INSCRIPTION À LA LICENCE DE LOCATION TOURISTIQUE
Nous sommes heureux de vous offrir notre service spécialisé dans la préparation et l'enregistrement de votre propriété pour une licence touristique.
Nous fournissons des services juridiques en Espagne (province de Valence, Castellón, Alicante, Murcie et Málaga).
LOCATION EN ESPAGNE: SUJETS GÉNÉRAUX ET PLUS
Aspects généraux lors de la location d'un bien
LOCATION EN ESPAGNE:
ACTIVITÉ TOURISTIQUE
Processus, réglementation et étapes d'enregistrement
LOCATION EN ESPAGNE:
OBLIGATION FISCALE ET FISCALE
Taxes et obligations liées à l'activité
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LOCATION EN ESPAGNE - SUJETS GÉNÉRAUX
Habituellement, il existe 3 façons de louer une propriété:
- Location court terme / touristique: Ce type de location est destiné aux touristes qui souhaitent utiliser la propriété pour le tourisme / les vacances. Ce type de location doit être enregistré dans un registre spécial à Valence, et l'une des exigences est le certificat d'habitation. Court séjour: moins de 2 mois.
- Location à long terme: C'est lorsque le locataire souhaite utiliser la propriété non pas pour le tourisme, mais pour un séjour et une résidence de longue durée. De cette façon, vous serez toujours autorisé à louer la propriété, car la réglementation pour ce type de location est différente de celle touristique. Long séjour: un an ou plus.
- Location moyen terme: C'est alors que le locataire ne cherche ni à passer quelques jours de vacances, ni à rester à long terme en résidence permanente. Les locataires utilisent la propriété avec l'intention de travailler pour une durée déterminée, ou de rester dans la région pour rechercher des propriétés à acheter, ou des étudiants pour la période d'études, etc.
- Les mêmes que sur le long terme, et non soumis à des conditions strictes que celles touristiques. Séjour de moyenne durée: de 2 à 11 mois.
Les rendements de location les plus élevés ont été créés Activité touristique, ce qui a entraîné une hausse des loyers par rapport à l'activité traditionnelle de location longue durée.
Mais, en raison de l'augmentation des exigences pour obtenir la licence touristique, au milieu des deux locations, il existe une option pour avoir de meilleurs revenus qu'à long terme: l'activité à moyen terme. Comme expliqué ci-dessus, les locataires à moyen / long terme sont ceux qui ont l'intention de passer de longs séjours dans la propriété, mais pas à des fins permanentes. Ils respecteront la propriété plus que les touristes (car ils l'utiliseront pendant un certain temps), et ils accepteront des loyers plus élevés à payer en raison de la courte durée du séjour.
De plus, l'activité à moyen-long terme ne sera pas réglementée par les lois strictes qui ne gèrent pas l'activité touristique.
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ACTIVITÉ TOURISTIQUE - PROCESSUS, RÉGLEMENTATION ET ÉTAPES D'INSCRIPTION
Il y a une grande confusion sur le marché espagnol de l'immobilier locatif dans la RÉGION DE VALENCE («Comunidad Valenciana»), sur les exigences, les obligations et le processus exacts pour développer l'activité locative dans la région de Valence. Après avoir reçu des dizaines de demandes d'informations à ce sujet, nous avons décidé d'élaborer ce rapport afin de clarifier les questions les plus fréquemment posées par nos clients et contacts.
Antécédents et lois:
Il y a 2 aspects importants à considérer lors de la décision de louer votre propriété comme à des fins touristiques:
- OBLIGATIONS FORMELLES
- OBLIGATIONS FISCALES
Il existe un décret général sur l'activité touristique, le Decreto 92/2009, du 3rd de juillet 2009 . Ce décret vise à:
- Confirmation des obligations et responsabilités légales des propriétaires
- Garantir la protection des droits des consommateurs et des utilisateurs
- Contrôle de l'activité des propriétaires
Cette loi dit précisément:
1. Qu'est-ce qu'un «Vivienda ou Apartamento Turístico»?
C'est une propriété où il y a les conditions suivantes:
- Lorsqu'il y a une compensation pour l'utilisation.
- Lorsqu'il y a une disponibilité immédiate de l'appartement.
- Lorsque «l'usage» ou le «destin» de l'appartement est «touristique»
- Quand c'est fait «régulièrement». Une base régulière signifie que vous êtes ONE des cas suivants
- Lorsque le loyer est géré par de grands opérateurs / entreprises touristiques
- Lorsque vous publiez la propriété sur des canaux touristiques (Internet, journaux, etc.).
