Koop- en verkoopgids voor huizen in Orihuela Costa, La Zenia, Torrevieja, Pilar de la Horadada, enz.

Navigeer door uw aankoop van onroerend goed in Costa Blanca Zuid met TLACORP

Het kopen van een woning in het buitenland kan een complexe aangelegenheid zijn. Bij TLACORP vereenvoudigen we dit proces voor u en bieden we deskundig juridisch advies voor woningen in de bruisende Costa Blanca Zuid. Onze toegewijde advocaten, gevestigd in onze gemakkelijk bereikbare kantoren in Torrevieja-Ciudad Quesada, zetten zich in voor een vlotte en veilige transactie, of u nu koopt of verkoopt.

Wij zijn actief in een groot aantal gewilde locaties, waaronder Orihuela Costa, Playa Flamenca, La Siesta, Torrevieja, La Zenia, San Miguel de Salinas, Pilar de la Horadada, Torre de la Horadada en Pinar de Campoverde. Onze diensten omvatten diverse soorten onroerend goed, van charmante rustieke finca’s tot moderne appartementen, bungalows en gevestigde urbanisaties, waaronder die gelegen aan golfbanen.

Het is van cruciaal belang om de unieke juridische situatie van elk type onroerend goed te begrijpen. Hieronder geven we een overzicht van de belangrijkste juridische aspecten die onze advocaten nauwkeurig onderzoeken om uw belangen te beschermen, met bijzondere aandacht voor de unieke eigenaardigheden van de bouw in deze regio.

Uitgebreide juridische due diligence voor elk onroerend goed

Onze grondige overdrachtsdienst gaat verder dan de standaardcontroles. We verdiepen ons in de specifieke nuances van elk onroerend goed, zodat u volledig gerust kunt zijn.

1. Gevestigde urbanisaties en traditionele vakantiehuizen (bouw vóór 2000)

Deze categorie omvat doorgaans onroerend goed in gebieden als Orihuela Costa, Playa Flamenca, La Florida, Cabo Roig, Punta Prima, Las Piscinas, Lagosol, La Siesta, Torrevieja, La Zenia, San Miguel de Salinas, Pilar de la Horadada, Torre de la Horadada en Pinar de Campoverde. Deze woningen dienen vaak als tweede woning of vakantiehuis en zijn oorspronkelijk eigendom van een mix van Spaanse staatsburgers (uit gebieden als Elche, Alicante, Madrid en Noord-Spanje) en Noord-Europese buitenlanders. Het gaat meestal om bungalows en appartementen, vaak gebouwd in de buurt van het strand vóór de “Spaanse boom” van de jaren 2000.

Bijzonderheden van de bouw (vóór 2000): Woningen uit deze periode vertonen vaak bepaalde gemeenschappelijke kenmerken als gevolg van de gangbare bouwpraktijken en voorschriften van die tijd. Deze kunnen zijn:

• Materialen en isolatie: Oudere woningen zijn mogelijk gebouwd met eenvoudigere bouwmaterialen in vergelijking met moderne normen. Hoewel ze over het algemeen robuust zijn, kan de isolatie minder efficiënt zijn, wat kan leiden tot een hoger energieverbruik voor verwarming of koeling. Muren zijn doorgaans opgetrokken uit sterke sintelblokken of dubbele lagen keramische bakstenen, vaak met een centrale isolatielaag (bijv. polystyreenplaten of ingegoten schuim) voor warmte- en geluidsisolatie, hoewel de kwaliteit kan variëren.
• Oorspronkelijke indeling en verbouwingen: Veel van deze woningen zijn gebouwd met een indeling die is aangepast aan de traditionele Spaanse levensstijl of als eenvoudige vakantiehuisjes. Het is gebruikelijk om niet-geregistreerde uitbreidingen of verbouwingen aan te treffen, zoals overdekte terrassen die zijn omgebouwd tot woonruimtes, afgesloten veranda’s of onderbouw die is omgebouwd tot extra kamers. Deze verbouwingen kunnen, indien uitgevoerd zonder de juiste vergunningen, leiden tot juridische complicaties, boetes en problemen bij het verkrijgen of verlengen van het bewoonbaarheidscertificaat.
• Nutsvoorzieningen: Hoewel functioneel, voldoen de oorspronkelijke water- en elektriciteitsinstallaties in oudere woningen niet altijd aan de moderne Europese normen. Het is niet ongebruikelijk dat leveranciers bij de overdracht van contracten om een update van de bedrading of het sanitair vragen, wat onvoorziene kosten met zich meebrengt voor de nieuwe eigenaren.
• Septische tanks versus riolering: In sommige oudere urbanisaties, met name die iets verder landinwaarts of gebouwd vóór de uitgebreide ontwikkeling van de infrastructuur, zijn woningen mogelijk nog steeds afhankelijk van septische tanks in plaats van aansluiting op een rioleringssysteem. Hoewel deze over het algemeen betrouwbaar zijn, is het van cruciaal belang om de locatie, onderhoudsvereisten en mogelijkheden voor toekomstige aansluiting op de openbare riolering te kennen, indien beschikbaar.
• Afwezigheid van “tienjarige verzekering”: Woningen die vóór het jaar 2000 zijn gebouwd, dateren doorgaans van vóór de verplichte “tienjarige verzekering” (Seguro Decenal), die structurele gebreken dekt. Hoewel dit niet betekent dat er sprake is van inherente gebreken, betekent het wel dat kopers meer afhankelijk zijn van professionele bouwkundige inspecties en de transparantie van de verkoper met betrekking tot eventuele problemen in het verleden.

