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Expropiación de inmuebles en España-Land's Grab

Expropiación de inmuebles en España-Land's Grab 2000 1315 TLA
Expropiación en España - Expropiación de propiedades españolas

Una expropiación se define como "tomar tierras sin el consentimiento del propietario ...".

Es difícil imaginar un ejercicio de autoridad gubernamental que pueda tener un impacto más directo en los derechos de propiedad de un propietario que la toma de la tierra de un propietario sin el consentimiento del propietario.

Como profesionales, a menudo ambos propietarios nos consultan en materia de expropiación. A menudo, los problemas de valoración que surgen en los reclamos de expropiación son complejos.

La comprensión del proceso de expropiación puede ser de gran ayuda para el tasador, que ya enfrenta una tarea sustancial.

Esta presentación está destinada a proporcionar una visión general y comprensión del proceso de expropiación de principio a fin. Es comprensible que el proceso de expropiación sea altamente técnico y especializado, y tanto para los propietarios de tierras como para las autoridades expropiadoras, el asesoramiento de expertos en temas estratégicos críticos con una comprensión del proceso puede marcar la diferencia entre un resultado justo y equitativo y un desastre.

Si la expropiación está justificada por el propósito de "utilidad pública", el propietario no puede oponerse a esta decisión de la administración.

La expropiación necesaria u obligatoria suele ser una causa de desconfianza entre los ciudadanos, ya que implica obligarlos a entregar a la administración sus propiedades o bienes. En el proceso de construcción de una carretera, un puente o un área deportiva (infraestructuras públicas), muy a menudo es necesario reclamar la propiedad de la tierra que pertenece a particulares. Debe tenerse en cuenta que la Administración Pública es la única entidad que tiene la facultad suficiente para obligar a los particulares a dar sus propiedades. Y, contra este poder, lo particular no puede hacer oposición.

Por ejemplo, el propietario recibe una compensación por el daño económico o un canje por otro activo. Esta compensación se conoce como "Precio justo" (Justiprecio), que, lamentablemente, muy a menudo no es tan "justo" como deseable, y es el punto de mayor lucha en el proceso.

Causas de expropiación. Leyes españolas

La expropiación obligatoria implica la transmisión de la propiedad de un particular a la Administración, que puede adquirirla incluso sin el consentimiento del propietario. Está regulado en el Ley de Expropiación Obligatoria, de 1954 (Ley de Expropiación Forzosa de 1954), la ley reguladora de 1957 (RD 1957), y el nuevo Ley de tierras reembolsadas del 20 de junio de 2008 (Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo).

La principal consecuencia de estas regulaciones es la obligación de otorgar la propiedad requerida por la administración, cuando el propósito del uso es adecuado con las leyes.

Las leyes confirman que una expropiación puede ser decidida por el Estado, el Gobierno de la Región (Comunidad Autónoma), la provincia (Provincia), la isla o el consejo local (Ayuntamiento), y es la manifestación más absoluta del Poder Público, frente a la cual, el particular no puede hacer ninguna oposición legal si la acción está debidamente justificada y de acuerdo con las leyes.

Es por esta razón que el primer paso en el proceso de expropiación es la declaración de "Utilidad publica" de la propiedad o derecho a expropiar. De hecho, es absolutamente indispensable declarar como "Utilidad Pública" ese derecho o propiedad.

Este requisito de "utilidad pública" es tan importante que el organismo que debe llevar a cabo la expropiación debe ser "público". Significa, por ejemplo, que en el proyecto AVE en la región, la institución de expropiación es el Ministerio de Obras Públicas, y no RENFE ni ADIF.

¿Qué artículos pueden ser expropiados?

Aunque en la mayoría de los casos las expropiaciones son sobre la propiedad de bienes inmuebles, puede ser objeto de expropiación de cualquier tipo de activos como obras de arte, automóviles, embarcaciones, bonos, acciones y cualquier otro derecho que, en determinadas circunstancias, puede ser necesario para "utilidad pública".

Proceso de expropiación

El primer paso es la declaración de "utilidad pública". Esta declaración debe hacerse siempre a través de un acto legal, o en un acuerdo del Consejo de Ministros (Consejo de Ministros), salvo en aquellos casos en que el patrimonio o el activo sea absolutamente "esencial" para los proyectos públicos que desarrollará el Inmuebles.

En estos últimos casos, la "Utilidad pública" se considera implícita, y la administración solo tiene que publicar los bienes o propiedades para expropiar en el Boletín Oficial del Estado (BOE), en el Boletín Oficial de la Provincia de la Provincia), y uno de los periódicos más populares de la Provincia.

Después de esta publicación, comenzará un intervalo de tiempo de 15 noches de información pública. Dejará a particulares afectados para hacer eventual oposición y corregir irregularidades en la información.

