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VALOR FISCAL-CASTRAL E IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES - REVENTA

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“CARTAS COMPLEMENTARIAS” de la Agencia Tributaria española cuando compraste una propiedad en oferta (precio económico)

En los últimos años, hemos estado viendo clientes que recibieron cartas de la oficina regional de impuestos en las que se les solicitaba un impuesto adicional adeudado en la compra de sus propiedades. El concepto es fácil de explicar: según la ley española, la agencia tributaria tiene obtuvo la capacidad de anular los valores declarados de las transacciones para solicitar un impuesto adicional sobre la base de que el precio declarado estaba "por debajo del valor de mercado".

Estas cartas se denominan actualmente “complementarias”.

Te explicamos este asunto siguiendo un ejemplo.

Imaginando que tienes una propiedad de segunda mano en proceso de adquisición por un precio de 345.000 euros, en la Comunidad Valenciana.

El valor de esta transacción es 345.000 euros

Este precio se denomina VALOR REAL-COMERCIAL y es el valor que se utiliza para calcular los impuestos derivados de la compra y los de la venta.

En caso de reventa, el impuesto a aplicar es el impuesto de adquisición (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales – ITP), que en Valencia es del 10% del precio.

Sin embargo, aunque el valor de la compra es 345.000 euros (VALOR REAL), la administración española tiene hasta 4-5 años para inspeccionar y reconsiderar el precio que se utiliza como base del impuesto y se paga a esta propiedad (el VALOR REAL). Así, durante este plazo de 5 años la administración podrá inspeccionar la operación y podrá considerar en su criterio que el valor a utilizar para calcular el impuesto sobre esta venta, en lugar del precio pagado (VALOR REAL), siendo  345.000 euros debe ser mayor, por ejemplo, 400.000 euros. Este último valor es lo que llamamos VALOR FISCAL (“valor fiscal").

Si este fuera el caso, la administración española podría exigirle que pague la diferencia en ambos valores, el VALOR REAL (345.000 euros.) y el VALOR FISCAL (el calculado por la administración: 400.000EUR). Entonces, entonces, la administración puede exigirle que pague el impuesto del 10 % con respecto a 400.000 EUR, en lugar de 345.000 EUR.

Y la forma de calcular el impuesto a pagar será sobre el monto excedido al utilizar el Valor Fiscal. Usando este ejemplo:

  • El 10 % del valor Real-Comercial es de 34.500 EUR
  • El 10 % del Valor Fiscal es de 40.000

40.000 – 34.500 = 5.500 EUR a pagar como exceso

 ¿Hay alguna forma de detectar el Valor Fiscal en una transacción de propiedad?

Sí, hay, en el sitio oficial de Catastro pero necesitas tener un Certificado digital oficial en España. Por lo general, su abogado debe hacerlo cuando el proceso de compra está abierto.

No obstante, aun obteniendo ese Valor del sitio oficial de Catastro, durante 4-5 años la administración española podrá investigar e impugnar el precio Real-Comercial pactado con el comprador-vendedor. Por lo tanto, para garantizarle cualquier aspecto al respecto, sería recomendable que en la fecha de compra se realice una VALORACIÓN de la propiedad por un especialista -ARQUITECTO-. Esta VALORACIÓN ayudará a demostrar a la administración española el VALOR REAL de la propiedad, y tendrá más argumentos para oponerse a futuras eventuales inspecciones de estos valores en el futuro.