Die Unterschiede zwischen einer dauerhaften Vermietung und einer vorübergehenden oder kurzfristigen Vermietung im spanischen Recht liegen in mehreren wesentlichen Aspekten, die sich auf den Zweck, die Regelung, die Besteuerung und die Rechte der Parteien beziehen.
Hauptunterschied: Zweck des Vertrags
Der Hauptunterschied liegt im Zweck des Vertrags: gewöhnlicher Aufenthalt gegenüber vorübergehender Nutzung.
Dies hat direkte Auswirkungen auf die geltenden Vorschriften, die Rechte und Pflichten der Parteien und die steuerliche Behandlung.
Es ist von entscheidender Bedeutung, dass sowohl Eigentümer als auch Mieter den Zweck der Vermietung klar definieren und die spezifischen Vorschriften einhalten, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
Weitere Unterschiede
Die wichtigsten Unterschiede sind im Folgenden zusammengefasst:
Zweck der Vermietung
- Vermietung von Dauerwohnraum: Sie dient der Deckung des gewöhnlichen und dauerhaften Wohnbedarfs des Mieters . Ihr Hauptzweck besteht darin, dem Mieter eine Wohnung zur Verfügung zu stellen.
- Geltende Vorschriften: Sie wird hauptsächlich durch das Gesetz über städtische Mietverhältnisse (LAU), insbesondere Titel II, geregelt.
- Vorübergehende oder kurzfristige Vermietung: Für andere Zwecke als den gewöhnlichen Aufenthalt, wie z. B. Urlaubsaufenthalte, Arbeits- oder Ausbildungszwecke oder touristische Vermietungen.
- Geltende Vorschriften: Sie wird durch Artikel 3.2 des LAU für vorübergehende Nutzungen geregelt und kann regionalen und kommunalen Vorschriften unterliegen, insbesondere im Falle von Vermietungen zu touristischen Zwecken.
Vertragsdauer
- Dauerhafte Vermietung: Die Mindestlaufzeit beträgt 5 Jahre (7 Jahre, wenn der Vermieter eine juristische Person ist), sofern die Parteien keine andere Laufzeit vereinbaren. Der Mieter hat während dieser Zeit Anspruch auf obligatorische Verlängerungen.
- Befristeter oder kurzfristiger Mietvertrag: Die Dauer wird frei zwischen den Parteien vereinbart, ohne gesetzliche Mindestlaufzeiten, es muss jedoch nachgewiesen werden, dass es sich nicht um einen gewöhnlichen Wohnsitz handelt. Bei touristischen Vermietungen handelt es sich in der Regel um Tage, Wochen oder Monate.
Besteuerung
- Dauerhafte Vermietung: Eigentümer können eine Einkommenssteuerermäßigung von 60 % auf die Nettoeinkünfte geltend machen, wenn die Immobilie als Hauptwohnsitz des Mieters genutzt wird.
Vorübergehende oder touristische Vermietung: Die Ermäßigung von 60 % gilt nicht.
Darüber hinaus muss der Eigentümer bei der Vermietung als Ferienwohnung bestimmte Verpflichtungen erfüllen und diese Steuer zahlen, wobei Ausnahmen möglich sind.
Regelungen auf regionaler und kommunaler Ebene
- Dauervermietung: Die Regelung hängt auf staatlicher Ebene von der LAU ab, wobei lokale Vorschriften weniger Einfluss haben.
Vorübergehende oder touristische Vermietung: Diese ist durch regionale und lokale Vorschriften streng geregelt. In vielen autonomen Regionen, wie Katalonien, den Balearen oder Andalusien, ist die Eintragung in ein Register für Touristenunterkünfte obligatorisch, und in überlaufenen oder touristischen Gebieten kann es Einschränkungen geben. Und seit kurzem (Januar 2025) besteht die Verpflichtung, sich bei der Zentralregierung im „Unrique Short-Term Registry” (Register für kurzfristige Vermietungen) zu registrieren, wenn die Vermietung über digitale Online-Plattformen (AirBNB) angeboten wird.
Pflichten des Eigentümers
- Dauerhafte Vermietung: Der Eigentümer muss gewährleisten, dass die Immobilie für eine regelmäßige Nutzung geeignet ist, die Kündigungsfristen für die Beendigung des Vertrags einhalten und gegebenenfalls Verlängerungen zulassen.
- Vorübergehende oder touristische Vermietung: Es kann verpflichtet sein, zusätzliche Dienstleistungen wie Reinigung oder Instandhaltung anzubieten und bestimmte Anforderungen (z. B. touristische Lizenzen, Pflichtversicherungen oder Qualitätsstandards) zu erfüllen.
Räumung und Beendigung des Vertrags
- Dauerhafte Vermietung: Die Räumung unterliegt den im LAU vorgesehenen Verfahren und kann aufgrund der gesetzlichen Garantien zum Schutz des Mieters verlängert werden.
Temporäre oder touristische Vermietung:
Da es sich nicht um einen gewöhnlichen Wohnsitz handelt, haben die Parteien mehr Flexibilität bei der Vereinbarung der Kündigungsbedingungen, und die rechtlichen Verfahren sind in der Regel schneller.
Rechte des Mieters
- Dauerhafte Vermietung: Der Mieter hat geschützte Rechte, wie z. B. die obligatorische Verlängerung, die Subrogation im Todesfall oder bestimmte Schutzmaßnahmen gegen Räumung.
- Befristete oder touristische Vermietung: Diese Rechte werden nicht anerkannt, da der Vertrag für eine vorübergehende Nutzung bestimmt ist.
Nutzung der Immobilie
- Dauerhafte Vermietung: Der Mieter kann die Immobilie ausschließlich als Hauptwohnsitz nutzen. Eine Untervermietung ist ohne Zustimmung des Vermieters nicht gestattet.
- Befristete oder touristische Vermietung: Die Nutzung kann zusätzliche Dienstleistungen umfassen, und eine Untervermietung kann je nach Art des Vertrags zulässig sein.
Tabelle mit den Unterschieden zwischen Dauer- und Saisonmiete | ||
| Dauerhaft | Saisonal | |
| ZWECK | Dauerhaft | Befristet |
| RISIKO ILLEGALER BEWOHNER | Hoch | Mittel |
| DAUER | Reguliert | Frei |
| VERTRAGSREGELUNG | Stark reguliert | Frei |
| MIETVERTRAG | X | X |
| BINDUNG AN SPANNUNGSZONEN | X | X |
| MIETVERTRÄGE | Reguliert | Frei |
| VERPFLICHTENDE VERLÄNGERUNG | Bis zu 5-7 Jahre | Nein |
| KAUTION | 1 Monat | 2 Monate |
| REGISTRIERUNG FÜR DIE TÄTIGKEIT | ||
| REGISTRIERUNG AIRBNB | Freiwillig | Obligatorisch |
| ANMELDUNG BEI TENSIONAL | X | X |
| ZIVILRECHTLICHE HAFTUNG ERFORDERLICH | X | |
| NOTFALLPLÄNE | X | |
| BEWOHNBARKEITSBESCHEINIGUNG | X | X |
| NOTFALLPLÄNE | X | |