Wanneer u een aankoop in deze gebieden overweegt, voeren onze advocaten cruciale aanvullende controles uit:

• Juridische en administratieve bouwgeschiedenis: Wij onderzoeken nauwkeurig hoe het onroerend goed is gebouwd en ontwikkeld. Dit omvat het identificeren van ongeoorloofde uitbreidingen, overdekte terrassen, aangepaste veranda’s of verbouwde onderbouw. Ons doel is om te bevestigen dat alle aanpassingen met de juiste vergunningen zijn uitgevoerd. Dit is van cruciaal belang om mogelijke boetes, sancties of problemen met de gemeente te voorkomen, die de verlenging van het bewoonbaarheidscertificaat kan weigeren, wat vervolgens gevolgen kan hebben voor de nutsvoorzieningen voor nieuwe eigenaren. We zorgen er ook voor dat de eigendomsakten een accurate weergave zijn van de huidige fysieke staat van het gebouw.
• Water- en elektriciteitscontracten: Gezien de leeftijd van deze panden kunnen nutsbedrijven kopers verplichten om de installatie te moderniseren om contractwijzigingen na de overdracht te vergemakkelijken. Onze advocaten beoordelen of dit het geval is, zodat u kunt anticiperen op kosten zoals elektricien- of loodgieterskosten voor inspecties en het opnieuw aanleggen van elektriciteit. Deze informatie kan worden gebruikt bij prijsonderhandelingen met de verkoper.
• Plusvalía-belasting: Deze gemeentelijke belasting, die wordt geheven over de stijging van de waarde van stedelijke grond, kan aanzienlijk zijn voor oudere panden die lange tijd in het bezit zijn geweest van dezelfde eigenaren. Hoewel deze belasting wettelijk gezien voor rekening van de verkoper komt, zorgt ons team ervoor dat de nodige garanties voor de betaling ervan worden gegeven, zodat u niet voor onverwachte kosten komt te staan, vooral als de verkoper geen ingezetene is.
• Vereniging van eigenaren: Naast het controleren of de verenigingskosten zijn betaald, onderzoeken we of er nog aanzienlijke deelbetalingen verschuldigd zijn voor grote renovaties of onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes (bijv. terrassen, gevels, parkeerplaatsen). Dergelijke kosten worden niet altijd expliciet vermeld in standaardcertificaten van de vereniging en kunnen aanzienlijke toekomstige uitgaven vertegenwoordigen. We bekijken ook de statuten en interne regels van de vereniging om eventuele beperkingen of mogelijke problemen (bijv. bedrijfsactiviteiten, huisdierenbeleid) in kaart te brengen.

2. Nieuwe urbanisatiegebieden (bouw na 2000)

Deze categorie omvat recentere urbanisaties in Orihuela Costa, Playa Flamenca, La Siesta, Torrevieja, La Zenia, San Miguel de Salinas, Pilar de la Horadada, Torre de la Horadada, Pinar de Campoverde en andere moderne ontwikkelingen zoals La Regia, Cabo Roig, Agua Marina, Montemar, Torre Zenia, Los Dolses, La Solana, La Pedrera, Villamartín, Villacosta, Las Filipinas, Lomas de Campoamor, Blue Lagoon, Las Ramblas, Las Colinas en Mil Palmeras.

Bijzonderheden van de bouw (na 2000): Woningen die tijdens en na de “Spaanse boom” zijn gebouwd, weerspiegelen vaak een meer eigentijdse bouwstijl en voldoen aan strengere bouwvoorschriften.

