Perspectives du marché immobilier en Espagne après la crise des coronavirus: 2020-2021
Nous sommes à un moment où le marché immobilier espagnol est fortement incertain, principalement motivé par la situation extraordinaire dans laquelle nous nous trouvons.
Nous n'allons pas expliquer ici ce qui s'est passé en Espagne et dans le reste du monde. La raison de ce rapport est d'analyser les perspectives d'évolution du marché immobilier espagnol pour le reste de 2020 et 2021.
Pour cela, nous allons différencier plusieurs secteurs très différents du marché immobilier espagnol:
- La demande nationale espagnole: première et deuxième résidence
- La demande internationale: Première et deuxième résidence
- New & Off Plan, et d'occasion (reventes)
- Marché de la location longue durée et location touristique de courte durée et «location saisonnière»
- Position du propriétaire qui souhaite vendre son bien maintenant
1.- LA DEMANDE ESPAGNOLE: Ressortissants et résidents en Espagne
A commencer par la demande d'achat de PREMIÈRE RÉSIDENCE, et en ce qui concerne le marché national, le comprendre comme la demande de logements des Espagnols (nationaux ou résidents), souffrira d'un grande stagnation.
C'est un secteur, qui a été très affecté ces dernières années, et que, malgré l'augmentation des prix des logements dans les principales capitales et villes d'Espagne, le pouvoir d'acquisition du citoyen espagnol moyen-moyen n'a pas augmenté. dans la même proportion. Cela a généré que, année après année, le citoyen espagnol moyen a progressivement perdu son pouvoir d'achat, limitant (et même bloquant) l'accès à l'achat d'une maison.
Par conséquent, ces dernières années, il y a eu une diminution du commerce chez les citoyens espagnols (en particulier chez les jeunes), précisément en raison de la perte de pouvoir d'achat, l'augmentation du loyer comme seul moyen d'accéder au logement chez les jeunes en Espagne.
Il est logique de penser qu'à partir de maintenant, dans une situation de crise dans laquelle nous nous trouvons, la situation sera pire, car la capacité économique du citoyen espagnol moyen sera fortement diminuée.
Avec quoi, il est prévu que la demande de résidences principales en Espagne diminuera considérablement jusqu'en 2022 au moins.
De la même manière, le DEUXIÈME RÉSIDENCE marché, c'est-à-dire la demande nationale de résidence secondaire, sera affectée par la situation de crise dans laquelle nous nous trouvons, puisque la position prudente de l'épargne qui conduit à cette crise va être la norme générale, pendant au moins quelques ans.
On parle déjà de baisses des prix de vente des logements entre 15 et 30%.
Tout cela dit, les investisseurs, ou épargnants, qui conservent actuellement leur pouvoir d'achat, trouveront de réelles opportunités sur le marché, surtout à partir de cet automne, lorsque les effets économiques dérivés de cette crise commenceront à être enregistrés plus solidement sur le marché.
Avec qui, du «point de vue d'un investisseur», et comme cela s'est produit après la crise de 2008 et 2011, L'Espagne sera à nouveau une destination intéressante et attractive pour les épargnants, les investisseurs nationaux et internationaux.
2.- L'ACHETEUR ÉTRANGER - Investisseurs et particuliers
Concernant la demande internationale d’étrangers, nous comprenons que le DEUXIÈME RÉSIDENCE marché aura un fort impact, et nous ne prévoyons pas de rebond avant le début de l'année 2021.
Surtout, ce qui fait référence au marché du vente de nouvelle construction et en construction, nous comprenons qu'il y aura un arrêt de la construction d'une résidence secondaire, en particulier dans les lieux touristiques, comme la Méditerranée et les îles Baléares et Canaries.
Du «point de vue d'un investisseur», les plus grandes opportunités se présenteront sur le marché de l’occasion, au détriment de la nouvelle construction. Il en est ainsi, car les particuliers peuvent avoir une plus grande marge de réduction du prix de vente, car, en fonction du temps d'acquisition, ils peuvent avoir amorti une grande partie ou le total du prix d'achat, ce qui permet un plus grand intervalle de réduction de la vente prix. .
Ceci, en ce qui concerne nouvelle construction, ne va pas être comme ça, et nous verrons une moindre réduction, et de l'offre sur le marché, étant donné que les constructeurs ont moins de marge de réduction de prix que les particuliers.
