CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS EN SUELO RÚSTICO EN ANDALUCÍA – actualizado 2023

¿Se pueden construir viviendas residenciales en suelo rústico en Andalucía?

La respuesta es sí.

La legislación andaluza permite la construcción de viviendas residenciales en suelo rústico, y lo hace a través de la figura denominada “actuaciones extraordinarias en suelo rústico”. Esta regulación se basa en Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de fomento de la sostenibilidad del territorio de Andalucía – Haga clic aquí para ver .

Esta normativa permite la construcción de viviendas en suelo rústico en Andalucía. Para ello, la actividad constructora de este tipo de viviendas las encuadra en lo que denomina “actuaciones extraordinarias” sobre suelo rústico.

¿Qué son las “actuaciones extraordinarias en suelo rústico”? Artículo 30

Estas son acciones de interés público y social esa contribuir a la ordenación y desarrollo del medio rural, o que deban ubicarse en este tipo de suelo por ser incompatible su ubicación en suelo urbano.

De acuerdo con el artículo 22.2 de la Ley, las acciones extraordinarias pueden tener por objeto la ejecución de dotaciones, así como las de carácter industrial, terciario o usos turisticos y cualquier otra que deba ejecutarse en este tipo de suelo, incluidas las obras, construcciones, edificaciones, viales, infraestructuras y servicios técnicos necesarios para su desarrollo.

¿Se podrían considerar entonces construcciones residenciales en suelo rústico?

De conformidad con lo dispuesto en el mismo artículo, podrán autorizarse conjuntamente los edificios destinados a uso residencial, y se debe garantizar la proporcionalidad y la vinculación entre ellas y las acciones extraordinarias.

Estas son las condiciones y requisitos:

1. En general, un software de chat en vivo es ideal para todas las organizaciones, ya que permite conocer de cerca a la audiencia, identificar los problemas que están experimentando y resolverlos para aumentar la lealtad a la marca, la credibilidad y las valoraciones de satisfacción. una vivienda puede ser autorizada por acción cuando sea necesario para su desarrollo económico y esté justificado por funciones de vigilancia, asistencia, dirección o control. Excepcionalmente, se podrá autorizar un número mayor para acciones que motiven una necesidad diferente y además cumplan con las siguientes condiciones.
2. Que la casa y la acción extraordinaria tengan lugar en el mismo inmueble .
3. Que la ejecución de la vivienda suponga una inversión económicamente viable y amortizable en un plazo determinado en relación con los ingresos que genere la acción.
4. Que se mantenga el vínculo entre la vivienda y la acción extraordinaria . A estos efectos, serán de aplicación las condiciones establecidas en el artículo 29.3 y 4 5. Cuando la normativa sectorial aplicable establezca requisitos que condicionen la ejecución de la acción extraordinaria, el cumplimiento de los mismos deberá acreditarse en el proceso de autorización previa.

¿Se pueden construir viviendas unifamiliares rústicas no vinculadas a las actuaciones extraordinarias?

La respuesta es Si.

De acuerdo con el artículo 22.2 de la Ley, se podrán autorizar viviendas unifamiliares aisladas en suelo rústico no vinculado a acciones ordinarias o extraordinarias, siempre que no den lugar a la formación de nuevos asentamientos de conformidad con lo dispuesto en el artículo 24 o impedir el normal desarrollo de los usos ordinarios de los terrenos rústicos.

Las casas requerirán autorización previa a la licencia , de conformidad con el artículo 32, y además deberá cumplir con los siguientes parámetros y condiciones:

