Cómo comprar propiedades en San Sebastián – Donosti

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La ciudad de San Sebastián – Donosti

Introducción – Los orígenes de Donosti

Históricamente se dice que el asentamiento que dio origen a San Sebastián fue el monasterio de San Sebastián el Antiguo, así como el castillo del Monte Urgull, y la villa situada en el túmulo que la unía a la tierra cuyos habitantes dicen que históricamente se dedicaron a la actividad pesquera y comercial.

El territorio circundante estaba salpicado de caseríos que también se dedicaban a las labores agrícolas.

Hay que decir que San Sebastián se sitúa como punto de encuentro entre dos regiones diferentes: el mar y las tierras del interior. Para acceder a las tierras del interior, las vías terrestres contaban con el río Urumea para acceder a la costa y así desarrollar una actividad mercantil y comercial con el interior.

De hecho, la ciudad contó con un puerto marítimo, y otro fluvial (o de Santa Catalina), además del puerto de Pasajes, que durante muchos años estuvo bajo la jurisdicción de San Sebastián.

Fue Sancho El Sabio quien otorgó el fuero a este modesto núcleo de población, que ya empezaba a tener una incipiente actividad comercial.

Con el paso de los años, y dada su proximidad a la frontera, también tuvo cierta importancia militar, lo que motivó la construcción de diferentes fortificaciones que se desarrollaron con el tiempo hasta mediados del siglo XIX.

El desarrollo Urbano de San Sebastián- Donosti tiene varios fases :

El primero hasta la destrucción por el sitio de 1813 (Guerra de la Independencia Española) .

Desde la Edad Media hasta el siglo XVI no se experimentaron grandes cambios estructurales en la villa. Se trata de un núcleo urbano amurallado dotado de planta regular de tipo geométrico, con importante jurisdicción sobre el territorio agrícola colindante, y algunos núcleos menores que lo rodeaban.

En el entorno del primitivo castillo medieval de Urgull se construyeron diversos cinturones de murallas que limitarán el desarrollo urbanístico hasta el siglo XIX.

En el siglo XVI se acometieron las obras de construcción y ampliación de las nuevas murallas.

Estas obras continúan realizándose durante el siglo XVII, y en menor medida en el XVIII.

Esta etapa finaliza con la destrucción casi total de la ciudad en 1813. En esta fecha la ciudad es destruida por el asedio del Duque de Wellington a la ciudad (Guerra de la Independencia), y se reconstruye, surgiendo así la parte antigua actual.

En 1854 San Sebastián fue designada capital de Gipuzkoa.

Durante esas fechas, a la actividad comercial y administrativa de la ciudad se une una importante actividad turística, ya que desde mediados del siglo XIX es elegida como residencia de verano de la familia Real.

En esos años se autorizó el derribo de las murallas, por lo que la ciudad dejó de ser lugar de guerra.

A partir de esos años se inicia el desarrollo de la zona del Ensanche, con la construcción del Ensanche sur de San Sebastián, que también ocupaba las marismas y Arenales de Urumea.

El Ensanche tiene un trazado regular, con calles rectas, que forman una cuadrícula, destacando la denominada Avenida de la Libertad.

Esta zona tiene un importante uso turístico y recreativo con el Paseo de la Concha. También tiene un importante uso residencial, administrativo y comercial.

Las actividades industriales se desplazan hacia Ibaeta, Antiguo, y lo que luego será el Barrio de Gros.

Las clases más humildes se están concentrando en la parte Vieja o avanzando hacia la Vieja.

Posteriormente se iniciaron las obras del Ensanche de Gros o Zurriola, en el Arenales que se extendía entre el río Urumea y la ladera del monte Ulía.

La zona que hoy se considera el Centro se construyó entre 1867 y 1910. El centro de gravedad de la ciudad se desplazó de la plaza de Gipuzkoa a la Avenida de la Libertad, que hoy constituye el eje de Donosti. El Casco Antiguo, debido a su difícil entramado, se ve desplazado a una zona de recreo y pequeños comercios, al no estar preparado para desarrollar una actividad comercial, de tráfico y transporte moderna.

Posteriormente, el desarrollo urbano se polarizó hacia las calles San Martín, el entramado de calles en torno a la plaza del Buen Pastor y la calle Prim, destacándose las construcciones en las calles Gross, Antiguo y Amara Viejo.

Las plazas de Donosti

Donosti cuenta con muchas y variadas plazas, como la Plaza de la constitucion, que es un espacio de relaciones sociales y eventos de carácter popular, deportivo y cultural, dejando bajo sus soportales los pisos comerciales, sobre los cuales se encuentran las viviendas.

Además de la Plaza de la Constitución, Donosti cuenta con las siguientes plazas:

• El plaza de la trinidad, que tiene por objeto la realización de actividades culturales y deportivas.
• El Plaza de Zuloaga donde hay una zona ajardinada, y el museo San Telmo.
• Además, encontramos la pequeña Plaza Lasala.
• También encontramos el Alameda del bulevar, cuyo espacio central está ocupado por jardines y servicios públicos, siendo uno de los ejes fundamentales de la red viaria y de unión entre el casco antiguo y el ensanche.
• El Plaza de Gipuzkoa, con su jardín en su parte central, es un lugar de recreo y esparcimiento con un pequeño estanque. Alrededor de los cuales hay locales comerciales, encima de los cuales se encuentran casas, oficinas, así como el Palacio de la Diputación Foral de Gipuzkoa. Representa un lugar de atracción y centralidad para la ciudad, ocupando también una posición central en la expansión.
• El Plaza del Buen Pastor es una zona de ocio. En esta plaza se encuentra la catedral, estando rodeada de casas con pisos comerciales. Alrededor de esta plaza se encuentran los singulares edificios de Correos, y el Centro Cultural Koldo Mitxelena.
• El plaza de bilbao también se encuentra en uno de los laterales de la zona de circulación de la calle Prim.
• El Plaza del Centenario es el punto de conexión entre los barrios de Amara Nuevo y Amara Viejo.
• El Plaza de Pio XII se encuentra entre una de las zonas de conexión interna y externa más importantes de la ciudad. A través de él se conecta con la autovía Bilbao-Behobia. En él se encuentra la Subdelegación del Gobierno, la terminal de ómnibus y el Hotel Amara Plaza.
• El Plaza de Irún, en el barrio de Amara Nuevo. En esta plaza se ubica la red de conexiones que une la avenida de Madrid, el río Urumea y las conexiones con Loiola. En él destaca el centro comercial ARCCO.
• El resto de plazas del barrio Amara Nuevo se ubican en el interior de las manzanas, presentando algunas de ellas en sus bajos locales comerciales, garajes y talleres, mientras que otras están ocupadas por pequeños jardines y áreas recreativas.

Estos son los cuadrados de Armerías, Ferrerías, Etxeberri, Cofradías, Mercanderes, Soldados, Marinos, Preboste, y Estudios.

• El plaza de zaragoza es su lugar de transición y esparcimiento en el centro y Miraconcha.
• El plaza de euskadi y Plaza de España son lugares de paso entre las calles que, a través de estas plazas y el puente de Santa Catalina, unen los barrios de Gros, Amara, Egia-Atocha y Centro.

Barrio de Donosti

Alza

El barrio de Altza está situado sobre una de las colinas que dominan la bahía de Pasaia, ocupando sus laderas. Es el barrio más oriental de la ciudad, situado en el límite con los términos de Pasaia y Rentería. Se extiende sobre un cerro en cuya cumbre se asentó un núcleo de población, que dio paso a una progresiva ocupación, en los últimos cuarenta años, de las vertientes Norte, Este y Oeste, así como a la construcción frente a la carretera nacional, y en los valles de Txingurri y Molinao, constituyendo una pieza claramente identificable en la ciudad.

Las propias características del entorno físico, y en particular su topografía, destacada por el trazado de las grandes infraestructuras ejecutadas en su entorno (puerto de Pasaia, autopista Bilbao – Behobia y sus enlaces con La Herrera y el puerto) configuran, hoy Hoy, los límites del Barrio están totalmente definidos, salvo su solución de continuidad al Este en el distrito de Antxo en Pasaia y el Área de Garbera, situada al Suroeste.

Tiene una extensión de casi 230 Ha. que el PGOU subdivide en veinticinco Áreas de Intervención Urbana (AIU) designadas: La Herrera, Tsingurri, Larratxo, Altza Over, Lardi Alde, Jolastokieta, Pikabea, Oleta, Arria, Carretera NI (tramo La Herrera-Buenavista), Larres, Buenavista , Alto de Buenavista, Escalantegi , Mendibil, Putxuzulo , Molinao , Papin, Landarro , Garbera, Esnabide , Don Bosco, Las Mercedes, Auditz-Akular y Luzuriaga.

