COMPRAVENTA DE INMUEBLES – PAGOS EN CUENTA DE NOTARIO vs APERTURA DE UNA CUENTA BANCARIA EN ESPAÑA

Durante años e incluso décadas ha sido muy habitual en España la siguiente forma de pago:

• Pagos parciales o a cuenta del precio final : Este tipo de pago se realiza a través de transferencias bancarias , ya sea a la cuenta del agente o representante del vendedor, o a la cuenta del vendedor directamente.
• El pago final del resto del precio pactado: Al entregar un cheque bancario al vendedor desde una cuenta bancaria española.

Es decir, ha sido una práctica muy común en España durante pagos parciales a cuenta del precio final a pagar al vendedor a realizar por transferencia bancaria , pero el vendedor siempre ha requerido que el pago final , normalmente la más importante, se realizará a través de un cheque bancario (giro bancario), lo que da total garantía de efectividad en el pago.

La simultaneidad del pago

Como podemos ver, tiene no sido una práctica común para los pago final del precio a ser hecho por transferencia bancaria . La razón de esto radica en la falta de comprensión con respecto a la "hora" para realizar dicha transferencia. El vendedor siempre exigirá que dicho pago se realice “antes” la firma de las escrituras notariales de compraventa, para garantizar que el dinero se encuentre efectivamente en su cuenta bancaria, y el comprador, por su parte, requerirá que dicha transferencia se haga “después” el vendedor ha firmado la escritura de compraventa, garantizando así que el pago se realiza una vez que el vendedor ha cumplido con su obligación de entrega.

La elección del cheque bancario como sistema de pago permite a las partes realizar el pago simultáneamente con la firma de las actas notariales. De tal forma que el comprador conserva el cheque en su poder hasta que el vendedor firme las actas ante notario.

Con lo cual la coincidencia del momento del pago y la entrega del inmueble es perfecta.

Además, la fórmula de pago mediante cheque bancario proporciona una garantía adicional al vendedor ya que, por su propia naturaleza, no es el comprador quien realmente paga ni está obligado a pagar mediante cheque bancario, sino que es el mismo banco que emitió el verificar quién está obligado a realizar dicho pago. Lo que da una garantía de pago segura y precisa al vendedor.

Cheque de un banco español

Además, el vendedor, para garantizar su pago, ha solicitado que este cheque bancario sea emitido por un banco español . La razón de esto es, en primer lugar, la desconfianza que la aceptación de cheques de bancos extranjeros puede generar al vendedor por la dificultad de reconocer su existencia y validez, y, en segundo lugar, por la gastos y costos extras involucrado en la compensación de un cheque de fondos encontrados en el exterior.

Todo lo anterior ha sido muy importante y ha condicionado mucho las ventas en las zonas costeras y con un alto porcentaje de compradores extranjeros. Ello se debe a que se ha inducido a ciudadanos internacionales a abrir cuentas bancarias en España con el único efecto de hacer efectivo el pago final del precio al vendedor mediante cheque bancario emitido desde la cuenta abierta a nombre del comprador en un banco español. y al que, antes de la finalización del proceso de venta, el comprador haya transferido fondos suficientes para cubrir el importe final del precio.

Por ello, ha sido una práctica muy habitual en España recomendar a compradores e inversores extranjeros la apertura de cuentas bancarias en bancos españoles para proceder con esta forma de pago al final del proceso.

Empresas de suministros y Ayuntamientos

Este requisito también se ha visto reforzado por la práctica habitual de empresas de suministro de agua y electricidad, ayuntamientos, etc. que se han sentido mucho más cómodos a la hora de domiciliar los pagos de las facturas correspondientes al consumo del inmueble en cuentas bancarias domiciliadas en bancos españoles , evitando domiciliaciones en cuentas de bancos extranjeros.

Con lo cual, a modo de resumen, ha sido práctica habitual recomendar a los clientes extranjeros la apertura de una cuenta bancaria en España una vez formalizada la intención de compra.

Sistema de pago notarial en otros países europeos

Este requisito de abrir una cuenta bancaria en un banco español siempre ha sido un punto de conflicto entre los sistemas español y extranjero.

Esto es así porque, en muchos países, especialmente en Europa continental, todos los pagos relacionados con la transacción de venta se realizan directamente en la cuenta del NOTARIO actuante , quien es quien recibe todas las cantidades del comprador y encomienda el pago al Vendedor, una vez cumplidos todos los requisitos legales según reglamentariamente.

Por eso, durante muchos años, los inversores de Europa continental han visto como un caso extraño forzar la apertura de cuentas bancarias en España, desviando la función del notario en este sentido.

Además, en cuanto a la domiciliación de pagos de facturas de consumo, en el extranjero los clientes o compradores no entendían por qué cuentas bancarias ya abiertas a su nombre en sus países de origen, con un IBAN europeo válido, no podían ser aceptadas por parte de las empresas proveedoras domiciliar los consumos derivados de sus servicios.

Además, sobre todo en algunas nacionalidades, como Francia o Bélgica, han forzado especialmente esta situación, ya que muchas de las operaciones de compra han sido financiadas a través de préstamos hipotecarios concedidos en sus países de origen .

