Guide d’achat et de vente de maisons à Orihuela Costa, La Zenia, Torrevieja, Pilar de la Horadada, etc.

Naviguez dans votre achat immobilier sur la Costa Blanca Sud avec TLACORP

Se lancer dans l’achat d’un bien immobilier dans un pays étranger peut s’avérer complexe. Chez TLACORP, nous simplifions ce processus pour vous en vous offrant des conseils juridiques experts pour les propriétés situées dans la région dynamique de la Costa Blanca Sud. Nos avocats spécialisés, basés dans nos bureaux facilement accessibles de Torrevieja-Ciudad Quesada, s’engagent à garantir une transaction fluide et sécurisée, que vous soyez acheteur ou vendeur.

Nous couvrons un large éventail de sites très prisés, notamment Orihuela Costa, Playa Flamenca, La Siesta, Torrevieja, La Zenia, San Miguel de Salinas, Pilar de la Horadada, Torre de la Horadada et Pinar de Campoverde. Nos services s’étendent à différents types de biens immobiliers, des charmantes fincas rustiques aux appartements modernes, en passant par les bungalows et les urbanisations établies, y compris celles nichées au cœur de terrains de golf.

Il est essentiel de comprendre le cadre juridique propre à chaque type de bien immobilier. Vous trouverez ci-dessous les principaux aspects juridiques que nos avocats examinent minutieusement afin de protéger vos intérêts, en accordant une attention particulière aux particularités de la construction dans cette région.

Due diligence juridique complète pour chaque bien immobilier

Notre service de transfert de propriété approfondi va au-delà des vérifications standard. Nous nous penchons sur les nuances spécifiques de chaque bien immobilier afin de vous offrir une tranquillité d’esprit totale.

1. Urbanisations établies et maisons de vacances traditionnelles (construction antérieure à 2000)

Cette catégorie comprend généralement les propriétés situées dans des zones telles que Orihuela Costa, Playa Flamenca, La Florida, Cabo Roig, Punta Prima, Las Piscinas, Lagosol, La Siesta, Torrevieja, La Zenia, San Miguel de Salinas, Pilar de la Horadada, Torre de la Horadada et Pinar de Campoverde. Ces propriétés servent souvent de résidences secondaires ou de maisons de vacances, appartenant à l’origine à un mélange de ressortissants espagnols (provenant de régions telles que Elche, Alicante, Madrid et le nord de l’Espagne) et d’étrangers d’Europe du Nord. Il s’agit généralement de bungalows et d’appartements, souvent construits près de la plage avant le « boom espagnol » des années 2000.

Particularités de la construction (avant 2000) : Les propriétés de cette époque présentent souvent certaines caractéristiques communes dues aux pratiques et réglementations en vigueur à l’époque. Il peut s’agir notamment des éléments suivants :

• Matériaux et isolation : les propriétés plus anciennes peuvent être construites avec des matériaux plus simples par rapport aux normes modernes. Bien que généralement robustes, l’isolation peut être moins efficace, ce qui peut entraîner une consommation d’énergie plus élevée pour le chauffage ou la climatisation. Les murs sont généralement construits à partir de blocs de béton solides ou de doubles couches de briques en céramique, souvent avec une couche isolante centrale (par exemple, des feuilles de polystyrène ou de mousse injectée) pour l’isolation thermique et acoustique, bien que la qualité puisse varier.
• Agencement d’origine et modifications : Beaucoup de ces maisons ont été construites avec un agencement adapté au mode de vie traditionnel espagnol ou comme maisons de vacances basiques. Il est courant de trouver des extensions ou des modifications non enregistrées, telles que des terrasses couvertes transformées en espaces de vie, des porches fermés ou des sous-sols transformés en pièces supplémentaires. Ces modifications, si elles sont effectuées sans les permis appropriés, peuvent entraîner des complications juridiques, des amendes et des problèmes pour obtenir ou renouveler le certificat d’habitabilité.
• Infrastructures : Bien que fonctionnelles, les installations d’eau et d’électricité d’origine dans les propriétés anciennes ne répondent pas toujours aux normes européennes modernes. Il n’est pas rare que les fournisseurs demandent la mise à jour des systèmes de câblage ou de plomberie lors du transfert des contrats, ce qui entraîne des coûts imprévus pour les nouveaux propriétaires.
• Fosses septiques ou égouts publics : dans certaines urbanisations anciennes, en particulier celles situées légèrement plus à l’intérieur des terres ou construites avant le développement des infrastructures, les propriétés peuvent encore dépendre de fosses septiques plutôt que d’un raccordement au réseau d’égouts public. Bien qu’elles soient généralement fiables, il est essentiel de connaître leur emplacement, leurs besoins d’entretien et les possibilités de raccordement futur au réseau d’égouts public, le cas échéant.
• Absence d’« assurance décennale » : Les propriétés construites avant l’année 2000 sont généralement antérieures à l’assurance décennale obligatoire (Seguro Decenal), qui couvre les vices de construction. Bien que cela n’implique pas nécessairement des défauts inhérents, cela signifie que les acheteurs doivent s’appuyer davantage sur des expertises structurelles professionnelles et sur la transparence du vendeur concernant tout problème passé.

