¿Qué es mejor en impuestos a la hora de comprar una casa en España, comprar con empresa o como particular?

IMPUESTO SOBRE LA RENTA - IMPUESTO CORPORATIVO

a) COMPRAR EN ESPAÑA COMO PARTICULAR

Los impuestos y gastos serán diferentes en función de su consideración como residente fiscal español o no residente.

a) RESIDENTES ESPAÑOLES

a.1) Impuestos sobre la adquisición de un inmueble

a.2) Impuestos sobre la renta - Impuesto sobre la renta

a.3) Impuestos a la venta - Plusvalías

a.1) IMPUESTOS A LA ADQUISICIÓN DE UNA PROPIEDAD:

No hay diferencia con los no residentes, excepto una REDUCCIÓN DEL 90% DE DERECHO DE SELLO promedio al adquirir una casa NUEVA CONSTRUIDA para ser utilizada como “residencia permanente” por el comprador.

- ADQUISICIÓN DE OBRA NUEVA, PARCELAS Y PROPIEDADES DE LA EMPRESA:

- No se puede deducir el IVA sobre las propiedades de adquisición.

- El resto de los gastos de adquisición tales como honorarios notariales, registros catastrales, procuradores, derivados de la adquisición + reformas estructurales (solo estructurales) pueden deducirse según las Ganancias Patrimoniales en caso de venta.

- ADQUISICIÓN DE REVENTAS: El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el resto de los gastos de adquisición como honorarios notariales, catastro, procuradores, reformas estructurales (solo estructurales) se pueden deducir según las Ganancias Patrimoniales en caso de venta.

a.2) IMPUESTOS A LA RENTA - IMPUESTO A LA RENTA:

1. General

Las personas físicas que posean una vivienda en España están siempre obligadas a presentar cada año las declaraciones del IRPF, e incluir sus propiedades en dichas declaraciones, y esto tanto en el caso de que el contribuyente sea residente fiscal en España o no.

En el caso de los residentes fiscales, las propiedades deben incluirse en la declaración anual del IRPF, aunque no se hayan obtenido ingresos o rentas de la misma (por ejemplo, alquiler, etc.).

En el caso de que el inmueble sea la vivienda habitual (aquel que se utilice de forma permanente durante al menos 3 años), aunque debe estar incluido en la declaración de impuestos, no tributa. Está exento del impuesto.

En el caso de que el inmueble no sea la vivienda habitual, es decir, una segunda vivienda (vivienda vacacional, garaje, etc.), estos inmuebles deberán ser incluidos en la declaración de impuestos, y, en el caso de que:

1.- Propiedades que han generado ingresos (alquiler, etc.)). En este caso, las rentas o rentas que genera la propiedad se suman al resto de las rentas obtenidas en el ejercicio fiscal del propietario, y se pagan de acuerdo con la escala impositiva:

TASA DE IMPUESTOS PARA INGRESOS REGULARES
Renta	Tasa de impuesto
Hasta 12.450 €	19%
12.450 - 20.200 €	24%
20.200 - 35.200 €	30%
35.200 - 60.000 €	37%
60.000 - 300.000 €	45%
+ 300.000 €	47%

 

 

En el caso de que se haya alquilado la “vivienda permanente” (íntegramente o por habitaciones), la ley del IRPF establece que, sobre la utilidad neta obtenida de la actividad de alquiler (es decir, el monto resultante de restar las rentas obtenidas menos gastos deducibles), es posible obtener un reducción de hasta un 60%.

Por ejemplo, si en un año hemos obtenido 10,000 EUR de ingresos de tu vivienda permanente, y has tenido 4,000 EUR de gastos (reparaciones, reformas, impuestos, etc.), tendrás un beneficio neto de 6,000 EUR. Lo que dice la ley es que esta cantidad tendrá una rebaja del 60%. Por lo tanto, solo 6,000 - 60% = 2,400 EUR será la base fiscal definitiva.

2.- Propiedades sin ingresos - Imputación de Ingresos: Para aquellas propiedades que han generado algún ingreso, aún deben declararse a efectos de impuestos y pagan un impuesto “mínimo” conocido como “Imputación de Ingresos”.

Es un concepto fiscal establecido por el sistema español que básicamente considera que “todos los inmuebles generan renta aunque estén vacíos o sin usar”. Por eso el sistema español siempre considerará que ha habido un beneficio, aunque la casa esté vacía, y que pagará un impuesto “mínimo”.

Este impuesto “mínimo” que se aplica al pago de inmuebles que no son viviendas habituales se calcula sobre el 1.1% del valor catastral del inmueble (este porcentaje sube al 2% si no se ha revisado el valor en la última década).

Este “mínimo” se aplicará por el período de tiempo del año fiscal en que la propiedad no haya generado ingresos. Es decir, este pago es proporcional al número de días que no se ha alquilado la propiedad.

Por ejemplo: En el caso de inmuebles alquilados en régimen de ALQUILER TURÍSTICO. Estas propiedades están gravadas:

- Por el tiempo que hayan estado alquilados, por la base imponible general del IRPF por los días que efectivamente se encuentren alquilados, como hemos indicado anteriormente en este artículo.

– Durante el tiempo que no estén alquilados, estos inmuebles tributan por el “mínimo por imputación” de renta que queda vacío.

2.- Gastos y reducciones en caso de alquiler:

El sistema español presenta numerosos beneficios fiscales por las rentas derivadas de las rentas.

Como se explicó anteriormente, se aplica una reducción del 60% a ese monto si el inquilino tiene esa casa como residencia principal (no sería válido si se alquila una propiedad para uso comercial, como una oficina). Ya se aplicará al resultado el tramo de impuesto sobre la renta correspondiente (que depende del salario anual que percibe el contribuyente y que aumenta según la renta).

Estas son las reducciones aceptadas por la ley tributaria:

• Intereses hipotecarios
• Costos de reparación y mantenimiento de la propiedad.
• IBI-Council Tax, tasas y otros impuestos locales
• Gastos de comunidad y otros gastos comunes
• Amortización de la casa e inmuebles (3% según el impuesto sobre la renta)
  • Deducción del 60% del alquiler en caso de residencia permanente: Sin embargo, es importante saber que las propiedades de alquiler turístico, a diferencia de los alquileres generales (los de temporada o larga estancia), aunque se pueden deducir los gastos de mantenimiento, no pueden beneficiarse de los 60 % de reducción.

