Este es un estudio realizado por nuestros arquitectos respecto a una zona donde existen más de 50 urbanizaciones “no consolidadas”: Lliria
Lliria es una de las ciudades más importantes de las zonas rústicas de Valencia. El municipio de Llíria, con 229.82 km², es uno de los más grandes, en la Comunidad Valenciana, y presenta un paisaje contrastante entre una zona montañosa que pertenece a los primeros contrafuertes de la Sierra Calderona y el área de huerto en la margen izquierda del Río Turia.
Desde un punto de vista “urbanístico”, Lliria es especialmente importante porque en esta zona se ha desarrollado un número extraordinario de urbanizaciones en el pasado, que no se ha completado.
Hay más de 50 urbanizaciones en Lliria. Algunos:
| UE 17 A - SANT GERARD | UE 30 - MONT-JARQUE |
| UE 17 B - CLOTXA DEL COSÍ | UE 31 - MONT-JARQUE |
| UE 18 - MONTEBLANCO | UE 32 - MONT-JARQUE |
| UE-19 A - OASI DE S. VICENTE | UE 33 - VERGER DE SANT MIQUEL |
| UE 19 B - VICENTE SANT | UE 34 - JARDÍ DE LAURO |
| UE 20 - EL REGALÓN | UE 35 - LA CANYADA DE CONFITES |
| UE 21 - EL CARAMELLO | UE 36 - SAFAREIG - CONFITES- EL SECANET |
| UE 22 - EL CARAMELLO | UE 37 - LA MAIMONA - CORRAL D'ALBERT |
| UE 23 - EL CARAMELLO | UE 38 - PUIG ILOS |
| UE 24 - EL CARAMELLO | UE 39 - CORRAL DE LA MARQUESA |
| UE 25 - EL CARAMELLO | UE 40 - FORMIBLES |
| UE 26 A - LA XELVANETA | UE 41 - SAFAREIG |
| UE 26 B - LA XELVANETA | UE 42 - SAFAREIG |
| UE 27 A - XELARDO | UE 44 - ALT DE LA BOTIGUETA |
| UE 27 B - XELARDO | UE 45 - ALT DE LA BOTIGUETA |
| UE 28 - LA CANYADA DE TELLO | UE 46 - ALT DE LA BOTIGUETA |
| UE 29.A - EDETA | UE 47 - LA SIMA |
| UE 29.B - EDETA | UE 48.1 - MONTECOLLADO |
| UE 48.2 - MONTECOLLADO | UE 50 - MAIMONA-CONTIENDA |
| UE 56 - TOS PELAT | |
De estas urbanizaciones, solo 6 se han completado y finalizado, y el resto no se ha completado ya que el plan de urbanización no se ha emitido.
I.- URBANIZACIONES COMPLETAS Y CONSOLIDADAS:
- Vall de Llíria, Montejarque
- Xelardo
- Sant Gerard
- Puchilís
- Verger de S. Miguel
Con solo dos puntos para completar:
- Instalación de un colector de aguas residuales para conectar con la planta de depuración
- Mejora de la infraestructura eléctrica.
Estas mejoras serán pagadas por los propietarios, pero el costo no será demasiado.
Los inmuebles de estas urbanizaciones podrán disponer de cédula de habitación, siempre que:
- Existe un Certificado de habitación existente
- La construcción no tiene multas por ninguna extensión o modificación adicional de la construcción inicial,
- y que los metros de los derechos de construcción de la parcela no se superen.
II.- URBANIZACIONES NO COMPLETADAS: El resto
Sobre el resto de urbanizaciones:
- El plan de urbanización no se crea, ni se desarrolla.. Significa que no hay ninguna garantía de la administración para respetar la división real de las parcelas. El espíritu del Ayuntamiento es "respetar" las divisiones existentes y "respetar" las construcciones existentes. No tienen intención de crear daños y afectar a los propietarios actuales con pérdidas de sus tierras o sus construcciones. Pero, si un plan se aprueba definitivamente, entonces, las líneas de divisiones de las parcelas serán las marcadas en el plan, lo que puede hacer, o no hacer, coincidencia con la división y el tamaño actual de las parcelas, siendo los propietarios verse obligados a adaptar sus propiedades a estas divisiones.
- Infraestructura de urbanización: Elementos de urbanización como: alumbrado público, áreas peatonales, asfalto, calles, carreteras, conexiones internas de alcantarillado (de la casa a la calle), infraestructura externa de alcantarillado (desde la urbanización hasta la red eléctrica), etc., no se realiza o no se realiza por completo. Significa que, en caso de que se apruebe un plan de urbanización, este plan establecerá la infraestructura que se necesita para completar la urbanización, y los trabajos a desarrollar serán pagados por los propietarios de la urbanización proporcionalmente relacionados con el tamaño de sus parcelas. o el tamaño de las construcciones. ¿Cuánto puede ser? Nadie lo sabe, porque dependerá de un plan futuro y de los requisitos de este plan, que no existe por el momento.
Aunque había algunos planes de urbanización (llamados PAI), la mayoría de ellos están en suspenso y no están validados por una ley regional reciente de 2014. Por lo tanto, se deben presentar nuevos a medida que la ley cambió en 2014.
- Electricidad y agua: Hay algunas conexiones de agua y electricidad, pero son realmente pobres. El aumento de la potencia eléctrica hasta, al menos, 5,75 KW es más que recomendable para garantizar una provisión suficiente a los compradores en el futuro.