1. No se admitirá más de una vivienda unifamiliar aislada por parcela o divisiones horizontales, salvo las de tipología cortijo, hacienda o similar, terminadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo. , que acrediten la existencia a esa fecha de un uso plurifamiliar.
2. La parcela debe tener una superficie mínima de 2.5 hectáreas y permitir el dibujo de un círculo con un radio de 50 metros en su interior. El área mínima cuando la parcela esta ubicada en terreno forestal sera de 5 hectareas .
3. La casa debe estar ubicada en un distancia de más de 100 metros de cualquier otro edificio para uso residencial .
4. La superficie ocupada por el edificio. destinado a vivienda no excederá el uno por ciento de la parcela . En el resto de la superficie se mantendrán esencialmente el arbolado, la topografía y las condiciones naturales del terreno, salvo que su alteración sea necesaria para la ejecución de actuaciones ordinarias.
5. La superficie de ocupación del suelo procedente de las construcciones, por desmonte o terraplén, que sea necesario para la ejecución de la edificación, no excederá treinta por ciento de la superficie que ocupa.
6. La edificabilidad máxima no superará el uno por ciento de la superficie del inmueble y la altura máxima será de dos plantas , contándose los mismos de conformidad con lo dispuesto en los instrumentos urbanísticos.
7. El edificio tendrá las condiciones tipológicas de una vivienda unifamiliar aislada, debiendo respetar una distancia mínima de 25 metros a los límites de la parcela .
8. Los servicios básicos que requiere la vivienda deben garantizarse de manera independiente y preferentemente a través de instalaciones de autoconsumo con fuentes de energía renovables. Excepcionalmente, se permitirá el suministro a través de las redes de infraestructura cuando cuenten con la correspondiente autorización sectorial y para ello sólo se requieran las obras de conexión.
9.  El edificio estará ubicado fuera de las zonas de inundación y cuando se realice en terrenos forestales, deberán garantizarse las condiciones de seguridad de la población en caso de incendio y cumplir con las condiciones establecidas en la legislación forestal.

Exigencia de audiencia previa a los vecinos colindantes

El Decreto establece que el desarrollo de actuaciones extraordinarias, y, entre ellas, la construcción de viviendas residenciales en suelo rústico, no podrá impedir el desarrollo de actuaciones “ordinarias” en este suelo. Las actuaciones “ordinarias” en suelo rústico son las agrícolas, ganaderas, forestales, etc. de la zona, especialmente en las vecinas y colindantes.

A tal efecto, el artículo 22 establece un procedimiento por el cual, para la aprobación de proyectos de construcción de viviendas en la zona, los vecinos requerirán una AUDIENCIA PREVIA para que puedan hacer valer sus derechos en caso de que dicha construcción obstaculice o limite el normal desarrollo. de sus actividades ordinarias.

¿Cuál es el procedimiento para obtener la autorización para la construcción de viviendas rústicas? – AUTORIZACIÓN PREVIA DEL AYUNTAMIENTO.

Dentro del proceso de aprobación de actuaciones extraordinarias, además de la Autorización Previa de las zonas colindantes, también será necesaria una autorización del Ayuntamiento, que será previa a la concesión de la licencia.

En este sentido, el artículo 32 incluye la Procedimiento para la autorización de acciones extraordinarias . El mismo precepto establece que, para limitar las acciones extraordinarias, se requiere autorización del Ayuntamiento antes de la licencia que califica el terreno donde pretenden establecerse y que alternativamente:

• a) Declarar la acción de “ interés público o social ”, en los supuestos del artículo 30.2.b).
• b) Reconocer su incompatibilidad con el medio urbano , en los supuestos del artículo 30.3.
• c) Autorizar la ejecución de una vivienda no relacionada , de conformidad con el artículo 31.

El artículo en sí enumera los trámites que hay que seguir para obtener la autorización previa del Ayuntamiento :

• a) Solicitud de la persona o entidad promotora acompañada del Proyecto de Actuación, de conformidad con el artículo 33. Si la solicitud no reúne los requisitos, el solicitante estará obligado a subsanar la falta o acompañar los documentos preceptivos en el plazo de diez días, con una indicación de que si no lo hace, su solicitud se tendrá por desistida, previa resolución que así lo declare
• b) Admitida a trámite la solicitud, previo informe técnico-jurídico, el Proyecto de Actuación será sometido a información pública por un plazo no inferior a un mes, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 8.

Simultáneamente, y por igual plazo, se celebrará audiencia de las Administraciones Públicas que tutelan los intereses públicos afectados y de los titulares del derecho de propiedad de los terrenos colindantes que pudieran verse afectados por la actuación, según los datos que consten en las certificaciones. . catastral y el Registro de la Propiedad solicitado al efecto.

• c) Cuando la actuación afecte o tenga incidencia supralocal de acuerdo con lo previsto en el artículo 71, se solicitará en el trámite de información pública al Departamento competente en materia de ordenación del territorio un informe vinculante sobre el Proyecto de Actuación, que se emitirá en el plazo de dos días. meses, según lo dispuesto en el artículo 72.
• d) La resolución del procedimiento, aprobando o denegando el Proyecto de Actuación, corresponde al órgano municipal competente para la aprobación definitiva de los instrumentos urbanísticos, de acuerdo con lo previsto en la legislación del gobierno local.
• e) El acuerdo correspondiente se publicará en el Boletín Oficial de la Provincia y en la página web del Ayuntamiento, donde también se publicará el Proyecto de Actuación aprobado.

