DEVOLUCIÓN DE DOBLE EN CASO DE CONTRATO DE RESERVA

¿PUEDE UN COMPRADOR RECLAMAR LA DEVOLUCIÓN DEL DOBLE DEL DEPÓSITO ENTREGADO AL PROPIETARIO?

En las operaciones de compraventa de inmuebles nos encontramos con frecuencia con la fase del procedimiento conocida como “ Reservar . Es el caso en el que el comprador, una vez elegido el inmueble, y pactado con el propietario o con el Agente el precio y las condiciones de compra, se dispone a formalizar la reserva del inmueble.

Dicha reserva implica el pago de una cantidad denominada “señal”, “reserva” o “depósito “, que se entrega al agente o al propietario como prueba fehaciente de la voluntad del comprador de iniciar el proceso de venta con el propietario o dueña.

En estos contratos de reserva se suele establecer que, en caso de que el el comprador desiste de la compra sin justa causa, es sancionado con el de de las cantidades entregadas en concepto de reserva.

Recíprocamente, en caso de que sea el dueño que incumple su obligación vender la propiedad o reservarla a nombre del comprador sin justa causa, está obligado a volvemos las cantidades recibidas por el comprador. Además, si el contrato así lo establece, el propietario está obligado a devolver dicho montos duplicados como indemnización por los daños y perjuicios causados al comprador por su incumplimiento.

Normalmente, en España, los contratos de reserva suelen formalizarse por agencias inmobiliarias que son intermediarias en el proceso de compra.

En otras ocasiones son los abogados de las partes quienes redactan dicho contrato.

Pero, centrándonos en el tema, una vez firmado un contrato de reserva por parte del comprador, y entregado el importe de la reserva pactado, si el propietario incumple finalmente su obligación de vender, ¿está obligado a devolver el doble de las cantidades pagadas con el comprador?.

La respuesta, lamentablemente, no puede ser simple. Dependerá de cómo se redacte el contrato de reserva, y cómo se ha formalizado el procedimiento contractual respecto del titular.

Veamos algunas suposiciones:

• Debe hacerse mención expresa en el contrato:

  El contrato deberá establecer expresamente que, en caso de que el Titular incumpla su obligación contractual, deberá devolver al comprador las cantidades entregadas en concepto de reserva por duplicado.

En muchas ocasiones nos encontramos con que los contratos de reserva no establecen la obligación por parte del propietario devolver el doble de las cantidades entregadas. Esto no quiere decir que dichos contratos no sean legales, simplemente significa que el propietario no ha aceptado dicha penalidad, o el agente no ha considerado conveniente incluirla en el contrato.

En estos casos, el comprador podrá recuperar el importe de la reserva pagada, pero no podrá exigir que se le devuelva el doble.

• El Propietario debe haber recibido el importe de la reserva, o debe haber aceptado que el agente, o su abogado lo reciba

  . Es decir, para que el comprador tenga derecho a reclamar el doble de las cantidades entregadas en caso de mora, el propietario (o cualquiera de las personas autorizadas por él –como el agente inmobiliario, o su abogado) debe haber recibido efectivamente dichas cantidades .

Es decir, hay casos en los que el contrato incluye la obligación del propietario de devolver cantidades duplicadas entregadas por el comprador, y nos encontramos con que el dinero entregado por el comprador ha sido retenido por la agencia y no entregado al propietario.

Esta práctica, muy habitual en las agencias inmobiliarias, es en realidad una garantía de devolución de las cantidades entregadas a los compradores . Es decir, el agente inmobiliario, para garantizar al comprador que recibirá el dinero pagado en caso de cualquier tipo de impago por parte del propietario, suele retener el dinero a modo de depósito en lugar de entregárselo al propietario. De una manera que, si el propietario incumple el contrato, es más fácil que el comprador recupere el importe de la reserva porque el agente se la queda .

Pero, en estos casos en los que el propietario no haya recibido el importe de la reserva, tendría derecho el comprador a, en caso de incumplimiento por parte del propietario, solicitar la devolución del doble de las cantidades pagadas ? Es decir, ¿estaría obligado el propietario a devolver el doble de las cantidades entregadas por el comprador cuando éste no ha recibido pago alguno?

Bueno, en el caso de que el Titular hubiera firmado el contrato , y en dicho contrato consta que el dinero está depositado en la cuenta del agente, o del abogado del dueño, y que no hubo instrucción u orden de transferirlo al dueño, en este caso el propietario estaría obligado a devolver el doble de las cantidades entregadas, aunque no las hubiera recibido .

De lo contrario, si el propietario hubiera firmado el contrato, y en dicho contrato se estableciera que la cantidad pagada debe ser entregada al propietario, en este caso, al no haber sido recibida por éste, el contrato no ha sido formalizado en su totalidad, y por lo tanto el comprador podría no exigir al propietario la devolución del doble de las cantidades entregadas .

