REGISTRO DE EDIFICIOS ILEGALES – FUERA DE ORDENACION

Aspectos generales

La normativa española establece que, para que una construcción tenga acceso al registro de la propiedad, los notarios deben exigir que se aporte la licencia de obras, y toda la documentación de la construcción, incluido el certificado final de obra, etc.

Así dice el Real Decreto Legislativo Siete/2015, de 30 de octubre (texto refundido de la ley del suelo)

¿Cuál es la situación de aquellos edificios que se han construido sin licencia de obras?  

En estos casos, la misma ley del suelo establece, en su artículo 28.4, que aquellas construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas para restablecer la legalidad urbanística que impliquen su derribo, por expiración de la prescripción periodos correspondientes, puede tener acceso al registro de la propiedad.

 ¿Para qué sirve un edificio “sin licencia” para tener acceso al registro de la propiedad?  

La razón fundamental de esto es que una construcción que no forma parte del registro de la propiedad no puede ser parte de ningún negocio jurídico. Es decir, no se puede comprar, vender, heredar, hipotecar, pagar impuestos, etc.

Con lo cual, el acceso al registro de la propiedad, permite que la edificación sea objeto de tráfico legal, y forme parte del derecho de propiedad del propietario. Y además, implícitamente implica que dicha propiedad no puede ser demolida, demolida o de otra manera destruida por el ordenamiento jurídico. Con lo cual, el propietario consolida así el derecho de propiedad sobre dicha construcción, aunque haya sido construida sin licencia.

Si construcción construida sin licencia, pasa al registro de la propiedad, ¿está totalmente legalizada? Es decir, ¿se puede considerar 100% legal?

La respuesta es complicada.

Como hemos dicho antes, el acceso de una edificación sin licencia al registro de la propiedad supone visibilizar jurídicamente dicha edificación.

En otras palabras , cuando se construye una obra con licencia de obra, se informa al Ayuntamiento de que se va a realizar una obra , y el ordenamiento jurídico español toma nota de dicha construcción. También se informa cuando esta construcción está finalizada mediante el certificado de finalización de la obra del arquitecto, y su declaración en notaría mediante la correspondiente declaración de obra nueva. De esta forma, una construcción construida con licencia de obra es automáticamente identificada y reconocida por el ordenamiento jurídico.

Sin embargo, una construcción que ha sido construida sin un la licencia de construcción no forma parte del tráfico legal, porque su construcción no ha sido informada a la administración pública . Puede ser que exista constancia de dicha construcción a efectos de impuestos, catastro e Ibi, pero ello no significa que, a los efectos de la legalidad de la construcción, los organismos encargados del control y vigilancia de las obras en el territorio, han tomado conciencia de esta construcción jurídica.

Además, de ser así, es decir, si la administración tuviera conocimiento de que existe una construcción ilegal, automáticamente tendría que actuar ordenando el derribo de dicha construcción por considerarla ilegal.

Lo que pasa es que el administración española , por el mismo principio de seguridad en el tráfico jurídico de las acciones jurídicas y mercantiles, no puede disponer de un término indefinido para actuar contra aquellas obras y construcciones que se hayan realizado ilegalmente.

Con lo cual, las distintas normativas autonómicas españolas establecen siempre un plazo máximo para que las administraciones públicas detecten las obras y construcciones que se construyan sin licencia, y así poder sancionarlas mediante sanciones administrativas, multas e incluso órdenes de derribo. Transcurrido este tiempo sin que la administración la haya detectado, o sin que haya actuado contra la construcción, ésta queda legalizada y patrimonializada en el patrimonio del propietario.

Fuera de ordenación por regiones

Ahora vamos a hablar de dos casos, la Comunidad Valenciana y Andalucía.

Fuera de ordenación en la Comunidad Valenciana

En la Comunidad Valenciana, la normativa se basa en Ley 5/2014, de 25 de julio, de “Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje” de la Comunidad Valenciana (más conocida como “ LOTE “), la cual fue modificada el pasado 2019, mediante la ley del 5 de febrero, la cual rige desde el 8 de febrero de 2019.