- Même en n'étant pas «une entreprise», vous effectuez certains de ces services: entretien et réparation de biens, room service, nettoyage d'appartement, toilettes, etc., lavage de vêtements privés ou d'équipement d'appartement (draps, serviettes, etc.), garde de bagages, etc.
Alors, lorsque vous louez votre propriété à des fins «résidentielles», avec des familles ou des particuliers à moyen et long terme qui le louent pour «vivre» et non pour «tourisme», alors, votre bien est hors de cette réglementation «propriété touristique». Les «loyers résidentiels» seront régis par le droit général de la location (ou «Ley de Arrendamientos Urbanos»). Ainsi, vous n'aurez pas besoin de suivre ces conditions formelles d'enregistrement, mais, comme expliqué ci-dessous, vous devrez déclarer vos revenus de location pour les taxes espagnoles.
2. Quelles sont les formalités pour développer cette activité?
-Inscription au registre de la location de vacances valencienne (HRVR).
- Si vous ne louez que d'une à quatre propriétés, vous devez vous inscrire en tant que "particulier".
- Si vous louez plus de 4 propriétés, vous devez alors vous enregistrer en tant que "entreprise" or «Commerçant ».
Mais, même dans le cas où vous avez décidé de ne pas enregistrer votre propriété dans le registre de Valence, votre propriété doit respecter les normes légales de qualité et d'équipement comme dans la section suivante.
CERTIFICAT DE COMPATIBILITÉ URBAINE: Depuis l'entrée en vigueur de la loi 15/2018 le 7 juin, pour obtenir la licence touristique, un rapport de la mairie de la région est requis. Ce rapport est appelé: «Certificado de Compatibilidad Urbanística». Ce document est délivré par la Mairie et confirme que le bien répond aux exigences des lois de construction pour développer l'activité touristique.
3. Exigences de propriété
Normes légales de qualité et d'équipement:
Toute propriété, enregistrée ou non enregistrée, offerte sur le marché comme loyer à des fins touristiques, doit répondre aux exigences établies par la loi pour l'une des classifications considérées: «Standard», «Primaire» ou «Supérieure». Afin d'enregistrer la propriété, elle peut obtenir, au minimum, les exigences «standard».
Les annexe de la loi détaille les exigences de chacune de ces classifications, en termes.
En plus des exigences établies par la loi, des propriétés seront proposées aux clients dans des conditions parfaites d'habitation, de conservation, de propreté, et tous les services publics et services seront prêts pour le premier jour d'occupation.
Les propriétaires ne peuvent pas demander plus de 250 EUR aux clients selon le dépôt / caution / garantie, sauf si les acheteurs sont expressément d'accord avec un montant plus élevé.
Permis d'habitation / certificat d'habitation requis
La Propriété doit avoir le certificat d'habitation («Licencia de ocupación» ou «Cédula de Habitabilidad»), et elle doit être équipée de tous les produits blancs, et du matériel à utiliser dans des conditions parfaites et un higyene parfait.
Les maisons dans un terrain rustique nécessitent un changement de classification du terrain
Si la propriété est placée dans un terrain rustique, la classification du terrain doit alors être modifiée pour permettre cette utilisation. Il s'agit d'un processus très compliqué appelé «Declaración de Interés Comunitario», où la mairie, avec audience au gouvernement régional, accepte le changement d'utilisation sur le terrain.
AUTRES OBLIGATIONS FORMELLES:
En plus des éventuelles obligations formelles et fiscales requises par la loi, nous vous recommandons spécialement les éléments suivants:
- Certificat d'architecte: Il est très important d'obtenir des conseils de spécialistes afin de confirmer si le bien répond aux exigences de la loi. Ainsi, il sera nécessaire et architecte de visiter le bien et de certifier si le bien est prêt à être loué et de préparer un PLAN D'URGENCE.
- Certificat de performance énergétique: La récente normative espagnole oblige les propriétaires à obtenir un certificat de performance énergétique pour la location de propriétés. Ainsi, ce certificat doit être obtenu avant d'offrir le bien sur le marché pour le louer. Cliquez ici pour plus d'informations sur les exigences du certificat de performance énergétique.
- Assurance habitation: En tant que propriétaire, nous vous recommandons spécialement de souscrire une assurance couvrant le conteneur, le contenu et la responsabilité civile. Cliquez ici pour en savoir plus sur l'assurance lors de la location.
Si vous avez déjà contracté une assurance pour votre propriété, et que vous avez ensuite décidé de la louer, il est très important vous INFORMER à la compagnie d'assurance à propos de ce fait. Sinon, il y aura de fortes chances que la compagnie d'assurance ne couvre pas les dommages causés par des activités non déclarées.