- Las construcciones existentes se verán obligadas a:
- Tener una conexión interna a las aguas residuales (incluso si no hay alcantarillado en el área). Significa que la propiedad debe tener todas las tuberías y la estructura para estar listas para conectar la propiedad a las aguas residuales cuando llegue a la urbanización.
- Tener un tanque séptico con sistema de oxidación total.
Siguiendo la normativa actual, No es posible construir ningún edificio en estas urbanizaciones. Probablemente ni las casas ni las piscinas se hayan construido con licencia de obra. La consideración del Ayuntamiento al respecto es que, por ser un edificio antiguo, las construcciones están legalmente consolidadas por el momento, aunque no cumplen con la normativa. Por tanto, desde un punto de vista legal, no existen multas que afecten al inmueble en la actualidad, por lo que no existen acciones que el Ayuntamiento pueda emprender contra este inmueble debido a su antigüedad.
Además, debido a este hecho, el Ayuntamiento puede respetar las construcciones existentes, pero no se pueden extender. Por lo tanto, no se pueden construir nuevas construcciones en la propiedad. El Ayuntamiento permite reformas internas en este tipo de propiedades, pero no extensiones, ni construcciones de otros edificios como garajes, etc.
Pero, debido al hecho de que la propiedad está fuera de la normativa, el Ayuntamiento no aprobará una licencia para reformar partes estructurales esenciales del edificio como cimientos, techo, etc. El Ayuntamiento admitirá "reformar" la casa existente, y "reparar" la estructura existente, pero no "eliminar" las partes antiguas para instalar otras nuevas. Por ejemplo, en el caso de que haya un "incendio" o inundación que pueda afectar la casa en su estructura, el Ayuntamiento no puede otorgar derechos para "reconstruir" la propiedad. Así, como conclusión, el Ayuntamiento permite reformas internas para mantener la construcción, pero no reformas estructurales desde bines, cimentaciones, cambio de cubierta, etc.
Consecuencias de las casas consideradas "fuera de norma":
- Si las construcciones no han sido penalizadas en 15 años, no es posible ser penalizado más tarde o demolido por el sistema español. Está legalmente consolidado por el tiempo.
- Las construcciones existentes se respetan en su tamaño, pero no es posible construir un nuevo elemento de construcción o incluso ampliar los existentes.
- Además, debido a este hecho, el Ayuntamiento respeta las construcciones existentes, pero no puede ampliarse. Por lo tanto, no se pueden construir nuevas construcciones en la propiedad.
- El Ayuntamiento permite reformas internas en este tipo de propiedades. Pero, debido a que la propiedad está fuera de la normativa, el Ayuntamiento no aprobará una licencia para reformar "partes estructurales esenciales" del edificio como cimientos, techo, etc. El Ayuntamiento admitirá "reformar" el existente alojar y "reparar" la estructura existente, pero no "eliminar" de las partes viejas para instalar otras nuevas. Por ejemplo, en el caso de que haya un "incendio" o inundación que pueda afectar la casa en su estructura, el Ayuntamiento no puede otorgar derechos para "reconstruir" la propiedad. Entonces, como conclusión, el Ayuntamiento permite reformas internas para mantener la construcción, pero no reformas estructurales de bines, cimientos, cambio de techo, etc.
- La propiedad recibe la consideración de "fuera de la normativa" cuando no ha sido penalizada durante los 15 años posteriores a la construcción. Para esto, se necesita un certificado del Ayuntamiento para verificar este punto. Se llama "Certificado de no infracción", y ya hemos solicitado este certificado, pero el Tow Hall puede demorar de 4 a 8 semanas en producir ese documento.
- La propiedad no tiene "Certificado de Habitación ". Para su información, este es un documento emitido por el Ayuntamiento donde confirman que la propiedad cumple con los requisitos de habitación. Este documento también es necesario para conectar el agua y la electricidad en la propiedad y para hacer los cambios de los contratos de agua y electricidad a su nombre. Esto se explica a continuación.
Como la propiedad está "fuera de la normativa", entonces, no hay certificación de vivienda en esta propiedad. Para obtener este documento, será necesario completar los trabajos de urbanización para toda la urbanización y legalizar las casas existentes.
CAMBIO DE LA NORMATIVA: ¿POSIBILIDADES DE LEGALIZAR LAS URBANIZACIONES?
Se ha implantado una reciente normativa en 2014-2019, que obliga a los propietarios y Ayuntamientos de la Comunidad Valenciana a “solucionar” la situación existente de estas urbanizaciones.
Básicamente, lo que dice la ley es que se debe estudiar cuidadosamente qué tipo de infraestructura urbana se debe desarrollar en la urbanización para que se considere “completa”.
Por ejemplo, si es necesario agrandar las carreteras, mejorar las áreas asfaltadas, peatonales, una mejor conexión al agua y electricidad, y alcantarillado.
La ley dice que, si se mejoran las viviendas de la zona con las obras de urbanización que exige la normativa, tendrán los siguientes beneficios:
- La casa se considerará una casa "totalmente legal", por lo que ya no se considerará como "fuera de norma", por lo que se permitirá reconstruir las construcciones existentes, reformas estructurales, etc.
- La propiedad tendrá el Certificado de Habitación
Obviamente, los gastos y los costos de las mejoras de la urbanización serán pagados por los actuales propietarios.
Entonces, nuestra recomendación cuando esté en proceso de comprar una casa en Lliria, o en cualquiera de las áreas circundantes como Olocau, Montroy, Montserrat, Villamarxant, Godella, etc., es obtener el asesoramiento legal adecuado de abogados especializados en construcción.