Esta ley establece lo siguiente periodos de caducidad :

Para determinar el plazo de caducidad de las acciones de la administración en estos casos, es necesario distinguir entre dos supuestos:

• Suelo no urbanizable, rústico, protegido . Para obras que se ubiquen en suelo no urbanizable o protegido, no hay periodo de caducidad .

Por tanto, con independencia de que haya caducado la posibilidad de sancionar económicamente dichas obras, la administración puede en cualquier momento ordenar el derribo de las obras construidas sin licencia, ya que, como decimos, el derecho de la administración no prescribe.

• Suelo Urbano o Urbanizable: En cuanto al suelo urbano urbanizable, se establece el plazo de prescripción para aquellas construcciones que, a la entrada en vigor de la LOTUP (agosto de 2024) no hubieran prescrito el plazo de caducidad según la legislación anterior. 15 años. El plazo de prescripción anterior era de 4 años.

En otras palabras, es posible declarar una obra sin licencia siempre que haya sido terminada antes 20 de agosto de 2010 . Esta fecha es muy importante, porque significa cuatro años antes de la entrada en vigor de la LOTUP, que fue precisamente el 20 de agosto de 2014.

Con la cual, las obras en suelo urbano o urbanizable que, a la fecha de entrada en vigor de esta ley, estuvieran prescritas por tener un plazo de construcción por haber transcurrido más de cuatro años (esto es, todas las construcciones terminadas antes de agosto de 2010), podrán ser legalizadas por acceder al registro de la propiedad.

Sin embargo, aquellas construcciones sobre suelo urbano urbanizable que se construyeron sin licencia con posterioridad a la fecha del 20 de agosto de 2010 , como, por ejemplo, 2011, 2012, 2013, etc., el plazo de prescripción de las órdenes de derribo de dichas construcciones serán 15 años .

Lo mismo ocurre con las construcciones construidas sobre tierra comun sin urbanizar , cual podrán tener acceso al registro de la propiedad siempre que hayan sido construidos antes del 20 de agosto de 2010.

No obstante, y muy importante, aquellas construcciones en suelo no urbanizable que estuvieran terminadas a partir de agosto de 2010, están sujetas al régimen de imprescriptibilidad de la Ley Quinta/2014, de la LOTUP.

Y con respecto a suelo protegido no urbanizable, sólo podrán declararse aquellas construcciones sin licencia que hayan sido finalizadas antes del 1 de febrero de 2002.

Esto es así, porque esta fecha coincide con el transcurso de los cuatro años que regían en la anterior legislación y con la entrada en vigor de la Ley valenciana de Urbanismo 16/2003, que entró en vigor el 1 de febrero de 2006, que vino a establecer la imprescriptibilidad por suelo protegido.

Concepto de Fuera de ordenación en Andalucía -“DAFO”

Lo mismo ocurre en Andalucía, aunque no se distingue entre urbano y no urbanizable. En ambos casos, la Ley de Ordenación Urbana de Andalucía 7/2022, en su redacción tras su última modificación el 8 de febrero de 2012, aumenta de 4 a 6 años el plazo de prescripción del derecho de la administración a exigir la demolición de las obras. . construido sin licencia.

Al igual que en la Comunidad Valenciana, este plazo se entiende aplicable a las obras sin licencia para las que, a la fecha de aprobación de la ley, hubiera transcurrido el plazo de 4 años establecido en la legislación anterior. Es decir, se pueden legalizar todas las construcciones construidas antes del 8 de febrero de 2008.

Por tanto, para aquellas construcciones construidas con posterioridad a esta fecha, el plazo de prescripción pasa a ser de 6 años.

Interpretación de la “Fuera de Ordenación” en Cataluña

Lo mismo se puede decir en Cataluña. El Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Urbanismo de Cataluña, aumenta de 4 a 6 años el plazo de prescripción de la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística de los edificios.