4. Processus d'inscription
a) Format : Vous devez remplir le formulaire officiel. Cliquez ici pour l'obtenir. Veuillez noter que ce formulaire est une «déclaration de responsabilité» (ou «déclaration de responsabilité») où vous déclarez, et CONFIRMEZ sous votre propre responsabilité, que les détails et informations inclus sont VRAIS, étant directement responsable du contenu inclus.
Ainsi, si les informations contenues ne sont pas correctes (par exemple, vous déclarez que la taille minimale des chambres est de 8 m2, alors qu'elles sont moins réelles), vous pouvez être responsable de faux témoignages, de fraudes, etc.
Ainsi, si vous n'êtes pas sûr à 100% que votre propriété nécessite TOUTES les conditions pour arriver à un «Standard», ou pour voir si votre propriété peut être «Premium», alors, faites appel aux services d'un architecte pour faire une enquête et pour vérifier et certifier que votre propriété remplit ces conditions.
b) Inscription. Une fois le format rempli, vous devez le présenter dans l'un des bureaux du gouvernement de Valence à Alicante, Valence ou Castellón:
Vous recevrez un document pour confirmer que l'enregistrement est terminé. Obtenu le numéro d'enregistrement, vous devez l'enregistrer dans TOUTE la publicité, les formats, les contrats, etc. dérivés de votre activité.
5. amendes
L'offre de services sans inscription obligatoire peut avoir les conséquences suivantes:
- Amendes jusqu'à 90.000 XNUMX EUR
- Suspension de l'activité sur cette propriété jusqu'à 3 ans
- Suspension de l'activité au propriétaire jusqu'à 3 ans
6.Autres aspects
Dois-je informer et publier mon numéro d'enregistrement lors de l'annonce de la propriété?
OUI. Votre numéro d'enregistrement doit être indiqué dans toutes sortes d'informations, de publicité, de publicité, etc. e numéro d'enregistrement attribué à chaque logement.
Puis-je louer ma propriété uniquement pour les chambres?
NON. La propriété doit être louée en totalité et le propriétaire ne peut pas y vivre.
Puis-je louer la propriété en tant que loyer COURT TERME standard?
OUI. Mais, de cette manière, vous devez annuler l'inscription au registre du tourisme, car la loi n'admet pas les annonces de «loyers standard» dans les chaînes touristiques. Au moment de décider de louer la propriété, il y a deux façons:
- Inscription en loyer standard. Il s'agit d'une location à court ou à long terme, soumise à un contrat de location et d'utilisation à des fins touristiques. De cette façon, la maison ne peut pas être publiée dans les canaux touristiques (comme AirBNB par exemple).
- Inscription à usage touristique. Dans ce cas, la propriété peut être annoncée dans les canaux touristiques.
Dois-je garder un livre d'entrée pour les invités?
OUI. Vous devez conserver un livre où tous les clients sont enregistrés, dans un format que vous devez obtenir à la gare locale de Pólice ou à la Guardia Civil de l'endroit où se trouve la propriété.
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A) FORMALITÉS - DÉCLARATION
Lorsque vous êtes propriétaire d'un bien, et que vous ne l'utilisez pas comme résidence permanente, CHAQUE ANNÉE, vous devez présenter une déclaration fiscale sur votre bien, et ce, même si le bien est loué, ou non loué. Et cela se fait par le biais d'une DÉCLARATION FISCALE ANNUELLE.
Et, lorsque vous louez une propriété et que vous recevez un «revenu», vous devez alors déclarer au même moment que vous recevez le revenu, dans une DÉCLARATION TRIMESTRIELLE.
Lorsque vous louez une propriété, vous recevez un «revenu» soumis à «l'impôt sur le revenu» espagnol en Espagne, qui varie selon que vous êtes «résident fiscal espagnol» ou «non résident espagnol».
Si vous êtes résident, l'impôt est l'impôt sur le revenu des résidents (IRPF - «Impuesto de la Renta de las Personas Físicas»), et si vous êtes non résident, l'impôt est l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRPFNR - «Impuesto de la Renta de las Personas Físicas No Residentes).
Si vous êtes «résident fiscal espagnol», vous devez déclarer vos revenus de location dans notre déclaration de taxe annuelle (modèle 100).
