Registre des locations touristiques. Formalités et exigences

1. Louer en Espagne : généralités

Si vous envisagez de louer votre bien immobilier dans la Communauté valencienne, il est important de comprendre les différences entre les principaux types de contrats de location et leurs implications juridiques et fiscales.

1. Location touristique (Alquiler Turístico)

Définition :
Locations de courte durée destinées aux touristes et aux vacanciers.

Durée :
En règle générale, les séjours (inférieurs à 11 jours dans la région de Valence, un mois en Andalousie, etc.) sont automatiquement considérés comme des locations touristiques.

Conditions requises :

• Doit être enregistré au Registre de location touristique.

• Un certificat d’habitabilité (Cédula de Habitabilidad ou Licencia de Ocupación) est obligatoire.

• Le bien doit répondre à des normes de qualité et d’équipement spécifiques.

• Un certificat de compatibilité urbaine délivré par la mairie est également requis.

Restrictions :

• Dans certaines régions comme Valence et la Catalogne, il n’est pas possible de louer des chambres individuelles, mais uniquement la propriété dans son ensemble.
  Cependant, dans d’autres régions comme l’Andalousie et Murcie, la location de chambres à des fins touristiques est autorisée.

• Dans certaines régions, le propriétaire ne peut pas résider dans le logement pendant qu’il est loué.

Publicité :

• Le numéro d’enregistrement doit figurer dans toutes les annonces, publicités et contrats.

Amendes :
Le non-respect de ces dispositions peut entraîner :

• Des amendes pouvant aller jusqu’à 90 000 €

• Suspension de l’activité de location pour une durée maximale de 3 ans

2. Location permanente (Alquiler Permanente)

Définition :
Contrats à long terme (généralement 1 an ou plus) à des fins résidentielles — le locataire utilise le bien comme résidence principale.

Regulation:

• Régie par la loi sur la location urbaine (LAU) espagnole.

• Aucune inscription spéciale ni licence touristique n’est requise.

• Vous êtes toujours autorisé à louer dans cette catégorie.

Taxation:

Les revenus locatifs doivent être déclarés sur votre déclaration d’impôt annuelle si vous êtes résident, ou sur le formulaire 210 si vous êtes non-résident.

3. Location saisonnière (Alquiler de Temporada)

Définition :
Séjours de moyenne durée (par exemple, étudiants, travailleurs, personnes à la recherche d’un logement, touristes de moyenne durée) qui n’ont pas l’intention de faire de ce logement leur résidence principale.

Duration:

• Généralement de 2 à 11 mois

• À partir de juillet 2025, dans la région de Valence, tout séjour de 11 jours ou plus pourra entrer dans cette catégorie (à moins qu’il ne s’agisse d’un séjour purement touristique).

Advantages:

• Non soumis à une réglementation touristique stricte.

• Rendements locatifs plus élevés que les locations à long terme.

• Les locataires prennent généralement mieux soin du bien que les touristes.

• Vous conservez une plus grande flexibilité tout en évitant les formalités administratives.

2. Location touristique dans la région de Valence : procédure, étapes et réglementation

Aperçu

Il existe une grande confusion quant aux obligations et aux procédures à respecter dans la Communauté valencienne. Ce guide vise à clarifier les obligations légales et fiscales liées à la location de biens immobiliers à des fins touristiques.

Deux aspects principaux à prendre en compte :

• Obligations formelles
• Obligations fiscales

a) Cadre juridique

Décret : Le décret 92/2009 régit les responsabilités des propriétaires et la protection des consommateurs.

b) Concepts clés

1. Qu’est-ce qu’une « vivienda ou apartamento turístico » ?

• Loué contre rémunération
• Disponibilité immédiate
• Séjour de 10 jours maximum
• À vocation touristique
• Exploitation régulière
• Référencé sur des canaux ou plateformes touristiques
• Offre de services hôteliers

Les locations résidentielles (moyen/long terme) sont exemptées de ces règles, mais les revenus locatifs doivent tout de même être déclarés.