Es decir, exigir su derribo o demolición.

Sin embargo, en Cataluña no se da la interpretación andaluza y valenciana del plazo en el que comienza a aplicarse el nuevo plazo ampliado de 6 años. Según el criterio catalán, aquellas obras que se construyeron antes de la aprobación de la ley, es decir, el 3 de agosto de 2010, tendrían un plazo de prescripción de 4 años. Y los construidos posteriormente, el término sería 6.

BUENO. ¡Se entiende!. Entonces, si tengo una obra sin licencia en la que han transcurrido los plazos establecidos en la legislación de mi Comunidad Autónoma sin ser sancionados, ¿mi vivienda es al 100%?

La respuesta es un poco complicada.

Como indicamos en este informe, el paso del plazo para sancionar/penalizar una construcción otorga la facultad de inscribir dicha construcción en el registro de la propiedad. Esto significa que:

El propietario puede ser “dueño” de la obra sin necesidad de licencia. Se puede hipotecar, arrendar, vender, heredar, donar, etc, el sistema español ya no puede decretar su derribo. 

Sin embargo, aunque el sistema español reconoce dicha construcción como legal, no puede otorgarle todos los derechos y ventajas que tiene una construcción legal. En otras palabras, el sistema español no puede asimilar construcciones ilegales que no respetaron la ley, que no pagaron impuestos de construcción, arquitectos, etc., a obras legales que sí pasaron por estos procedimientos, fueron construidas de acuerdo con la ley y fueron Pagaron todos los impuestos y gastos correspondientes.

Por ello, estas construcciones que se construyeron sin licencia, pero que han sido inscritas en el registro de la propiedad, se catalogan de forma especial. Se les llama “fuera de norma” (“FUERA DE ORDENACION”) construcciones.

Este tipo de construcción está sujeto a ciertas limitaciones con respecto a las construcciones legales:

• No se permiten más que obras de reforma limitadas a la conservación, seguridad y salud. Por lo tanto, no se les permite realizar obras de rehabilitación.
• No se permiten obras de ampliación de la construcción existente.
• En caso de que la construcción sea demolida naturalmente (por causas naturales, ruina, desastre, inundación, etc.), no podrán ser reconstruidas. No se pueden reconstruir.
• Tienen problemas para obtener la cédula de habitabilidad. Dependiendo de la región, el Ayuntamiento puede solicitarles que hagan algunas obras de urbanización (en rústico) para obtener la cédula de habitabilidad, o negarse totalmente, o incluso pedir demoler la parte ilegal de un edificio para emitir la cédula de habitabilidad.

En este punto, hablando de Cédula de Habitabilidad:

• Andalucía: No permite la Cédula de habitabilidad para casas o construcciones Fuera de Ordenación, pero da lo que ellos llaman “DAFO” (“Declaración Asimilada a Fuera de Ordenación”), donde, aunque no se aporte cédula de habitabilidad, el inmueble Se puede conectar agua y luz de manera legal.
• Comunidad Valenciana: No permite la Cédula de Habitabilidad en este tipo de viviendas, pero, en suelo rústico se ha creado un sistema de legalización donde, si se realiza algún tipo de obras de mejora de caminos aledaños, pavimentación e instalación de modernos sistemas de depuración de aguas residuales, se autoriza la cédula de habitabilidad, e, incluso, la posibilidad de realizar reformas estructurales en el inmueble, e incluso derechos de reconstrucción en caso de ruina.

Una pequeña guía de diferenciación Licencia de Obras Mayores  y Licencia de obras menores

Licencia de Obras Mayores

Es una licencia de obras que se obtiene del Ayuntamiento para obras que requieran complejidad técnica y sean económicamente importantes. Por ello, estas obras deben estar reguladas por normas de seguridad, habitabilidad, etc.

Para la obtención de la Licencia de Obra Mayor se debe elaborar un PROYECTO DE ARQUITECTO por parte de arquitectos, ingenieros, etc.

