RENTABILIDAD DEL CAPITAL INMOBILIARIO
1 . Qué se considera “ganancias de capital inmobiliario” ?
Se consideran rentas del capital inmobiliario las derivadas del arrendamiento de fincas rústicas y urbanas, así como las derivadas de la constitución o transmisión de derechos o facultades de uso o goce de fincas rústicas o urbanas.
La cantidad recibida del adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluida en la correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el IVA o, en su caso, el IGIC.
2 . ¿Cómo se determina el rendimiento neto del capital inmobiliario?
El rendimiento neto será el resultado de restar los gastos fiscalmente deducibles de los rendimientos íntegros del capital inmobiliario.
El esquema para determinar y cuantificar las rentas que finalmente se integran en la base imponible es el siguiente:
Rentabilidad del Capital Inmobiliario.
Rendimientos íntegros (-) Gastos deducibles (=) Rendimiento neto (-) Reducciones (=) Rendimiento neto reducido del Capital Inmobiliario.
3 . ¿Qué gastos son deducibles?
Los gastos que pueden restarse de la renta íntegra para determinar la renta neta son los necesarios para obtenerlos, incluida la amortización del inmueble.
Todo gasto que pueda acreditarse como necesario para la obtención de ingresos deberá considerarse deducible de los ingresos obtenidos.
De lo contrario, no son deducibles En todo caso:
- Pagos realizados por reclamaciones (por ejemplo un incendio) que den lugar a disminuciones en el valor de los bienes del contribuyente. En estos casos, se aplica el tratamiento de las ganancias y pérdidas patrimoniales.
- los que son no directamente relacionado con los ingresos (por ejemplo, los del alquiler de un las tareas domésticas por el arrendador para estar más cerca de su trabajo).
- Los rendimientos netos pueden ser negativos, pero la deducibilidad de los intereses y otros gastos de financiación es limitada.
Específico:
- No hay límite máximo deducible para todos los gastos.
- Sí, existe un límite a la deducibilidad de los intereses de los capitales extranjeros invertidos en la adquisición o mejora del inmueble o del derecho real y demás gastos de financiación y, además, también se limita la deducibilidad de los gastos de reparación y conservación. El exceso no deducido se puede deducir en los siguientes 4 años.
La deducción de los intereses y otros gastos de financiación, así como de los gastos de reparación y conservación, se limita, como máximo, al importe de la renta íntegra obtenida en la transmisión de cada inmueble o derecho (importe del arrendamiento).
Es decir, no se suma el monto total de la renta íntegra que pudiera tener el contribuyente y luego se determina el límite sobre ese monto total, sino que, por el contrario, se debe cuantificar el límite para cada bien o derecho generador de renta.
Esto quiere decir que la renta neta no puede ser negativa por la deducción de intereses y gastos de reparación o conservación exclusivamente, pero puede ser negativo por la deducción de otros gastos, estén o no vinculados a intereses.
4. ¿Qué reducciones son aplicables a los rendimientos netos?
Es posible distinguir entre una reducción general y reducciones especiales.
a) Reducción global
Las rentabilidades netas con un período de generación superior a dos años, así como las irregulares, se reducirán en un 30%, cuando, en ambos casos, se cobren en un único período impositivo. (por ejemplo derechos de transmisión o indemnización recibida del arrendatario por daños o perjuicios al inmueble).
El monto de la utilidad neta a la que se aplica la reducción que se aplicará no podrá superar los 300,000 euros anuales.
b) Reducción especial
En los casos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo se reducirá en un 60 %. Esta reducción sólo se aplicará a las rentas declaradas por el contribuyente.
Rendimientos de los inmuebles arrendados, las cantidades destinadas a la amortización de los inmuebles inmuebles y los demás bienes transferidos con él son considerados un deducible gasto, siempre que respondan a su efectiva amortización. No obstante, se considera que la amortización cumple el requisito de efectividad (el gasto se considera “bueno”) cuando, en cada ejercicio, no supera el resultado de aplicar el 3% a la base de amortización. Cuál es el mayor valor de los dos siguientes: el costo de adquisición o el valor catastral.
5. Retenciones sobre rendimientos del capital inmobiliario
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No se aplica retención:
- Cuando se trata de alquiler de viviendas por parte de las empresas para sus empleados.
- Las rentas pagadas por el arrendatario o al mismo arrendador no superan los 9,00 € anuales.
Cuando el arrendador esté obligado a tributar por cualquiera de los epígrafes del grupo 8 61 del IAE y no exista cuota cero, o por cualquier otro epígrafe que autorice la actividad de arrendamiento o subarrido de inmuebles urbanos, y aplicando la reglas para determinar la tasa establecida en las partidas del mencionado grupo 861 al valor catastral de los inmuebles destinados al arrendamiento o subarriendo, existe hay cuota cero (valor catastral de los inmuebles superior a 601,012.10 euros).
Fuente: Calculadora de Impuestos Españoles
