Construction auto-promotion de terrains rustiques en Espagne
En Espagne, les terrains sont classés en plusieurs types :
1. Terrains urbains – « Suelo urbano »
Il s’agit d’un terrain sur lequel il est autorisé de construire selon des conditions spécifiques définies dans les « plans d’urbanisme » de la ville ou de la zone (Plan General de Ordenación Urbana PGOU), ou dans des zones d’urbanisation spécifiques appelées « plans partiels » (Planes Parciales), etc.
Ce terrain dispose généralement de toutes les installations et conditions nécessaires pour y vivre dans une zone à forte densité de population, telles qu’un approvisionnement en eau et en électricité, un raccordement au réseau d’égouts, des parcs et des espaces verts, des installations sportives, des établissements scolaires, des hôpitaux, etc.
Les terrains urbains ou « Suelo Urbano » sont ceux que l’on trouve dans les villes, les villages ou les lotissements, et qui disposent généralement d’un accès routier, de trottoirs, de zones piétonnes, de rues, de zones commerciales, de centres de santé, d’écoles, d’hôpitaux, d’installations sportives, etc.
2. Terrain non urbanisable – « Suelo no Urbanizable »
« Non urbanisable » est un type de terrain sur lequel il n’est pas possible de développer des activités industrielles, résidentielles ou commerciales, car il est destiné à des usages protégés déterminés, principalement liés à la forêt, l’agriculture et autres. Ainsi, sur ce type de terrain, les autres usages tels que résidentiel, industriel ou commercial sont très limités, restreints et pas toujours autorisés.
Au sein des terrains « non urbanisables », on trouve une classification en sous-types de terrains, en fonction de l’usage autorisé et du niveau de protection :
- Terrains protégés (en espagnol « Suelo No Urbanizable Protegido ») : Il s’agit de terrains où, pour des raisons déterminées (généralement liées à la nature, à la forêt, etc.), les constructions et autres types d’activités sont limités afin de « protéger » une valeur déterminée.
- Terrains non protégés (en espagnol « Suelo No Urbanizable Comun ») : Il s’agit de terrains dont l’usage principal est agricole et rural, et où d’autres usages (résidentiels, commerciaux, etc.) peuvent être autorisés, dans le respect de certaines conditions.
« Terrain rustique » est le nom généralement donné au Suelo No Urbanizable Comun en Espagne. En d’autres termes : zones où aucune urbanisation ne peut être développée, destinées à un usage agricole, mais où d’autres usages sont autorisés, tels que la construction de propriétés résidentielles ou industrielles, etc., toujours dans le respect de certaines normes et conditions.
3.- Terrain urbanisable – « Suelo Urbanizable » :
Il s’agit du type de terrain qui peut être développé à l’avenir avec des urbanisations, des zones commerciales, des parcs industriels, etc. Ainsi, si un projet de construction public ou privé est approuvé, la zone peut être urbanisée.
Étapes à suivre pour construire une maison résidentielle sur un terrain rustique
En ce qui concerne les « terrains rustiques », il s’agit de terrains dont l’usage principal autorisé est « agricole », ou destinés à être utilisés par des agriculteurs pour développer une activité agricole.
Mais, sur ce terrain, à titre exceptionnel, il est autorisé de construire de nouveaux bâtiments à usage résidentiel. Ces constructions doivent être très peu denses, afin d’éviter de créer des zones à forte densité qui pourraient donner lieu à des « urbanisations de fait ».
Il est donc très courant de constater que ce n’est que lorsque le terrain a une superficie minimale (5 000 m², 10 000 m² ou 20 000 m², etc.) qu’il est possible d’y construire un bâtiment, également appelé « cortijo », « villa », « masía », « chalé », « chalet », « hacienda », etc.
Dans les zones rurales ou campagnardes espagnoles, il est assez courant de trouver des maisons construites sur des terrains plus petits que ceux requis pour obtenir un permis de construire (maisons construites sur des terrains de moins de 10 000 m² par exemple). Cela s’explique par le fait que ces bâtiments ont été construits avant l’entrée en vigueur de la nouvelle réglementation ou, tout simplement, qu’ils ont été construits sans respecter la législation. Ils sont donc désormais considérés comme des constructions « Fuera de Ordenación » (hors normes en vigueur). C’est le cas des propriétés construites il y a longtemps, qui ne répondent plus aux normes actuelles. Ce type de propriétés peut être parfaitement légal aujourd’hui, mais soumis à certaines restrictions d’utilisation (la plus importante étant que la maison et les autres constructions existantes sur la propriété doivent être respectées par l’administration, mais qu’elles ne peuvent pas être agrandies et qu’il n’est pas autorisé de construire de nouvelles constructions sur ce terrain).
Ainsi, si vous avez l’intention de développer un projet de construction d’une maison dans une zone « rustique », vous devez d’abord vous renseigner auprès des autorités compétentes (principalement la mairie, le conseil municipal = « Ayuntamiento ») pour connaître les spécifications, les exigences et les restrictions qui s’appliquent à la construction dans cette zone.
1. Première étape : vérifier si le projet peut être développé
Le « permis de construire », ou « licence de construire », ou « licence de construction » (Licencia de Construcción, ou Licencia de Edificación, ou Licencia de Obra Mayor).
Comme nous l’avons déjà indiqué, si vous avez l’intention de développer un projet dans l’une des zones « rustiques », vous devez d’abord vous renseigner auprès des autorités locales (principalement la mairie ou le conseil municipal = « Ayuntamiento »), ou bien consulter et demander l’avis d’avocats spécialisés dans la construction et les aménagements rustiques.