También es muy importante saber que los gastos del ASESOR FISCAL y los gastos para hacer frente al alquiler no se pueden deducir en caso de que el contribuyente sea una persona física.

* Respecto a los ingresos por alquiler de TRASTEROS y ESTACIONAMIENTOS:

- Los que se alquilan junto con la vivienda y se encuentran en el mismo edificio o urbanización no tributan separadamente del inmueble al que pertenecen, hasta un máximo de 2 plazas de garaje.

- No obstante, en el caso de plazas de garaje o trasteros que se alquilan individualmente o por separado del apartamento, deben declararse de forma independiente del resto, y no tienen el descuento del 60%.

c.3) Impuestos sobre la venta: GANANCIAS DE CAPITAL

1.- Cálculo de la base imponible

Para calcular la BASE DEL IMPUESTO por GANANCIAS DE CAPITAL hay que considerar la siguiente fórmula:

PRECIO DE VENTA- PRECIO DE ADQUISICIÓN

1. PRECIO DE ADQUISICIÓN está compuesto por:

• Precio de la adquisición
• El costo de las inversiones y mejoras realizadas en los activos adquiridos. En este punto debemos señalar que los gastos de conservación y reparación no estarán incluidos en ningún caso. Solo se permiten reformas que impliquen reformas estructurales en la propiedad o ampliaciones de construcción. Por tanto, no se aceptarán obras menores.
• Gastos e impuestos relacionados con la adquisición, tales como:
  • Comisiones de inmobiliarias u otros agentes involucrados en la operación de compra.
  • Gastos de notario, abogados y registro relacionados con la escritura de adquisición e incluso el otorgamiento del préstamo hipotecario obtenido para dicha adquisición.
  • Pago de impuestos como el impuesto de transferencia y el derecho de timbre
• Otros gastos relacionados con la constitución de la hipoteca del préstamo concedido para su adquisición. En ningún caso se computarán los intereses pagados por el préstamo.
• Cualquier otro gasto en el que se incurra al adquirir la vivienda y que sea inherente a la misma.
• A su vez, los costos de cancelación de la hipoteca reducirán el valor de venta.
  1. PRECIO DE VENTA está compuesto por
• Precio de la venta
• El resto de gastos e impuestos relacionados con la compraventa como comisiones inmobiliarias, gastos de notaría y registro, gastos de cancelación de hipoteca, cuando estos hayan sido pagados por el vendedor.

Las ganancias obtenidas por la venta del inmueble se sumarán al resto de rentas que perciba el contribuyente (salarios, etc.) y gravado con la escala de tasa impositiva como se indica arriba de esta sección.

2.- Diferencias con no residentes fiscales

En caso de que sea considerado como «Residente fiscal español» (lo que significa que está pagando su impuesto sobre la renta en España como residente español), una vez que calcule las GC, tendrá los siguientes beneficios en el impuesto:

• SIN GANANCIAS DE CAPITAL POR RESIDENCIA PERMANENTE: En caso de que la propiedad que venda sea su residencia de permanencia (la ha estado utilizando durante más de 3 años como su «vivienda permanente»), entonces tendrá los siguientes beneficios:
• Si usted es menor de 65 años: no paga a CG por los montos de la venta obtenida siempre que la «reinvierta» en la adquisición de una nueva propiedad para ser utilizada como su residencia permanente. Tiene 2 años para practicar esta «reinversión» (pasados ​​2 años sin invertir esas cantidades, se le aplicará el impuesto total).
• Si es mayor de 65 años: no paga a CG por los montos obtenidos en la venta. Y esto incluso si no «reinvierte» usted en una nueva propiedad.
• NO RETENCIÓN DEL 3%: Al finalizar la venta, recibe el importe total del precio del comprador sin que se aplique ninguna retención.

 

     b) ESPAÑOLES NO RESIDENTES

b.1) Impuestos sobre la adquisición de un inmueble

b.2) Impuestos sobre la renta - Impuesto sobre la renta

b.3) Impuestos a la venta - Plusvalías

b.1) IMPUESTOS A LA ADQUISICIÓN DE UNA PROPIEDAD:

No hay diferencia con respecto a los residentes, excepto una REDUCCIÓN DEL 90% DE DERECHO DE SELLO promedio al adquirir una casa NUEVA CONSTRUIDA para ser utilizada como “residencia permanente” que no está permitida en caso de que el comprador no tenga la intención de vivir en la propiedad de manera permanente.

- ADQUISICIÓN DE OBRA NUEVA, PARCELAS Y PROPIEDADES DE LA EMPRESA:

- No se puede deducir el IVA sobre las propiedades de adquisición.

- El resto de los gastos de adquisición como honorarios notariales, catastro, procuradores, reformas estructurales (solo estructurales) se pueden deducir según las Ganancias Patrimoniales en caso de venta.

ADQUISICIÓN DE REVENTAS:

- El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y el resto de gastos de adquisición tales como honorarios notariales, tasas catastrales, procuradores, reformas estructurales (solo estructurales) pueden deducirse según las plusvalías en caso de venta.

b.2) IMPUESTO A LA RENTA - IMPUESTO A LA RENTA DE NO RESIDENTES (IRPFNR)

1. General

Las personas físicas que sean propietarias de inmuebles en España están siempre obligadas a presentar anualmente las declaraciones del impuesto sobre la renta (IRPFNR) e incluir sus propiedades en dichas declaraciones, y esto tanto en el caso de que el contribuyente sea residente fiscal en España o no.

En el caso de los NO residentes fiscales, las propiedades deben incluirse en la declaración anual del impuesto sobre la renta, incluso si no se han obtenido ingresos o rentas de la misma (por ejemplo, alquiler, etc.).

Como la propiedad NO es una residencia de permanencia, está gravada ya que no está exenta del impuesto (al contrario que en el caso de los residentes fiscales españoles).