Mais, si vous êtes un résident fiscal non espagnol, vous devez déclarer vos revenus dans l'impôt sur le revenu des non-résidents (modèle 210) de la manière suivante:
- TRIMESTRIELLE: Lorsque vous louez votre propriété, vous devez présenter la déclaration de ces revenus dans le même trimestre de l'année où ils sont générés. Donc, ici dans cet article, nous avons examiné le cas dans lequel le loyer est à des fins «touristiques», mais, aussi, vous pouvez louer à des fins «résidentielles». Dans les deux cas, vous devez déclarer les revenus dans le quart correspondant de l'année.
«Loyer résidentiel»: Cela signifie, lorsque vous louez à des fins «résidentielles», avec des familles à moyen ou long terme que des particuliers le louent pour «vivre» et non pour «tourisme».
- ANNUELLEMENT: En tant que résident, ou en tant que non-résident fiscal, vous devez faire la déclaration annuelle des impôts (IRPF / IRPFNR). Ainsi, pour les périodes de l'année où vous ne louez pas la propriété, en tant que non-résident, il y a une taxe à payer, et elle est déclarée à la fin de l'année suivante.
Un exemple:
Vous êtes non-résident et obtenez un loyer pour une propriété touristique en février 2022.
1.- Déclaration trimestrielle: Vous devez déclarer ce revenu dans le même trimestre. Les présentations de ces déclarations doivent être faites avant 20 jours après la fin du trimestre. Dans le cas de l'exemple, les revenus de location du trimestre janvier-mars, doivent être déclarés dans les déclarations fiscales à soumettre avant le 20th avril 2022.
Le reste de l'année 2015, il n'y a plus de loyer sur la propriété.
2.- Déclaration annuelle: Ensuite, avant la fin de l'année suivante, 2016, vous devez présenter la déclaration de taxes et payer le temps que le bien n'a pas été loué.
Alors, s'il vous plaît, soyez informé que, lors de la location d'un bien à des fins touristiques, en plus de votre obligation JURIDIQUE d'enregistrer votre propriété, vous avez l'obligation FISCALE de déclarer les revenus TRIMESTRIEL, puis, TOUJOURS, pour le reste de l'année.
Dois-je payer la TVA?:
Il y a une grande confusion sur le marché sur cette question. Purement, les revenus de location ne sont pas soumis à la TVA.
Alors, si vous utilisez votre propriété à des fins résidentielles ou touristiques, VOUS N'AVEZ PAS À PRODUIRE DE FACTURE, et la transaction N'EST PAS TAXÉ PAR LA TVA.
Mais, c'est juste au cas où les revenus que vous recevez sont UNIQUEMENT À LOUER. Mais, lorsque vous proposez d'autres services similaires à l'hôtel, comme:
- Restaurant, nourriture, petit déjeuner
- Nettoyage à l'intérieur de l'appartement
- Laver les serviettes, les draps, etc.
Dans ces cas, vous devez PRODUIRE LA FACTURE et facturer la TVA à votre service.
Les exigences seront les suivantes:
- Produisez une facture à chacun de vos invités
- Charge la TVA (10%)
- Déclarer la TVA trimestriellement
- Déclarer la TVA annuellement
- Pour vous inscrire comme professionnel des affaires au bureau des impôts
- Déclarer l'impôt sur le revenu tous les trimestres
- Pour déclarer l'impôt sur le revenu chaque année
B) TAXE À PAYER
Clarifié ce qui précède, nous allons examiner maintenant comment payer les revenus perçus via une maison de vacances.
Aux montants nets reçus du loyer, si vous résidez dans l'un des pays de l'UE + Islande + Norvège, vous pouvez réduire:
- L'intérêt proportionnel (et non le capital) de l'hypothèque (ou de tout autre type de crédit utilisé pour acheter le bien) payé pour l'acquisition du bien.
- La taxe municipale proportionnelle, la collecte des ordures, l'assurance habitation, les charges communautaires, etc.
- La réforme proportionnelle, l'entretien, le mobilier, l'équipement, l'eau, l'électricité, l'internet, etc.
- Marketing, publicité, avocats, etc.
– Amortissements de biens, meubles et électroménagers
REMARQUE IMPORTANTE : Si vous résidez dans un pays hors de l'UE (États-Unis, Royaume-Uni, Canada, Mexique, Russie, etc.), vous ne pouvez pas déduire les dépenses ci-dessus de la base d'imposition.
Ainsi, la différence la plus importante dans l'IMPÔT SUR LE REVENU ESPAGNOL POUR LES NON-RÉSIDENTS est la suivante :
- Résidents UE+Norvège+Islande :
- L'assiette de la taxe peut être déduite des dépenses énumérées ci-dessus
- Taux d'imposition : 19 %
- Non-résidents de l'UE
- La base de la taxe NE PEUT PAS être réduite d'aucun article. Ainsi, le montant des revenus perçus par le loyer sera imposé en totalité.