Como regla general, se requiere un permiso de construcción mayor en las siguientes situaciones:

• La rehabilitación integral de viviendas.
• Obras que afecten a la estructura de la vivienda (cimientos, estructura, fachada, cubierta, etc.)
• Aumentar la altura o el volumen del edificio.
• Actuaciones relacionadas con la protección contra incendios.
• Demoliciones o subdivisiones.
• Cambios en el uso del edificio o casa.
• Acondicionamiento de locales comerciales.
• Obras de nueva construcción.
• Obras que afecten a los elementos comunes de un edificio.

Licencia de obras menores

Obras menores para reformas etc., también requieren licencia. Sin embargo, se trata de obras sencillas, que no requieren proyecto ni obras especializadas, y tienen un coste mucho menor. Ejemplos de estos pueden ser pequeñas reformas, cambios de paredes o revestimientos, proyectos de decoración de interiores, eliminación de barreras arquitectónicas, cambio de pavimento, renovación de cocinas o baños, instalación de calefacción, alcantarillado, fontanería y electricidad, peritajes, ensayos, etc.

Un ejemplo de legalización en la Comunitat Valenciana

Casa construida en suelo rústico en la Comunidad Valenciana en 1979.

La propiedad estaba situada en una zona RÚSTICA en menos de 10.000 m2 (el tamaño de parcela mínimo para tener derechos de construcción en la zona). Y fue construido desde 1979. Entonces, era una propiedad bastante antigua. Debido a que se trata de un inmueble antiguo, el Ayuntamiento respeta las construcciones existentes que, al estar construidas en menos de 10.000 m2, y “fuera de normativa”, considera estas construcciones como “legalmente consolidadas por el tiempo”. Por ejemplo, las edificaciones actuales no pueden ampliarse. Por lo tanto, no se pueden construir nuevas construcciones en la propiedad. El Ayuntamiento permite reformas interiores en este tipo de inmuebles, pero no ampliaciones, construcciones de otros edificios como garajes, piscinas, etc.

Además, el Ayuntamiento podría no aprobar una licencia para reformar partes estructurales “esenciales” del edificio como cimientos, techo, etc. El Ayuntamiento admitirá “reformar” la casa existente y “reparar” la estructura existente, pero no “quitar” de las piezas viejas para instalar otras nuevas. Por ejemplo, en el caso de que ocurra un desastre natural o una inundación que pueda afectar la estructura de la casa, el Ayuntamiento no podrá otorgar derechos para “reconstruir” la propiedad. Así que, como conclusión, el Ayuntamiento permite reformas interiores para mantener la construcción, pero no reformas estructurales de bines, cimentaciones, cambio de cubierta, etc. Por ello, le recomendamos que informe a su compañía de seguros de que los desastres naturales y otros que afecten a la construcciones existentes tiene que estar cubierto por el seguro obligatorio para contratar a la casa a su finalización.

Hemos visto que el área NO está conectada al sistema principal de alcantarillado.

Consecuencias jurídicas de las viviendas consideradas como “Fuera de Ordenación” en la Comunidad Valenciana 

 Si no están sancionados antes de agosto de 2010, no pueden ser sancionados con posterioridad, ni pueden ser demolidos por el sistema español, y se consolidan legalmente en el tiempo.

• Ya eres se respetan las construcciones en su tamaño, pero No es posible construir una nueva construcción. elementos ni siquiera ampliar el existentes.
• Además, por este hecho, el Ayuntamiento respeta las construcciones existentes, pero no se pueden extender. Por lo tanto, no se pueden construir nuevas construcciones en la propiedad.
• El Ayuntamiento permite reformas interiores sobre este tipo de propiedades. Pero, debido a que el inmueble está fuera de normativa, el Ayuntamiento no aprobará una licencia para reformar “partes estructurales esenciales” del edificio como cimientos, tejado, etc. El Ayuntamiento admitirá “reformar” las existentes casa, y “reparar” la estructura existente, pero no “quitar” las partes viejas para instalar otras nuevas. Por ejemplo, en el caso de que se produzca un “incendio”, o una inundación que pueda afectar a la casa en su estructura, el Ayuntamiento podrá no dar derecho a “reconstruir” la propiedad. Así, como conclusión, el Ayuntamiento permite reformas interiores para mantener la construcción, pero no reformas estructurales desde bines, cimentaciones, cambio de tejado, etc.
• Una de las condiciones para obtener la consideración de “fuera de normativa” es acreditar que el inmueble no ha sido sancionado durante los 15 años posteriores a su construcción.