1.- En caso de que las propiedades hayan generado ingresos (rentas, etc). deberán sumarse al resto de rentas obtenidas en España por el contribuyente durante todo el ejercicio.

En caso de rentas provenientes de RENTAS, es muy importante saber que, a diferencia del caso de “Residentes”, NO HAY REDUCCIÓN del 60% de la utilidad neta como base del impuesto.

2. - Como se indica en el caso de los Residentes Fiscales en España, en el caso de que el las propiedades no han generado ingresos, todavía tienen que declararse a efectos fiscales y pagan un impuesto "mínimo" conocido como "Imputación de la Renta".

Este impuesto “mínimo” que se aplica al pago de inmuebles que no son viviendas habituales se calcula sobre el 1.1% del valor catastral del inmueble (este porcentaje sube al 2% si no se ha revisado el valor en la última década).

2.- Gastos y reducciones en caso de alquiler:

Todos los gastos permitidos a los residentes fiscales españoles en caso de alquiler también están permitidos en caso de No Residentes para reducir la base del impuesto, excepto la reducción del 60% en caso de alquilar la vivienda permanente.

El resto de reducciones están autorizadas, pero existe una diferencia importante entre los nacionales de la UE y los no nacionales de la UE acerca de esta asignación de reducción.  

- Nacionales de la UE: Cuando el contribuyente sea residente en alguno de los países de la UE, pueden reducir de la base del impuesto TODOS los gastos derivado de la actividad que ha generado la renta / renta.

Por ejemplo, en caso de alquiler, se pueden descontar los gastos de mantenimiento, impuestos locales, limpieza, reparaciones, etc según los autorizados para residentes españoles.

- Los NO ciudadanos de la UE no pueden deducir de la base imponible los gastos anteriores generados para producir la renta. Entonces el La base imponible será el importe exacto de la renta obtenida anualmente en España sin rebajas.

3.- Tasa de impuestos:  

Al resto de rentas / rentas obtenidas de la propiedad durante el año (2.-Renta efectivamente obtenida) se sumará el alquiler valorado según lo anterior (1.- Renta imputada en caso de casa vacía), luego se reducirá con el eventual las reducciones se autorizan y luego se someten a la siguiente tasa impositiva:

NACIONALES DE LA UE, Islandia y Noruega	NO NACIONALES DE LA UE
19%	24%

 

b.3) IMPUESTOS A LA VENTA - GANANCIAS DE CAPITAL PARA RESIDENTES ESPAÑOLES NO FISCALES

1.- Cálculo de la base imponible

Para calcular la BASE DEL IMPUESTO por GANANCIAS DE CAPITAL hay que considerar la siguiente fórmula:

PRECIO DE VENTA- PRECIO DE ADQUISICIÓN

           1.- PRECIO DE ADQUISICIÓN está compuesto por:

• Precio de la adquisición
• El costo de las inversiones y mejoras realizadas en los activos adquiridos. En este punto debemos señalar que los gastos de conservación y reparación no estarán incluidos en ningún caso. Solo se permiten reformas que impliquen reformas estructurales en la propiedad o ampliaciones de construcción. Por tanto, no se aceptarán obras menores.
• Gastos e impuestos relacionados con la adquisición, tales como:
  • Comisiones de inmobiliarias u otros agentes involucrados en la operación de compra.
  • Gastos de notario, abogados y registro relacionados con la escritura de adquisición e incluso el otorgamiento del préstamo hipotecario obtenido para dicha adquisición.
  • Pago de impuestos como el impuesto de transferencia y el derecho de timbre
• Otros gastos relacionados con la constitución de la hipoteca del préstamo concedido para su adquisición. En ningún caso se computarán los intereses pagados por el préstamo.
• Cualquier otro gasto en el que se incurra al adquirir la vivienda y que sea inherente a la misma.
• A su vez, los costos de cancelación de la hipoteca reducirán el valor de venta.

          2. - PRECIO DE VENTA está compuesto por

• Precio de la venta
• El resto de gastos e impuestos relacionados con la compraventa como comisiones inmobiliarias, gastos de notaría y registro, gastos de cancelación de hipoteca, cuando estos hayan sido pagados por el vendedor.

2.- Tasa de impuestos:

Las ganancias obtenidas por la venta del inmueble se sumarán al resto de rentas que perciba el contribuyente (salarios, etc.) y gravado con el 19% de la Ganancia obtenida  como se indica arriba de esta sección.

3.- Diferencias con los residentes fiscales

Siendo usted NO residente fiscal en España, la forma en que paga las Ganancias Patrimoniales es la siguiente:

• SIN EXENCIÓN DE LA CASA COMO HOGAR PERMANENTE. Como no es residente, se considera que no vive en la propiedad de forma permanente.

 AL FINALIZAR LA VENTA: 3% DE RETENCIÓN: Al finalizar la venta, la administración española obliga al comprador a hacer una RETENCIÓN del 3% del valor del Precio de la venta. Por lo tanto, usted, como vendedor no recibe el precio total acordado. El comprador se queda con el 3% del precio total y tiene la obligación de depositarlo en la oficina de impuestos. Esta retención se practica en «el mismo día de finalización de la venta», y el notario actuante hace mención expresa de la misma en las escrituras de venta.

NOTA: Siguiendo el ejemplo anterior, en caso de que el precio de venta fuera de 260.000 EUR, la retención a realizar por el comprador sería de 260.000 * 3% = 7.800 euros.

• ANTES DE 6 MESES DESPUÉS DE TERMINAR LA VENTA: DECLARACIÓN DE GANANCIAS PATRIMONIALES (19%): Una vez finalizada la venta, dispone de 6 meses para presentar la «Declaración de plusvalías» en la Agencia Tributaria española. En esta declaración, usted (o su abogado), debe calcular el impuesto siguiendo el ejemplo anterior. En este caso, la cantidad que tienes que pagar es de 3.040 EUR.

NOTA: Como se explica aquí, las CG derivadas de esta transacción es de 3.040 EUR. Como fue retenido con una cantidad mayor (7.800 EUR), entonces tiene un «crédito reembolsable» con la administración española por la diferencia.