Avec lequel, le marché de la revente, ou d'occasion, est celui qui va offrir les opportunités les plus intéressantes du marché, au moins jusqu'à ce que les effets de la crise économique que nous avons ci-dessus disparaissent.
Par conséquent, comme nous l'avons mentionné sur le marché national, il y aura de réelles opportunités pour l'investisseur-épargnant international qui a un pouvoir d'achat sur le marché d'occasion en Espagne.
Concernant le marché international pour l'acquisition de PREMIÈRE RÉSIDENCE maisons, aussi appelées «Expatriés (ou« expatriés »), qui ont l'intention de venir en Espagne pour vivre, soit pour une meilleure qualité de vie, soit pour passer leur «pré-» ou «retraite» », Nous pensons que l'évolution sera très positive.
L'Espagne est l'un des pays les plus désirés au monde pour venir résider en permanence. C'est une constante depuis plus de 30 ans. En effet, et notamment depuis l'année 2000-2002, le volume des opérations d'achat d'étrangers retraités ou pré-retraités est resté élevé, même en période de crise.
Les préretraités, ou retraités, principalement issus de pays européens comme le Royaume-Uni, la France, la Belgique, la Suisse, l'Allemagne, etc. sont considérés comme une « demande latente ». C'est-à-dire: Ils ont toujours l'intention de venir en Espagne pour passer sa retraite, motivé par les bonnes conditions météorologiques, la qualité de vie, les communications, la sécurité et la santé publique.
Cependant, ces dernières années, ce type de demandeurs a subi une baisse de leur pouvoir d'achat, provoquée par la hausse des prix des logements en Espagne.
Par conséquent, et en conséquence de cette crise sanitaire actuelle, ce type d'acheteur va assister à l'émergence de réelles opportunités d'achat, à des prix très bas et intéressants, dans des zones et des propriétés auxquelles, il y a un an, ils n'auraient tout simplement pas eu accès.
Ce type d'acheteur, normalement d'âge avancé, en plus du prix, ou du niveau de qualité de vie, tient compte de la niveau d'assistance de la santé publique espagnole.
- Par conséquent, il vaut la peine de réfléchir ou de se demander quelle est la réaction qu'elle provoque chez ce type de clients, la façon dont le système espagnol a géré la crise des coronavirus.
De notre point de vue, en tant qu'Espagnols, qui ont vécu à l'avant-garde de la gestion de cette crise sanitaire, nous devons dire que l'image de la santé publique espagnole a été renforcée.
Le principal échec de l'attention et de la réaction contre le virus n'a pas été les infrastructures et les ressources humaines existantes en Espagne (débordées uniquement dans certaines zones, et temporairement), mais des éléments secondaires qui ont été, principalement, le manque d'équipements.
Des questions simples comme des masques, des respirateurs ou des vêtements appropriés.
Cependant, comme nous le disons, le reste des équipements et des infrastructures, en particulier l'équipe humaine, des médecins, des infirmières et des agents de santé, ont été à la hauteur, démontrant leur efficacité et leur réaction à l'impact d'un tel volume, même en situation d'absence totale d'équipements et de une protection adéquate.
(En tant qu'espagnol, nous sommes tous vraiment FIERS DE NOTRE ÉQUIPE SANITAIRE)
En d'autres termes, il a été démontré que le système de santé public espagnol fonctionne et qu'il dispose d'un poumon et d'une infrastructure pour servir ces types de clients.
En plus de la santé publique, il y a une santé privée de haute qualité en Espagne avec des prix bien inférieurs à la santé privée des pays d'origine de ces acheteurs tels que la France, l'Allemagne, le Royaume-Uni, etc., qui, alliés à l'efficacité de notre santé publique, permettent aux deux d'atteindre une image de très haute qualité chez ce type d'acheteurs, principalement d'origine européenne.
En revanche, en ce qui concerne les autres pays du monde, le système de santé publique espagnol s'est révélé beaucoup plus efficace et avec beaucoup plus de garanties de protection que celui qui existe dans des pays comme les États-Unis et le Royaume-Uni., où les soins de santé publics sont très basiques et où les soins de santé privés prédominent.