La coexistencia de usos incompatibles y la necesidad de reurbanizar espacios inacabados constituyen dos características más de un Barrio en el que se ubican un total de 7,501 viviendas, 139,716 m2 para usos industriales y 55,207 m2 para usos terciarios.

A nivel de dotación de equipamiento comunitario, Altza tiene un estándar por encima de la media municipal derivado de las actuaciones realizadas en los últimos años: polideportivo de Larres, Casa de Cultura de Casares, centro de salud, centros educativos, etc., que han puesto en marcha un importante proceso de reestructuración.

Ante la problemática, el PGOU apuesta por la rehabilitación del tejido urbano, el traslado de industrias, la preparación de suelo industrial alternativo, la oferta de suelo terciario, etc. En cuanto a actuaciones concretas, hay que destacar estas: la remodelación del Herrera y accesos Buenavista; ejecución de nuevos accesos desde Intxaurrondo y Molinao; reforma interior de Herrera, Larratxo y Buenavista; rehabilitación integral en Altza, Arria y Molinao; finalización de las áreas de Oleta y Darieta; creación de suelo industrial en Landarro y Miamarka; previsión de un centro comercial y de oficinas en Lardi-Alde; ejecución de los parques de Arria, Garberako Gaina y Larres; y ampliación del polideportivo de Larres.

Amara Berri (Amara Nuevo)

Con una superficie total de 132 hectáreas, está limitada al norte por el río Urumea en el meandro que bordea la península de Mundaiz. Al Este y Sur por la carretera de circunvalación y al Oeste por las líneas de tren de Eusko Trenbideak y la nueva carretera Amara-Ayete. Comprende las llanuras de la vega del Urumea y las depresiones de Anoeta y Morlans (en su parte baja) que constituyen prolongaciones naturales de las vegas. También se incorpora parte del talud del Parque de Alkolea (Zona de Ibaialde), aunque se sitúa en el margen derecho del río. La mayor parte del barrio está considerado por el PGOU como suelo urbano, excepto las Zonas del Ensanche de Amara IV y Riberas de Loyola, que están catalogadas como Suelo Urbanizable en Curso.

Amara-Berri es uno de los barrios más importantes en el desarrollo residencial de la ciudad, con un total previsto de 13,199 viviendas en el horizonte urbanístico del Plan General.

anorga

El barrio de Añorga está formado por dos grandes bolsas de suelo situadas a ambos lados de la Carretera NI, en el tramo comprendido entre el enlace con la variante Sur de Ibaeta y el municipio de Lasarte.

Ocupa una superficie aproximada de 123 Ha. Los inadecuados accesos desde la NI a las zonas residenciales existentes con el consecuente aislamiento que esto provoca y el bajo nivel de equipamiento son los dos aspectos que se destacan negativamente.

La Vieja-Ondarreta

El barrio de El Antiguo-Ondarreta ocupa la parte norte de las llanuras de la Vega de Ibaeta hasta la costa y el cerro de Lugaritz (Seminario), tiene una superficie de 116 hectáreas y está limitado al norte por caminos de acceso a Igeldo y la playa de Ondarreta; al Sur por el Camino de los Pinos y el acceso peatonal a la Fundación Matía; al Este por las calles Palacio y Dr. Marañón y al Oeste por la Avda. de Tolosa y la ladera del Monte Igueldo.

En la década de 1990 se produjo un importante impulso tanto en la construcción de viviendas como de equipamientos (polideportivo, ambulatorio, etc.).

Se divide en las siguientes Áreas de Actuación Urbanística: Miramar-Ondarreta, El Antiguo, Seminario, Lugaritz, Lizarriturri, Benta Berri, Campus Universitario Norte, Ensanche de Ondarreta, Ciudad Jardín de Ondarreta I y II.

Ategorrieta-Ulia

El barrio de Ategorrieta-Ulia se desarrolla al pie de la ladera sur del monte Ulia. Tiene una superficie de 67.53 hectáreas y limita al oeste con Sagüés, al sur con la Avda. de Navarra y el ferrocarril RENFE, y al este por el Alto de Miracruz.

Su desarrollo es básicamente lineal, apoyado en primera instancia por el antiguo camino de Ategorrieta y posteriormente por las avenidas de Navarra y Ategorrieta, ascendiendo por la ladera de Ulía manteniendo una referencia de cornisa máxima relativamente homogénea. La tipología de los asentamientos, aunque no contemporánea, responde en su generalidad a establecimientos residenciales de baja urbanización y viviendas aisladas entre los que proliferan solares conventuales ocupados por grandes edificaciones que contrastan en el entorno residencial.

En el Barrio se distinguen cinco Áreas: Manteo, Ulía -Yermo, Mitxelene, Toki-Eder, y Ategorrieta, que a efectos de ejecución del planeamiento, se clasifican como suelo urbano.

A pesar de la aparente homogeneidad, los problemas del Barrio son diversos. Existe una necesidad de reurbanización por problemas como la insuficiente red viaria, la alta densidad en determinadas zonas, la mezcla de usos, y la falta de aparcamientos y plazas libres.

En el Área de Manteo existe una mayor densidad de ocupación con conflictos de accesibilidad, mientras que otras Áreas presentan una mayor calidad ambiental, que, sin embargo, también se acompaña de carencias en este mismo ámbito. La tipología de baja densidad del Barrio da lugar a una dispersión de espacios públicos que alcanzan altos estándares en Manteo, tras las intervenciones que se han producido en los últimos años, y reducidos en zonas de ciudad jardín como es habitual en estas tipologías.

Se observa la obligación de reurbanización de la zona, que se concreta en una serie de actuaciones urbanísticas: transformación de usos industriales en terciarios, creación de nuevas plazas y espacios libres en Santa Teresa, Manteo, etc., urbanización del parque de Ulía en las zonas colindantes al barrio, construcción del polideportivo y dotación de aparcamientos subterráneos en Manteo. Por otro lado, también es necesario consolidar la tipología residencial de baja densidad como uso característico, la adecuación y priorización de la red viaria, el desarrollo de espacios intersticiales baldíos, la solución de las deficiencias de conexión y la consolidación mayoritaria de los usos de equipo.

Verso

El barrio de Ayete se asienta en la zona central de la ciudad y ocupa la cumbre y laderas del Alto de Ayete, situado entre los llanos de Ibaeta y Urumea.

Tiene una superficie aproximada de 233 hectáreas y limita al sur con la variante de San Sebastián, al norte con el Paseo de Miraconcha y el Camino de San Roque, al este con las vías del ferrocarril Eusko. Trenbideak, la nueva carretera Amara – Ayete y la carretera de Errondo, y al oeste con los bordes del collado de Lugaritz, la carretera Ibaeta-Ayete y la Avenida de Tolosa.

Ayete responde, en general, a las características de una ciudad jardín de densidad media en las zonas edificadas y que existe escasez de equipamiento comunitario, deficiente conexión viaria entre las distintas zonas urbanizadas y escaso apoyo a la actividad comercial. Por todo ello, está prevista la realización de algunas actuaciones urbanísticas: el polideportivo Txantxa-Erreka y las áreas deportivas de Lanberri, Puyo y Pagola; centro comercial Txantxa-Erreka; construcción de la carretera Amara-Aiete-Ibaeta/El Antiguo (1999); y la creación de los parques de Puyo y Arbaizenea.

Centro-Centro

Limita al Norte con el mar abierto, al Este con el río Urumea, al Oeste con la Bahía de la Concha y los montes de Ayete, y al Sur con el nuevo Ensanche de Amara, el Centro, a efectos de la Plan General, está constituido por el Casco Histórico, los Ensanches del siglo XIX, el Paseo de Miraconcha y el cerro de San Bartolomé, todos ellos núcleos de población, a los que se suman el Monte Urgull y la Isla de Santa Clara.

Ocupa una superficie de 116 hectáreas y está delimitado de la siguiente forma: Urgull -Santa Clara, Puerto, Parte Vieja, Ensanche, San Bartolomé, Amara Zaharra (Amara Vieja), y Paseo de Miraconcha. Todos ellos están clasificados como Suelo Urbano.

Como zona de gran calidad ambiental, arquitectónica y urbanística, las actuaciones previstas por el PGOU para el Centro van dirigidas fundamentalmente a preservar sus características.

Así, en la última década del siglo XX, un Plan de Rehabilitación del Casco Histórico, protección del patrimonio construido, otro Plan de Reordenación del Tráfico, planteándose la posibilidad de soterrar las vías de Eusko. Trenbideak, y la implantación del Ensanche en el Barrio de San Bartolomé20, Centro Cultural en la antigua Pescadería (3), y la posible ubicación de la estación de autobuses. Destaca el plan de reordenación y renovación del Bulevar (1999) y Alderdi Eder (1999), actuaciones que, junto con la peatonalización resultante de la nueva ordenación viaria, deben constituir un factor fundamental para la mejora de la calidad del medio ambiente. del Ensanche y su atractivo comercial. Para finalizar con este ámbito indicar que el Centro Cultural Koldo Mitxelena (1998) es una de las obras que se han llevado a cabo y con gran éxito en todos los aspectos.