Entonces, si la administración española le retiene 7.800 EUR para CG Tax, ya que el resultado final del impuesto es solo 3.040 EUR, entonces, la administración española debe «reembolsarle» la diferencia: 7.800-3.040 = 4.760 euros.

¿Cómo reclamar este reembolso? Su abogado / asesor fiscal debe incluir este hecho en la misma Declaración de Ganancias Patrimoniales, para presentar en la Oficina de Impuestos una vez finalizada la venta.

4.- Devengo

El impuesto se devengará:

- En el caso de devoluciones, cuando vencen o en la fecha de recogida si es anterior.

- En el caso de plusvalías, cuando se produzca la alteración de la propiedad.

- En el caso de rentas imputadas correspondientes a inmuebles urbanos, a 31 de diciembre de cada año.

- En el resto de casos, cuando vencen los ingresos correspondientes.

- En caso de fallecimiento del contribuyente, todos los ingresos pendientes de imputación se considerarán pagaderos a la fecha del fallecimiento.

5.- Obligaciones formales

• Los contribuyentes que obtengan rentas en territorio español sin la mediación de un establecimiento permanente estarán obligados a presentar una declaración, determinando y contabilizando la deuda tributaria correspondiente por este impuesto en el plazo de un mes desde la fecha de devengo. En el caso de rentas imputadas correspondientes a inmuebles urbanos de uso propio, la declaración se presentará del 1 de enero al 30 de junio siguiente a la fecha de devengo.
• Los responsables solidarios también podrán realizar la declaración y depósito de la deuda. Los contribuyentes de este impuesto no estarán obligados a presentar la declaración correspondiente a las rentas respecto de las cuales se hubieran realizado retenciones o rentas a cuenta, ni respecto de las sujetas a retención o rentas a cuenta pero exentas.
• Los contribuyentes que obtengan rentas de actividades económicas o explotaciones realizadas en España estarán obligados a llevar un registro de ingresos y gastos.
• Asimismo, deberán conservar, numeradas por orden de fechas, las facturas emitidas y las facturas o justificantes recibidos.
• Están obligados a realizar retenciones y pagos a cuenta con respecto a los ingresos del trabajo que satisfagan, así como otros ingresos sujetos a la retención que constituyan.

COMPRA EN ESPAÑA COMO EMPRESA - RENTA DE INMUEBLES ESPAÑOLAS POR EMPRESAS

Nuevamente, como en el caso de las personas físicas, existen importantes diferencias en el tratamiento fiscal cuando el comprador de la propiedad española o el receptor de rentas es un Empresa española o extranjera.

a) ACTUAR EN ESPAÑA EN INMOBILIARIA MEDIANTE SOCIEDAD EXTRANJERA - Rentas obtenidas sin la mediación de un establecimiento permanente

a.1) Impuestos sobre la adquisición de la propiedad

a.2) Impuesto sobre la Renta - No sujeto al Impuesto sobre Sociedades pero al IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES (IRPFNR)

a.3) Impuestos a la venta - GANANCIAS DE CAPITAL

 

a.1) Impuestos sobre la adquisición de la propiedad:

No hay diferencia con los individuos.

- ADQUISICIÓN DE OBRA NUEVA, PARCELAS Y PROPIEDADES DE LA EMPRESA:

- No se puede deducir el IVA sobre la adquisición de inmuebles.

- El resto de los gastos de adquisición como honorarios notariales, catastro, procuradores, reformas estructurales (solo estructurales) se pueden deducir según las Ganancias Patrimoniales en caso de venta.

ADQUISICIÓN DE REVENTAS:

- El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el resto de los gastos de adquisición tales como honorarios notariales, registros catastrales, procuradores, reformas estructurales (solo estructurales) se pueden deducir según las Ganancias Patrimoniales en caso de venta.

a.2) Impuesto sobre la Renta - No sujeto al Impuesto sobre Sociedades pero al IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES (IRPFNR)

Los contribuyentes, empresas y / o personas físicas que operen sin establecimiento permanente, sean personas naturales o jurídicas, tributan de acuerdo con las IRPF (Impuesto sobre la Renta de España - Impuesto sobre las plusvalías) normativa, y hacerlo para cada operación, según lo establecido en los artículos 24 y siguientes del Texto Refundido de la Ley IRNR.

Así, aun siendo una empresa, las empresas extranjeras que actúen en España sin establecimiento permanente no estarán sujetas al Impuesto de Sociedades español, sino a la misma Ley Tributaria que las personas físicas no residentes: Impuesto sobre la Renta.

1.- Base imponible

 a) Regla general:Con carácter general, la base imponible estará constituida por su importe íntegro, determinado de acuerdo con la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

b) Ingresos recibidos de propiedades / inmobiliarias españolas:

1.- Impuesto sobre la renta:  Las sociedades extranjeras propietarias de inmuebles en España están siempre obligadas a presentar anualmente declaraciones del IRPF e incluir sus inmuebles en dichas declaraciones, y esto tanto en el caso de que la sociedad contribuyente sea residente fiscal en España o no.

En el caso de empresas NO tributarias residentes, las propiedades y rentas deben incluirse en la declaración anual del IRPF, pero, a diferencia de las PERSONAS, en caso de no tener ingresos, no se derivará el “impuesto mínimo”.

Como la propiedad NO es una residencia de permanencia, está gravada ya que no está exenta del impuesto (al contrario que en el caso de los residentes fiscales españoles).

2.- Cálculo del Impuesto - Solo alquileres - Sin Imputación de Renta  

1.- En caso de que las propiedades hayan generado ingresos (alquileres, etc). deberán sumarse al resto de rentas obtenidas en España por el contribuyente durante todo el ejercicio.

En caso de rentas provenientes de RENTAS, es muy importante saber que, a diferencia del caso de “Residentes”, NO HAY REDUCCIÓN del 60% de la utilidad neta como base del impuesto.

2.- SIN RENTA DE IMPUTACIÓN en caso de empresas extranjeras: Como se indicó anteriormente, en el caso de las “Personas Físicas”, en el caso de que las propiedades no estuvieran generando ingresos durante el año, aún deben ser declaradas a efectos del impuesto, y pagan un impuesto “mínimo” conocido como “Imputación de Renta ”.

