Guide étape par étape pour acheter un terrain et construire votre propre maison en Espagne

Combien de types de terrains à bâtir existe-t-il en Espagne ?

Si vous envisagez d'acheter votre propre terrain pour construire une maison en Espagne, comme une ferme (cortijo), ou une telle "villa", il est essentiel de savoir si le terrain est placé dans un zone où la construction est autorisée (dans ce cas, on l'appelle «finca urbana» ou «suelo urbano») ou là où ce n'est pas permis («Finca rustica» ou «suelo rustico»). Cette classification affectera les droits de construction sur le terrain.

D'un point de vue urbanistique, les terraines en Espagne peuvent être classifiés en plusieurs types:

1.- Terrain urbain – «Suelo Urbano"

Il s'agit d'un terrain sur lequel il est autorisé à construire avec les conditionnes et requeriments constructifs définis en la normative urbanistique locale (Plan Général de Ordenación Urbana PGOU), ou dans des zones d'urbanisation spécifiques appelées «plans partiels» (Planes Parciales) etc. Ce terrain dispose de toutes les installations et exigences pour y vivre dans une forte densité de population, comme un approvisionnement en eau et en électricité adéquat, un raccordement au réseau d'égouts, des parcs et des espaces verts, des sports, des établissements scolaires, des hôpitaux, etc. Terrain urbain ou «Suelo Urbano"Est celui que nous utilisons pour construire des villes, des villages ou des urbanisations, et qui avait l'habitude d'avoir un accès approprié par les routes, avec la chaussée, les zones piétonnes, les rues, les zones commerciales, les centres de santé, les écoles, les hôpitaux, les sports, etc.

2.- Terrain non urbanisable – Terrain rustique – «Suelo non urbanisable »  

« Non urbanisable » est un type de terrain où il n'est pas possible de développer un terrain industriel, résidentiel ou commercial, car est destiné à déterminer des usages protégés, principalement liés au forêt, agriculture et autres. Ainsi, dans ce type de terrains, les autres utilisations comme résidentielles, industrielles ou commerciales sont très limitées, restreintes et pas toujours autorisées. À l’intérieur des terrains « non urbanisables », on trouve une classification en sous-types de terrains, en fonction de l’utilisation autorisée et du niveau de protection :
  • Terrain protégé (en espagnol « Suelo No Urbanizable Protegido ») : Il s'agit d'un terrain où, pour des raisons déterminées (généralement liées à la nature, à la forêt, etc.), les constructions et autres types d'activités sont limitées afin de « protéger » une valeur déterminée.
  • Terrain non protégé (en espagnol « Suelo No Urbanizable Comun ») : Il s'agit d'un terrain dont l'utilisation principale est l'agriculture et l'élevage, et où d'autres utilisations (résidentielles, commerciales, etc.) pourraient être autorisées, mais seulement dans le respect de conditions et déterminées et limitées.
"Terrain rustique” est le nom qui est généralement adopté pour le Suelo No Urbanisable Comun en Espagne. En d'autres termes: les zones où les urbanisations ne peuvent pas être développées, qui sont destinées à un usage agricole. Il est permis d'autres utilisations comme la construction de propriétés résidentielles, ou des industries, etc., en respectant toujours des normes et des conditions déterminées.  

3.- Terrain urbanisable ou en développement – ​​«Suelo Urbanisable » 

C'est le type de terrain où, étant désormais considéré comme "Non Urbanisable", il pourra être développé à l'avenir avec des urbanisations, des zones commerciales, des parcs industriels, etc.

Processus de construction et conseils pour la construction d'une maison espagnole en terrain urbain

Parlons maintenant de «Terrain urbain», c'est un terrain où vous avez de nombreuses possibilités de construction, mais conditionné par la normative locale.  Ainsi, si votre intention est de développer un projet de construction d'une maison dans des zones « urbaines », vous devez d'abord vérifier auprès de l'autorité légale (principalement la Mairie, Conseil = « Ayuntamiento »), quelles sont les spécifications, les exigences et les limites. , que vous pouvez avoir à construire là-bas.[

1. Première étape : Confirmer les possibilités de construction sur le terrain

Le « Permis de construire », ou « Permis de construire », ou « Permis de construire » (Permis de construireQu'il s'agisse d'un vin rare et exotique ou du même vin dans différents millésimes, quel que soit votre choix au  Licence de constructionQu'il s'agisse d'un vin rare et exotique ou du même vin dans différents millésimes, quel que soit votre choix au  Licencia de Obra Mayor). Comme nous l’avons déjà indiqué, si votre intention est de développer un projet dans l’une des zones « URBAINES », vous devez d’abord vous renseigner auprès de l’autorité légale (principalement la Mairie ou le Conseil municipal = « Ayuntamiento »), ou, alternativement, consulter et obtenir les conseils d’avocats spécialisés dans la construction et l’urbanisme. Ainsi, avant de passer aux étapes avancées du processus, il est essentiel que vous obteniez les informations appropriées sur les réglementations et les limitations locales de la zone, ainsi que sur les possibilités de développer et d’exécuter votre projet. Comme dans d’autres pays, l’autorisation de votre projet sera formellement approuvée lors de l’obtention du « Permis de construire » ou « Permis de construire » de la Mairie. Ainsi, le La première étape est de savoir si la normative locale autorise la construction d'une maison sur ce terrain, et quelles sont les considérations spécifiques à respecter.