2. Formalités pour la location touristique à Valence

• Enregistrement :
  • 1 à 4 propriétés : en tant que particulier
  • 5 propriétés ou plus : en tant qu’entreprise
• Certificat de compatibilité urbaine requis
• Respecter les exigences minimales de qualité et d’équipement « standard »
• Posséder un certificat d’habitabilité
• Les propriétés situées sur des terrains rustiques nécessitent une autorisation spéciale d’utilisation du sol

3. Autres obligations

• Certificat d’architecte avec plan d’urgence
• Certificat de performance énergétique
• Assurance habitation (à signaler à l’assureur en cas de location)

4. Procédure d’enregistrement

Remplissez le formulaire officiel : Télécharger ici. Il s’agit d’une « déclaration responsable » dans laquelle vous confirmez que le bien immobilier répond aux exigences sous votre propre responsabilité.

Remettez-le à l’office de tourisme (Valence, Alicante ou Castellón). Une fois enregistré, le numéro d’enregistrement doit figurer sur tous les contrats, annonces et plateformes.

5. Amendes

• Jusqu’à 600 000 €
• Suspension de l’activité (propriété ou propriétaire) pour une durée maximale de 3 ans

6. Questions fréquentes

• Dois-je mentionner le numéro d’enregistrement ? Oui
• Puis-je louer des chambres individuelles ? Non, uniquement la propriété dans son intégralité
• Puis-je passer à une location standard ? Oui, mais vous devez annuler l’enregistrement touristique
• Dois-je tenir un registre des clients ? Oui, conformément à la réglementation de la police

3. Location touristique en Andalousie

Qu’est-ce qui est considéré comme une location touristique ?

Mêmes conditions qu’à Valence : disponibilité, séjours courts, annonces en ligne, services hôteliers.

Conditions d’obtention de la licence

• Ventilation directe vers l’extérieur et systèmes d’occultation des fenêtres
• Mobilier et électroménager complets
• Climatisation et chauffage adaptés à la saison
• Trousse de premiers secours
• Informations touristiques et formulaires de réclamation
• Nettoyage avant et après chaque séjour
• Contact d’urgence 24h/24

Certificat d’habitabilité

• Avant 1988 : certificat existant valide
• Après 1988 : demande à effectuer auprès de la mairie avec rapport technique et documents justificatifs

Une fois obtenu, inscrivez-vous au Registre du tourisme d’Andalousie à l’aide d’une « Declaración Responsable ».

4. Obligations fiscales relatives à la location touristique en Espagne

a) Déclarations fiscales

• Trimestrielles (facultatives) : Modèle 210 pour les non-résidents
• Annuelles : Modèle 100 (résidents) ou 210 (non-résidents)

Exemple : Location en février → déclaration avant le 20 avril. Les périodes d’inoccupation doivent également être déclarées chaque année.

b) TVA et location touristique

• Pas de TVA si seul le loyer est facturé (pas de services)
• 10 % de TVA si des services hôteliers sont proposés (nettoyage pendant le séjour, repas, blanchisserie)
• Factures et enregistrement fiscal obligatoires si la TVA s’applique

c) Combien d’impôts ?

• Résidents de l’UE/EEE (y compris la Norvège et l’Islande) : 19 % d’impôt, possibilité de déduire les dépenses
• Résidents hors UE : 24 % d’impôt, aucune déduction

Exemple :

• Loyer : 6 000 €
• Dépenses : 1 600 € → Net : 4 400 €
• Taxe : 19 % = 836 €

Impôt sur les périodes d’inoccupation (revenu imputable)

0,4 à 0,5 % de la valeur cadastrale si le bien n’est pas loué pendant une partie de l’année. Déclaré l’année suivante.

5. Location touristique en tant qu’activité commerciale

Quand la location touristique est-elle considérée comme une activité commerciale ?

• Cas 1 : le propriétaire gère lui-même → pas de TVA
• Cas 2 : le propriétaire offre des services hôteliers → 10 % de TVA
• Cas 3 : Le propriétaire emploie du personnel permanent → Considéré comme une activité commerciale, TVA + enregistrement
• Cas 4 : Le propriétaire délègue à une plateforme/un agent tiers → Considéré comme un établissement stable, TVA + déclarations fiscales

Obligations formelles pour l’activité commerciale (art. 164 Ley 37/1992)

1. 1. Enregistrer l’activité
   2. Obtenir un numéro d’identification fiscale
   3. Émettre des factures
   4. Tenir une comptabilité
   5. Déclarer la TVA (modèle 303), les retenues à la source (modèle 115)
   6. Déclarations annuelles de TVA et d’impôt sur le revenu