- Taux d'imposition 24 %
Un exemple:
«A» a une maison sur la Costa Blanca, qui n'est pas utilisée comme résidence permanente, et il décide de la louer via Airbnb ou toute autre plate-forme similaire.
- Déclarant le loyer obtenu: La maison est évaluée à 150.000 6.000 EUR, et le loyer total obtenu a été de 4 2022 EUR en XNUMX mois, mai, juin, juillet, août XNUMX.
- Taxe municipale. Chaque année est de 500 EUR. Donc, 500/12 * 4 = 166,6 EUR. Il s'agit du montant proportionnel de la taxe d'habitation pendant la période de 4 mois au cours de laquelle la maison a été louée.
- Intérêts hypothécaires: «A» a payé cette année-là 1.200 EUR d'intérêts hypothécaires, donc 400 EUR correspond à la période de location.
- Charges communautaires: 600 EUR par an, 200 EUR correspondent donc à la période de location.
- Collecte des ordures: 150 / an. Ainsi, 50 EUR correspondent à la période de location.
- Assurance habitation: 350 / an. Ainsi, 33,1 EUR correspondent à la période de location.
- Paiement des frais de commercialisation: 300 EUR
- Eau, électricité, gaz, internet: 450 EUR correspond à la période de location.
DÉPENSES TOTALES: 1.599,7 EUR. Ce sera le montant total que «A» pourra déduire des revenus reçus. Donc:
6.000 - 1.599,7 EUR = 4.400,3 EUR
Le montant de 4.400,3 EUR paie 836,057 EUR en taxes, selon l'échelle ci-dessous:
I.- TAUX D'IMPÔT POUR 2022 – Revenus obtenus par la location de propriétés de RÉSIDENTS NON FISCAUX :
- 19% pour les ressortissants de l'UE + Islande + Norvège: De l'assiette de l'impôt, ces ressortissants peuvent déduire des notions suivantes : - électricité, eau, électricité. Taxe d'habitation (IBI), communauté de propriétaires, dépenses de réformes, entretien et réparation de la propriété, intérêts hypothécaires et amortissement.
- 24 % pour les ressortissants hors UE (États-Unis, Royaume-Uni, Canada, Mexique, etc.) : De l'assiette de l'impôt, ces ressortissants NE PEUVENT DÉDUIRE AUCUNE des dépenses ci-dessus, de sorte que l'assiette de l'impôt est imposée en totalité à 24 %.
II.- TAUX POUR LES RÉSIDENTS FISCAUX ESPAGNOLS
TAUX D'IMPÔT POUR LES REVENUS RÉGULIERS
Revenus Taux d'imposition Jusqu'à 12.450 € 19% 12.450 - 20.200 € 24% 20.200 - 35.200 € 30% 35.200 - 60.000 € 37% 60.000 - 300.000 € 45% + 300.000 € 47% TAUX D'IMPÔT POUR L'ÉPARGNE
Revenus Taux d'imposition Jusqu'à 6000 € 19% 6000 - 50.000 € 21% 50.000 - 200.000 € 23% + 200.000 € 26% Et cette déclaration d'impôt aurait dû se faire en 2 déclarations, faites sur le bon trimestre de l'année 2021. De cette façon:
- Le loyer obtenu en mai et juin, aurait dû être déclaré dans le trimestre de déclaration fait avant le 20th de juillet 2022.
- Le loyer obtenu en juillet et août, aurait dû être déclaré dans le trimestre de déclaration fait avant le 20th d'octobre 2022.
- Déclarant le reste de l'année: Comme la maison n'est pas une résidence permanente, «A» doit déclarer et payer pour le reste de l'année que la maison est vide. Donc, c'est payé:
- Dans la déclaration annuelle d'impôt sur le revenu. Si «A» était résident espagnol, avant fin juin 2022, et si «A» était non résident, avant le 31.12.2022.
QU'ARRIVE-T-IL AVEC LA PROPRIÉTÉ POUR LA PÉRIODE QUI N'EST PAS LOUÉE PENDANT L'ANNÉE ?
Dans le cas où la propriété louée n'est pas votre MAISON PERMANENTE, alors, vous devez payer une taxe pour le temps non loué. Cette taxe est une moyenne de 0,4-0,5 % calculé à partir de la valeur Catastral, et il est déclaré avant la fin de l'année SUIVANTE.
Dans le cas de l'exemple, cette taxe pour le bien « vide » au cours de l'année 2022, devra être présentée avant fin 2023
- Résidents UE+Norvège+Islande :
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