Pero este no es el caso cuando el dueño de la propiedad es una “empresa extranjera”. Entonces, al ser una empresa no residente, no habrá ningún “impuesto imputado” a pagar en caso de que la propiedad no haya generado ingresos durante el año.

El sistema español presenta numerosos beneficios fiscales por las rentas derivadas de las rentas.

2.- Gastos y reducciones en caso de alquiler:

Como se explicó anteriormente, NO se aplica una reducción del 60% a esa cantidad para los NO residentes españoles

Ya se aplicará al resultado el tramo de impuesto sobre la renta correspondiente (que depende del salario anual que percibe el contribuyente y que aumenta según la renta).

Estas son las reducciones aceptadas por la ley tributaria:

• Intereses hipotecarios
• Costos de reparación y mantenimiento de la propiedad.
• IBI-Council Tax, tasas y otros impuestos locales
• Gastos de comunidad y otros gastos comunes
• Amortización de la casa e inmuebles (3% según el impuesto sobre la renta)

o Como diferencia de personas físicas, se pueden deducir los honorarios del ASESOR FISCAL y los gastos para hacer frente al alquiler en caso de que el contribuyente sea empresa.

Asimismo, como en el caso de las personas físicas, existe una diferencia importante entre las empresas nacionales de la UE y las empresas NO comunitarias sobre las reducciones de la base imponible del Impuesto sobre la Renta en España.

- Empresas nacionales de la UE: Cuando el contribuyente sea residente en alguno de los países de la UE, pueden reducir de la base del impuesto TODOS los gastos derivado de la actividad que ha generado la renta / renta.

Por ejemplo, en caso de alquiler, se pueden descontar gastos de mantenimiento, impuestos locales, limpieza, reparaciones, etc-

- Empresas NO nacionales de la UE no puede deducir de la base imponible los gastos anteriores generado para producir la renta. Por tanto, la base imponible será el importe exacto de la renta obtenida anualmente en España sin rebajas.

3.- Tasa de impuestos:

Las rentas / rentas obtenidas de la propiedad durante el año se someten a la siguiente tasa impositiva:

NACIONALES DE LA UE, Islandia y Noruega	NO NACIONALES DE LA UE
19%	24%

• Reglas especiales para rentas obtenidas de otras fuentes distintas al alquiler:

En los supuestos de prestación de servicios, asistencia técnica, trabajos de instalación o montaje derivados de contratos de ingeniería y, en general, de actividades u operaciones económicas realizadas en España sin la mediación de un establecimiento permanente, la base imponible será igual a la diferencia. entre el ingreso total y los siguientes gastos:

- Salarios y cargas sociales del personal empleado directamente en el desarrollo de la actividad siempre que se justifique o garantice la renta del impuesto aplicable o los pagos a cuenta de la renta del trabajo remunerado.

- Suministro de materiales para su incorporación definitiva a las obras realizadas en territorio español.

- Suministros consumidos en territorio español para el desarrollo de actividades.

La base imponible correspondiente a ganancias de capital Se determinará aplicando, a cada alteración patrimonial que se produzca, las normas previstas para el impuesto sobre la renta de las personas físicas, con determinadas excepciones.

- En el caso de entidades no residentes, cuando la plusvalía provenga de una adquisición no lucrativa (donación por ejemplo), ese monto se valuará al valor “normal de mercado” del bien adquirido.

- Cuando las ganancias provengan indirectamente de activos ubicados en territorio español, o de derechos afines a los mismos, y las entidades tengan la consideración de “meramente tenedores de activos”, y sean residentes en países o territorios con los que no exista un intercambio efectivo de impuestos. información, aquellos inmuebles ubicados en territorio español estarán sujetos al pago del impuesto.

- Rentas del trabajo percibidas por personas físicas no residentes en territorio español en virtud de un contrato de duración determinada para trabajadores temporeros, de acuerdo con lo previsto en la normativa laboral:  2%.

- Dividendos y otros ingresos derivados de la participación en el patrimonio de una entidad, e Intereses y otros ingresos obtenidos de la transferencia de capital propio a terceros: 19%

4.- Devengo

El impuesto se devengará:

- En el caso de devoluciones, cuando vencen o en la fecha de recogida si es anterior.

- En el caso de plusvalías, cuando se produzca la alteración de la propiedad.

- En el caso de rentas imputadas correspondientes a inmuebles urbanos, a 31 de diciembre de cada año.

- En el resto de casos, cuando vencen los ingresos correspondientes.

- En caso de fallecimiento del contribuyente, todos los ingresos pendientes de imputación se considerarán pagaderos a la fecha del fallecimiento.

5.- Obligaciones formales

• Los contribuyentes que obtengan rentas en territorio español sin la mediación de un establecimiento permanente estarán obligados a presentar una declaración, determinando y contabilizando la deuda tributaria correspondiente por este impuesto en el plazo de un mes desde la fecha de devengo. En el caso de rentas imputadas correspondientes a inmuebles urbanos de uso propio, la declaración se presentará del 1 de enero al 30 de junio siguiente a la fecha de devengo.
• Los responsables solidarios también podrán realizar la declaración y depósito de la deuda. Los contribuyentes de este impuesto no estarán obligados a presentar la declaración correspondiente a las rentas respecto de las cuales se hubieran realizado retenciones o rentas a cuenta, ni respecto de las sujetas a retención o rentas a cuenta pero exentas.
• Los contribuyentes que obtengan rentas de actividades económicas o explotaciones realizadas en España estarán obligados a llevar un registro de ingresos y gastos.
• Asimismo, deberán conservar, numeradas por orden de fechas, las facturas emitidas y las facturas o justificantes recibidos.
• Están obligados a realizar retenciones y pagos a cuenta con respecto a los ingresos del trabajo que satisfagan, así como otros ingresos sujetos a la retención que constituyan.