La verdad

Egia constituye un barrio claramente identificable en el tejido urbano con unas condiciones de centralidad que se ven depreciadas en parte por su ubicación al este de la vía férrea y por su topografía.

El barrio tiene unos límites físicos perfectamente reconocibles, que en parte representan barreras en su relación con el resto de la ciudad. Así, limita al Norte con el trazado ferroviario de RENFE, al Oeste y al Sur con el curso del río Urumea y al Este con el valle de Marrutxipi y el Área de Baratzategi, donde, sin embargo, se produce una continuidad de trama. más evidente.

Con el fin de integrar la pieza urbana en la ciudad, el espacio que ocupa el antiguo estadio de Atocha y el Mercado de Frutas se destina a la construcción de viviendas, espacios libres y usos terciarios (Palacio de Justicia), abogándose por el Plan General para la solución de comunicaciones en torno al viaducto de Iztueta, complementadas con conexiones peatonales sobre el mismo a la altura del puente de Santa Catalina y el nuevo puente proyectado frente al parque de Araba, remodelando el paso superior existente en la estación (1999). Además, el PGOU plantea nuevos accesos viarios desde Amara Osinaga e Intxaurrondo, etc. La inexistencia de instalaciones deportivas en Egia motivó la construcción del polideportivo, pista de frontón y pistas complementarias en el recinto de Mármoles Cantabria, resolviendo así el problema. Por otro lado, se mejoró la conexión de este barrio con Intxaurrondo con la ampliación de la Avda. de Ametzagaina. Destaca también la construcción de viviendas en el Paseo del Urumea y en Bateilla (1999-2000).

Grandes

Tiene una superficie aproximada de 44 Ha., constituyendo el Barrio delimitado por el PGOU de menor extensión. Representa la expansión oriental de la ciudad, proyectada en sucesivas fases, que han supuesto una progresiva ocupación física de los terrenos ganados al río y al mar. En la actualidad, inacabado, se proyecta para definir su configuración definitiva.

El territorio es marcadamente horizontal y constituye, a pesar de su centralidad en la ciudad, una pieza claramente identificable por su memoria histórica y la rotundidad de sus límites: el río Urumea al Oeste, la vía férrea de RENFE al Sur, la Avda. de Navarra y las faldas del Monte Ulía al Este y el mar al Norte.

Todo el barrio está catalogado como Suelo Urbano. Destacan las intervenciones consistentes en la remodelación de la playa y el paseo marítimo de la Zurriola (1995), la construcción del Auditorio y Palacio de Congresos del Kursaal (1999), el plan de urbanización y rehabilitación de Sagüés, así como el derribo del mercado de Gros y la construcción de casas en su sitio (1997).

ríos

Con una superficie de 192 hectáreas, ocupa los llanos del llano del mismo nombre desde el cruce de la variante de Añorga hasta el Ensanche de Ondarreta, así como parte de las vertientes de Lugaritz e Igueldo, que lo delimitan por la oriente y occidente, respectivamente.

Se aprecian desarrollos edificatorios excesivos en la ladera, desvinculados entre sí, planificación parcial descoordinada de zonas francas, falta de forma vial básica adecuada y espacios libres locales. Las previsiones de intervenciones para paliar estas carencias son la ejecución de edificios de viviendas (Ondarreta, Benta – Berri, Errotaburu, Berio, etc.), de los polígonos industriales de Igara, El Infierno y Zuatsu, de la carretera Ibaeta-Aiete… También Se espera mejorar la Avda. de Tolosa como elemento configurador fundamental del desarrollo urbanístico de toda la zona, terminar el Campus Universitario, construir los polideportivos Benta – Berri (1999) y Universitario, los parques de Almorza y ​​Lugaritz, y otra serie de parques y jardines.

Asimismo, se propone un programa de usos integrado y complejo que permita al barrio, junto con el resto de la Vega perteneciente al barrio de El Antiguo-Ondarreta, las condiciones de centralidad necesarias para constituir un polo alternativo al núcleo urbano.

Las actuaciones en Muitegi (creación de un “parque deportivo”), Beriyo (urbanización residencial mixta de “construcción abierta” y “en desarrollo”), Igara (Mantenimiento de uso industrial), Errotaburu (construcción de viviendas y dos torres de terciario usos, uno de ellos sede de la Hacienda Provincial de Guipízcpa) y Zuatsu (creación de una nueva zona de “uso industrial” destinada a la implantación de modalidades no contaminantes a medio camino entre la zona industrial y el parque tecnológico.

igueldo

Este barrio está formado por tres enclaves urbanos claramente diferenciados insertos en el territorio no urbanizable de Monte Igueldo, que suman una superficie de 25.8 hectáreas.

Los enclaves a los que aludíamos son, en primer lugar, la zona que comprende la vertiente oriental del Monte, limitada por los caminos de acceso a Igueldo (“Faro” y “Pueblo”) y la cumbre. La segunda está formada por la urbanización “Amezti”, formada por una estrecha franja de terreno situada en la ladera norte del Monte y limitada al sur por la vía de acceso al casco urbano de Igeldo. Este último, junto con el territorio de nueva urbanización que se delimita en su entorno, constituye el tercero de los citados enclaves que componen Igueldo.

El problema urbanístico que existe en Igueldo es el siguiente: excesiva densificación de las zonas residenciales, tráfico de paso y necesidad de un desarrollo contenido y paulatino del Casco. A ello hay que añadir la importancia paisajística de las pistas de Igueldo.

Para evitar densificaciones se pretende consolidar la edificación existente, no previéndose más promociones edificatorias de cierta relevancia que la correspondiente al Área de “Igeldoko Zabalpena”. Por los problemas que tiene el Casco, se eliminaría el tráfico rodado que lo atraviesa mediante la construcción de la vía de circunvalación del “Pueblo de Igueldo”. Junto a ello, el PGOU prevé la ampliación del Parque de Atracciones y la creación de espacios libres a escala general.

árbol de nueces

Intxaurrondo se sitúa al este de la ciudad y se eleva en sus laderas para acercarse a las zonas altas de Ametzagaina tras saltar el corte artificial creado en los años 1970 por la construcción de la variante Donostia-San Sebastián.

Limita al Norte con el trazado de la vía férrea de RENFE, salvo el núcleo original; al Oeste con el Barrio de Egia (Zona de “Jai-Alai” y Cementerio de Polloe); al Sur con los accesos a la autovía y el parque Lau-Haizeta, que incluye la sierra de Ametzagaina, y al Este con el enlace Herrera – Intxaurrondo de la citada variante.

Su extensión alcanza un área de 156 Ha., en las que se observan los problemas típicos de la periferia de la ciudad: aislamiento, mala accesibilidad vial, escasez de espacios libres en determinados sectores, estacionamientos y equipamientos. Aun así, gran parte de estas cuestiones han mejorado sustancialmente con la ejecución de los nuevos accesos desde la Avda. de Ategorrieta y la variante.

Para su solución se han propuesto múltiples actuaciones urbanísticas, algunas de las cuales ya se han llevado a cabo: soterramiento de la vía férrea; creación del Paseo de Zubiaurre; nuevos accesos viarios por Marrutxipi, Altza y Amara Berri; previsión de nuevas viviendas de iniciativa pública en Mons y Baratzategi; dotación de un centro comercial en Marrutxipi; creación de parques en Marrutxipi y Baratzategi, jardines y plazas; construcción de un polideportivo, consultorio médico, colegios y residencia de ancianos; dotación de aparcamientos.

Loiola-Martutene

Con una superficie aproximada de 114 Ha., el barrio Loiola-Martutene ocupa los terrenos llanos de la vega del río Urumea a su paso por la zona Sur-Este del Municipio, incluyendo el cerro de La Salle, que separa las Zonas de Loiola y Riberas. de Loiola.

Limita al Norte por el río Urumea y la vía variante, al Este y Oeste por las vertientes de Intxaurrondo-Altza y Zorroaga respectivamente, llegando al Sur hasta el límite del Municipio de San Sebastián con Astigarraga.

La recalificación de la trama urbana relativamente desordenada y poco equipada de los núcleos residenciales e industriales existentes es sin duda uno de los objetivos fundamentales de la intervención en este barrio, así como su adecuada conexión a nivel urbano con el vecino barrio de Amara-Berri.

Loiola sufre por tanto problemas de aparcamiento, tráfico, falta de equipamiento y de plazas libres. Además, tiene una alta densidad, hay una mezcla de usos incompatibles y los problemas de inundaciones suelen ser demasiado frecuentes.