Ainsi, avant de passer aux étapes avancées du processus, il est essentiel que vous obteniez les informations appropriées sur les réglementations et les restrictions locales et sur les possibilités de développer et de réaliser votre projet. Comme dans d’autres pays, l’autorisation de votre projet sera officiellement approuvée lorsque vous obtiendrez le « permis de construire » ou « licence de construction » auprès de la mairie.
La première étape consiste donc à savoir si la réglementation locale autorise la construction d’une maison sur ce terrain.
Très important : l’approvisionnement en eau et en électricité
Comme expliqué ci-dessus, l’approvisionnement en eau et en électricité, ainsi que le service d’assainissement, sont des services garantis aux citoyens qui vivent dans les zones urbaines « suelo urbano ».
Mais les terrains rustiques sont situés en dehors des zones urbaines et souvent loin des principaux points de raccordement au réseau d’eau et d’électricité.
En fait, la mairie n’a aucune obligation de fournir l’eau et l’électricité dans les zones rustiques. Seules les zones urbaines sont concernées. Il est donc très important d’étudier attentivement les possibilités d’approvisionnement en eau et en électricité sur le terrain choisi.
Par exemple : S’il y a un réseau d’eau et d’électricité à proximité du terrain et qu’il est possible de s’y raccorder, il n’y a aucun problème.
Mais il arrive parfois que le point de raccordement le plus proche soit éloigné. Cela signifie que pour être raccordé, vous devrez payer des frais élevés et les coûts liés à l’acheminement de l’eau et de l’électricité jusqu’à la propriété.
Seuls des électriciens et des plombiers locaux, ou des constructeurs locaux, pourront vous fournir les informations nécessaires pour confirmer les possibilités d’approvisionnement et de raccordement de l’eau et de l’électricité sur ce terrain.
Vous devez donc en tenir compte dès le début du processus, avant de poursuivre la procédure d’achat.
Il est toujours possible d’obtenir de l’eau à partir d’un réservoir interne installé sur la propriété et à partir des « POZOS » = PUITS typiques espagnols. De la même manière, il est possible d’obtenir de l’électricité à partir de panneaux solaires ou de l’énergie éolienne. Cependant, ce type d’approvisionnement n’est pas toujours autorisé par les mairies locales pour délivrer les permis de construire. Ces informations doivent donc être prises en considération dès les premières étapes du processus d’achat/de construction.
Nous vous conseillons donc, avant d’ACHETER le terrain ou de prendre toute décision concernant la transaction, de réaliser une ÉTUDE PRÉLIMINAIRE DU PROJET en consultant des avocats, des architectes, des constructeurs locaux ou le personnel technique du service de l’urbanisme de la mairie (Departamento o Concejalía de Urbanismo). Cela rendra votre investissement plus sûr car, après tout, vous aurez une idée concrète et une connaissance des conditions et des limitations de construction sur ce terrain avant de procéder à l’achat. Il est plus que recommandé de faire réaliser une étude par un avocat spécialisé en construction et, si possible, de consulter l’architecte qui réalisera le projet et la construction.
De plus, dans cette étude préliminaire, demandez à votre avocat de confirmer non seulement les droits de construction spécifiques sur le terrain, mais aussi de découvrir quels autres aménagements sont prévus dans cette zone, par exemple de nouvelles routes, autoroutes, lignes de train, parcs industriels, zones commerciales, ou même une urbanisation.
Ces informations peuvent être obtenues auprès de votre avocat lors de réunions à la mairie, en étudiant la réglementation locale, et également auprès de la mairie au moyen d’un document appelé « CÉDULA URBANÍSTICA ».
Une fois que vous connaissez exactement le type de construction autorisé sur ce terrain, vous devez faire appel aux services d’un architecte pour élaborer le PROJET DE CONSTRUCTION, ou PROJET DE BÂTIMENT.
Dans le projet de construction, votre architecte doit adapter vos idées et vos préférences aux réglementations spécifiques de la mairie de la zone concernée. Votre architecte vous guidera tout au long de ce processus et vous informera des différentes possibilités pour transformer votre « maison idéale » en une construction conforme à la réglementation en vigueur dans la zone.
Le plus important est que votre architecte précise tous les détails. Demandez-lui d’étudier les plans dans les moindres détails. Essayez de visualiser la vue depuis les différentes fenêtres, la taille des lits que vous pourrez installer dans les chambres, etc.
En d’autres termes, essayez d’obtenir de votre architecte le plus d’informations possible sur le résultat final. Essayez de meubler et d’habiter la maison alors qu’elle n’existe encore que sur le papier. Vous ne serez peut-être pas sur place pour remarquer des détails qui pourraient vous gêner pendant des années, comme une fenêtre décentrée dans une chambre ou des lucarnes qui ne sont pas exactement au-dessus de l’emplacement prévu pour les lavabos de la salle de bains.
Une fois le projet terminé, votre architecte doit se présenter au service de l’urbanisme de la mairie (« Departamento de Urbanismo » ou « Concejalía de Urbanismo ») pour déposer le projet de construction. Avec la demande de permis de construire, vous devez payer une taxe municipale, l’« Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras », qui s’applique à tous les aménagements nécessitant un permis de construire (qu’il soit demandé ou accordé). Cette taxe peut varier de 2 % à 4 % du coût de la construction, selon la mairie de votre commune.
Ensuite, ils étudieront la conformité de votre projet aux conditions ou restrictions spécifiques de la zone.
Si votre projet est conforme à la réglementation et aux exigences en vigueur dans la zone, vous obtiendrez le « permis de construire » ou « autorisation de construire » qui vous permettra de construire exactement le bien immobilier présenté à la mairie dans le cadre du projet.
2.- Deuxième étape : processus de construction
Veuillez cliquer ci-dessous pour obtenir des informations détaillées sur le processus de construction, lorsque vous aurez décidé de développer votre projet de construction en Espagne.
Construction process when building a house in Spain for your own