PLAZO PARA CONTESTAR: 6 MESES Y SILENCIO NEGATIVO.- Después del período de seis meses desde la inscripción de la solicitud en el Registro electrónico del órgano competente para su tramitación sin notificación al interesado de la resolución del procedimiento, se entenderá como negó la autorización .

SE PUEDE SOLICITAR AUTORIZACIÓN PREVIA JUNTO A LA SOLICITUD DE LICENCIA DE OBRAS

La persona o entidad promotora de la actuación podrá solicitar la tramitación conjunta de la autorización previa y la licencia de obras, debiendo aportar junto con la solicitud el Proyecto de Actuación y el correspondiente proyecto de edificación.

¿Cómo se tramita el Proyecto de Acción de Acción Extraordinaria?

El artículo 33 del Decreto de 2022 establece al respecto que el Proyecto de Acción para la implementación de una acción extraordinaria contendrá las siguientes determinaciones:

1. Identificación de la Administración Pública, entidad o persona promotora de la actuación.
2. Descripción detallada de la actuación, que incluirá:

• a) Situación, ubicación y delimitación de los terrenos que son objeto de la calificación.
• b) Caracterización física y jurídica del terreno.
• c) Características socioeconómicas de la actuación.
• d) Características de los edificios, construcciones, obras, viales, infraestructuras y servicios técnicos necesarios para su desarrollo, incluidos los exteriores necesarios para el adecuado funcionamiento de la actividad y de las construcciones, infraestructuras y servicios públicos existentes en su ámbito territorial de incidencia .
• e) Justificación, en su caso, de las condiciones para la ejecución de un edificio de viviendas, de acuerdo con el artículo 30.4.
• f) Plazo para el inicio y terminación de las obras con determinación, en su caso, de las fases en que se dividirá la ejecución.

Justificación, fundamento y definición, según las características de la acción, de los siguientes extremos:

• a) Interés público o social o incompatibilidad para ubicar la actuación en suelo urbano, según corresponda, de acuerdo con el artículo 30.
• b) Origen o necesidad de implantación en suelo rústico y justificación de la ubicación concreta propuesta.
• c) Compatibilidad de la actuación con el régimen del suelo rústico y con el ordenamiento territorial y urbanístico de aplicación.
• d) Justificación del cumplimiento de la normativa sectorial afectada, acompañada de la documentación que le sea exigida.
• e) Cumplimiento de las medidas para prevenir la formación de nuevos asentamientos.
• f) Análisis de la incidencia territorial, paisajística y ambiental y definición de las medidas correctoras de los impactos que pudieran generarse.
• g) Viabilidad económico-financiera de la actuación.
• h) En su caso, la duración de la calificación urbanística del suelo.

¿Cuáles son las obligaciones asumidas por el promotor de la actividad extraordinaria (en este caso, la construcción)?

El artículo 33, en su punto 4, enumera expresamente las obligaciones que asume el promotor de la actividad, y que son las siguientes:

• a) Las correspondientes a las obligaciones legales del régimen de suelo rústico.
• b) Compromiso de mantener la vínculo entre las edificaciones y los usos rústicos del suelo que justifiquen su autorización y devolver el terreno a su estado natural en los casos previstos en el Reglamento.
• c) Pago de la prestación compensatoria en suelo rústico , de conformidad con el artículo 22.5 de la Ley.
• d) Solicitud de licencia urbanística , de acuerdo con el Proyecto de Actuación aprobado, en el plazo máximo de un año desde la resolución del procedimiento de autorización previa.

El el vencimiento de dicho plazo determinará la caducidad de la autorización , que se declarará previa audiencia del interesado.

Por lo tanto, como podemos ver , el interesado tiene UN AÑO desde el otorgamiento de la autorización previa para solicitar la licencia de construcción. Aunque, como hemos visto en los artículos de la ley, se permite la presentación conjunta de la solicitud de audiencia previa y la licencia de obra.

¿La autorización para realizar la actividad de construcción está sujeta a plazo?

El artículo 34 regula la duración de la calificación de la tierra de la siguiente manera:

– En general, el plazo es ilimitado. Es decir, una vez otorgada la autorización y licencia previa, la habilitación del terreno para realizar la actividad de construcción no está sujeta a plazo.

– No obstante, y esto es importante, la normativa establece que en caso de que las actividades a realizar cesen durante un período continuado de CINCO AÑOS seguidos, se producirá la pérdida de vigencia de la autorización.