Por todo ello, se plantean Planes Especiales de Rehabilitación en Loiola, Txomin Enea y Martutene, Proyectos de encauzamiento del río y trazado de la autovía, un paseo junto al río y la construcción de un parque deportivo en Martutene. Cabe destacar que el Polideportivo La Salle, que cuenta con garajes y oficinas, se completó en 1997.

Miracruz-Bidebieta

Se asienta en la ladera sur del monte Ulia, al este de la ciudad, lindando con Pasaia y extendiéndose por el sur hasta la vía férrea de RENFE. Tiene una superficie de 57.10 hectáreas y su configuración temporal y física responde a diferentes momentos y tipologías. Así, edificios unifamiliares aislados, polígonos abiertos protagonizados por altas torres y construcciones surgidas fuera del planeamiento alineadas frente a la vía configuran la imagen de este barrio.

Si miramos el planeamiento urbanístico de la zona, nos damos cuenta de que hay dos situaciones muy diferentes a ambos lados de la Avenida Alcalde Elosegi. Al Norte se ubican los desarrollos de manzanas lineales y torres, donde se diagnostica un problema en la especialización, jerarquización y ordenación de los espacios libres, a lo que se suma la existencia de vacíos sin urbanizar, la precariedad de las condiciones de accesibilidad de ciertas edificaciones, la escasez de aparcamientos y la mistificación de los usos, en ocasiones con evidentes incompatibilidades, como es el caso de Gomistegi.

Hacia el Sur, los asentamientos responden principalmente a tipologías de bajo desarrollo, entendiendo como problemas específicos el tramo vial y la accesibilidad.

Ante esta situación descrita, el PGOU propone actuaciones en la vía, proyectando nuevas conexiones en Gomistegi para mejorar las condiciones ambientales y de accesibilidad. También se modifica el uso del tramo vial, reduciendo las calzadas en la zona Norte en beneficio de aparcamientos y aceras, y proyectando viales de convivencia de tramo y velocidad reducida en la zona Sur.

En definitiva, se consolida el desarrollo llevado a cabo impulsando la reforma interior del Área de Gomistegi y la reordenación y remodelación del espacio público.

Miramón - Zorroaga

Este espacio de 265 hectáreas se sitúa al sur del Municipio, asentándose sobre los cerros que dominan el valle del Urumea y los arroyos de Barkaiztegi y Añorga. Limita al Norte con la autovía, al Oeste con Añorga-Txiki, al Sur con Oriamendi y el valle de Barkaiztegi, y al Este con las canteras de loiola y los desniveles que descienden sobre Martutene.

En la actualidad es una zona escasamente ocupada en la que se asientan de forma dispersa viviendas, predominantemente de tipología aislada, y grandes equipamientos: Ciudad Sanitaria, Policlínica de Guipúzcoa, Euskal Telebista, etc.

Los aspectos negativos a resolver son la accesibilidad y la inadecuada red viaria. Con la creación de un nuevo acceso desde la autovía, y la mejora de las carreteras de Aldapeta y Anoeta, se espera dar solución.

La propuesta contempla también la especialización del área en el asentamiento de usos y tipologías similares a las actualmente existentes, ampliadas a actividades propias del parque tecnológico de Miramón y las instalaciones recreativas de Illumbe, en las que se ha construido un centro de ocio (1999) que incluye una plaza de toros (1998).

Zubieta

La superficie a la que nos referimos en este trabajo se refiere a las Superficies que no están catalogadas como Suelo No Urbanizable, es decir, algo más de 46 Ha. de las 770 Ha. que constituyen aproximadamente la totalidad de este enclave occidental, situado en la citada llanura o inmediatamente a ella y, por tanto, asentado en un territorio sustancialmente llano, frente al cual se sitúa también la denominada casa de Aizpurua y el espacio ocupado por los donostiarras. - Hipódromo de San Sebastián y diversas instalaciones y equipamientos.

Tanto el enclave como los citados asentamientos no pertenecen en su totalidad al municipio de Donostia, correspondiendo parcialmente al vecino Municipio de Usúrbil según el deslinde recientemente acordado.

Los problemas urbanísticos del barrio se centran en la necesidad de solucionar el tráfico de paso por el núcleo y la accesibilidad general. Para ello, el PGOU prevé mejorar los viales y dotar de aceras la vía de acceso de Lasarte-Oria y Txikierdi. Asimismo, se considera oportuno definir los lineamientos para el desarrollo residencial del núcleo, objeto de constantes iniciativas que hasta la fecha no han dado frutos, con el fin de generar una oferta residencial que evite tensiones de ocupación indiscriminada en el llano.

Por otro lado, la necesidad de reordenar las instalaciones del Hipódromo, su entorno inmediato y sus eventuales demandas y posibilidades de ampliación, y la oportunidad de disponer de terrenos para diversos usos con condiciones topográficas y de accesibilidad favorables, salvaguardando el llano en cualquier caso. Norte y considerando en todo caso las especiales condiciones ambientales del territorio.

En cuanto a las intervenciones urbanísticas en Suelo No Urbanizable, el PGOU debe destacar, además de Mendizorrotz, Ulia, Lau – Haizeta y Oriamendi, la apertura del vertedero controlado de residuos inertes.

El entramado urbano de Donosti

Podemos encontrar bloques cerrados y abiertos (con espacios libres en el centro), regulares (tienen formas geométricas definidas) e irregulares (sin forma poligonal regular).

Por otra parte, se observa una simetría y uniformidad en la planta en lo que llamamos Ciudad Central y parte de su Área Complementaria, pudiendo distinguirse, sin embargo, las distintas etapas de su desarrollo.

El desarrollo del entramado urbano y de la estructura a lo largo de la historia de la ciudad ya ha sido analizado anteriormente. Ahora nos detendremos en el entramado urbanístico actual del conjunto del término municipal.

Sólo el plano del Casco Viejo puede darnos una vaga idea de los primeros tejidos urbanos de la ciudad. Hay que recordar que hasta el siglo XVIII predominó el plano medieval. En los planos anteriores al siglo XVIII, el recinto amurallado aparece completamente ocupado por las manzanas de viviendas, que se cortan por las calles y cantones de forma regular, recordando a un campamento militar. En estas manzanas, las casas se agrupan de forma compacta sin dejar ningún espacio libre, a excepción de la Plaza Vieja, que desembocaba en la Puerta de Tierra. En el siglo XVIII se introduce la gran novedad de la Plaza Nueva, en el centro de la villa, con bellos pórticos.

Los incendios, a los que ya nos hemos referido, no introdujeron cambios ni en la estructura ni en la morfología urbana de la ciudad. Las casas fueron reconstruidas, con las mismas características, sobre sus antiguos solares.

Tras el incendio de 1813, la ciudad fue reconstruida, aún dentro de sus murallas. La obra tardó 36 años en realizarse y su resultado fue la actual Parte Vieja, que se comprende entre el Monte Urgull, el actual Bulevar, el puerto y la calle San Juan, con una superficie de 10 hectáreas.

El encargo de la reconstrucción recayó en el arquitecto Pedro Manuel Ugartemendía, quien, tras algunos conflictos con los propietarios de los solares, procedió, junto con el arquitecto Alejo de Miranda, a reconstruir la ciudad sobre los solares preexistentes. De esta forma, el único consuelo que les quedó a los arquitectos fue regularizar y ensanchar algunas calles, y establecer unas ordenanzas para la tipología y morfología de los edificios.

Tras la autorización para el derribo de las murallas (1863), en 1864 se iniciaron las obras del Ensanche Sur, según propuesta de Antonio de Cortázar que, con las sucesivas ampliaciones, llegó a afectar a unas 70 Has., en un plazo de unas treinta años. Durante este tiempo se introdujeron notables. El conjunto se estructura en torno a un eje Norte-Sur (actual calle Hernani), continuación de la calle Mayor en el Casco Antiguo. Paralelo a la calle Hernani, y siguiendo el curso del río, entre los puentes de Santa Catalina y Zurriola, se encuentra el Paseo de la República Argentina. La Alameda del Boulevard y la Alameda de la Libertad cierran el sector norte del Ensanche en sus lados norte y sur, respectivamente.

En este sector norte encontramos la plaza porticada de Guipúzcoa como punto central. La trama urbana está formada por manzanas rectangulares de 56×84 metros, once de las cuales se alinean, con estas características, entre las calles de Hernani, Garibay, Churruca, Elcano, Idiáquez, Legazpi, Oquendo y Plaza de la República Argentina. Las calles de Peñaflorida, Bengoechea, Andía y Camino se cruzan con las anteriores, completando la trama urbana de este sector. Entre el Paseo de la República Argentina y la calle Oquendo existe una zona ajardinada, donde se ubican el Teatro Victoria Eugenia y el Hotel María Cristina. Quedan dos manzanas, una rectangular más estrecha en el extremo que da a la bahía de La Concha, y otra trapezoidal entre la calle Oquendo y el Paseo de la República Argentina en el extremo que da al río Urumea.