À la suite de ce qui précède, un intérêt accru pour l'achat d'une première résidence en Espagne est attendu dans des pays comme le Royaume-Uni, les États-Unis et d'autres pays d'Amérique latine tels que le Mexique, le Venezuela, l'Argentine, le Brésil, etc., par des citoyens de ces pays qui ils trouveront plus protégé et pris en charge par la santé publique espagnole que celle de leur propre pays d'origine.
Enfin, pour ajouter un autre point que ce type d'acheteur-client prend désormais en compte pour décider de son achat, c'est la coût économique de la vie et des services. Justement, à cause de cette crise, pendant quelques années en Espagne nous allons assister une baisse considérable des prix tant des produits alimentaires que des services. Avec qui, le coût de la vie économique de ce type de clients, sera favorisé par cette réduction, ce qui facilitera leur décision d'achat en Espagne.
Par conséquent, nous concluons que, tant la réduction du prix de vente des propriétés, que la confirmation d'un système de santé publique cohérent, et d'un service de santé privé de qualité, permettront sûrement de cibler les intentions d'achat du client. international dans les maisons de première résidence.
En ce qui concerne la DEUXIÈME RÉSIDENCE, comme l'indique le marché intérieur, l'acheteur étranger de niveau moyen ne devrait pas réaliser le même volume d'acquisitions que nous avons connu ces dernières années.
Surtout depuis 2015, nous avons connu une augmentation du volume d'acquisitions de résidences secondaires par des acheteurs internationaux facilitée par une amélioration économique dérivée du boom économique des années précédentes, ainsi que dans l'espoir d'obtenir des retours sur ces propriétés. par la location, notamment la location touristique.
Évidemment, nous allons voir une perte, ou une diminution des perspectives concernant les possibilités de location touristique, car, au moins pendant les années 2020 et 2021, le niveau des voyages et des communications affectera le secteur du tourisme, et donc, ceux qui souhaitent investir avec l'intention de louer à usage touristique.
Cependant, et en ce qui concerne Deuxième main, comme nous l'avons mentionné en ce qui concerne la première résidence, de grandes opportunités se présenteront à la fois dans les villes à fort potentiel touristique et dans les principales villes d'Espagne, où une bonne assurance, elles attireront l'attention des épargnants-investisseurs internationaux.
3.- LE MARCHÉ DE LA LOCATION - Location permanente - Touristique - Saison
Quant au marché locatif, nous allons faire la différence entre la location d'une première résidence et d'une résidence secondaire.
En ce qui concerne la LOCATION DE PREMIÈRE RÉSIDENCE, ces dernières années, on assiste à une augmentation des prix de location, basée sur l'espoir du propriétaire d'obtenir des rendements plus élevés dans le secteur de la location touristique, motivée notamment par l'apparition de plateformes comme Airbnb, etc.
Cela a entraîné en conséquence un réel problème chez les Espagnols, en particulier les jeunes, d'un manque d'offre de location permanente, en particulier dans les principales villes d'Espagne, qui a provoqué une réaction des administrations espagnoles, en créant des réglementations restrictives sur l'utilisation des biens en location touristique, afin de privilégier la location en première résidence, et, de cette manière, essayer d'éviter l'augmentation des prix de la location de la première résidence.
L'une des principales conséquences du coronavirus en Espagne est précisément une perte totale d'activité touristique, qui ne devrait pas augmenter avant l'été prochain 2021.
Par conséquent, de nombreux propriétaires se demandent sûrement déjà quoi faire avec ces maisons qui étaient jusqu'à présent utilisées pour le tourisme, et que, en quête de rentabilité, ils seront contraints de les utiliser pour louer leur première résidence. Avec lequel, nous allons bientôt voir une augmentation de l'offre de logements de première résidence en Espagne. Tant dans les grandes villes que dans les zones côtières.
Et concernant le LOCATION DE DEUXIÈME RÉSIDENCE, bien que la location touristique, c'est-à-dire "pour des jours" ou "pour des semaines", nous pensons qu'elle sera impactée par la crise sanitaire, nous pensons que "saisonnier" ne sera pas…..
Historiquement, la location touristique traditionnelle en Espagne a été le «location saisonnière". C'est-à-dire le loyer par mois ou par saisons: été, automne, hiver, printemps, etc.