MUY IMPORTANTE: Si la propiedad es utilizada por alguno de los accionistas, la ocupación del inmueble debe ser formalizada por un contrato de alquiler autorizar al accionista a utilizar la propiedad, con una renta a valor de mercado, y el pago de esa renta está gravado con la Tasa General de Impuesto.

Es muy común que los compradores adquieran una propiedad en España a nombre de una empresa extranjera con el objetivo de que sea utilizada personalmente por los miembros de la familia del accionista. Esto no es correcto. La propiedad pertenece a la "Empresa". Entonces, en caso de que el uso de la propiedad sea hecho por el accionista por “motivos personales”, entonces se debe pactar un contrato de arrendamiento con la empresa, con una renta de valor marcado, y los ingresos generados por esa renta deben ser gravados por el Impuesto sobre la Renta de España como el resto de las rentas obtenidas durante el año.

a.3) Impuestos a la venta - GANANCIAS DE CAPITAL

La compraventa de inmuebles españoles de propiedad de sociedades extranjeras se grava de la misma forma que los de las personas físicas no residentes.

b) ACTUAR EN ESPAÑA EN INMOBILIARIA MEDIANTE ESTABLECIMIENTO PERMANENTE Ingresos obtenidos con la mediación de un establecimiento permanente

Una persona física o jurídica no residente actúa en España a través de un “establecimiento permanente” en los siguientes casos:

- Cuando disponga en España, por cualquier título y de forma continua o periódica, de instalaciones o lugares de trabajo de cualquier naturaleza, en los que se desarrolle la totalidad o parte de la actividad.

- Cuando actúen en España a través de un agente autorizado, que contrate en nombre y por cuenta de la entidad no residente, siempre que ejerza habitualmente dichas facultades.

En concreto, se entiende por establecimientos permanentes sedes de dirección, sucursales, oficinas, fábricas, talleres, almacenes, comercios u otros establecimientos como minas, pozos de petróleo o gas, canteras, explotaciones agrícolas, forestales o ganaderas o cualquier otro lugar de explotación o extracción de recursos naturales y construcción. Asimismo, trabajos de instalación o montaje cuya duración supere los seis meses.

Ejemplo:  Una entidad residente extranjera es propietaria de unos terrenos destinados a una mina en España.

 1.- Base imponible

La Base del Impuesto del establecimiento permanente se determinará de acuerdo con lo establecido en el Régimen General del Impuesto sobre Sociedades, sin perjuicio de lo siguiente:

1. Todo pago que realice el establecimiento permanente a la casa matriz, oa cualquiera de sus establecimientos permanentes como honorarios, intereses o comisiones pagados en contraprestación por servicios de asistencia técnica, o por el uso o transferencia de bienes o derechos. no será deducible.
2. No obstante, serán deducibles los intereses que paguen los establecimientos permanentes de bancos extranjeros a su sede o a otros establecimientos permanentes para el desarrollo de su actividad.
3. Será deducible la parte razonable de los gastos de gestión y administración generales correspondientes al establecimiento permanente, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en la ley. Los contribuyentes podrán solicitar a la Administración Tributaria que determine la valoración de los gastos antes mencionados que sean deducibles.
4. En ningún caso se imputarán al establecimiento permanente importes correspondientes al coste del capital propio de la entidad (intereses y otros gastos financieros), directa o indirectamente.

2.- Tasa impositiva

1. El tipo impositivo del 30%Se aplicará a la base imponible, excepto cuando la actividad del establecimiento permanente sea la de investigación y explotación de hidrocarburos, en cuyo caso la tasa del impuesto será 35%.
2.  Una tasa suplementaria del 19%se exigirá sobre las cantidades transferidas de las eventuales rentas obtenidas en España por el establecimiento permanente, con las siguientes excepciones

- Entidades con residencia fiscal en Estados de la Unión Europea que no tengan la consideración de paraísos fiscales.

- Entidades con residencia fiscal en un Estado que haya firmado un convenio con España para evitar la doble imposición, siempre que exista un trato de reciprocidad.

1. En el monto total del impuesto, se puede aplicar lo siguiente:
2. - El importe de los beneficios y deducciones que aplica la Ley del Impuesto sobre Sociedades a las sociedades residentes en España.
3. - El monto de las retenciones y pagos a cuenta del Impuesto.

3.- Periodo impositivo y devengo

 - El período impositivo coincidirá con el ejercicio fiscal declarado por el establecimiento permanente, sin exceder de 12 meses. Cuando no se haya declarado otro, el período impositivo se entenderá referido al año natural. El impuesto se devengará el último día del período impositivo.

- La comunicación del período impositivo debe formularse en el momento de presentar la primera declaración de este impuesto, entendiéndose que se mantiene para períodos posteriores mientras no se modifique expresamente.

- Se entenderá concluido el período impositivo cuando el establecimiento permanente cese su actividad o, de otro modo, se efectúe la reversión de la inversión en su día respecto del establecimiento permanente, así como en los casos en que el establecimiento permanente Se traspasa el establecimiento. a otra persona natural o entidad, aquellas en las que la casa central transfiera su residencia y cuando fallezca su propietario.

4.- Obligaciones formales

 Los establecimientos permanentes estarán obligados a presentar declaración, determinando e ingresando el tipo impositivo correspondiente, a través del formulario simplificado. modelo 200 o 201. La declaración se presentará dentro de los 25 días naturales siguientes a los seis meses posteriores a la finalización del período impositivo.

Los establecimientos permanentes estarán obligados a llevar cuentas separadas, referidas a las operaciones que realicen y los elementos patrimoniales que les fueron adscritos.

Asimismo, estarán obligados al cumplimiento de las restantes obligaciones contables, registrales o formales exigidas a las entidades residentes en territorio español por la normativa del impuesto de sociedades.

5.- Pagos a cuenta

Los establecimientos permanentes estarán sujetos a la régimen de retención del impuesto de sociedades por los ingresos que reciben, y estará obligado a realizar pagos a plazos a cuenta de la liquidación de este impuesto, en los mismos términos que las entidades sujetas al Impuesto sobre Sociedades español.

