Les différences entre une location permanente et une location temporaire ou à court terme en droit espagnol résident dans plusieurs aspects clés liés à leur objet, leur réglementation, leur fiscalité et les droits des parties.
Principale différence : l’objet du contrat
La principale différence réside dans l’objet du contrat : résidence habituelle ou utilisation temporaire.
Cela a une incidence directe sur la réglementation applicable, les droits et obligations des parties et le traitement fiscal.
Il est essentiel que les propriétaires et les locataires définissent clairement l’objet de la location et respectent les réglementations spécifiques afin d’éviter tout conflit juridique.
Autres différences
Les différences les plus importantes sont résumées ci-dessous :
Objet de la location
- Location d’un logement permanent : elle est destinée à couvrir les besoins habituels et permanents du locataire en matière de logement . Son objectif principal est de fournir un logement au locataire.
- Réglementation applicable : Elle est principalement régie par la loi sur les baux urbains (LAU), en particulier le titre II.
- Location temporaire ou de courte durée : Pour des usages autres que la résidence habituelle, tels que les séjours de vacances, les raisons professionnelles ou éducatives, ou les locations touristiques.
- Réglementation applicable : Elle est régie par l’article 3.2 de la LAU pour les usages temporaires et peut être soumise à des réglementations régionales et municipales, notamment dans le cas des locations touristiques.
Durée du contrat
- Bail permanent : Il a une durée minimale de 5 ans (7 ans si le bailleur est une personne morale), sauf si les parties conviennent d’une autre durée. Le locataire a droit à des prolongations obligatoires pendant cette période.
- Location temporaire ou de courte durée : La durée est librement convenue entre les parties, sans minimum légal établi, mais il doit être justifié qu’il ne s’agit pas d’une résidence habituelle. Dans le cas des locations touristiques, elle est généralement de quelques jours, semaines ou mois.
Fiscalité
- Location permanente : les propriétaires peuvent bénéficier d’une réduction de 60 % sur le revenu net dans le cadre de l’impôt sur le revenu des personnes physiques si le bien est destiné à la résidence principale du locataire.
Location temporaire ou touristique : la réduction de 60 % ne s’applique pas.
En outre, s’il est loué comme logement touristique, le propriétaire doit respecter des obligations spécifiques et s’acquitter de cette taxe, avec certaines exceptions.
Réglementation régionale et municipale
- Location permanente : sa réglementation dépend de la LAU au niveau national, avec moins d’interférences de la réglementation locale.
- Location temporaire ou touristique : elle est fortement réglementée par les réglementations régionales et locales. Dans de nombreuses communautés autonomes, telles que la Catalogne, les îles Baléares ou l’Andalousie, il est obligatoire de s’inscrire dans un registre des logements touristiques, et il peut y avoir des restrictions dans les zones saturées ou touristiques. Et, depuis peu (janvier 2025), il est obligatoire de s’inscrire auprès du gouvernement central dans le « Registre unique des locations de courte durée » si la location est proposée sur des plateformes numériques en ligne (AirBNB).
Obligations du propriétaire
- Location permanente : le propriétaire doit garantir que le bien est adapté à un usage régulier, respecter les délais de préavis pour la résiliation du contrat et autoriser des prolongations le cas échéant.
- Location temporaire ou touristique : il peut être tenu d’offrir des services supplémentaires, tels que le nettoyage ou l’entretien, et de se conformer à des exigences spécifiques (par exemple, licences touristiques, assurance obligatoire ou normes de qualité).
Expulsion et résiliation du contrat
- Location permanente : L’expulsion est soumise aux procédures prévues par la LAU et peut être prolongée en raison des garanties légales qui protègent le locataire.
Location temporaire ou touristique :
Comme il ne s’agit pas d’une résidence habituelle, les parties disposent d’une plus grande flexibilité pour convenir des conditions de résiliation, et les procédures judiciaires sont généralement plus rapides.
Droits du locataire
- Location permanente : Le locataire bénéficie de droits protégés, tels que la prolongation obligatoire, la subrogation en cas de décès ou certaines protections contre l’expulsion.
- Location temporaire ou touristique : Ces droits ne sont pas reconnus, car le contrat est conçu pour une utilisation temporaire.
Utilisation du bien immobilier
- Location permanente : Le locataire peut utiliser le bien immobilier de manière exclusive comme résidence principale. La sous-location n’est pas autorisée sans le consentement du propriétaire.
- Location temporaire ou touristique : l’utilisation peut inclure des services supplémentaires et la sous-location peut être autorisée en fonction de la nature du contrat.
Tableau des différences entre la location permanente et la location saisonnière | ||
| Permanente | Saisonnière | |
| OBJET | Permanent | Temporaire |
| RISQUE D’OCCUPATION ILLÉGALE | Élevé | Moyen |
| DURÉE | Réglementée | Libre |
| RÉGIMES CONTRACTUELS | Réglementé élevé | Libre |
| CONTRAT DE LOCATION | X | X |
| AFFECTION AUX ZONES DE TENSION | X | X |
| CONTRATS DE LOCATION | Réglementé | Libre |
| PROLONGATION OBLIGATOIRE | Jusqu’à 5-7 ans | Non |
| CAUTION | 1 mois | 2 mois |
| INSCRIPTION À L’ACTIVITÉ | ||
| INSCRIPTION AIRBNB | Facultatif | Obligatoire |
| INSCRIPTION À TENSION | X | X |
| RESPONSABILITÉ CIVILE REQUISE | X | |
| PLANS D’URGENCE | X | |
| CERTIFICAT D’HABITABILITÉ | X | X |
| PLANS D’URGENCE | X | |