Es decir, si el inmueble se encuentra en abandono, o ha cesado su uso durante un período continuado de al menos 5 años, en este caso, la administración revocará la autorización, debiendo el terreno volver a su estado inicial, lo que supondrá la demolición de edificios construidos.

– Las actuaciones extraordinarias que autoricen usos o actividades de duración limitada en el tiempo, las que requieran concesión administrativa sobre suelo de dominio público y las que se autoricen sobre suelo incluido en zonas de transformación previstas en los instrumentos de ordenación territorial y urbanística.

La autorización en estos casos establecerá el plazo de la calificación teniendo en cuenta el tiempo que sea imprescindible para la amortización de la inversión y, en su caso, el plazo de la concesión administrativa correspondiente, previendo la posibilidad de renovarla a instancia de el interesado, antes de su finalización.

La expiración del plazo dará lugar a la pérdida de vigencia de la autorización, obligándose las entidades y promotores o quienes se subrogan en sus obligaciones a devolver los terrenos a su estado natural sin derecho a indemnización.

Las condiciones anteriores se harán constar en la licencia que autorice la ejecución de la acción y en el Registro de la Propiedad, de conformidad con lo dispuesto en la legislación hipotecaria.

pago compensatorio

Se considera que el proyecto de construcción de una casa rústica hace un uso “extraordinario” del suelo, por lo que la normativa considera que esta actividad debe estar sujeta al pago de indemnizaciones, además del pago de tasas e impuestos derivados. de la concesión del permiso de obras.

El artículo 35 es el que incluye los términos y condiciones de la pago compensatorio :

• es un beneficio de carácter no tributario
• El pago es gestionado y realizado al municipio
• Dicho importe se destinará al Patrimonio Municipal de Tierras
• La cantidad es diez por ciento (10%) del presupuesto de ejecución material de las obras a realizar, con exclusión del coste correspondiente a la maquinaria y equipo, sin perjuicio de las reducciones que puedan efectuarse sobre el mismo de conformidad con lo dispuesto en las ordenanzas municipales.
• Sin embargo, la cantidad en el caso de las viviendas unifamiliares será, en todo caso, del quince por ciento. (% 15).
• Las actuaciones en edificios existentes que no supongan un cambio de uso no estarán sujetas a pago compensatorio .

La ley establece que el importe de la indemnización por acciones extraordinarias puede ser reducido en las ordenanzas municipales de acuerdo con los siguientes criterios, que podrán ser acumulativos:

• a) Volumen de inversiones para la implementación de usos productivos.
• b) Impacto de la actuación en la economía local y el empleo.
• c) Contribución a la protección del patrimonio histórico y del medio ambiente.
• d) Incorporación de instalaciones de energía procedente de fuentes renovables.
• e) Medidas adicionales a las estrictamente necesarias para la integración ambiental y paisajística de la actuación.

¿Existe obligación de pagar el pago compensatorio cuando se realizan ampliaciones de edificaciones legalmente construidas?

La respuesta es sí.

La normativa establece que el importe de la prestación compensatoria en actuaciones de edificación, consistentes en la ampliación de un edificio legal, se calculará teniendo en cuenta exclusivamente el presupuesto para la ejecución material de las obras de ampliación y se devengará sin perjuicio de la necesidad de tramitar una nueva autorización previa de acuerdo con el artículo 25.3.

Es decir, la ampliación de viviendas rústicas legalmente construidas requerirá:

• Contigua autorización previa
• Autorización previa del Ayuntamiento
• Pago de la prestación compensatoria por el 10 o el 15% del presupuesto de la obra.

ACCIONES CONSTRUCTIVAS SOBRE EL HÁBITAT RURAL DISEMINADO

¿Qué se entiende por “hábitat rural diseminado”?

El artículo 23 de la ley establece que, de conformidad con el artículo 14.2 de la Ley, las áreas de hábitat rural diseminado constituyen un espacio territorial en el que conjunto de edificios sin estructura urbana y vinculados en su origen a la actividad agrícola y ganadera. medio rural, cuyas características conviene preservar.

El hábitat rural diseminado constituye un asentamiento de carácter no urbano en suelo rústico y para conservar estas características, los instrumentos de planeamiento no podrán delimitar áreas, ni proponer un planeamiento para las mismas, que implique una densidad superior a tres viviendas por hectárea .

¿Qué tipo de actuaciones están permitidas en el “hábitat rural diseminado”?

Según el artículo 36, las actuaciones que se pueden realizar sobre el hábitat rural diseminado son:

1. En las zonas delimitadas como hábitat rural difundidas por los instrumentos generales de ordenación urbanística o por los planes especiales, podrán realizarse actuaciones urbanísticas que contribuyan a su conservación, mantenimiento y mejora, y que sean compatibles con el régimen de protección de la categoría de suelo rústico. donde están ubicados.