Asimismo, estarán obligados a realizar retenciones y pagos a cuenta en el mismo.

c) IMPLICACIONES FISCALES AL COMPRAR UNA VIVIENDA A TRAVÉS DE UNA EMPRESA ESPAÑOLA

c.1) Impuestos sobre la adquisición de la propiedad

c.2) Impuesto sobre la renta - IMPUESTO CORPORATIVO

c.3) Impuestos a la venta - IMPUESTO CORPORATIVO

 

c.1) Impuestos sobre la adquisición de la propiedad

ADQUISICIÓN DE OBRA NUEVA, LOTES Y OTRAS PROPIEDADES DE PROPIEDAD DE LA EMPRESA:

- El IVA sobre la adquisición de inmuebles se puede deducir ÚNICAMENTE en el caso de empresas “con actividad económica”.

- Las sociedades patrimoniales / patrimoniales no pueden deducir el IVA de la adquisición de la propiedad.

- El resto de gastos de adquisición como honorarios notariales, catastro, procuradores, TODO TIPO de reformas (no solo estructurales), y en general, cualquier tipo de gasto relacionado con la actividad de alquiler se puede deducir según las Plusvalías en caso de venta.

ADQUISICIÓN DE REVENTAS:

- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el resto de gastos de adquisición como honorarios notariales, tasas catastrales, procuradores.

- TODO TIPO de reformas (no solo estructurales), y en general, cualquier tipo de gasto relacionado con la actividad de alquiler puede deducirse como Ganancias Patrimoniales en caso de venta.

c.2) Impuesto sobre la renta - IMPUESTO CORPORATIVO

El Base imponible corporativa se obtiene a través de la empresa resultados contables / saldo. Entonces, es a este saldo contable al que se le aplicará la tasa impositiva.

1.- TIPOS DE COTIZACIÓN / TARIFA

Se aplicará en el primer período impositivo en el que la base imponible sea positiva (es decir, hay una ganancia y tenemos que pagar el impuesto de sociedades) y en el siguiente.

• Cotización / tasa general: 25%.
• Cotización reducida / tasa del 15% para emprendedores. Las empresas de reciente creación podrán aplicar este tipo reducido durante DOS AÑOS (año en que se inicia la actividad y año siguiente) si cumplen determinados requisitos:
  • Que la actividad económica de la empresa no haya sido desarrollada previamente por otras personas o entidades relacionadas.
  • Que la actividad económica no ha sido realizada, durante el año anterior a la constitución de la entidad, por una persona natural que posea una participación, directa o indirecta, en el capital o patrimonio de la entidad de nueva creación superior al 50 por ciento.
  • Quedan excluidas de este impuesto reducido las sociedades patrimoniales.
• 20% de cotización / tarifa reducida para cooperativas:Esta cotización / tasa es de aplicación en sociedades cooperativas sujetas a impuestos, excepto para los resultados extracooperativos, que tributan a la cotización / tasa general del 25%.

2.- ¿CÓMO SE CALCULA EL IMPUESTO A PAGAR?

El impuesto de sociedades se calcula a partir del resultado contable en el ejercicio fiscal de la empresa, es decir:

INGRESOS - GASTOS - GASTOS DEDUCIBLES

3.- EMPRESAS CON ACTIVIDAD ECONÓMICA Y PATRIMONIAL

Hay dos formas de comprar propiedades en España a través de una empresa española:

1.- EMPRESAS CON “ACTIVIDAD ECONÓMICA” - Aquellas que tengan una actividad empresarial, es decir, las empresas habituales en actividad de servicios, producción, fábricas, etc, lo que significa que, la empresa, al menos, cuenta con:

- Un empleado para desarrollar la actividad- Nótese que el “Representante Fiscal” o Gerente General no se considera empleado a estos efectos.

2.- EMPRESAS SIN “ACTIVIDAD ECONÓMICA” - SOCIEDAD PATRIMONIAL / PATRIMONIAL (en español “Sociedades de mera tenencia de bienes” o “Sociedades Patrimoniales” - Este es el caso típico de empresas con la “mera propiedad de inversiones o productos financieros, acciones, bonos, depósitos o bienes raíces”. Entonces, su naturaleza tiene efectos fiscales y no comerciales.

EL CASO DE LAS EMPRESAS PATRIMONIALES / PATRIMONIALES

Lo más importante es que más del 50% de los activos no se ven afectados por la actividad económica. Es decir, no se pretende realizar una actividad económica.

Por tanto, no será una entidad patrimonial si más del 50% de los activos están integrados por el conjunto de:

- activos fijos tangibles e intangibles (necesarios para realizar la actividad)

- las existencias,

- deudores comerciales, y aquellas partidas a cobrar como consecuencia de la actividad económica.

Aunque también debemos considerar como elementos relacionados con la actividad, sumándolos a los anteriores, la tesorería y las inversiones que cumplan con determinados requisitos. Entre ellos podemos mencionar:

- los que se produzcan por mandato legal, derivados de la actividad económica

Las derivadas de operaciones con los elementos relacionados con la actividad, y aquellas que, aunque no sean consecuencia de la actividad, tengan el objetivo de gestionar y controlar la participación de otra sociedad no participada.

Todo lo no detallado en los puntos anteriores se entenderá que no afecta a la actividad económica.

Importancia del 50% de los activos

Si más del 50% del patrimonio de su empresa se destina a la realización de actividades, no será patrimonial.

Para calcular el valor de los activos se debe tener en cuenta la media de los saldos trimestrales (no el saldo al final del año).

En cambio, si se trata de una sociedad matriz de un grupo de empresas, la media a tomar es la de los balances consolidados.

¿Qué se entiende por actividad económica?

Para ser considerada una “actividad económica”, al menos una persona ocupada con un contrato de trabajo a tiempo completo y debe estar dedicada a la gestión de los activos.

Crear una empresa sin actividad económica- Patrimonial es la forma más utilizada por quienes deciden invertir en inmuebles en España.

Un punto muy importante es que la sola actividad de “alquilar” una o varias propiedades no se considera como una “actividad económica”, si no existe una oficina independiente para atender el negocio y un empleado contratado a tiempo completo.

- ¿Cuáles son los motivos para montar una empresa patrimonial en España?