• Moderne normen en garanties: Deze woningen zijn over het algemeen gebouwd met modernere bouwtechnieken en materialen, waardoor ze beter geïsoleerd zijn en energiezuiniger zijn. Cruciaal is dat ze wettelijk verplicht zijn om een tienjarige verzekering (Seguro Decenal) af te sluiten, die een aanzienlijke bescherming biedt tegen constructiefouten.
• Geïntegreerde urbanisaties: Nieuwe projecten maken doorgaans deel uit van grotere, geplande urbanisaties, vaak met uitgebreide gemeenschappelijke voorzieningen zoals zwembaden, tuinen, sportvelden en soms zelfs commerciële zones of golfbanen. De integratie van deze voorzieningen betekent hogere gemeenschappelijke kosten, maar ook een uitgebreider aanbod voor een comfortabele levensstijl.
• Open woonruimtes en solariums: Moderne ontwerpen geven vaak de voorkeur aan open woonruimtes en maximaliseren het buitenplezier met grotere terrassen, balkons en privé-solariums op het dak, vooral in appartementen en herenhuizen.
• Ondergrondse parkeerplaatsen en opslagruimtes: Veel nieuwe appartementencomplexen en herenhuizen beschikken over ondergrondse parkeerplaatsen en individuele opslagruimtes, wat extra gemak en waarde toevoegt.
• Consistente esthetiek: Binnen nieuwe urbanisaties wordt veel nadruk gelegd op het behoud van een consistente esthetiek, waarbij de ontwerprichtlijnen vaak worden bepaald door de projectontwikkelaar of de regels van de gemeenschap.

Voor deze woningen richten wij ons onder meer op:

• Volledige inschrijving in het kadaster als “voltooide woning”: Wij controleren of de woning volledig en correct is geregistreerd en bevestigen dat de bouwer de definitieve bouwvergunning, de tienjarige verzekering (die structurele gebreken dekt) en het bewoonbaarheidscertificaat heeft verstrekt. Het bewoningscertificaat is cruciaal voor het legaal bewonen van de woning en het aansluiten van essentiële nutsvoorzieningen.
• Voltooiing van gemeenschappelijke ruimtes: Wij controleren of alle gemeenschappelijke voorzieningen (golfbanen, commerciële ruimtes, zwembaden, tuinen, enz.) voltooid zijn of in een vergevorderd stadium van voltooiing verkeren, zodat u niet voor financiële lasten komt te staan of te maken krijgt met onvolledige voorzieningen.
• Regels en kosten van de gemeenschap: We voeren een grondige evaluatie van de regels van de gemeenschap uit om eventuele beperkingen te identificeren die van invloed kunnen zijn op uw levensstijl (bijv. geluidsvoorschriften, huisdierenbeleid of zelfs de mogelijkheid dat buren een bedrijf runnen dat overlast kan veroorzaken). We voeren ook een gedetailleerde beoordeling uit van de gemeenschapskosten en onderhoudskosten, die bij deze grotere projecten aanzienlijk kunnen zijn, zodat u vanaf het begin volledige transparantie heeft.
• Beperkingen en gebruiksrechten: We onderzoeken alle bestaande beperkingen of gebruiksrechten met betrekking tot belangrijke infrastructuur (elektriciteit, water, riolering, afvalophaling) die van invloed kunnen zijn op uw woning.

3. Woningen in rustieke gebieden en op het platteland

Voor woningen in landelijke gebieden zoals Orihuela, Albatera, Hondon de las Nieves, Hondon de los Frailes, Aspe, Pinoso, Monovar, Novelda en Crevillent gelden speciale wettelijke bepalingen. Hoewel de algemene overdrachtsprincipes vergelijkbaar zijn, brengen rustieke woningen vaak unieke uitdagingen met zich mee.

Bijzonderheden van de bouw (rustieke gebieden): Bouw in rustieke gebieden is onderworpen aan veel strengere voorschriften die gericht zijn op het behoud van de natuurlijke omgeving en landbouwgrond.