Lorsque vous envisagez un achat dans ces zones, nos avocats effectuent des vérifications supplémentaires essentielles :

• Historique juridique et administratif de la construction : nous enquêtons minutieusement sur la manière dont le bien a été construit et développé. Cela comprend l’identification de toute extension non autorisée, terrasse couverte, porche modifié ou sous-sol aménagé. Notre objectif est de confirmer que toutes les modifications ont été effectuées avec les permis appropriés. Cela est essentiel pour éviter d’éventuelles amendes, pénalités ou problèmes avec la mairie qui pourrait refuser de renouveler le certificat d’habitabilité, ce qui pourrait ensuite avoir des répercussions sur les contrats de services publics pour les nouveaux propriétaires. Nous nous assurons également que les titres de propriété reflètent fidèlement l’état physique actuel du bâtiment.
• Contrats d’eau et d’électricité : compte tenu de l’âge de ces propriétés, les compagnies de services publics peuvent exiger des acheteurs qu’ils mettent à jour l’installation afin de faciliter les changements de contrat après la conclusion de la vente. Nos avocats évalueront la possibilité de telles exigences et vous aideront à anticiper les coûts tels que les frais d’électricien ou de plombier pour les inspections et le recâblage. Ces informations peuvent être utilisées lors des négociations de prix avec le vendeur.
• Taxe Plusvalía : Cette taxe municipale, prélevée sur la plus-value foncière des terrains urbains, peut être importante pour les propriétés anciennes détenues depuis longtemps par les mêmes propriétaires. Bien qu’elle soit légalement à la charge du vendeur, notre équipe s’assure que les garanties nécessaires sont en place pour son paiement, vous protégeant ainsi de toute responsabilité inattendue, en particulier si le vendeur est non-résident.
• Copropriété : outre la vérification du paiement des charges de copropriété à jour, nous recherchons tout paiement partiel important dû pour des travaux de rénovation ou d’entretien majeurs des parties communes (par exemple, terrasses, façades, parking). Ces coûts ne sont pas toujours explicitement mentionnés dans les certificats de copropriété standard et peuvent représenter des dépenses futures importantes. Nous examinons également les statuts et le règlement intérieur de la copropriété afin de comprendre les restrictions ou les problèmes potentiels (par exemple, activités commerciales, règles relatives aux animaux domestiques).

2. Nouvelles zones urbanisées (construction postérieure à 2000)

Cette catégorie englobe les urbanisations plus récentes situées à Orihuela Costa, Playa Flamenca, La Siesta, Torrevieja, La Zenia, San Miguel de Salinas, Pilar de la Horadada, Torre de la Horadada, Pinar de Campoverde, ainsi que d’autres développements modernes tels que La Regia, Cabo Roig, Agua Marina, Montemar, Torre Zenia, Los Dolses, La Solana, La Pedrera, Villamartín, Villacosta, Las Filipinas, Lomas de Campoamor, Blue Lagoon, Las Ramblas, Las Colinas et Mil Palmeras.