Las principales razones son "fiscales" ventajas a sus socios:

1.- Los activos estarán sujetos al Impuesto sobre Sociedades (CT). La principal consecuencia es que la empresa estará gravada con la Tasa General de CT, que es del 25%.

Esto supone una ventaja cuando el accionista es un “residente en España”, sobre todo en inversiones de alto valor que podrían estar gravadas con tipos más altos para el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas si la inversión se realizara como persona física.

2.- No tributan por el Impuesto sobre el Patrimonio sino por el Impuesto sobre Sociedades. Esto puede suponer un gran ahorro fiscal en caso de que los activos fueran muy elevados.

3.- Podrás deducir en el Impuesto de Sociedades los gastos necesarios para el mantenimiento de las propiedades que generan ingresos para tu empresa.

4.- Eliminar el riesgo (caso de quiebra) inherente al desarrollo de una actividad económica; Las posibles deudas corporativas que pudieran realizar estos activos podrían ser embargadas en caso de verse afectados.

5.- Se protegen los bienes familiares.

6.- Se facilita la sucesión patrimonial a los herederos.

7.- Ahorras en IRPF si tienes inmuebles que no son tu vivienda habitual.

8.- La tributación de las rentas que puedan producirse en las empresas se realizará a la tasa impositiva general (25%), en lugar de pagar la tasa impositiva media.

Desventajas

1.- Estas entidades pueden no aplicar algunos beneficios fiscales como el tipo impositivo del 15% aplicable a las entidades de nueva creación.

2.- Tampoco podrá aplicar los incentivos fiscales que se establezcan para las pequeñas entidades.

3.- No podrán aplicar la exención para evitar la doble imposición sobre dividendos e ingresos derivados de la transmisión de valores..

Del 25% del Impuesto sobre Sociedades, hay un 19% adicional por cada dividendo o rentas que reciba un no residente en España. En el caso de sociedades españolas con “actividad económica” compartida por no residentes, toda renta o distribución de dividendos proveniente de una sociedad española podrá estar protegida por los eventuales “Convenios de Doble Imposición” entre España y el país de residencia del contribuyente. Por tanto, este impuesto sobre dividendos extra del 19% podría reducirse en eventuales convenios entre España y el país del pagador tac.

Pero, en el caso de las “Sociedades Patrimoniales”, el impuesto del 19% por dividendos o beneficios obtenidos de una sociedad española no estará exento ni protegido por ningún Convenio de Doble Imposición, por lo que tributará en su totalidad.

4.- Las bases imponibles negativas no pueden compensarse cuando se cumplen una serie de requisitos.

5.- Cuando existen activos modestos, puede que no represente ahorro. En primer lugar, porque aplicarán tramos más pequeños del IRPF.

6.- La constitución y el mantenimiento de la empresa (y su gestión) tiene una serie de costos.

7.- Si el inmueble es utilizado por alguno de los accionistas, la ocupación del inmueble deberá formalizarse mediante contrato de arrendamiento. autorizar al accionista a utilizar la propiedad, con una renta a valor de mercado, y el pago de esa renta se grava con la Tasa General del 25%.

Es muy común que los compradores adquieran una propiedad en España a nombre de una empresa extranjera con el objetivo de que sea utilizada personalmente por los miembros de la familia del accionista. Esto no es correcto. La propiedad pertenece a la "Empresa". Entonces, en caso de que el uso de la propiedad sea hecho por el accionista por “motivos personales”, entonces se debe pactar un contrato de arrendamiento con la empresa, con una renta de valor marcado, y los ingresos generados por esa renta deben ser gravados el Impuesto sobre Sociedades español como el resto de la renta obtenida durante el año.

- ¿Cómo se constituye una sociedad patrimonial / patrimonial?

Como venimos señalando, la sociedad patrimonial es una consideración de la propia entidad. Y esta consideración viene dada por la composición de sus activos.

Así lo que puede constituirse es una sociedad civil o mercantil normal y estándar SL o SA, que se considerará patrimonial cuando se limite a gestionar bienes o derechos sin dedicarse principalmente a actividades profesionales.

* Régimen especial para entidades dedicadas al alquiler de inmuebles

Este régimen es opcional y se aplicará a las entidades cuya principal actividad económica sea el arrendamiento de inmuebles ubicados en el territorio español, si bien es compatible con la realización de otras actividades complementarias, y con la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento. esta pasado.

Para aplicar este régimen especial, las empresas deben cumplir con los siguientes requisitos:

• El número de propiedades alquiladas u ofrecidas para arrendamiento es igual o superior a 8 en cualquier momento..
• Las viviendas permanecen arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos tres años. El incumplimiento de este requisito implicará para cada inmueble la pérdida del bono correspondiente.
• Las actividades de desarrollo y arrendamiento de bienes raíces están sujetas a una contabilidad separada para cada propiedad adquirida o promocionada.
• En el caso de desarrollar actividades complementarias a la principal actividad económica del alquiler de vivienda, que:

 - al menos el 55% de los ingresos del período impositivo, excluyendo los derivados de la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento o, alternativamente, el valor de los activos de la entidad es capaz de generar ingresos que tiene derecho a recibir el bono.

La Ley Tributaria prevé aplicar un descuento del 85% sobre la cuota completa que corresponde a los ingresos derivados del alquiler de viviendas. Estos ingresos se calcularán restando del total de los ingresos obtenidos, los gastos deducibles relacionados con dichos ingresos y los gastos generales que correspondan proporcionalmente a los referidos ingresos.

* IMPUESTO ESPECIAL POR INGRESOS GENERADOS POR EMPRESAS O PERSONAS CON SEDE EN UN PAIS CIELO

Exclusivamente las entidades residentes en un país o territorio considerado paraíso fiscal que sean titulares o posean en España, por cualquier título, bienes inmuebles o derechos reales de goce o goce sobre los mismos, están sujetas a un impuesto especial.

La base imponible está constituida por el valor catastral y, de no existir este, se utilizará el valor determinado de acuerdo con las disposiciones del Impuesto sobre el Patrimonio.

La tasa impositiva será 3% y debe pagarse todos los años.

TLACORP 2021