Il a fallu attendre la révolution des plateformes numériques comme Airbnb, qui a permis de réduire les durées de séjour et de gérer l'activité de location privée de manière quasi entrepreneuriale, ce qui a changé ce système, réduisant le nombre de nuitées par invité.
Par conséquent, une réduction du volume des opérations de location à court terme est attendue, mais il y aura sûrement un rebond des «locations saisonnières».
Il faut dire aussi que l'activité de «rente touristique» est extrêmement limitée par les régions ou l'administration locale, et même interdite dans des zones déterminées. Cela passe par des documents, des exigences, etc. très compliqués. Mais ce n'est pas la même chose que pour le «loyer saisonnier».
La location à «location saisonnière» est totalement exempte des limitations très strictes de la «location touristique». C'est totalement gratuit. Par exemple, pour louer comme "saisonnier", vous n'avez pas besoin d'enregistrer la propriété dans des registres spéciaux, ni d'obtenir le certificat d'habitation, et la propriété peut être louée "par chambres" (dans la région de Valence, les maisons ne peuvent pas être louées par des chambres individuelles). en location touristique).
Ainsi, nous nous attendons à avoir plus de transactions de loyer en utilisant la formule «saison» que la formule «touristique».
Après notre explication, les familles espagnoles et étrangères continueront à avoir des vacances, et elles continueront à souhaiter venir sur les plages espagnoles, ou dans les villes espagnoles, pour passer leurs vacances.
Le volume de la demande professionnelle diminuera, mais l'activité locative ne disparaîtra pas. Et, lors de l'organisation de vacances, les touristes seront conditionnés par:
- Mouvements plus limités, et donc plus de temps à chaque endroit.
- Conditions de sécurité et d'hygiène
- Ils éviteront les foules ou les espaces surpeuplés
Par conséquent, ce type de touristes, en optant pour des possibilités d'hébergement, choisira ceux dans lesquels ils sont garantis sécurité et désinfection face à la pandémie. Et cette garantie de sécurité et de désinfection sera beaucoup plus grande dans les appartements que dans les hôtels.
Il en est ainsi, car les hôtels, où il y a normalement un grand nombre de clients, peuvent initialement créer une insécurité parmi eux lorsqu'ils garantissent une protection adéquate. Et cela ne se produit pas lorsque vous séjournez dans un appartement, où le flux de clients et de nuitées sera inférieur à celui des hôtels, car il peut être loué pendant des semaines, voire des mois, par la même famille.
Pour tout ce qui précède, nous pensons que «l'activité de location saisonnière» sera une excellente opportunité pour les propriétaires qui, en particulier dans les zones côtières / touristiques, où la demande de première résidence est faible.
4.- QUE DOIT FAIRE LE PROPRIÉTAIRE QUI VEUT VENDRE SON BIEN EN TEMPS DE CRISE?
Jusqu'au mois dernier, c'est le vendeur qui établissait les règles dans un marché d'achat haussier. La forte demande dans les transactions de vente ces dernières années a incité les vendeurs à prendre des positions de pouvoir dans les négociations des conditions de vente.
Mais désormais, le marché a changé….
Maintenant, c'est l'acheteur qui finira par prendre des positions de pouvoir dans les négociations avec le vendeur.
La conséquence en est que l'acheteur sera beaucoup plus exigeant lors de la négociation des conditions d'achat avec le vendeur, non seulement avec le prix, mais aussi par rapport au documentation du bien.
Autrement dit, si au cours des dernières années l'acheteur a été moins strict en matière d'exigence de contraintes légales sur les propriétés, désormais, l'acheteur exigera sûrement que le vendeur se conforme à toutes les conditions et exigences de la loi. en ce qui concerne leurs propriétés, telles que les conditions urbaines, les permis d'occupation ou les certificats d'habitabilité, les connexions efficaces d'eau et d'électricité, les fosses septiques, etc.
Pour tout cela, les propriétaires qui ont l'intention de mettre leurs propriétés en vente, nous leur recommandons d'effectuer une étude détaillée et approfondie de la documentation et des situations juridiques dans lesquelles leur propriété est située, afin de faciliter leur vente.
Etude réalisée par TLA-Abogados avril 2020