• El contrato de reserva debe haber sido válidamente firmado por las partes

  . Para que el contrato de reserva sea válido, debe haber sido válidamente firmado por las partes.

Con lo cual, si el propietario ha suscrito el contrato de reserva en el que se establecía la condición de devolución duplicada en caso de incumplimiento, obviamente el propietario está obligado a devolver dichas cantidades por duplicado, aun sin haberlas recibido previamente.

Es decir, el propietario, habiendo suscrito un contrato de reserva en el que se establecía que el agente recibe y retiene la cantidad entregada por el comprador en concepto de depósito, está aceptando que el dinero es retenido por el Agente, y está dando su visto bueno Bien.

Además, el propietario está aceptando las condiciones del contrato donde se establezca que debe devolver por duplicado, en el caso de que, una vez firmado el contrato, incumpla su obligación de reservar el inmueble a nombre del comprador.

Por tanto, una vez firmado el contrato por el propietario, no pueden eludir su responsabilidad alegando que no han recibido el importe de la reserva . Por tanto, se obliga a devolver el doble de las cantidades entregadas.

• El contrato debe ser firmado por las partes o por sus apoderados

Es muy común encontrar casos en los que propietarios que contratan los servicios de agentes inmobiliarios para la venta de sus inmuebles firman estos contratos de servicios de agencia . En dichos contratos de servicios, los propietarios suelen autorizar y facultar a los agentes inmobiliarios a recibir cantidades de los compradores en concepto de “depósito” o “reserva”.

Esta es una práctica totalmente legal. y perfectamente reconocido por el sistema español. Es decir, los agentes inmobiliarios pueden recibir importes de reserva a nombre de los propietarios o propietarios. Por lo tanto, desde el punto de vista legal, el pago realizado a un agente inmobiliario que haya sido previamente autorizado por el propietario en el contrato de servicios, es un pago legal y tiene efectos legales.

Ahora bien, desde el punto de vista jurídico, si bien el contrato de servicios entre el agente y el propietario puede autorizar al primero a recibir cantidades y pagos a cuenta por cuenta del segundo, lo que no autoriza es a “firmar” los contratos. . reserva a nombre del propietario.

Suelen darse situaciones en el mercado inmobiliario en las que el comprador ha firmado un contrato y ha entregado determinadas cantidades a cuenta en concepto de depósito al agente, pero dicho contrato de reserva no es finalmente firmado por el propietario. En estos casos, como decimos, dicha reserva de propiedad no está formalizada legalmente , con lo cual, en ningún caso el contrato de reserva podrá considerarse vinculante para las partes.

Y ello, aunque dicho contrato de reserva haya sido firmado por el agente inmobiliario.

El agente inmobiliario en España no tiene poderes ni facultades legales para representar al propietario en la firma de un contrato de reserva, ni en la firma de cualquier otro tipo de contrato.

Y, esto, incluso si su contrato de servicio lo dice.

En España, como en muchos países del mundo, la única forma de representar legalmente a una persona es a través de Poderes Notariales , que deben estar firmados en una notaría , a través de actas notariales, y sólo facultan para celebrar contratos en nombre de una persona.

Con lo cual los agentes suelen confundirse y consideran que el contrato de servicios que han firmado con el propietario les autoriza a firmar contratos de reserva con futuros compradores en su nombre.

Puede ser que el contrato de servicios suscrito con el propietario autorice a los agentes a “recibir” las cantidades pagadas en concepto de reserva, pero desde el punto de vista legal, dicha autorización no implica facultad alguna para” firmar” el contrato en su nombre .

Como decíamos, si el mandatario carece de los oportunos poderes notariales de representación, el contrato de reserva no puede perfeccionarse con la firma del mandatario. , ya que necesitaría ser validado y autorizado posteriormente por el propietario. Y, si no fuere el caso, es decir, si el propietario no hubiere suscrito dicho contrato, podrá en modo alguno obligarse por él.

Con lo cual, si un comprador ha hecho una entrega de dinero a un agente inmobiliario, y ha firmado un contrato de reserva, no puede exigir el cumplimiento por parte del propietario si éste no ha firmado directamente el contrato , o ha otorgado poderes al mandatario para hacerlo.

Con la cual, la mera firma del agente en el contrato de reserva no otorga validez a dicho contrato .

Con lo cual, en caso de que el propietario se niegue a vender el inmueble al comprador, el comprador no podrá exigir en modo alguno el doble de las cantidades entregadas .

Como máximo, y dependiendo de la buena fe y buena voluntad del agente inmobiliario, el comprador podrá obtener la devolución de las cantidades entregadas en concepto de depósito.

Pero sin poder reclamar el doble.

TLACORP