ALQUILER TURÍSTICO PROPIETARIO NO RESIDENTE – ¿IVA o NO? - ¿ACTIVIDAD DE NEGOCIOS?
Implicaciones fiscales para el turista que alquila una vivienda en España por un NO RESIDENTE en España.
Puramente, el alquiler de una propiedad no está sujeto al IVA. Esta exención del IVA incluye cualquier tipo de alquiler:
- Alquiler corta temporada / Alquiler turístico
- Alquiler a medio plazo
- Alquiler a largo plazo
La razón de esto es que el sistema español considera que no no es “negocio” o “actividad comercial” al alquilar una propiedad (incluso en términos de Alquiler Turístico)
Pero, cuando decimos que el “alquiler turístico” no está sujeto al IVA, tenemos que considerar las siguientes situaciones:
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Caso 1.- Establecimiento no permanente. Sin actividad comercial
El propietario simplemente alquila la propiedad a los huéspedes utilizando sus propias herramientas de marketing o utilizando otras plataformas externas en línea como AirBNB, Homeaway, etc.
El contacto con los huéspedes lo realiza directamente el propietario (llaves, recepción de huéspedes, urgencias, mantenimiento, etc.). La plataforma online sólo se ocupa de la parte de marketing y publicidad del alquiler, la reserva y también de gestionar los pagos y el cobro del alquiler.
Además, el propietario alquila el inmueble sin interés “comercial”, en algunas épocas del año, reservándose un tiempo determinado al año para uso privado.
El propietario podrá contratar servicios profesionales locales de limpieza, jardinería, mantenimiento, etc, pero en actividad “exclusiva” de alquiler y no como empleado.
En estos casos, el alquiler será no estar sujeto al IVA.
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Caso 2.- Establecimiento No Permanente – Sin actividad empresarial
El mismo propietario no residente, junto con el alquiler, ofrece servicio de limpieza de habitaciones, limpieza de ropa e incluso comida/bebida.
En estos casos, el IVA se aplicaría cuando el propietario preste “Servicios de hotel” a los huéspedes. En estos casos, el IVA aplicable será del 10 % y el propietario deberá presentar facturas separadas a los huéspedes por estos servicios.
Pero, ¿cuáles se consideran “Servicios Hoteleros”?. Aquí tenemos que distinguir entre:
- Servicios de limpieza y otros que se ofrecen solo ANTES del check-out y DESPUÉS del check-out. Estos servicios no serán considerados como “Servicios del Hotel”, ya que se brindan para mantener la propiedad en condiciones adecuadas de uso para los huéspedes.
- Limpieza diaria de habitación, servicios de lavandería de ropa y alimentación (Desayuno, cena, etc.): En estos casos, el servicio se clasifica como “Servicio de Hotel”, por lo que se aplicará el IVA.
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Caso 3.- Establecimiento Permanente – Actividad empresarial
El propietario no residente decide contratar uno o más empleados en España para que estén en la casa realizando tareas de limpieza, mantenimiento, atención y recepción al cliente, guarda de llaves, etc.
En este caso, debido a que el propietario emplea a una persona de forma permanente (seguridad social, contrato laboral o contrato profesional indefinido) para destinar específicamente su trabajo al alquiler, ésta será considerada como una “actividad empresarial”, por lo que sujeto al IVA.
De hecho, por este motivo el propietario será considerado como “empleador”, en una actividad empresarial, y esta actividad tendrá la consideración en España de “Establecimiento Permanente”, por lo que está sujeta a obligaciones fiscales y formales como entidad no residente con Establecimiento Permanente” en España.
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Caso 4.- Actividad empresarial
El mismo propietario no residente, incluso sin contratar un empleado de forma permanente, decide contratar los servicios de un “Agente de Renting” o “Plataforma” para ceder, contratar o subcontratar el alquiler del inmueble durante todo o un período importante de su vida. momento del año, por un determinado pago, compensación u otro.
En este caso es el Agente/Plataforma quien se ocupa directamente de las comunicaciones de los huéspedes, check-in, check-out, mantenimiento, etc. El propietario no tiene contacto con los usuarios/huéspedes finales del agente, y es la plataforma quien tiene el acceso y derecho exclusivo de uso/alquiler de la propiedad durante el período de alquiler contratado.
Así, de nuevo, el sistema español considerará que, aunque el propietario no tiene estructura “empresarial” para desarrollar el alquiler, el mismo agente/plataforma contratada sí la tiene. Así, al final, se desarrolla la actividad “empresarial”, por lo que se considerará que el propietario tiene un negocio, el alquiler se considerará una actividad empresarial, y esta actividad se considerará en España un “Establecimiento Permanente”, por lo que está sujeto a obligaciones tributarias y formales como entidad no residente con Establecimiento Permanente” en España.
Implicaciones fiscales
- IVA 21 %
- Retenciones 19 %
Entonces, en los dos últimos casos de Establecimiento Permanente, ¿cuáles son las obligaciones formales a seguir por parte del propietario? Siguiendo el art. 164 de la Ley 37/1992, los siguientes:
- Presentar declaraciones relativas al inicio, modificación y cese de actividades que determinen su sujeción al impuesto. A este lo denominamos “registro Censal” como sujeto pasivo del impuesto al IVA.
- Solicitar a la Administración el número de identificación fiscal y comunicarlo y acreditarlo en los casos establecidos.
- Emitir y entregar factura por todas sus operaciones, ajustada a lo que reglamentariamente se determine.
- Llevar la contabilidad y los registros establecidos en la forma que reglamentariamente se determine, sin perjuicio de lo dispuesto en el Código de Comercio y demás normas contables.
- Presentar periódicamente o a solicitud de la Administración, información relacionada con sus operaciones económicas con terceros. Modelo Trimestral 303 (IVA), y Modelo 115 (Retenciones)
- Presentar las declaraciones-liquidaciones correspondientes e indicar el importe del impuesto resultante.
- Una declaración resumida anual.