Un sector sur del Ensanche se extiende desde la Avenida de la Libertad hasta la Plaza del Buen Pastor, siendo los otros límites la Bahía de La Concha y el río Urumea. Las calles de San Marcial, Arrasate, San Martín, San Bartolomé y Alfonso XIII forman los ejes horizontales, y los perpendiculares los forman las calles de Manterola, Easo, Urbieta, Loyola, Fuenterrabía, Guetaria, Vergara y Echaide. El Paseo de la Concha, el Paseo de los Fueros, la Plaza de Bilbao y la Plaza de Zaragoza completan este conjunto, cuyo núcleo central es la Plaza del Buen Pastor, que, por la mayor superficie de este sector del Eixample, se mantiene algo movido hacia el oeste. Los bloques aquí presentes tienen formas más cercanas a las cuadrangulares, con 56×54 metros.

En el cerro de San Bartolomé se eliminó el tramo que obstaculizaba la prolongación de la calle Easo. El Plan General de 1995 prevé la ampliación del citado desmonte y la remodelación de las zonas próximas a Amara Viejo.

Cabe señalar que actualmente estamos asistiendo, en esta zona, a un fortalecimiento del desarrollo de la actividad comercial, y de la oferta cultural, recreativa y de ocio. En cuanto a los cambios que ha sufrido este sector de la ciudad, debemos señalar principalmente la zona del Buen Pastor, donde también se encuentra el centro cultural Koldo Mitxelena. Además de esto, está la urbanización del Bulevar (1999) y Alderdi Eder (1998). Este plan, junto con las peatonalizaciones derivadas de la nueva ordenación viaria, debe constituir un factor fundamental para la mejora de la calidad ambiental del Eixample, así como de su atractivo comercial.

Entre el Casco Viejo y la desembocadura del río Urumea se desarrolló el llamado Ensanche Oriental, ganando terreno al mar y regularizando y encauzando el margen izquierdo del río. El conjunto principal se enmarca entre el Paseo de Salamanca y la calle Aldamar. Dado que el periodo de construcción de esta zona está dentro del desarrollo del Ensanche de Cortázar, las manzanas tienen características similares, con patios más pequeños y planta rectangular, tratando de aprovechar al máximo las 5.3 hectáreas. ganado al mar El puente de la Zurriola y el Boulevard unen esta ampliación con Gros y el centro de la ciudad, respectivamente.

En Miraconcha encontramos una mezcla de villas y casas de lujo; Hoy las antiguas mansiones y chalets están cediendo su lugar a propiedades residenciales de lujo.

El barrio de Gros se construyó sobre las dunas y arenales situados entre la desembocadura del río Urumea y la falda del monte Ulía, ganando también importantes terrenos al mar. Se empezaron a construir complejos unifamiliares y pequeños hoteles, pero pronto se empezaron a permitir todo tipo de abusos inmobiliarios, mezclando residencias con talleres, pequeñas industrias y desapareciendo los espacios verdes y abiertos. La playa de la Zurriola quedó reducida a una pequeña zona abierta al fuerte oleaje. Sin embargo, esta es una de las áreas que ha visto modificada en mayor medida su estructura. Destacaremos la remodelación del litoral como paseo peatonal desde Mompás hasta el puente de la Zurriola. También quiere consolidar la nueva playa de Gros y el nuevo dique construido como prolongación del margen derecho del río. Junto a estas dos actuaciones, quizás la más importante sea la construcción de un complejo cultural para el Auditorio y Palacio de Congresos.

Dentro del barrio de Gros tenemos uno de los ejemplos más caóticos del urbanismo donostiarra; las manzanas son sumamente irregulares, en un laberinto de calles saturadas de pisos comerciales, talleres, pequeñas industrias, almacenes, garajes, etc., que crean una cierta sensación de asfixia y caos.

Las alineaciones más regulares se encuentran siguiendo la Avda. de Navarra, en el sector denominado Nuevo Gros, en el que se utilizaron los terrenos de la antigua Plaza de Toros para construir una serie de manzanas comerciales y sótanos que contribuyen a la saturación y congestión urbana. del barrio, aunque son viviendas de calidad. Esta zona, donde las edificaciones mantienen una mayor regularidad, continúa por la Avda. de la Zurriola y Paseo de Ramón María de Lilí.

Entre los cambios urbanísticos más relevantes del barrio de Gros destaca la peatonalización del denominado “Corazón de Gros”. Del mismo modo, se pretende finalizar la construcción de la red viaria del ensanche y abordar la reforma interior de las zonas afectadas (alrededor del Gros Market), adecuando nuevos usos y zonas de uso público en superficie.

El espacio libre y verde más importante que existe en el barrio es la Plaza de Cataluña, bajo la cual se construyó en los años 1970 un aparcamiento subterráneo.

El barrio de Sagüés, entre la playa de la Zurriola y la falda del monte Ulía, es un pequeño conjunto de viviendas de baja calidad, que no responde a ningún plan anterior, y está prevista su rehabilitación.

El conjunto Ulía-Ategorrieta presenta una serie de viviendas unifamiliares, junto con pequeños bloques de viviendas de interés social, algunos centros educativos, sanitarios, religiosos y villas de lujo.

Al sur de Gros comienzan los complejos de Atocha y Eguía. En Atocha encontramos una alineación regular a lo largo del Paseo del Duque de Mandas, frente al antiguo campo de fútbol de Atocha y los edificios de Abastos, Antiguo Hospital Militar y Fábrica de Tabacos.

También es destacable la posible remodelación de la zona del viaducto de Iztueta y la construcción por parte del Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco de un programa de “viviendas de protección oficial”, “garajes” y locales complementarios de “oficinas”, en el Paseo del Urumea y según una tipología de “edificio abierto” con “jardines privados” colindantes.

En los barrios del Antiguo y Ondarreta encontramos grandes diferencias tipológicas. Hace unos años predominaban en Ondarreta las villas y los edificios de poca altura y en las inmediaciones del Monte Igueldo había dos hileras de casas de mala calidad. Hoy observamos la desaparición de las dos alineaciones. Asimismo, cabe destacar el Ensanche de Ondarreta, de baja densidad, y la desaparición de la fábrica Lizariturri, donde se han construido un importante número de viviendas en el último lustro del siglo XX.

En el Barrio Antiguo existe un sector residencial de alto nivel, en 6 manzanas que se alinean siguiendo la Avenida de Zumalacárregui, limitándose por la Calle Matía, desde la cual encontramos un abigarrado conjunto de calles y casas de todo tipo. El Antiguo se extiende por las zonas residenciales, educativas e industriales de Ibaeta, Lorea, Zapatari, Igara y Añorga.

Este barrio de San Sebastián es uno de los que más ha cambiado y, por ello, conviene señalar algunas actuaciones. En Venta berri se está desarrollando una zona “residencial” y “terciaria” que se configura como “centro” de actividad y representativa del conjunto urbano formado por los barrios de El Antiguo e Ibaeta. También se debe desarrollar la ciudad universitaria de Ibaeta: los campus universitarios Norte y Sur de la UPV, y la Facultad de Ingeniería (Universidad de Navarra).

En Beriyo se plantea un desarrollo residencial mixto de “edificación abierta” y “en desarrollo”, consolidando los edificios escolares existentes y creando una red viaria que permita una relación directa entre la zona y su entorno. En Illarra está prevista la construcción de una nueva zona residencial de baja densidad, al igual que en Iza. A la zona de Errotaburu se le asignará un “uso característico” de “vivienda”, complementado con una proporción significativa de “usos terciarios”.

Finalmente, en Zuatsu se ha creado una nueva área de “uso industrial” para la implantación de modalidades no contaminantes, enmarcada en lo que se ha venido en denominar “Alta Tecnología” o “I+D” (Investigación y Desarrollo).

El sector semirural de El Antiguo llega hasta el punto de conectar con el conjunto de Ayete y la ciudad-jardín de Etxadi, que a su vez conectan con Aldapeta, Bidebieta-2 y Alto de Miraconcha.

Desde estas zonas, y con el mismo carácter de dispersión, se puede acceder a los barrios populares y pequeñas y antiguas construcciones de Alto de Errondo, Alto Amara, Morlans y Amara Viejo. Desde Alto de Errondo se puede acceder al área de servicios sanitarios y asistenciales de Zorroaga – Miramón, con el Hospital, Residencia Sanitaria, Policlínico, Asilo, Finca de Miramón, etc.