Certificado de Habitacion 

Otro punto es que, dependiendo del Ayuntamiento de la zona y de las condiciones legales particulares de la construcción y/o del solar, las propiedades en Fuera de Ordenación puede tener, o no, la Cédula de Habitabilidad, y dependiendo de ésta, el Ayuntamiento podrá exigir determinados aspectos legales u obras en la propiedad para obtener o renovar esta cédula.

Para su información, se trata de un documento emitido por el Ayuntamiento de la zona donde confirman que el propiedad cumple con los requisitos de habitabilidad.

Esta propiedad no ha obtenido un “Cédula de Habitabilidad” (CH), y nos ha confirmado el Ayuntamiento que no es posible obtener este certificado por el momento.

Este documento también es necesario para conectar agua y luz a la propiedad y realizar los cambios de los contratos de agua y luz a su nombre.

Costes de urbanización a desarrollar para completar el proceso de legalización en la Comunidad Valenciana

En un futuro reciente, el Ayuntamiento podrán solicitar a los actuales propietarios, en función de darle un mejor y más cómodo uso a sus propiedades, que realicen/paguen algunas obras para mejorar la infraestructura de las mismas como calles (zonas peatonales), pavimento, alumbrado público, alcantarillado, etc., e incluso cediendo parte de las parcelas a viales, peatonales o zonas verdes.

Habrá que ver qué tipo de obras proyectará el Ayuntamiento para pedir a los propietarios en el futuro, y quién las pagará. En este momento, una nueva ley recientemente aprobada en 2019 (LOTUP) tiene el espíritu de actuar con este tipo de agrupaciones de viviendas para desarrollar algunas obras de urbanización que aún no están confirmadas por la ley.

Sólo señalar que el coste más caro de la urbanización es la conexión a la red de alcantarillado del Pueblo. Como estas propiedades están bastante alejadas del Pueblo, se podría aceptar que, en lugar de conectarse con el sistema de alcantarillado principal, para permitir que los propietarios instalen tanques sépticos con sistemas de depuración para filtrar y depurar el agua residual

La mayoría de las propiedades de la zona no cuentan con fosas sépticas oficiales reguladas o modernas instaladas para el tratamiento de aguas residuales. Entonces, si el proyecto del Ayuntamiento se presenta en el futuro, el costo inmediato será instalar una fosa séptica moderna en la propiedad.

Según nos informa la agencia inmobiliaria, las fosas sépticas no cumplen con la normativa vigente, cosa que ocurre muy a menudo.

Mientras no se presente el plan de urbanización y no se complete la urbanización, el Ayuntamiento podría crear problemas para autorizar reformas estructurales en la propiedad. Las construcciones existentes se respetan en su tamaño, pero puede ser difícil obtener licencias o permisos para construir un nuevo elemento de construcción o incluso para ampliar los existentes.

Pero, si las viviendas de la zona se mejoran con las obras de urbanización requeridas mediante un plan de urbanización (denominado MINIMIZACION DE IMPACTO AMBIENTAL), tendrán los siguientes beneficios:

• La casa se considerará una construcción “totalmente legal”, por lo que dejará de ser considerada como “fuera de normativa”, por lo que se permitirá la reconstrucción de construcciones existentes, reformas estructurales, reconstrucción, etc.
• La propiedad tendrá el Certificado de Habitación