De verschillen tussen een permanente huurovereenkomst en een tijdelijke of kortlopende huurovereenkomst in het Spaanse recht liggen in een aantal belangrijke aspecten met betrekking tot het doel, de regelgeving, de belastingheffing en de rechten van de partijen.
Belangrijkste verschil: doel van de overeenkomst
Het belangrijkste verschil ligt in het doel van de overeenkomst: gewone verblijfplaats versus tijdelijk gebruik.
Dit heeft rechtstreeks invloed op de toepasselijke regelgeving, de rechten en plichten van de partijen en de fiscale behandeling.
Het is van cruciaal belang dat zowel eigenaren als huurders het doel van de verhuur duidelijk omschrijven en zich aan de specifieke regelgeving houden om juridische conflicten te voorkomen.
Overige verschillen
De belangrijkste verschillen worden hieronder samengevat:
Doel van de verhuur
- Verhuur van permanente woningen: Deze is bedoeld om te voorzien in de gewone en permanente huisvestingsbehoefte van de huurder . Het belangrijkste doel is om de huurder een woning te bieden.
- Toepasselijke regelgeving: Deze wordt voornamelijk geregeld door de Wet op stedelijke huurovereenkomsten (LAU), met name titel II.
- Tijdelijke of kortetermijnverhuur: Voor ander gebruik dan als gewone woning, zoals vakantieverblijven, werk of onderwijs, of toeristische verhuur.
- Toepasselijke regelgeving: Het wordt geregeld door artikel 3.2 van de LAU voor tijdelijk gebruik en kan onderworpen zijn aan regionale en gemeentelijke regelgeving, met name in het geval van toeristische verhuur.
Duur van de overeenkomst
- Permanente huurovereenkomst: De overeenkomst heeft een minimale looptijd van 5 jaar (7 jaar indien de verhuurder een rechtspersoon is), tenzij de partijen een andere looptijd overeenkomen. De huurder heeft tijdens deze periode recht op verplichte verlenging.
- Tijdelijke of kortetermijnverhuur: De duur wordt vrij overeengekomen tussen de partijen, zonder wettelijk vastgestelde minimumtermijnen, maar er moet worden aangetoond dat het niet om een gewone woning gaat. In het geval van toeristische verhuur gaat het meestal om dagen, weken of maanden.
Belastingheffing
- Permanente verhuur: Eigenaren kunnen profiteren van een korting van 60% op het netto-inkomen in de personenbelasting als het onroerend goed bestemd is voor de hoofdverblijfplaats van de huurder.
Tijdelijke of toeristische verhuur: De korting van 60% is niet van toepassing.
Bovendien moet de eigenaar, als het pand als toeristische woning wordt verhuurd, aan specifieke verplichtingen voldoen en deze belasting betalen, met uitzonderingen.
Regionale en gemeentelijke regelgeving
- Permanente verhuur: De regelgeving is afhankelijk van de LAU op nationaal niveau, met minder invloed van lokale regelgeving.
- Tijdelijke of toeristische verhuur: Deze wordt streng gereguleerd door regionale en lokale regelgeving. In veel autonome gemeenschappen, zoals Catalonië, de Balearen of Andalusië, is het verplicht om zich in te schrijven in een register van toeristische woningen, en kunnen er beperkingen gelden in verzadigde of toeristische gebieden. En sinds kort (januari 2025) bestaat de verplichting om zich bij de centrale overheid in te schrijven in het “Unrique Short-Term Registry” (register voor kortetermijnverhuur) indien de huur wordt aangeboden op digitale onlineplatforms (AirBNB).
Verplichtingen van de eigenaar
- Permanente verhuur: De eigenaar moet garanderen dat het onroerend goed geschikt is voor regelmatig gebruik, de opzegtermijnen voor de beëindiging van de overeenkomst naleven en, indien van toepassing, verlenging toestaan.
- Tijdelijke of toeristische verhuur: Het kan verplicht zijn om aanvullende diensten aan te bieden, zoals schoonmaak of onderhoud, en te voldoen aan specifieke eisen (bijv. toeristenvergunningen, verplichte verzekeringen of kwaliteitsnormen).
Uitzetting en beëindiging van de overeenkomst
- Permanente verhuur: De uitzetting is onderworpen aan de procedures waarin de LAU voorziet en kan worden verlengd vanwege de wettelijke garanties die de huurder beschermen.
Tijdelijke of toeristische verhuur:
Aangezien het niet om een gewone woning gaat, hebben de partijen meer flexibiliteit om de beëindigingsvoorwaarden overeen te komen en zijn de juridische procedures over het algemeen sneller.
Rechten van de huurder
- Permanente verhuur: De huurder heeft beschermde rechten, zoals verplichte verlenging, subrogatie in geval van overlijden of bepaalde bescherming tegen uitzetting.
- Tijdelijke of toeristische verhuur: Deze rechten worden niet erkend, aangezien het contract bedoeld is voor tijdelijk gebruik.
Gebruik van het onroerend goed
- Permanente verhuur: De huurder kan het onroerend goed exclusief gebruiken als hoofdverblijfplaats. Onderverhuur is niet toegestaan zonder toestemming van de verhuurder.
- Tijdelijke of toeristische verhuur: Het gebruik kan aanvullende diensten omvatten en onderverhuur kan worden toegestaan, afhankelijk van de aard van de overeenkomst.
Tabel met verschillen tussen permanente en seizoenshuur | ||
| Permanent | Seizoensgebonden | |
| DOEL | Permanent | Tijdelijk |
| RISICO OP ILLEGALE BEWONERS | Hoog | Gemiddeld |
| DUUR | Gereguleerd | Vrij |
| CONTRACTREGELING | Hoog gereguleerd | Vrij |
| HUURCONTRACT | X | X |
| AFFECTIE VOOR SPANNINGSZONES | X | X |
| HUUROVEREENKOMSTEN | Gereguleerd | Vrij |
| VERPLICHTE VERLENGING | Tot 5-7 jaar | Nee |
| BORG | 1 maand | 2 maanden |
| REGISTRATIE VOOR ACTIVITEIT | ||
| REGISTRATIE AIRBNB | Vrijwillig | Verplicht |
| REGISTRATIE IN TENSIONAL | X | X |
| BURGERLIJKE AANSPRAKELIJKHEID VEREIST | X | |
| NOODPLANNEN | X | |
| BEWONINGSCERTIFICAAT | X | X |
| NOODPLANNEN | X | |