, dispone de 6 meses para presentar la «Declaración de plusvalías» en la Agencia Tributaria española. En esta declaración, usted (o su abogado), debe calcular el impuesto siguiendo el ejemplo anterior. En este caso, la cantidad que tienes que pagar es de 3.040 EUR.

NOTA: Como se explica aquí, las CG derivadas de esta transacción es de 3.040 EUR. Como fue retenido con una cantidad mayor (7.800 EUR), entonces tiene un «crédito reembolsable» con la administración española por la diferencia.

Por lo tanto, si la administración española le retiene 7.800 EUR para el Impuesto CG, ya que el resultado final del impuesto es de solo 3.040 EUR, entonces la administración española debe "reembolsarle" la diferencia: 7.800-3.040 = 4.760 euros.

¿Cómo reclamar este reembolso? Su abogado tiene que incluir este hecho en la misma Declaración de ganancias de capital, para presentarla a la oficina de impuestos.

2.- GANANCIAS DE CAPITAL EN CASO DE RESIDENTES FISCALES ESPAÑOLES: 

En caso de que sea considerado como «Residente fiscal español» (lo que significa que está pagando su impuesto sobre la renta en España como residente español), una vez que calcule las GC, tendrá los siguientes beneficios en el impuesto:

  • VENTA DE RESIDENCIA PERMANENTE: En el caso de que la propiedad que está vendiendo sea su residencia permanente (ha estado utilizándola durante más de 3 años como su "hogar permanente"), tendrá los siguientes beneficios:
    • Si usted es menor de 65 años: no paga a CG por los montos de la venta obtenida siempre que la «reinvierta» en la adquisición de una nueva propiedad para ser utilizada como su residencia permanente. Tiene 2 años para practicar esta «reinversión» (pasados ​​2 años sin invertir esas cantidades, se le aplicará el impuesto total).
    • Si es mayor de 65 años: no paga a CG por los montos obtenidos en la venta. Y esto incluso si no «reinvierte» usted en una nueva propiedad.
  • NO SE LE PRACTICA LA RETENCIÓN DEL 3%: Al finalizar la venta, usted recibe el monto total del precio del comprador sin retención aplicable.
NOTA: Por lo general, los propietarios confunden la "residencia fiscal española" con la "residencia española".

En otras palabras, es común la confusión entre el "Certificado de Residencia Fiscal española" obtenido de la administración tributaria, y que acredita que es usted residente fiscal en España (declara y paga sus impuestos personales en España), o el "Certificado de Residencia", el cual es obtenido en la Policía Nacional española, y que se emite a los solos efectos de confirmar que usted vive en España a los efectos de visado, permisos de residencia, empadronamiento, acceso a la Sanidad Pública, voto, etc. En algunos casos, los extranjeros residentes en España, al vender sus propiedades, creen que, para acreditar la residencia fiscal española, es suficiente presentar la "Tarjeta" o "Certificado de Residencia" emitido por la Policía Nacional. Desafortunadamente, este no es el caso.

Las "Tarjeta de residencia española"(O"Certificado de residencia""), No es el documento válido para demostrar su condición como «Residente fiscal».

La tarjeta de residencia española (o certificado) solo sirve para declarar que usted está "viviendo" en España, a fin de facilitar que la policía tenga un mejor control sobre los residentes en un área determinada.

Para convertirse en residente fiscal español, y de esa forma, empezar a declarar y pagar sus impuestos en España como ciudadano español normal, debe obtener el CERTIFICACIÓN TRIBUTARIA DE RESIDENTE ESPAÑOL emitido por la Oficina Tributaria española.

Además de obtener dicho certificado emitido por las autoridades fiscales españolas, deberá usted , también, INFORMAR a las autoridades fiscales de sus país de que usted YA NO es residente fiscal en su país de origen.

Así que, por favor, consulta con tu asesor fiscal los impuestos que estás pagando actualmente porque, aunque no seas residente en España, deberías estar declarando y pagando el IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES.

OTROS IMPUESTOS PARA VENDEDORES-PLUSVALÍA

Básicamente, la PLUSVALÍA, es un impuesto sobre el incremento del valor del terreno en el que se encuentra su propiedad, desde el momento de compra y venta. Es el único impuesto que no estamos en condiciones de calcular previamente a la venta, porque depende de criterios específicos del Ayuntamiento.

En estos casos, una retención del comprador al vendedor es suficiente para cubrir el pago de este impuesto. En general, cuando el vendedor abandona el país después de la venta.


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