Esto se hará a través de instrumentos de regulación urbanística denominados “Planes Especiales”.

2. Los propietarios de los terrenos y edificaciones comprendidos en estas áreas tienen el deber de pagar la obtención de los terrenos destinados a dotaciones públicas y las obras de mejora de las infraestructuras y servicios previstas en el instrumento de planeamiento urbanístico que las ordene.
3. Los planes especiales que regularán las actuaciones que podrán realizarse en estas “áreas diseminadas” establecerán, además de las condiciones de urbanización, infraestructuras, etc., necesarias para el desarrollo de estas actuaciones de conformidad con la ley, las condiciones de construcción. de viviendas de la zona.

Y, para ello, las nuevas construcciones deberán respetar las siguientes condiciones:

1. a) Las características tipológicas, estéticas y constructivas serán acordes con el paisaje rural y las construcciones tradicionales del asentamiento.
2. b) Se preservarán los valores tradicionales, priorizando actuaciones de rehabilitación, renovación y regeneración de las edificaciones existentes.
3. c) En general, la altura máxima de edificios será dos pisos .
4. d) One casa nueva por parcela se construirá y el La edificabilidad máxima será la media de la zona.
5. e) No se autorizarán cuando su realización suponga superar la densidad establecida en el artículo 23.3.

¿Qué usos se pueden hacer y están permitidos en los “hábitats rurales diseminados”?

El artículo 39 establece que los usos admisibles en el hábitat rural diseminado, con carácter general, serán los siguientes:

1. a) Uso residencial con tipologías propias de suelo rústico.
2. b) El uso necesario de las instalaciones.
3. c) Los usos ordinarios del suelo rústico que no alteren las características del espacio.
4. d) Usos terciarios complementarios al uso residencial.
5. e) usos turisticos en edificios existentes.

¿Qué usos están prohibidos?

Artículo 40.

• a) Edificaciones, tipologías y usos característicos del suelo urbano.
• b) Subdivisiones y acciones que alteran la morfología del núcleo.
• c) Las obras de urbanización, salvo las necesarias para la realización de infraestructuras o dotaciones previstas en la normativa sectorial o en el instrumento de planeamiento, y las que contribuyan a la conservación, mantenimiento y mejora de las condiciones del hábitat.

¿Qué tipo de infraestructuras urbanas se pueden realizar en el hábitat rural disperso?

Artículo 41.

1. Implantación de nuevos edificios.
2. Conservación, mantenimiento y mejora de los existentes
3. Ejecución de dotaciones e infraestructuras comunes para la prestación de servicios básicos y de telecomunicaciones, siempre que se justifiquen en la conservación, mantenimiento y mejora de las zonas delimitadas.

Además, podrán realizarse actuaciones urbanísticas encaminadas a la obtención de dotaciones, y podrán aplicarse las técnicas previstas en el artículo 114 de la Ley para la obtención de regímenes generales y locales, mediante la gestión asistemática modalidad .

Las actuaciones previstas en los instrumentos de planeamiento estarán sujetas a las correspondientes El control preventivo municipal y la ejecución de las actuaciones ordinarias y extraordinarias no previstas en los mismos se ajustarán a las condiciones y procedimientos previstos en el Reglamento.

La gestión de la ejecución asistemática podrá ser (Art. 42):

1. un público , mediante el pago de cuotas o, en su caso, mediante la imposición de contribuciones especiales, conforme a lo dispuesto en los artículos 109 y siguientes de la Ley.
2. b) Privado , en el caso de que exista una iniciativa de más del 50% de la propiedad del suelo del hábitat rural disperso, mediante la constitución de una entidad colaboradora con la finalidad de acometer los gastos correspondientes en régimen de justa distribución de cargas, aplicándose en en forma análoga a lo dispuesto en los artículos 241 a 249.

Los propietarios de fincas incluidas en el ámbito del hábitat rural diseminado se incorporarán obligatoriamente a la entidad colaboradora si no se han adherido en el plazo previsto en el artículo 132.7.

Es decir, los propietarios de este tipo de inmuebles pagarán solidariamente los gastos de las obras de infraestructura que se desarrollen en la “área diseminada” por ley, o por los “planes especiales” de urbanizaciones.

Así que, por favor, tenga cuidado al comprar propiedades en diseminadas.

TLACORP Mayo 2023