En el barrio de Amara Nuevo, que se desarrolla con el encauzamiento del Urumea y el desecamiento de las marismas, hay que distinguir varias zonas, siendo nota común a todas ellas, las grandes manzanas de viviendas, con una alta densidad de población, y una estructura deficiente en su urbanización.

La zona más abierta y de calidad se extiende desde la Avda. de Carlos I al Paseo de Errondo y Podavines. Su eje central es la calle José María Salaverría, dejando solares sin urbanizar. Desde el lado este de la Avda. de Carlos I, al río, vía férrea y Paseo de Zorroaga, se extiende un sector más antiguo y de peor calidad, cuyo eje principal es la Avda. de Madrid.

Al norte de la plaza de Pío XII comienza la zona norte del barrio, que llega hasta el Parque de Álava y la plaza del Centenario, que da paso al barrio de Amara Viejo y al conjunto del Ensanche, que se extiende desde la plaza del Buen Pastor hasta este sector de Amara Nuevo, que presenta características similares al resto del Ensanche, pero con mayor degradación morfológica y funcional, con presencia de bloques más pequeños e irregulares. El eje de este sector lo forman las calles Easo, Urbieta y Prim, y, como espacio libre, cuenta con el Paseo del Árbol de Guernica, siguiendo el curso del río Urumea.

El conjunto sur del barrio de Amara Nuevo se completa con la zona deportiva de Anoeta, los jardines de la plaza de Pío XII, la iglesia de la Sagrada Familia y el conjunto de la subdelegación del Gobierno, Instituto de Educación Secundaria, otros centros educativos y el estación de autobuses, junto al Hotel Amara Plaza. En Anoeta destaca la zona deportiva.

En el denominado Apéndice de Amara (Amara-Osinaga) se desarrollan edificios en bloques destinados a uso residencial. También existen “usos terciarios” en la “planta baja”, además del centro comercial ARCCO.

Siguiendo el curso del Urumea, desde el barrio de Amara, llegamos al conjunto formado por Loyola y Txomin-Enea, donde encontramos un pequeño sector de villas, recuerdo de un intento de ciudad jardín, el cuartel del Ejército, la casas militares, el núcleo de viviendas dispersas de Txomin-Enea, y el agrupamiento desordenado de Loyola.

En otros sectores de la ciudad (La Paz, Herrera, Bidebieta, Alza, Astigarraga, Intxaurrondo, Larratxo, Martutene, Sarrueta, etc.), se dan fuertes contrastes entre dispersión y concentración. Predomina la vivienda de baja calidad, las grandes manzanas, las malas comunicaciones y accesos, la escasez o ausencia de espacios libres, la debilidad de los servicios, etc., con una alta densidad de población, aunque en los últimos años ha mejorado notablemente en todo lo relacionado con equipamientos y servicios.

En la zona de Intxaurrondo y Alza hay que destacar el desarrollo de una importante “zona residencial” en Baratzategi y Bustintxulo (Intxaurrondo -Sur), así como el centro comercial Garbera.

Zonas morfológicas de Donosti

Nos vamos a referir a continuación al estado físico de las edificaciones, lo que unido a lo anterior, nos permitirá ver el grado de homogeneidad de las diferentes Áreas Morfológicas de la ciudad.

El Casco Antiguo es claramente un espacio de conservación morfológica, aunque tendiendo a una cierta revitalización de sus funciones que no deteriore el valor histórico y sentimental de esta unidad.

Dentro de este grupo de áreas de conservación, aunque por otros motivos (belleza del paisaje, espacios recreativos, etc.), incluimos los sectores de Igueldo, Miraconcha, Ayete, Ulía-Ategorrieta, Ondarreta, Zubieta y Zorroaga – Miramón, aunque en los primeros cuatro, ha habido un proceso de renovación bastante rápido con la desaparición de mansiones ajardinadas que han sido reemplazadas por conjuntos residenciales más densos y de mayor altura.

Hay zonas en El Antiguo, Eguía-Atocha, Loyola, Amara Viejo, Centro, Gros y otros barrios periféricos, en los que los antiguos edificios, talleres y pequeñas naves industriales han sido o están siendo sustituidos por nuevos edificios residenciales. Estamos, de este modo, ante un proceso de renovación en zonas degradadas.

También hay zonas muy deterioradas en las que no se ha iniciado ningún proceso de renovación.

En la Avenida de la Libertad se ha producido un acelerado proceso de renovación morfológica, con la aparición de viviendas de lujo y edificios para bancos, oficinas, etc.

En los antiguos terrenos que ocupaba la Plaza de Toros, también se produjo un proceso de renovación y transformación acelerada, formándose lo que se denomina Nuevo Gros. Así se construyeron una serie de bloques residenciales y locales comerciales. En este mismo sentido, se han producido procesos acelerados en Intxaurrondo, Alza, Astigarraga, Larratxo, Bidebieta 1 y 2, La Paz, Herrera, Roteta, Loyola, El Antiguo-Ibaeta, Ayete, Eguía-Atocha, y otros pequeños sectores de la periferia de los barrios.

Lógicamente, estos procesos tienen mayor o menor dinamismo, en relación con el desarrollo general del Centro, la Ciudad Central y las interrelaciones e interdependencias que se dan a lo largo del conjunto formado por San Sebastián y su Área Periférica.

El modelo urbano donostiarra

Con esta denominación nos referimos a una aproximación a la realidad morfológico-funcional del conjunto urbano que forma la capital guipuzcoana y una serie de municipios próximos, algunos de ellos formando conurbación con Donostia, que ocupan un sector de la costa, entre las bahías de la Concha y Pasaia, y de Las Vegas del Urumea, Oria, Oiartzun y Regata de Añorga.

Este modelo urbano no aparece aislado, sino que forma parte, desde el proceso inicial de su formación, de una unidad superior: la Región Urbana de Guipúzcoa. En nuestra provincia encontramos un complejo entramado de cortijos dispersos, pequeños espacios rurales, que se distribuyen por toda la geografía guipuzcoana, en un paisaje semicerrado y orientado, que poco a poco va dejando paso a cierta originalidad a medida que se desarrolla el fenómeno urbano. industria y el proceso de urbanización.

Podemos considerar a Guipúzcoa como un espacio organizado por San Sebastián con su Área Periférica, dentro del subsistema marítimo, como región nodal del conjunto del sistema urbano vasco-periférico.

La capital guipuzcoana es un municipio muy dinámico si consideramos todos los municipios de la provincia, aumentando su centralidad como consecuencia del aumento de la concentración de bienes y servicios. Sin embargo, este incremento, que es considerable respecto a la provincia, no lo es tanto para los municipios inmediatamente periféricos, que empiezan a albergar funciones comerciales propias de la Ciudad Central.

Este modelo urbano, con sus formas, usos del suelo, equipamientos, infraestructuras, actividad socioeconómica, flujos, etc. se ha ido configurando a través de diferentes etapas:

1) Hasta mediados del siglo XII predominó el carácter rural.

2) Desde mediados del siglo XII hasta principios del siglo XV, con la fundación de la capital y su consolidación como primer núcleo urbano de la comarca, su fortificación, aumento de población y control de un gran término municipal, y desarrollo de la red viaria y comercial portuaria.

3) Desde principios del siglo XV hasta fines del siglo XVIII, se destaca el papel militar de la ciudad y el declive de su poder económico, la reducción de su término municipal, crecimiento de los arrabales del Antiguo, San Martín y Santa Catalina, y obras de ampliación del puerto.

4) Desde principios del siglo XIX hasta el derribo de las murallas en 19, etapa en la que destacamos el incendio de 1863, las obras de reconstrucción en 1813, el inicio del turismo en 1816, la inauguración de la carretera N-1845 en 1, y la capital de 1847.

5) De 1864 a 1955, con el ensanche de Cortázar a Avenida, el ensanche sur, el ensanche este, la evolución de otros barrios, la ocupación de parte de la Vega del Urumea, crecimiento general de todo el conjunto urbano central y periférico, y el Plan General de 1950.

6) Desde 1956 hasta la actualidad, con la Ley del Suelo, el Plan General de San Sebastián de 1962 y otros planes en los municipios de la periferia, el Plan de Ordenación Urbana de Guipúzcoa de 1966, la Ley de Ordenación del Territorio de 1990 y sus Directrices de 1994, el Plan General de Donostia de 1995, la formación de periferias urbanas, áreas funcionales y el proceso de configuración de un Área Metropolitana, con el eje Donostia-Baiona.

Las unidades del modelo urbano son las siguientes:

* Ciudad Central con el Distrito Central (CBD) y el Área Complementaria.

* El Área Periférica con el Corredor Submetropolitano y los Corredores Suburbanos.