Coûts d'urbanisation

Dans les villes ou les zones urbanisées, il est obligatoire d'installer toutes les infrastructures nécessaires pour convertir les espaces vides en « villes » ou « urbanisations ». Ainsi, il passe à faire, entre autres, les actions suivantes :
  • Routes externes et infrastructure de communication: connexions à l'autoroute, au train, aux aéroports, etc.
  • Routes et communications internes: chaussées, rues, zones piétonnes, parcs, jardins publics, etc.
  • Égouts, eau, électricité, gaz, Internet, etc.
En général, un terrain est prêt à être construit lorsque les infrastructures susmentionnées sont terminées. Il n’est donc pas possible de construire sur un terrain où il y a des infrastructures d’urbanisation à terminer. Mais, dans certains cas, la zone a été étudiée de telle manière que, bien que la plupart des infrastructures d’urbanisation soient terminées, il reste quelques points non terminés, qui sont laissés au propriétaire pour décider de construire. Par exemple, il est assez courant que le propriétaire paie les frais d’urbanisation de la façade du terrain (le propriétaire doit « céder » une partie de ses terrains à la voie publique), ou même l’installation (et le paiement) de trottoirs, ou d’autres comme des zones piétonnes, etc. Ce type d’exigences, si elles ne sont pas découvertes, peuvent créer des dommages économiques pour ceux qui n’en avaient pas connaissance lors de l’achat de ce type de terrains à bâtir. Il est donc obligatoire de faire appel aux services de spécialistes du droit de la construction pour obtenir les informations nécessaires sur le terrain et pour confirmer les possibilités et conditions exactes de construction sur celui-ci.

Etude des environs

Il est assez fréquent de trouver des terrains vides dans les zones nouvellement construites, où l'urbanisation et la zone ne sont pas encore terminées. Il est donc difficile de savoir à quoi ressemblera la zone une fois terminée, et quels types de propriétés, de constructions et d'installations seront réalisées dans la zone. Il est donc également essentiel de faire appel à un avocat spécialisé dans la construction pour obtenir des informations détaillées sur les futurs développements à réaliser dans la zone, afin d'éviter des surprises indésirables à l'avenir. Donc, nous vous conseillons qu'avant d'acheter l'intrigue, ou pour prendre une décision sur la transaction, gardez à l'esprit d'avoir un ÉTUDE PRÉLIMINAIRE DU PROJET consulter des avocats locaux, des architectes, des constructeurs ou le personnel technique de la construction du service des bâtiments de la mairie (Département ou Concejalía de Urbanismo). Cela rendra plus sûr l'investissement car, après tout, vous aurez une idée concrète et reconnaîtrez les conditions et les limites à construire dans cette parcelle, avant de procéder à l'achat du terrain. Il est plus que recommandable de faire une étude par un avocat expert en construction et, si possible, consulter l'architecte qui élaborera le projet et la construction. De plus, dans cette étude préliminaire, demandez à votre avocat de confirmer non seulement les droits de construction spécifiques sur le terrain, mais aussi de découvrir quels autres développements sont prévus sur cette zone, par exemple de nouvelles routes, autoroutes, ligne de train, parcs industriels, zones commerciales ou même une urbanisation. Ces informations peuvent être obtenues auprès de votre avocat lors de réunions à la mairie, étude de la normative locale, et également obtenues auprès de la mairie avec un document intitulé «CÉDULA URBANÍSTICA». Une fois que vous connaissez exactement le type de bâtiment autorisé à être construit sur ce terrain, vous devez alors contracter les services d'un architecte pour développer le PROJET DE CONSTRUCTION, ou PROJET DE CONSTRUCTION. Dans le cadre du projet de construction, votre architecte doit adapter vos idées et vos préférences aux réglementations spécifiques de la mairie de votre région. Votre architecte vous guidera donc tout au long de ce processus, en vous informant des différentes possibilités de transformer votre « maison idéale » en une construction conforme aux réglementations de la région. Le plus important est que votre architecte vous précise tous les détails. Demandez-lui de parcourir les plans avec le plus de détails possible. Essayez de visualiser les vues depuis les différentes fenêtres, la taille des lits que les chambres peuvent accueillir, etc. En termes simples : essayez d’obtenir de votre architecte le plus d’informations possible sur ce à quoi ressemblera la maison finale. Essayez de meubler et de vivre dans la maison pendant qu'elle est encore sur papier. Vous ne serez peut-être pas sur place pour repérer des choses qui pourraient vous gêner pendant des années, comme une fenêtre décentrée dans une chambre ou des puits de lumière qui ne sont pas exactement au-dessus de l'endroit où se trouveront les lavabos de la salle de bain. Une fois le projet terminé, votre architecte doit être présent au projet de construction à la mairie locale au service du bâtiment («Departamento de Urbanismeo "ou"Concejalia de Urbanismo”). Avec l'application du permis de construire, vous devez payer une taxe municipale, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, qui s'applique à tous les projets nécessitant un permis de construire (qu'il soit demandé / accordé ou non). Cette taxe peut varier de 2% à 4% du coût de la construction, selon la mairie de votre région. Ensuite, ils étudieront dans quelle mesure votre projet est adapté aux conditions ou limitations spécifiques de la zone. Si votre projet est conforme à la norme et aux réglementations et exigences pour construire dans cette zone, ils vous autoriseront à y construire avec le permis de construire approprié.Permis de construirenous »Permis de construire», Vous aurez donc le droit d'y construire exactement la même propriété que celle présentée à la Mairie avec le projet.
Ainsi, si vous trouvez un terrain dans une de ces zones, et que vous avez l'intention d'y construire une construction ou un projet déterminé, vous devez d'abord vous renseigner auprès des autorités légales (principalement la Mairie, Mairie = « Ayuntamiento »), qui sont les spécifications, les exigences et les limites que vous pouvez avoir à y construire.EE

2.- Deuxième étape : Processus de construction

S'il vous plaît, cliquez ci-dessous pour obtenir des informations détaillées sur le processus de construction lorsque vous avez décidé de développer votre projet de construction en Espagne.
Processus de construction pour construire votre propre maison en Espagne