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Qué es la Cédula de habitabilidad – Cédula de habitación- Licencia de Ocupación

Este es un documento que reanuda la confirmación del Ayuntamiento de que la propiedad está lista para ser habitada, y se aplica una vez que la propiedad está terminada con la Licencia de Obras Finales (Certificado Final de Obra) e inscrita en el registro de la propiedad con la Declaración de Obra Nueva.

Necesita este documento para obtener el permiso del Ayuntamiento para vivir en la casa. Antes de obtenerlo, lo que tiene es una construcción, pero no una "casa".

Este documento será necesario para obtener el suministro individual de los servicios públicos PRINCIPALES a su nombre y con uso de “consumo”.

Este documento es entonces extremadamente importante para obtener los contratos de electricidad y agua a nombre de las personas en la PRIMERA CONEXIÓN. Antes de que el constructor obtenga el cédula de habitación, podría haber suministro de agua y luz en la construcción, ya que es normal que el constructor obtenga este suministro para realizar las obras (de peajes, maquinaria, etc.) Pero el suministro que se obtiene del constructor es un suministro para "obras", pero no para "consumo de la casa".

A veces, los compradores o promotores se quedan en sus propiedades con suministro eléctrico y de agua para el uso de las obras durante años, porque el constructor no obtuvo el CH (Certificado de Habitación) adecuado. Tienen agua y electricidad, pero están en muy malas condiciones y son caros que el suministro normal de una casa.

Para garantizarle como comprador o promotor, que el constructor obtendrá el CH adecuado, será muy recomendable dejar una parte del pago del precio cuando se obtenga el CH. Obligará al constructor a trabajar correctamente y a hacer todo lo posible para obtener este documento lo antes posible.

Como se explicó, el CH es especialmente importante para conectar la propiedad a la red de agua y electricidad la PRIMERA VEZ. A veces, y dependiendo del área, no es necesario CAMBIAR los contratos de suministro al nombre del nuevo propietario, pero se solicita ampliamente para la PRIMERA conexión de la propiedad a la red eléctrica.

¿Es necesario este documento para comprar una casa en España? ¿Puedo comprar una casa en España sin cédula de habitabilidad?

Antes de julio de 2008

Antes de julio de 2008 no era necesario obtener un Certificado de Habitación para completar una venta. No se pidió a los vendedores que presentaran el CH a los nuevos propietarios. Por lo tanto, los notarios, funcionarios del registro de la propiedad, bancos, abogados, etc. no solicitaban a la CH que completara las ventas. Por tanto, este documento no era obligatorio antes de julio de 2008.

¿Por qué este documento no era obligatorio para completar las ventas? – Porque, el objetivo de este documento, como se explicó anteriormente, es “conectar” la propiedad al agua y a la electricidad por primera vez y, una vez conectado, “cambiar” los contratos existentes al nombre del nuevo propietario.

De hecho, para REVENTAS, Durante décadas, los compradores y vendedores españoles han estado conectando sus propiedades a agua y electricidad, y cambiando los contratos de suministro sin este documento. Especialmente en zonas rústicas, las empresas de electricidad y agua no pedían este documento para modificar los contratos de suministro.

Entonces, se compraron y vendieron NUEVAS propiedades y REVENTAS, y las ventas se completaron en la oficina de notario y se registraron en la oficina de registro de tierras, sin CH. Por lo tanto, los constructores estaban vendiendo sus casas nuevas a compradores sin este documento. Además, los vendedores (en reventas) vendían sus propiedades a compradores sin ellos.

En algunas areas, Ni siquiera las empresas proveedoras exigieron este documento. contratar. En la mayoría de los casos, los compradores podían contratar el agua y la luz mediante una llamada telefónica, o cambiando el nombre de los contratos a sus nombres, y nunca se solicitó el CH. Incluso hoy esto es posible en determinadas zonas.

El problema llegó con Propiedades NUEVAS, como nuevos apartamentos, urbanizaciones, etc, y por la explosión de la crisis española. Como se explicó, antes de julio de 2008 no era necesario que los constructores proporcionaran a sus compradores el CH para completar sus ventas. Entonces, era muy común vender propiedades “en construcción”. Por ejemplo, en una urbanización de 500 casas, el constructor podría vender por bloques de, por ejemplo, 100 casas, una vez terminadas, sin tener que esperar a completar TODA la infraestructura de la urbanización.

El CH es el último documento obtenido tras la finalización de las obras de construcción del edificio. Entonces, como antes de 2008 no era necesario presentar CH al finalizar, los constructores estaban construyendo y vendiendo sus propiedades antes de que estuvieran “completamente terminadas”. Con este escenario, los compradores estaban comprando sus nuevas propiedades listas para ser utilizadas, pero, en ocasiones, sin “completar” otras fases o cuadras de la urbanización, o alguna infraestructura de urbanización. Los compradores se conectaron eventualmente a suministros con "suministro de construcción", con la esperanza de que el constructor, una vez completado el resto de la urbanización, o el resto de las obras de urbanización, les proporcionara el suministro de "red".