La ciudad de San Sebastián-Donosti

El eje principal del Distrito Centro es la Avenida de la Libertad, extendiéndose desde este eje hasta el Boulevard y hasta la Plaza del Buen Pastor. En esta zona destaca la Plaza de Guipúzcoa con el Palacio de la Diputación Provincial. Estamos en la zona de actividad más representativa y oficial de la ciudad, con importante actividad financiera y comercial.

El Área Complementaria tiene un carácter heterogéneo, con servicios y actividades que giran en torno a la función del Distrito Centro, contando también con una importante presencia de actividad residencial. En esta zona tenemos los sectores occidental y sur del Ensanche, que forman parte del Centro, Miraconcha, Aldapeta, Aiete, Munto, Bera-Bera, Etxadi, Ondarreta, Igeldo, el Antiguo y Benta Berri, como prolongaciones del occidental. sector, y Amara Viejo, San Roque, Morlans, Amara Nuevo, Zorroaga, Anoeta, Errondo, Ciudad Sanitaria y Miramón, como prolongaciones del sector sur. Además, están las zonas del Casco Viejo, el Ensanche Oriental, Gros, Sagüés, Cemoriya, Atocha, Egia y Mundaiz.

El resto de las unidades urbanas se incluyen en lo que denominamos Área Periférica, en la que diferenciamos entre el Corredor Submetropolitano, el de mayor densidad y continuidad urbana, y los Corredores Suburbanos, que presentan menores rasgos de densidad y continuidad urbana.

En el Corredor Submetropolitano tenemos a Ulía, Ategorrieta, Intxaurrondo, La Paz, Bidebieta, Herrera, Alza, Larratxo y los municipios de Pasaia, Lezo, Rentería y Oiartzun.

En el Corredor Periurbano Sureste tenemos a Gomistegi, Loiola, Txomin-Enea, Martutene, Sarrueta, Astigarraga, Ergobia, Landarbaso, Hernani y Urnieta. En cambio, en el Suroriental-Occidental tenemos Pakea, Beriyo, Ciudad Universitaria, Lorea, Zapatari, Ibaeta, Igara, Errotaburu, Añorga-Txiki, Rezola, Rekalde, Zubieta, Lasarte-Oria, Usurbil y Andoain.

La zona periférica de Donosti

En primer lugar, cabe señalar que Guipúzcoa es un territorio en el que encontramos un entramado complejo de caseríos dispersos, pequeños núcleos rurales y una red de villas y pueblos, que se distribuyen a lo largo de su territorio en un paisaje fuertemente impactado por el fenómeno urbano-industrial. . , con lo cual se puede definir como una Región Urbana.

En toda esta área existe cierto equilibrio en la distribución espacial de la población y núcleos urbanos, pero con graves problemas urbanísticos y medioambientales, tanto en sus centros históricos como en sus periferias, así como a nivel de infraestructuras y equipamientos.

El entramado urbano, desarrollado en la costa y en los valles, ha dado lugar a numerosas conurbaciones, es decir, dos o más núcleos que al crecer por separado acaban uniéndose en un conjunto urbano, como es el caso de San Sebastián y su Periférico; Irún-Hondarribia ; Andoain-Billabona; Arrasate-Aretxabaleta ; Zumárraga-Urretxu; Beasain – Ordizia – Lazkao – Olaberria; Azpeitia-Azkoitia ; etc.

Las Comarcas de Donostia-San Sebastián y Bajo Bidasoa (Irún-Hondarribia) han configurado lo que podemos denominar Área Metropolitana, que presenta como características la existencia de un núcleo principal o Ciudad Central con su área de influencia, una importante concentración de población con puestos de trabajo en las Regiones, predominio de actividades terciarias, relaciones de interdependencia entre los distintos núcleos, un alto grado de interrelación en las comunicaciones económicas y sociales, y la existencia de un sistema de transportes y comunicaciones suficientemente desarrollado para mantener las relaciones entre la Ciudad Central y su área de influencia, al tiempo que facilita su conexión con otros sistemas urbanos cercanos.

Ya hemos comentado anteriormente que San Sebastián es un municipio con una centralidad alta. No obstante, municipios de su Área Periférica como Rentería y Hernani mantienen su posición funcional respecto a la capital; Pasajes, Urnieta, Usurbil, Andoain y Lasarte-Oria aumentan progresivamente su centralidad; sin embargo, en Lezo y Oiartzun vemos que la dotación terciaria no aumenta (a excepción de los hipermercados), correlativamente con la población.

Toda esta Zona Periférica tiende a aumentar la concentración de bienes y servicios, respecto al aumento de población. Al considerar la primacía, se observa cómo el municipio de Donostia tiende a disminuir, mientras que la periferia aumenta moderadamente.

Integración de Donostia-San Sebastián en el resto del área periférica

Por Sistema Urbano entendemos un conjunto de ciudades con sus características, más las relaciones entre ciudades, entre ciudades y sus características, y entre las características.

Con la palabra relaciones nos referimos a las posibles interrelaciones, interconexiones, interdependencias e interacciones que pueden darse en el Sistema en su conjunto.

En el País Vasco se ha ido configurando lo que ahora llamamos Sistema Urbano, integrándose Guipúzcoa en él como Región Urbana con sus Comarcas y Áreas Funcionales.

Como determinantes históricos de la formación del Sistema Urbano Vasco tenemos la fundación de las Villas medievales y el impacto de la industrialización en las provincias costeras.

En la actualidad, encontramos en el Sistema Urbano Vasco una estructura demográfico-espacial con escaso protagonismo, encabezada por Bilbao y seguida por las Comarcas o Áreas Metropolitanas de San Sebastián, Pamplona, ​​Vitoria y Bayona. Además, podemos diferenciar un Subsistema costero, en el que se encuentra Guipúzcoa junto con Bizkaia y la costa de Laburdi, y un Subsistema interior con las tierras de Álava, Navarra, Benabarra y Zuberoa.

En el subsistema litoral destaca la fuerte concentración del Área de Bilbao y Baiona, frente a la dispersión guipuzcoana de núcleos medianos y pequeños, lo que garantiza un mejor equilibrio en cuanto a relaciones, conexiones, usos del suelo, desarrollo de los territorios y políticas de Ordenación del Territorio.

También hay que considerar los Ejes de Desarrollo que se están configurando, como es el caso de Bizkaia-Guipúzcoa-Laburdi; la de Bizkaia-Cantabria; Álava-Burgos ; Guipúzcoa-Navarra; y Navarra – Laburdi – Benabarra – Zuberoa, que a su vez se relacionan con los grandes Ejes como el Arco Atlántico, Valle del Ebro-Costa Mediterránea, o la N-1 hacia tierras de Castilla-León, Madrid, Extremadura y Portugal.

Dentro de este Sistema, Guipúzcoa ocupa un lugar estratégico en cuanto a las relaciones con el espacio urbano europeo, a través de las conexiones con la costa de Laburdi, presidida por Baiona, que forma una importante conurbación, y las relaciones con el resto de la Comunidad Autónoma y con Navarra hacia el eje del Ebro. La provincia de Guipúzcoa, con su tradicional dinamismo y equilibrio territorial, representa una contribución muy importante al conjunto del Sistema Urbano Vasco, para mantener su dinamismo, atraer inversiones y mejorar la calidad ambiental, al mismo tiempo que se mejoran los límites administrativos conseguir espacios regionales integrados en los grandes sistemas urbanos europeos, que en la actualidad evolucionan muy rápidamente, y se corre el riesgo de quedar en la periferia de los mismos.

En Guipúzcoa destaca el papel del Área Metropolitana de Donostia-San Sebastián, que se extiende hasta Irún-Hondarribia, con importantes áreas residenciales, comerciales e industriales. Por otro lado, la autopista de enlace con Pamplona ha reforzado las relaciones con Navarra y el Valle del Ebro.

Donostia-San Sebastián y su Área Periférica es un espacio urbano continuo que conecta con el litoral de Laburdi, siendo un elemento clave del Sistema Urbano Vasco y encontrándose en fase metropolitana. La capital junto con Rentería, Pasaia y Lezo forman una conurbación, que si la unimos con Irún-Hondarribia y la costa de Laburdi constituye el Corredor Donostia-Baiona. Le siguen en importancia Hernani, Lasarte-Oria, Oiartzun, Andoain, Usurbil, Urtieta y Astigarraga. La especialización funcional, más que las relaciones de dependencia, es lo que establece el grado de relación entre los centros urbanos.

A pesar de la alta densidad (1,007 Hab./Km2), la distribución espacial de la población es bastante equilibrada, con un lento crecimiento, siendo el espacio urbano más desarrollado del sector terciario de la Comunidad Autónoma, ocupando el 58% de la población activa. El sector de la construcción ocupa el 6%, la industria el 33% y el sector primario el 3%. En definitiva, la capital guipuzcoana destaca por sus funciones financieras, aseguradoras, de servicios personales y de transporte, distribuyéndose por los centros de la periferia (Hernani, Pasajes, Rentería, Oiartzun, Urnieta y Usurbil), sectores portuarios, industriales y de pequeño comercio. .