Particularités de la construction (après 2000) : Les propriétés construites pendant et après le « boom espagnol » reflètent souvent des styles architecturaux plus contemporains et respectent des normes de construction plus strictes.

• Normes et garanties modernes : Ces propriétés bénéficient généralement de techniques et de matériaux de construction plus modernes, ainsi que d’une meilleure isolation et d’une plus grande efficacité énergétique. Elles sont obligatoirement couvertes par une assurance décennale (Seguro Decenal), qui offre une protection importante contre les vices de construction.
• Urbanisations intégrées : Les nouveaux développements font généralement partie d’urbanisations plus vastes et planifiées, souvent dotées de nombreuses installations communes telles que des piscines, des jardins, des terrains de sport et parfois même des zones commerciales ou des terrains de golf. L’intégration de ces équipements implique des charges communautaires plus élevées, mais offre également un mode de vie plus complet.
• Espaces de vie ouverts et solariums : les conceptions modernes privilégient souvent les espaces de vie ouverts et maximisent le plaisir de profiter de l’extérieur grâce à de grandes terrasses, des balcons et des solariums privés sur le toit, en particulier dans les appartements et les maisons de ville.
• Parking souterrain et débarras : de nombreux complexes d’appartements et maisons de ville neufs comprennent des places de parking souterraines et des débarras individuels, ce qui ajoute à la commodité et à la valeur des biens.
• Esthétique cohérente : dans les nouvelles urbanisations, l’accent est mis sur le maintien d’une esthétique cohérente, avec des directives de conception souvent dictées par le promoteur ou les règles de la communauté.

Pour ces propriétés, nous nous concentrons notamment sur les points suivants :

• Inscription complète au registre foncier en tant que « maison achevée » : nous vérifions que la propriété est entièrement et correctement enregistrée, en confirmant que le constructeur a fourni le certificat de fin des travaux, l’assurance décennale (couvrant les vices de construction) et le certificat d’habitabilité. Le certificat d’habitabilité est essentiel pour occuper légalement le bien et raccorder les services publics essentiels.
• Achèvement des espaces communs : nous vérifions que toutes les installations communes (terrains de golf, zones commerciales, piscines, jardins, etc.) sont achevées ou en bonne voie d’achèvement, afin d’éviter toute charge financière future ou tout équipement incomplet.
• Règles et charges communautaires : Nous procédons à un examen approfondi des règles communautaires afin d’identifier toute restriction susceptible d’avoir un impact sur votre mode de vie (par exemple, les règles en matière de bruit, les restrictions concernant les animaux domestiques ou même la possibilité que des voisins exercent des activités commerciales susceptibles de causer des nuisances). Nous effectuons également une évaluation détaillée des charges communautaires et des frais d’entretien, qui peuvent être considérables dans ces grands complexes, afin de garantir une transparence totale dès le départ.
• Restrictions et droits d’utilisation : nous étudions toutes les restrictions ou droits d’utilisation existants liés aux infrastructures principales (électricité, eau, égouts, collecte des ordures) qui pourraient avoir une incidence sur votre propriété.

3. Propriétés dans les zones rustiques et à la campagne

Pour les propriétés situées dans des zones rurales telles que Orihuela, Albatera, Hondon de las Nieves, Hondon de los Frailes, Aspe, Pinoso, Monovar, Novelda et Crevillent, des considérations juridiques particulières s’appliquent. Si les principes généraux du transfert de propriété sont similaires, les propriétés rustiques présentent souvent des défis uniques.

Particularités de la construction (zones rustiques) : La construction dans les zones rustiques est soumise à des réglementations beaucoup plus strictes visant à préserver l’environnement naturel et les terres agricoles.