Este fue el escenario previo a la "crisis" inmobiliaria española en los años 2008-2011.

Después 2008

Pero, con la crisis, se repitió en el mercado que los constructores entraron repentinamente en la bancarrota y sus empresas estaban en grandes problemas financieros porque los bancos estaban cerrando. Además, el mercado se detuvo y, de repente, las grandes urbanizaciones quedaron sin vender. Entonces, los constructores quedaron bloqueados con una posición dramática en la que no podían terminar las urbanizaciones o la construcción ya iniciada, porque no podían encontrar suficiente crédito para hacerlo de los bancos. Además de esto, no pudieron obtener financiamiento privado de sus ventas porque el mercado se detuvo y no pudieron vender sus propiedades.

Como resultado de este escenario, Los compradores que anteriormente habían completado sus ventas y compraron unidades al constructor en urbanizaciones no terminadas, se encontraron con contratos de servicios públicos de “suministro de edificios”., y vieron cómo el constructor simplemente desapareció, dejando el conjunto de la urbanización inacabado. Como las obras globales de la urbanización no estaban completas, fue imposible obtener el CH, y los compradores y las familias se quedaron con “oferta de construcción” durante mucho tiempo.

Este problema no ocurrió en REVENTAS donde, con muy pocas excepciones, los vendedores y compradores de propiedades ANTIGUAS, que realmente estaban conectadas al agua y a la electricidad, podían obtener el cambio de los contratos a nombre del nuevo propietario, después de la venta, sin ningún tipo de de problemas Por lo tanto, era muy común en el mercado NO aplicar al CH en reventas (urbanas y rústicas), si las propiedades ya estaban conectadas a agua y electricidad, y cuando el CH no era necesario para cambiar la utilidad al nombre del nuevo propietario .

Pero, en julio de 2008, entró en vigor una nueva ley para todo el territorio español. Una de las intenciones de esta ley era evitar la situación de los compradores de propiedades nuevas en urbanizaciones, complejos, edificios, etc. Esta ley decía que los constructores no pueden completar las ventas de propiedades NUEVAS sin el CH. Y ordenó a los notarios, oficinas de registro de tierras, etc., que soliciten al CH que complete las ventas de nuevas propiedades. Pero esta ley obligaba a los notarios y a los funcionarios del registro de la propiedad a solicitar que el CH completara las compras SOLO PARA NUEVAS PROPIEDADES.

Por ejemplo, esta ley no dice nada sobre REVENTAS. Entonces, como consecuencia, para completar la venta de una reventa, no era necesario proporcionar este documento.

Esta ley ayudó a evitar futuros problemas con los compradores que compran NUEVAS propiedades, pero, como no mencionaron nada en relación con las VENTAS, creando una gran confusión en el mercado.

Como se explicó anteriormente, los compradores y vendedores estaban vendiendo y revendiendo sus propiedades, sin el CH. Los compradores de reventa estaban cambiando sus facturas de agua y electricidad sin ningún tipo de problema, y ​​el notario nunca pidió el CH en sus transacciones.

La confusión se generó cuando, luego de la aprobación de esta ley, durante los años 2009-2010, los compradores comenzaron a solicitar a los proveedores este documento. Se solicitó a los vendedores que proporcionaran el CH, pero, cuando consultaron a la notaría para confirmar si este documento era obligatorio para ser entregado, se les confirmó que no era requerido por la ley. Entonces, los notarios, las oficinas de registro de la propiedad, etc., solo requerían el CH para ventas NUEVAS y no para REVENTAS.

En ese período comenzó una gran confusión entre los compradores que solicitaban este documento en RESALES y los vendedores que no querían proporcionarlo, ya que no estaban obligados a hacerlo.

¿Cuáles son las consecuencias de comprar una casa sin cédula de habitabilidad en suelo rústico? 

Hablemos de REVENTAS en propiedades de Terrenos RÚSTICOS construidos en menos de 10.000 m2.

Durante mucho tiempo, los ayuntamientos en áreas rústicas no sabían cómo reaccionar cuando los vendedores o compradores solicitaban que el CH completara sus ventas.

Varios ayuntamientos (TH) decidieron dar el CH sin restricciones. Consideraron el CH como un documento "administrativo" para obtener o cambiar los contratos de electricidad y agua. Como estos ayuntamientos no consideraron este documento como un documento "legal", hubo casos en que una propiedad podría tener un CH perfecto y una multa por construir ilegalmente.