Los bancos prestamistas de estos países, al ejecutar el pago de dichos préstamos, suelen hacerlo directamente en la cuenta del notario. . Con lo cual, en los casos en que la compraventa de inmuebles españoles por parte de estos ciudadanos estuviera sujeta a la concesión de un préstamo bancario, los mismos bancos prestatarios originarios de estos países establecían como obligación de liberar los fondos del préstamo que estos fueron dirigidos a la cuenta de un notario, y no a la cuenta del vendedor, ni a la cuenta del comprador.

oferta de servicio notarial

Por esta razón, en los últimos años el número de notarios españoles que se han adaptado a esta nueva necesidad demandada por los clientes extranjeros ha aumentado, y han puesto a su disposición un servicio de recepción y depósito de dinero a cuenta de operaciones y transacciones jurídicas. real inmuebles

Por eso, sobre todo, en el zonas costeras y con un alto volumen de transacciones inmobiliarias internacionales y una alta afluencia de extranjeros , se ha desarrollado la práctica notarial de recepción de pagos a cuenta y operaciones finales de compraventa en las cuentas. bancos notariales.

es voluntario

Hay que decir que esta actividad es totalmente voluntaria por parte de los notarios. En otras palabras, dichos notarios no tienen obligación de ofrecer este tipo de servicio a sus clientes , con lo que, en la práctica, encontramos ciertos notarios que se niegan a ofrecer este tipo de servicio, y, por otro lado, otro tipo de notarios más abiertos y preparados al respecto.

El procedimiento

El procedimiento normalmente utilizado en la práctica para el envío de dichas cantidades a la cuenta del Notario suele ser el siguiente:

• El agente inmobiliario o el abogado del comprador informa al notario de la necesidad de instrumentar el pago a través de su cuenta.
• El notario procede a identificar al comprador , al estudio de las condiciones de la transacción, y al procedimiento de información y seguimiento de la normativa en materia de blanqueo de capitales.
• Una vez finalizado este proceso, el notario entrega los datos de su cuenta bancaria a dicho Agente o abogado transmitirlo al comprador.
• El comprador, una vez recibidos los datos bancarios del NOTARIO, hace la transferencia a dicha cuenta instrumental.
• Una vez completada la venta, el notario público, al certificar la escritura de venta, emite cheques o transferencias a la parte vendedora, agentes e intermediarios contra su cuenta bancaria. , para el pago de impuestos y otros gastos y multas de cambio de vuelo , así como los de la agencia inmobiliaria o los representantes legales del comprador, siguiendo las instrucciones del comprador.

 Mayor comodidad y garantía para el comprador

 Este sistema supone obviamente una mayor garantía en el control de los fondos con respecto al comprador, ya que en el caso de que la operación de compra no se lleve a cabo por cualquier causa, el notario siempre puede reembolsar a las partes las cantidades depositadas para que decidan qué hacer con ellas

Normalmente, si el depósito se ha realizado de forma unilateral por el comprador en en el caso de no aceptar la venta, procederá a la devolución inmediata de los fondos al comprador.

Sin embargo, si dicho depósito ha sido previamente pactado entre las partes, y existe previa escritura notarial de depósito , que establece las condiciones en las que debe gestionarse dicho depósito, el notario, si la venta no se ejecuta, examinará el contenido del documento de depósito acordado entre las partes y actuará siempre en consecuencia con su acuerdo previo . En caso de que las partes no se pongan de acuerdo sobre la forma de devolución de dichas cantidades, el notario se verá obligado a depositar dicha cantidad ante la autoridad judicial, y los tribunales españoles para que sean ellos los que tengan como destino el dinero. decidido. dichos fondos a través de los procesos judiciales a ser iniciados por las partes.

Necesidad de rastrear el pago

Obviamente, todas estas transferencias y pagos deben estar correctamente documentados, ya sea en una escritura notarial de depósito, o en la escritura de venta sí mismo .

Conclusión: No es necesario abrir una cuenta bancaria en España para comprar una casa o una propiedad

Se puede decir que ya no existe la obligación de abrir una cuenta bancaria en España, especialmente en algunas regiones o zonas en las que el notario pone a disposición de las partes su cuenta bancaria instrumental.

Otra cosa serán, según el lugar, los requisitos a cumplir respecto a las domiciliaciones de los consumos de los servicios conectados a la vivienda, como alarma, seguridad, Wi-Fi, Internet, luz, gas, etc.

Por ello, para el trámite de compra de una vivienda en España, desde nuestro despacho de abogados ya no consideramos una obligación la apertura de una cuenta bancaria en España para nuestros clientes . Ofrecemos esto como una opción, siempre que en el área donde se realiza la compra haya un notario predispuesto a tener su cuenta bancaria para implementar el pago.

Pero, ¿qué sucede después de la compra con los suministros?  

Finalizado el proceso de compra, una vez finalizado este, dependiendo de la zona donde se ubique el inmueble, será necesario confirmar con las empresas proveedoras de servicios, Ayuntamientos, etc., para determinar si aceptan domiciliaciones de pagos en cuentas bancarias del exterior, y, en caso contrario, recomendar a nuestros clientes, esta vez sí, y una vez finalizada la venta, abrir una cuenta bancaria instrumental en España a estos efectos.

TLACORP 2023