¿Qué es una Cooperativa para la construcción?
Una cooperativa de vivienda es un grupo de individuos que tienen la intención de tener una casa. Para ello, se agrupan en una cooperativa con el objetivo de:
- Control del proyecto de construcción.
- Obtenerlo al menor precio posible
- Controlar el proceso de construcción y la calidad de los materiales.
Comprar en términos de cooperativa en España se hizo muy popular en España en zonas a partir de las décadas 50-90 antes del boom de la construcción española, sobre todo en grandes zonas como Madrid, Bilbao, Barcelona, Valencia, etc. Era una forma de que determinados grupos de particulares se asociaran y desarrollaran proyectos de construcción de sus propias viviendas, consiguiendo el control del proyecto, y pasando de la forma normal de comprar directamente a los constructores.
Comprar sobre plano tiene ventajas económicas en cuanto a precio y forma de pago. El precio cerrado en un mercado alcista como el actual es una gran ventaja ya que esta cantidad puede ser un 15% inferior a una casa ya construida.
En el caso del cooperativista, en el que el socio es el adjudicatario y usuario del inmueble, puede prescindir de algunos intermediarios, lo que le permite adquirir el inmueble a bajo costo. El importe de la compra puede ser entre un 20% y un 30% inferior al de una casa de venta libre. Este es uno de los principales argumentos de los cooperativistas para embarcarse en este tipo de proyectos.
La constitución de una cooperativa parte del conjunto de varias personas (socios) que aportan capital para llevar a cabo un proyecto, en este caso, la construcción de viviendas.
Una vez constituida legalmente la cooperativa, se adquiere el terreno y se compañía de construcción Se contrata encargado de la construcción del inmueble. Los cooperativistas actúan por tanto como promotores del proyecto.
Es habitual contratar a un empresa de gestión, que tendrá a su cargo la administración de los fondos y la gestión diaria de las obras. En muchos casos, detrás de estos directivos hay promotores especialistas, cuya ventaja es que cuentan con una dilatada experiencia y pueden conseguir mejores condiciones económicas con proveedores, sindicatos y materiales.
Hay que tener en cuenta que si bien existe una ley estatal, cada comunidad autónoma se rige por unas condiciones jurídicas específicas, en este caso, por las mismas Estatutos de la Constitución de la Comunidad de propietarios.
Históricamente, ha habido casos de desarrolladores que iniciaron cooperativas sin miembros con la intención de reunir capital por adelantado para comenzar la construcción. En estos casos, es posible que el proyecto no se complete o que surjan problemas e inseguridades para los contribuyentes. Para evitar situaciones de desamparo y pérdidas económicas, es necesario realizar algunos procedimientos de verificación:
- Titularidad del suelo y licencias urbanísticas
- Costes, garantías y programa de financiación
- Estudiar la idoneidad del proyecto y características: planos, descripciones, calidad de materiales e informes de servicio
- El plan de aportación económica
- Trayectoria, reporte de crédito e información del administrador responsable y del constructor
- Estatutos y derechos y deberes de los cooperativistas
Comprar una vivienda en régimen de cooperativa es una opción válida, sólo conviene sopesar las ventajas y desventajas de esta fórmula y que cada uno haga sus valoraciones para determinar si le conviene:
Ventajas de comprar una vivienda en régimen de cooperativa:
- Económico: Como se explicó al principio, al poder prescindir de otros intermediarios y actuar como socios comerciales, los cooperativistas pueden adquirir una vivienda a un precio entre un 20% y un 30% inferior al del mercado de vivienda libre.
- Viajes a Medida: otra de las ventajas de las viviendas de fórmula cooperativa es que los socios pueden adaptar su vivienda a su gusto, realizando modificaciones en planta, materiales o calidades, siempre dentro de unos parámetros determinados.
- Los miembros pueden participar en asambleas y participar activamente en la toma de decisiones., donde los votos de todos los participantes tienen el mismo peso. Las reuniones podrán abordar todo tipo de necesidades y se plantearán cuestiones como la instalación de elementos de seguridad o vigilancia hasta la asignación de plazas libres o aportaciones adicionales, por ejemplo.
- En muchos casos, las condiciones hipotecarias de los cooperativistas pueden ser más atractivas o con mejores condiciones que las habituales en el mercado.
- Es posible que un cooperativista se dé de baja y recupere las cantidades aportadas. En los casos de desistimientos injustificados, será necesario confirmar los plazos de devolución o incluso el porcentaje de penalización si está previsto en los estatutos. En este caso concreto, hemos visto en los Estatutos que no existe ningún derecho a darse de baja de la comunidad de propietarios. Así, en el momento en que un socio entre y cante, los demás copropietarios podrán reclamarle el pago de todos los pagos que deba hacer como parte del precio. La comunidad podrá incluso reclamar esos pagos en vía judicial.
Desventajas:
- anticipo de capital: para constituir la cooperativa e iniciar el proceso de construcción, será necesario que los socios realicen los principales aportes por adelantado.
- Los tiempos de construcción son a menudo más y más largos para las cooperativas, generalmente por una variedad de razones, la más importante es la forma difícil de tomar decisiones en la comunidad.
- En algunos casos, por errores de cálculo, imprevistos, mejoras no contempladas en un principio… los fondos pueden ser escasos y pueden ser necesarias contribuciones extraordinarias.
- Se han dado casos de promotores o gestores que, con el fin de atraer socios, realizan publicidad engañosa o llamadas de atención con información inexacta y que pueden derivar en graves situaciones de desamparo. Por lo tanto, es importante seguir los consejos de recopilación de información y verificar la normativa legal, su estructura, planes, así como los seguros y garantías.
- Aunque para las empresas gestoras contratadas para la supervisión y control de las obras suelen ser especialistas en la materia, se han dado casos históricos de empresas que por mala gestión, contratos defectuosos o desvíos económicos han provocado la quiebra o quiebra total. En estos casos, que no son comunes por la normativa y control vigente, los socios pueden perder la totalidad de sus aportes. Es fundamental conocer la trayectoria, la experiencia de las firmas contratadas y asegurarse que legalmente, a nivel de garantías, seguros y trámites se está realizando en tiempo y forma para garantizar el cumplimiento del proyecto.
- Los gastos relacionados con la escritura pública de obra nueva y división en régimen de propiedad horizontal así como los relacionados con la constitución y división de las unidades serán por cuenta del promotor de acuerdo con lo dispuesto en la legislación vigente.
- A veces, los Estatutos crean dificultades para que los miembros abandonen el grupo después de la afiliación.
- La “comunidad de propietarios” será la “promotora” del proyecto. Significa que toda la responsabilidad y responsabilidad civil de los trabajadores, la seguridad y la salud, e incluso las averías en la edificación, serán de la comunidad.
- Riesgo financiero: Los copropietarios pueden vender sus acciones en la comunidad a terceros. Pero en caso de que uno o varios de los copropietarios incumplan con los pagos, existe un alto riesgo de tener problemas financieros en el proyecto que pueden bloquearse para continuar con su desarrollo, causando sanciones, retrasos o incluso la pérdida del proyecto.
Claves a tener en cuenta a la hora de comprar un inmueble en una Cooperativa:
- Para comprobar la situación financiera y la reputación del constructor y de la sociedad gestora (cuánto tiempo lleva en funcionamiento la empresa, informes financieros, etc.)
- Consultar los Estatutos de la Cooperativa
- Confirmar las formas en que los montos a pagar se utilizarán efectivamente para comprar el terreno y/o para completar cada una de las etapas de construcción.
TLACORP