En otros casos, TH decidió dar CH a todas las propiedades (construidas en más o menos de la parcela mínima), siempre que ninguna multa por la construcción afectara esa propiedad. Esta fue la posición más lógica.

En la instancia, algunos otros decidieron no dar el CH a propiedades de suelo rústico, si no respetaban el tamaño mínimo del terreno (principalmente 10.000 m2). La posición de estos ayuntamientos creó una situación injusta e ilógica en la que a propiedades bastante antiguas, incluso construidas hace 20 o 40 años, se les negó el CH porque estaban construidas en parcelas más pequeñas que el mínimo.

Además, la confusión era aún peor porque, en la mayoría de los casos, los compradores pedían a los vendedores de la CH que compraran sus propiedades, incluso sabiendo que, en el área donde se encontraba esa propiedad, la CH no estaba solicitando suministrando compañías para cambiar los contratos de servicios públicos en sus nombres.

Mientras tanto, el país de España ha sido apoyado financieramente por instituciones de la UE. Uno de los requisitos de la UE a España para recibir ayuda económica era mejorar la Protección Ambiental y reducir el Impacto Ambiental. El motivo de este requisito es que, durante décadas, España no ha seguido las directivas de la UE en este sentido. Traducido al mercado de la construcción, significa que las construcciones y edificios se construyeron en España sin considerar o respetar las leyes de la UE de esta manera (principalmente, reducción del consumo de energía y reducción del agua residual)

Durante 2012-2013 y 2014, esta confusión ahora parece llegar a su fin. Parece ahora que la mayoría de los ayuntamientos y gobiernos regionales (incluidas las áreas complicadas como Catral, Elche, Denia, Jávea, etc.) han creado una base de lo que debería ser necesario para obtener el CH, que es, más o menos siguiendo para Propiedades de la TIERRA RÚSTICA:

Con esto, se crearon las eventuales confusiones sobre si se terminaban las fincas rústicas en menos de 10.000 m2 sin CC. Así, es generalizada la posición POSITIVA de la mayoría de los Ayuntamientos respecto a la situación jurídica de los miles de fincas ANTIGUAS CONSTRUIDAS en terreno rústico (y fincas legalmente consolidadas), en una parcela menor a la norma mínima. Entonces, después de todas estas confusiones y disputas, los Ayuntamientos están dando CH ampliamente si se dan las condiciones anteriores.

Tenemos que decir que solo hay unos pocos ayuntamientos (como Crevillente) con una posición muy poco razonable para negarse a dar CH de manera abierta.

¿Es obligatorio que el vendedor proporcione al comprador la cédula de habitabilidad en el proceso de venta? 

En la mayoría de zonas de España, como País Vasco, Andalucía, Madrid, etc.

En estas áreas, desde un punto de vista “legal”, por nuevos edificios el certificado de habitacion es obligatorio obtenerse, pero no hay obligación de reventa . Aunque ha habido una reciente ley nacional publicada en 2023 para obligar a los vendedores a proporcionar la mayor cantidad de información posible a los compradores, en estas áreas las leyes autonómicas no consideran el concepto de cédula de habitación en el proceso de compra-venta.

En zonas como Bilbao, San Sebastián, Málaga, Marbella, Cádiz, etc, la Cédula de Habitación o Licencia de Ocupación se obtiene en el momento en que se construye una nueva vivienda, y una sola vez. Significa que estas regiones no consideran la renovación en este certificado en futuras ventas, reventas o transacciones de la propiedad.

¿Es obligatorio presentar la Cédula de habitabilidad en Cataluña, Valencia, Murcia o Mallorca a la hora de vender una propiedad? 

En estas regiones, las leyes autonómicas consideran la cédula de habitación o licencia de ocupación como una de las partes esenciales del proceso de construcción y compra en España.

Al igual que en el resto de regiones, cuando la construcción de un nuevo edificio o la casa está terminada, entonces, tLa casa necesita el Certificado de habitabilidad para ser vendida.. El nombre de este certificado para casas nuevas se llama “Licencia de Primera Ocupación” o “Licencia de Primera Ocupación".

Entonces, para el futuro ventas o reventas que los eventuales compradores puedan realizar más adelante, en zonas como Barcelona, ​​Valencia, Alicante, Dénia, Jávea, Calpe, Orihuela, Torrevieja y Murcia, a partir de enero de 2023, es obligatorio presentar la Cédula de habitabilidad en el proceso de venta. El motivo de esto es la aprobación de una nueva ley que regula este proceso. Puede leer con más detalle los términos de esta ley haciendo clic a continuación:

CAMBIOS EN LA LEY DE VIVIENDA QUE AFECTAN AL PROCESO DE COMPRA DE VIVIENDAS EN ESPAÑA – UN NUEVO ESCENARIO PARA LA COMPRA DE VIVIENDAS EN ESPAÑA

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