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MAISONS DE TOURISME DANS LES COMMUNAUTÉS DE PROPRIÉTAIRES – CONFLITS

MAISONS DE TOURISME DANS LES COMMUNAUTÉS DE PROPRIÉTAIRES – CONFLITS 940 788 Esther Marhuenda Bolivar

Résolution de conflit

Le phénomène des résidences de tourisme au sein des communautés de propriétaires est l'une des questions les plus controversées qui se soient posées en la matière.

Louer une maison à des fins touristiques est pas, en soi, un activité gênante, mais en pratique, cela génère souvent des problèmes de coexistence avec les voisins, par exemple, en raison de l'utilisation intensive d'éléments communs, qui peuvent être compris comme une anomalie de la même chose et augmenter le risque de dommages ou de bruit à certains moments.

, SOLUTIONS que les communautés de quartier peuvent adopter face à la problématique de l'habitat touristique sont diverses.

La location touristique d'appartements situés dans une communauté où les autres propriétaires ont leur résidence habituelle est une activité ennuyeuse et dangereuse, étant l'utilisation des éléments communs par un grand nombre de personnes une utilisation anormale de ceux-ci.

Interdiction d'activité

(LPH art.17.12)

Actuellement, les communautés de propriétaires ont la possibilité d'atteindre accords qui limitent ou conditionnent l'exercice de l'activité de location touristique.

Ces accords exigent la vote favorable de 3/5 du total des propriétaires qui, à son tour, représentent 3/5 des quotas de participation , qu'ils modifient ou non le titre constitutif ou les statuts de la société. communauté. Les accords conclus dans ce sens ne peuvent avoir d'effet rétroactif, c'est-à-dire qu'ils ne peuvent limiter l'activité pour ceux qui l'ont déjà exercée.

Cet assouplissement des majorités nécessaire pour limiter l'activité de location touristique s'applique dès 6-3-2019. Jusqu'alors, ce type de restriction entraînait une modification des statuts ou du titre constitutif qui, à ce titre, nécessitait l'adhésion unanime de toute la communauté ( LPH art.17.6 ). Cela signifiait que s'il y avait déjà un voisin qui desservait une maison pour l'hébergement touristique ou avait l'intention de le faire, il était pratiquement impossible de parvenir à un accord contre lui.

Après cette modification normative, la portée de l'expression » limite ou condition » contenue dans la norme est levée, c'est-à-dire si les assemblées de propriétaires ne peuvent qu'à la majorité des 3/5 interdire sans juste motif la location saisonnière ou si seulement, elles peuvent établir des limites ou des conditions que le propriétaire doit respecter pour consacrer la maison à cette activité et seulement si elles ne sont pas respectées, l'interdire.

En l'absence d'une décision jurisprudentielle en la matière, il semble que la doctrine majoritaire penche pour cette seconde option :

  • La communauté des propriétaires peut établir diverses limitations -telles que, par exemple, que les occupants ne peuvent pas rester dans les parties communes des occupants, que les clés de la maison ou du portail ne peuvent pas être laissées à l'extérieur de l'immeuble pour être récupérées par le futur locataire, limiter le nombre d'utilisateurs qui peuvent être dans la maison simultanément, etc. Dans tous les cas, il doit s'agir de conditions qui profitent à la propriété et au reste des voisins et qui impliquent un abus de droit manifeste ou qui supposent réellement une interdiction absolue de la destination de vacances de la maison.
  • Mais la communauté, même si elle atteint la majorité qualifiée des LPH art.17.12 , la communauté ne peut interdire directement une des propriétés privées d'être dédiée à la location dite de vacances. Quelque chose de différent est que, établi certaines conditions pour cela, la violation de celle-ci, si elle affecte de manière significative le développement normal de la communauté, peut être considérée comme une activité gênante et être interdite.
  • Interpréter la limitation comme une interdiction absolue constituerait un excès qui violerait les facultés dominicales dérivées du droit du propriétaire du logement à moins qu'elles ne soient fondées sur des réglementations non communautaires. Le conseil des copropriétaires ne pouvait interdire l'usage que lorsque la réglementation du secteur ne permettait pas l'activité dans le type, le lieu ou le moment de l'immeuble, de sorte qu'en réalité rien ne pouvait être ajouté à ladite réglementation.

Pour les accords conclus entre 12-19-2018 and 1-23-2019 , RDL 21/2018 , abrogée faute de validation au Congrès, a déjà établi l'assouplissement des majorités actuellement en vigueur, de sorte que celles adoptées pendant cette période sont pleinement valables et obligent la communauté ( LPH art.17.12 ).

 Augmentation des frais

(LPH art.17.12)

Une autre solution que les collectivités peuvent adopter est d'admettre les appartements touristiques mais en obligeant leurs propriétaires à payer des quotes-parts de dépenses spéciales, ou en augmentant les quotes-parts de participation aux charges communes pour les logements dans lesquels cette activité est exercée. Pour leur adoption , ce type de accord nécessite le vote favorable des 3/5 du total des propriétaires qui, à leur tour, représentent 3/5 des quotas de participation.

Dans tous les cas, l'augmentation ne peut excéder 20 % de la redevance payée.

Cette mesure, applicable à partir de 6-3-2019 , était déjà inclus par RDL 21/2018 dans le LPH , par conséquent, les accords qui seront pris à cet égard entre le 12/19/2018 et le 1/23/2019 sont parfaitement valables et lient la communauté.

Avec cette mesure, il ne s'agit pas de sanctionner le propriétaire qui dédie son logement à l'activité de location touristique, mais de rendre l'usage des éléments communs proportionnel à son apport à la collectivité.

Action en justice

Si la communauté considère que le propriétaire ou l'occupant de l'appartement se développe dans celui-ci ou dans le reste de la propriété activités interdites dans les statuts, qui sont préjudiciables à la propriété, le président de la communauté, de sa propre initiative ou de celle de l'un quelconque des propriétaires ou occupants, peut exiger que celui qui exerce les activités prohibées y cesse immédiatement. Si le propriétaire ou l'occupant continue à développer le comportement préjudiciable, il peut saisir les tribunaux afin que les tribunaux statuent sur la question

En matière d'hébergement touristique, outre les accords que pourraient prendre les collectivités pour, à l'avenir, interdire l'activité, la question qui se pose dans les tribunaux concernant ceux qui existent déjà, est de savoir si dédier ces maisons à la location touristique est une activité interdite, en analysant la réglementation dans les statuts et son interprétation.

La position actuelle des tribunaux est d'admettre la restriction ou interdiction d'appartements touristiques en communauté de propriétaires que lorsqu'une interdiction claire et expresse est contenue dans le titre constitutif ou dans les statuts, qui frappe les tiers acquéreurs et à condition que l'interdiction légale soit inscrite au Registre Foncier. Avec une telle interdiction, la communauté des propriétaires prend une mesure préventive afin d'éviter les activités gênantes.

Les communautés autonomes, à la lumière de la controverse qui a surgi avec ces habitations, ont réglementé cette question pour l'adapter à la situation actuelle et essayer d'éviter, dans la mesure du possible, ces conflits qui ont surgi dans les communautés voisines.

Avant cette tendance, on interprétait qu'il suffisait que le terme d'habitation a été utilisé dans le titre constitutif ou dans les statuts de la communauté de voisins de considérer que la seule utilisation permise de l'appartement était celle de résidence ou d'habitation et que, comme telle, contredisait celle de destination touristique.

 



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