• Toegestane bouwtypes: Over het algemeen zijn alleen gebouwen die rechtstreeks verband houden met landbouw- of plattelandsactiviteiten toegestaan, of bestaande woningen die dateren van vóór de huidige stedenbouwkundige wetgeving. Nieuwe woningbouw op rustiek land is streng aan banden gelegd en vereist vaak minimale perceelgroottes (die erg groot kunnen zijn) en naleving van specifieke bouwstijlen die passen bij het landelijke landschap.
• Wettigheid van bestaande bouwwerken: Het is gebruikelijk om oudere, charmante landhuizen (fincas) aan te treffen die mogelijk zijn gebouwd voordat de moderne bestemmingsplannen van kracht werden, of zelfs uitbreidingen die zonder de juiste vergunningen zijn aangebracht. Het is van cruciaal belang om de wettigheid van alle bestaande bouwwerken op het perceel te controleren om mogelijke sloopbevelen of boetes te voorkomen.
• Aansluitingen op nutsvoorzieningen: De toegang tot leidingwater, elektriciteit en riolering in landelijke gebieden kan minder eenvoudig zijn dan in stedelijke gebieden. Onroerend goed kan afhankelijk zijn van boorgaten voor water, zonnepanelen voor elektriciteit of individuele septic tanks. Onze advocaten controleren de wettigheid en betrouwbaarheid van alle aansluitingen op nutsvoorzieningen.
• Toegangswegen: Wegen die naar rustieke eigendommen leiden, kunnen soms onverhard of minder goed onderhouden zijn, en de wettelijke toegangsrechten moeten duidelijk worden vastgelegd.
• Milieu- en stedenbouwkundige beperkingen: Rustieke grond is vaak onderworpen aan verschillende milieubeschermingsmaatregelen en specifieke stedenbouwkundige voorschriften die de ontwikkeling, hoogte en totale voetafdruk beperken. Het is van cruciaal belang om deze beperkingen te begrijpen voor eventuele toekomstige wijzigingen of gebruik.

Onze advocaten hebben een grondige kennis van de Spaanse regelgeving inzake rustieke grond, die doorgaans strenger is op het vlak van bouw en gebruik. We raden u aan onze gespecialiseerde rubrieken over “rustieke bouw” en “veelvoorkomende problemen” te raadplegen voor typische kwesties die zich in deze gebieden voordoen. Belangrijke aspecten zijn vaak het controleren van de wettigheid van bestaande bouwwerken, de toegang tot nutsvoorzieningen en de naleving van milieu- en stedenbouwkundige wetgeving.

Andere essentiële punten om rekening mee te houden

• Urbanisatiekosten en werkzaamheden (semi-geconsolideerde urbanisaties): Vooral in gebieden die in de loop der tijd zijn ontwikkeld, is het van cruciaal belang om na te gaan of er nog urbanisatiekosten of werkzaamheden zijn waarvoor de huidige eigenaar aansprakelijk is. Dit is een veelvoorkomend probleem in bepaalde delen van de Costa Blanca, waar de infrastructuur mogelijk niet aan de moderne normen voldoet, wat kan leiden tot mogelijke eisen voor bijdragen voor de kavel of betalingen voor aansluitingen op riolering of voetgangersgebieden. Onze gespecialiseerde sectie over “Semi-geconsolideerde urbanisaties” geeft meer informatie over dit cruciale aspect.
• Vernieuwing van het bewoningscertificaat: Zelfs voor woningen die met de juiste vergunningen zijn gebouwd, kan het verkrijgen of vernieuwen van het bewoningscertificaat soms complicaties opleveren, vooral als er zonder de juiste vergunningen wijzigingen zijn aangebracht. Wij zorgen ervoor dat dit essentiële document in orde is om toekomstige problemen met nutsvoorzieningen en naleving van de wetgeving te voorkomen.

Waarom kiezen voor TLACORP?

Bij TLACORP zijn we trots op het leveren van duidelijk, transparant en uitgebreid juridisch advies. Ons kantoor in CIUDAD QUESADA-TORREVIEJA is perfect bereikbaar via de snelweg, waardoor het gemakkelijk te bereiken is vanuit Orihuela Costa. We nodigen u graag uit voor een bezoek, maar onze advocaten kunnen ook bij u op locatie komen, zodat u tijd en reiskosten bespaart.

Ons team van ervaren advocaten biedt:

• Grondige lokale kennis: specifieke expertise in de juridische nuances en bouwkundige bijzonderheden van onroerend goed in Costa Blanca Zuid.
• Zorgvuldige due diligence: grondige controles om mogelijke problemen aan het licht te brengen.
• Duidelijke communicatie: uitleg van complexe juridische aspecten in begrijpelijke bewoordingen.
• Bescherming van uw belangen: Wij zorgen ervoor dat alle juridische en financiële aspecten worden geregeld.
• Gespecialiseerde tarieven: Prijzen op maat voor onroerend goed in dit specifieke gebied.

Voor meer gedetailleerde informatie over overdrachtsrecht en onroerend goedrecht in Spanje kunt u terecht op onze speciale pagina over onroerend goedrecht.

TLACORP staat volledig tot uw beschikking. Neem contact met ons op voor een offerte op maat en laat ons u begeleiden bij een succesvolle aankoop of verkoop van onroerend goed aan de Costa Blanca Zuid.