Después de estos 15 días, hay otros 20 días en los que la administración estudia cada una de las oposiciones o irregularidades obtenidas. Después de este tiempo, la administración declara "necesidad de ocupación", que debe publicarse y notificarse individualmente a todos los afectados.

De hecho, es muy importante la notificación individual a los detalles involucrados. De lo contrario, la expropiación no puede ser "legal". Contra esta notificación, el particular no puede oponerse, pero puede considerar inválida la declaración de "utilidad pública" de sus propiedades, y / o la declaración de "necesidad de ocupación", en el proceso administrativo y en los Tribunales y Tribunales.

Una de las causas más populares de oposición contra el proceso de expropiación son los errores en el proceso de información pública de 15 días.

Una vez que reciben la notificación, los detalles tienen 10 días para oponerse a esa notificación. Esta oposición se colocará directamente en el proceso administrativo, no en los tribunales, y la administración tendrá 20 días para decidir. Mientras tanto, el proceso de expropiación estará en espera con un límite de 30 días.

El "precio justo" - Justiprecio

Una vez confirmada la expropiación, el afectado tendrá derecho a recibir una compensación, que se conoce como "Precio justo" o "Justiprecio". El monto de esta compensación se calcula con una evaluación previa de los activos y derechos sujetos a expropiación, y se puede acordar "amigable" entre las partes en 15 días.

Si se acuerda esta cantidad, el proceso estará terminado.

Por ejemplo, si las partes no llegan a un punto de acuerdo con ese precio, debe abrirse un nuevo proceso en el que la administración deje 20 días a los propietarios para presentar sus consideraciones sobre la valoración de la propiedad y proponer un precio (Hoja de Aprecio )

La administración puede aceptar o rechazar esta propuesta. Si acepta, el proceso estará completo.

Por ejemplo, si la administración se niega a aceptar el precio propuesto de la pieza, realizará otra valoración (Hoja de Aprecio) que le notificará al propietario para que lo estudie por un plazo de 15 días.

Si él acepta, entonces el proceso estará completo.

Por ejemplo, si el propietario no acepta el último precio ofrecido por la administración, el caso será llevado a la Provincia Tribunales de expropiación (Jurado Provincial de Expropiación), que finalmente será el que decidirá sobre el precio justo.

Estos Tribunales se encuentran en la Capital de la provincia (Alicante, Murcia, Almería, Albacete, Valencia, Málaga, Granada, Cádiz), y están formados por un Presidente y cuatro asistentes, siendo un funcionario público, un representante de la Asociación de Agricultores (Cámara Agraria), y un notario. Su función es estudiar las propuestas de precio de las partes y dar la decisión adecuada. En teoría, deberían tomar un máximo de 8 días para tomar la decisión (según mi experiencia, sé que toman, ¡a veces uno o dos años!).

La decisión de los Tribunales de Expropiación puede rechazarse y enviarse a un Tribunal superior. Si hay una demora en la decisión de los Tribunales de Expropiación por más de 6 meses, los intereses se pueden unir al monto de la compensación. Y, si hay una decisión de precio, pero la administración no paga por más de 2 años, la propiedad debe tomar una nueva evaluación de la propiedad para verificar su valor después de ese tiempo, esto se llama "retasación".

Después de la presentación de la "retasación", comience nuevamente el proceso para obtener un nuevo "Precio Justo". Una vez que se obtiene el nuevo precio y se paga, la propiedad puede ser ocupada por la administración por un tiempo limitado. A veces, la administración decide cambiar el precio a pagar por la propiedad expropiada con otra propiedad.

Derechos de reversión

El proceso de expropiación puede extenderse por varios años hasta que ambas partes lleguen a un acuerdo sobre el “Precio justo”, aunque eso no significa que el proceso de expropiación se detenga allí. De esta manera, la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación (LOE), introdujo el "derecho de reversión". Este derecho le permite al propietario recuperar el total de la propiedad, o parcialmente, con el reembolso correspondiente de la compensación recibida, si el proyecto que causó la expropiación no se lleva a cabo.

Estos son los casos:

  • La administración decide no seguir adelante con el proyecto.
  • Después de dos años de la ocupación de la propiedad de la administración sin hacer ningún trabajo en la propiedad.
  • El proyecto fue desarrollado pero la función que cumple la propiedad ahora no es de "utilidad pública". Por ejemplo, en el caso del AVE, la tierra fue tomada para hacer una estación de tren, y ahora esta estación no se usa en absoluto, el propietario o sus herederos pueden usar el derecho de volver a adquirir la propiedad pagando la compensación recibido por la expropiación (que se actualizaría en ese momento) .– Si el terreno no sirve para el uso considerado anteriormente, pero puede ser utilizado

    para otro "uso público".

Solo hay dos excepciones a esa regla, en las cuales el derecho de reversión no puede actuar:

- Si el terreno no sirve para el uso considerado anteriormente, pero puede ser utilizado

para otro "uso público".

- Si el terreno se utiliza para el servicio público por más de 10 años.