Por último, señalar que este conjunto también influye en la zona de Orio, Billabona – Zizurkil -Aduna y noroeste de Navarra.

Origen y fuente: D. Javier Gómez Piñero /GEOGRAFÍA E HISTORIA DE DONOSTIA-SAN SEBASTIÁN /https://www.ingeba.org/liburua/donostia/53geourb/53geourb.htm

Consejos y aspectos prácticos a la hora de comprar una casa en San Sebastia-Donosti 

¿Cuáles son los impuestos al comprar una casa en San Sebastián? 

Casas de reventa

El Impuesto a pagar es el “Impuesto a Transmisiones Patrimoniales”, el cual queda como sigue:

• 7%: Transferencia de bienes inmuebles
• 4%: Transmisión de viviendas
• 5%: Traslado de vivienda habitual
• 4%: Transmisión de animales y bienes muebles

Nuevos edificios/casas

Se pagan los siguientes impuestos:

• • IVA: 10%
  • AJD: 0.5%

Otros aspectos legales a la hora de comprar una casa en San Sebastián – Cédula de habitabilidad

• No se requiere licencia de ocupación del vendedor. Hace años, en el País Vasco, el viejo “Certificado de Habitabilidad” otorgada por el gobierno regional fue anulada, y sustituida por la “Licencia de Primera Ocupación” que actualmente expiden los gobiernos locales/Ayuntamientos en viviendas de obra nueva.
• Es recomendable confirmar con el Ayuntamiento que no existan infracciones urbanísticas en la construcción, y que el inmueble no se considere “fuera de servicio”.
• En fincas Urbanas, es necesario confirmar que la edificación ha pasado la ITE (“Inspección Técnica de Edificios”) que se pasa cada 10 años a partir de los 50 años.
• Catastro: El País Vasco tiene su propia organización Catastral, a la que se accede de forma diferente al resto del Estado.
• Valor Fiscal: El registro catastral de la propiedad indica y confirma su valor fiscal

Proceso y requisitos para obtener el alta de Licencia Turística en Donosti-San Sebastián

De acuerdo con lo dispuesto en los artículos 8 y 9 del Reglamento General de Urbanismo del Plan General de Ordenación Urbana de San Sebastián, el uso urbano de las viviendas turísticas constituye un uso terciario y dentro de él constituye un uso hotelero. Por su parte, el alquiler de habitaciones en vivienda habitual para uso turístico constituye un uso asimilado al de vivienda residencial.

No se podrá desarrollar el uso de viviendas turísticas ni el alquiler de habitaciones en vivienda habitual para uso turístico en viviendas de protección pública y alojamientos de dotación.

La solicitud de vivienda de alquiler turístico se realiza mediante DECLARACIÓN RESPONSABLE, debiendo estar registrado como tal. Una vez completado su registro, aparecerá en el CENSO DE VIVIENDAS TURÍSTICAS DE DONOSTI: https://www.donostia.eus/ataria/es/web/hirigintza/censo-de-viviendas-turisticas

Distribución de zonas para la normativa de alquiler turístico en Donosti

Acceso a la normativa :

El uso turístico de San Sebastián se divide en tres zonas :

• Zonas A (zonas saturadas) . En las zonas A o saturadas, las implantaciones de uso urbano de viviendas turísticas son totalmente prohibido, así como el alquiler de habitaciones en vivienda habitual para uso turístico. Los inmuebles que antes de la entrada en vigor de esta Ordenanza dispongan de autorización o hayan inscrito la oportuna comunicación previa en la que se emita un informe urbanístico favorable de acuerdo con la normativa aplicable en cada momento, no quedarán afectados por la declaración de zona saturada. .
• Zonas B (zonas de alta demanda) .: En las zonas B o zonas de alta demanda, especificadas en los planos de esta Ordenanza, el ocupación parcial de un edificio residencial Se permitirá su uso como vivienda turística de acuerdo con los siguientes criterios generales:

1. a) En la planta baja , se permitirá el uso urbanístico de la vivienda turística en los supuestos y condiciones de implantación del uso de la vivienda en el mismo establecidos en el Plan General de Ordenación Urbana y en la Ordenanza Municipal Reguladora de la implantación del uso de la vivienda en los diferentes planes de edificación Residencial , así como divisiones de viviendas preexistentes.
2. b) En planta primera, o asimilable, Se permitirá el uso urbano de viviendas turísticas con acceso común a la vivienda cuando su superficie útil sumada al resto de usos no residenciales del edificio, con acceso común a la vivienda, sea igual o inferior a 250 metros cuadrados útiles. en todo el edificio y además deberá cumplir las condiciones para la ejecución del uso de vivienda establecidas en el Plan General de Ordenación Urbana y la Ordenanza Municipal por la que se regula la ejecución del uso de vivienda en las distintas plantas de los edificios de viviendas, así como pre- divisiones de viviendas existentes.
3. c) En los pisos superiores situadas encima de las anteriores, se permitirá una vivienda turística con acceso común a las viviendas, siempre que ninguna de las situadas debajo se destine o se prevea destinar a uso residencial, por lo que todas estas plantas deberán destinarse a otras tipos de usos autorizados distintos del uso residencial y que su superficie útil sumada al resto de usos no residenciales en el edificio, con acceso común, sea igual o inferior a 250 metros cuadrados útiles en todo el edificio m² (u) límite de 250 metros cuadrados útiles de usos no residenciales con acceso común a las viviendas no se supere en toda la edificación, se admitirá una única vivienda turística con acceso común a las viviendas sin que sea de aplicación el requisito de que no exista. o uso residencial se proyecta por debajo del solicitado para viviendas turísticas en plantas altas en edificios de un mínimo de 7 plantas (B+6) y otra vivienda turística por cada 6 plantas adicionales, a ubicar en cualquiera de las plantas adicionales.

• Zonas C (zonas con posibilidad de aumentar la oferta de alojamiento turístico) . En estas zonas C, con posibilidad de ampliar la oferta de alojamiento turístico, a la Zona B, dos viviendas turísticas en plantas altas en edificios de un mínimo de 7 plantas (B+6); y otras dos viviendas por cada 6 pisos adicionales para ubicarse en cualquiera de los pisos adicionales.

 Dichas autorizaciones surtirán efecto siempre que en los casos anteriores no se supere en todo el edificio el límite de 350 metros cuadrados útiles para usos no residenciales, incluida la vivienda turística, de acceso común, ni el límite de metros cuadrados útiles para usos no residenciales. usos residenciales. residenciales excluidas las de vivienda turística, con acceso común a las viviendas.

Cuatro tipos de alojamiento turístico para licencia turística en Donosti

De esta forma, de acuerdo con la Ley 13/02016, de 28 de julio, de Turismo del País Vasco, el Ayuntamiento de Bilbao agrupará las diferentes modalidades que incluye, concentrándolas en cuatro categorías distintas:

• Habitaciones Turísticas : En este tipo de alojamiento, el titular de la licencia de actividad turística debe estar empadronado en la vivienda (debe residir permanentemente) en la que se ofrecen las habitaciones en alquiler turístico. El uso de la vivienda está sujeto a las mismas condiciones o posibilidades que se permiten en el caso de uso exclusivamente residencial y una misma persona no podrá, en ningún caso, ofrecer habitaciones en más de una vivienda.
• Vivienda Turística : son aquellas que se dedican íntegramente a fines turísticos, y deben estar ubicadas en edificios de uso residencial y exclusivamente en las primeras plantas de los mismos -o en plantas superiores, siempre que estén situadas debajo de las viviendas y con acceso independiente. a éstos desde la vía pública.
• Hoteles, hostales o pensiones : Quedan asimilados al Aprovechamiento de Equipamientos y su regulación queda en los mismos términos en los que actualmente está autorizado, según la normativa del Plan General de Ordenación Urbana en cuanto a su ubicación -y la del PER del Casco Viejo y PERRI de Bilbao la Vieja en caso de que se implanten en dichas zonas-.
• Apartamentos y apartahoteles turísticos : según la descripción contenida en la Ley 13/2016, de 28 de julio, de Turismo del País Vasco, se consideran apartamentos aquellos que además de disponer de un dormitorio disponen de aseo y cocina. Este grupo de establecimientos turísticos -además de las condiciones impuestas por el planeamiento municipal para los usos hoteleros en general- estarán sujetos al cumplimiento de las especificaciones técnicas relativas a la iluminación, ventilación y demás condiciones higiénico-sanitarias exigidas a las habitaciones de las viviendas convencionales.