• Types de construction autorisés : En général, seuls les bâtiments directement liés à des activités agricoles ou rurales sont autorisés, ou les habitations existantes antérieures aux lois d’urbanisme en vigueur. La construction de nouvelles habitations sur des terrains rustiques est strictement réglementée, exigeant souvent des superficies minimales (qui peuvent être très importantes) et le respect de styles architecturaux spécifiques qui s’intègrent dans le paysage rural.
• Légalité des structures existantes : Il est courant de trouver de vieilles maisons de campagne charmantes (fincas) qui ont pu être construites avant la mise en place des réglementations d’urbanisme modernes, ou même des extensions ajoutées sans permis en bonne et due forme. Il est primordial de vérifier la légalité de toutes les structures existantes sur le terrain afin d’éviter d’éventuels ordres de démolition ou amendes.
• Raccordements aux services publics : L’accès à l’eau courante, à l’électricité et à l’égouttage dans les zones rustiques peut être moins simple que dans les zones urbaines. Les propriétés peuvent dépendre de forages pour l’eau, de panneaux solaires pour l’électricité ou de fosses septiques individuelles. Nos avocats vérifient la légalité et la fiabilité de tous les raccordements aux services publics.
• Voies d’accès : Les routes menant aux propriétés rustiques peuvent parfois être non goudronnées ou moins entretenues, et les droits d’accès légaux doivent être clairement établis.
• Restrictions environnementales et d’urbanisme : Les terrains rustiques sont souvent soumis à diverses protections environnementales et à des réglementations d’urbanisme spécifiques qui limitent le développement, la hauteur et l’empreinte globale. Il est essentiel de bien comprendre ces restrictions pour toute modification ou utilisation future.

Nos avocats ont une connaissance approfondie de la réglementation espagnole relative aux terrains ruraux, qui est généralement plus stricte en matière de construction et d’utilisation. Nous vous invitons à consulter nos sections spécialisées sur la « construction rurale » et les « problèmes courants » pour connaître les questions typiques rencontrées dans ces domaines. Les aspects clés comprennent souvent la vérification de la légalité des structures existantes, l’accès aux services publics et le respect des lois environnementales et d’urbanisme.

Autres points essentiels à prendre en compte

• Charges et travaux d’urbanisation (urbanisations semi-consolidées) : Dans les zones qui se sont développées au fil du temps, il est particulièrement important de vérifier s’il existe des frais d’urbanisation ou des travaux en cours dont le propriétaire actuel est redevable. Il s’agit d’un problème courant dans certaines parties de la Costa Blanca, où les infrastructures peuvent ne pas répondre aux normes modernes, ce qui peut entraîner des demandes de contributions foncières ou des paiements pour le raccordement aux égouts ou aux zones piétonnes. Notre section spécialisée sur les « urbanisations semi-consolidées » fournit de plus amples informations sur cet aspect essentiel.
• Renouvellement du certificat d’habitabilité : Même pour les propriétés construites avec les permis appropriés, l’obtention ou le renouvellement du certificat d’habitabilité peut parfois présenter des complications, en particulier si des modifications ont été apportées sans les autorisations nécessaires. Nous nous assurons que ce document essentiel est en règle afin d’éviter tout problème futur avec les services publics et la conformité légale.

Pourquoi choisir TLACORP ?

Chez TLACORP, nous sommes fiers de fournir des conseils juridiques clairs, transparents et complets. Notre bureau situé à CIUDAD QUESADA-TORREVIEJA est parfaitement desservi par l’autoroute, ce qui le rend facilement accessible depuis Orihuela Costa. Nous vous invitons à nous rendre visite, mais nous vous offrons également la possibilité de rencontrer nos avocats sur place, ce qui vous permet de gagner du temps et d’éviter les déplacements.

Notre équipe d’avocats expérimentés vous offre :

• Une connaissance approfondie de la région : une expertise spécifique des subtilités juridiques et des particularités de la construction immobilière dans le sud de la Costa Blanca.
• Une diligence raisonnable méticuleuse : des vérifications approfondies pour détecter tout problème potentiel.
• Une communication claire : explication des aspects juridiques complexes en termes compréhensibles.
• Protection de vos intérêts : garantie que tous les aspects juridiques et financiers sont pris en charge.
• Honoraires spécialisés : tarifs adaptés aux propriétés de cette région spécifique.

Pour plus d’informations sur les transactions immobilières et le droit immobilier en Espagne, veuillez consulter notre section dédiée au droit immobilier.

TLACORP est à votre entière disposition. Contactez-nous pour obtenir un devis personnalisé et laissez-nous vous guider dans l’achat ou la vente d’une propriété en toute confiance et avec succès dans le sud de la Costa Blanca.