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Licenza turistica in Spagna. Registrazione, tasse e requisiti

Licenza turistica in Spagna. Registrazione, tasse e requisiti

1.- Affittare in Spagna. Argomenti generali

Di solito, ci sono 3 modi per affittare una proprietà:

  • Affitti a breve termine / turistici: Questo tipo di affitto è per i turisti che desiderano utilizzare la proprietà per turismo / vacanza. Questo tipo di noleggio deve essere registrato in un registro speciale a Valencia e uno dei requisiti è il certificato di abitazione. Breve soggiorno: meno di 2 mesi.
  • Noleggio a lungo termine: Questo è quando l'affittuario desidera utilizzare l'immobile non per il turismo, ma per soggiorni e residenze di lunga durata. In questo modo sarai sempre autorizzato ad affittare l'immobile, in quanto la regolamentazione di questo tipo di affitto è diversa da quella turistica.
    • Soggiorno lungo: un anno o più.
  • Noleggio a medio termine: Questo è quando l'inquilino non intende né trascorrere alcuni giorni di vacanza, né rimanere a lungo termine come residenza permanente. Gli inquilini utilizzano l'immobile con intenzione di lavorare per un determinato periodo, oppure di soggiornare in zona per ricercare immobili da acquistare, oppure studenti per il periodo didattico, ecc.
    • I requisiti sono gli stessi del soggiorno a lungo termine e non sono soggetti a termini rigidi come quelli turistici.
    • Permanenza media: da 2 a 11 mesi

I rendimenti più alti negli affitti sono stati creati dal Attività turistica, che ha portato a rendimenti più elevati rispetto all'attività tradizionale dei noleggi a lungo termine.

Ma, a causa dell’aumento dei requisiti per ottenere la licenza turistica, nel mezzo di entrambi gli affitti, c’è la possibilità di avere redditi migliori rispetto a quelli a lungo termine:

Attività a medio termine.  Come spiegato sopra, gli inquilini a medio / lungo termine sono coloro che intendono trascorrere lunghi soggiorni nella proprietà, ma non per scopi permanenti. Rispetteranno la proprietà più dei turisti (perché la useranno per un po ') e accetteranno affitti più alti da pagare a causa della breve durata del soggiorno.

Inoltre, l'attività a medio-lungo termine non sarà regolata dalle rigide leggi che non gestiscono l'attività turistica.

2.- Affitto turistico nella regione di Valencia – Processo, passaggi e regolamenti

 

Vi è una grande confusione nel mercato spagnolo degli immobili in affitto nella REGIONE DI VALENCIA ("Comunidad Valenciana"), in merito ai requisiti, agli obblighi e ai processi esatti per sviluppare l'attività di noleggio nella regione di Valencia. Dopo aver ricevuto decine di richieste di informazioni al riguardo, abbiamo deciso di elaborare questo rapporto per chiarire le domande più comuni poste dai nostri clienti e contatti.

Ci sono 2 aspetti importanti da considerare quando si decide di affittare la propria proprietà a fini turistici:

  • OBBLIGHI FORMALI
  • OBBLIGHI FISCALI

    Esiste un decreto generale per l'attività turistica, il Decreto 92/2009, dal 3rd di luglio 2009 . Il presente decreto ha l'obiettivo di:

    - Confermare gli obblighi e le responsabilità legali dei proprietari

    - Garantire la tutela dei diritti dei consumatori e degli utenti

    - Controllo dell'attività dei proprietari

a) Formalità 

1. Che cos'è un "Vivienda o Apartamento Turístico"?

È una proprietà in cui ci sono le seguenti condizioni:

- Quando è previsto un risarcimento per l'uso.

- Quando c'è disponibilità immediata dell'appartamento.

- Quando "uso" o "destino" dell'appartamento è "turistico"

- Quando è fatto su "base regolare". Base regolare significa che sei dentro ONE dei seguenti casi

- Quando l'affitto è gestito da grandi operatori / aziende turistiche

- Quando si pubblica la proprietà in canali turistici (internet, giornali, ecc.).

- Anche quando non si è "un'azienda", si prestano alcuni di questi servizi: manutenzione e riparazione della proprietà, servizio in camera, pulizia dell'appartamento, servizi igienici, ecc., Lavaggio di indumenti privati ​​o attrezzature dell'appartamento (lenzuola, asciugamani, ecc.), Custodia dei bagagli, eccetera.

Così, quando si affitta la proprietà per scopi "residenziali", con le famiglie o le persone a medio-lungo termine che lo affittano per "vivere" e non per "turismo", la tua proprietà è fuori dal regolamento "proprietà turistica". Gli "affitti residenziali" saranno regolati dalla legge generale sull'affitto (o "Ley de Arrendamientos Urbanos"). Quindi, non dovrai seguire questi requisiti formali di registrazione, ma, come spiegato di seguito, dovrai dichiarare i tuoi redditi da locazione per le tasse spagnole.

2.- Quali sono le formalità per sviluppare l'attività di locazione turistica nella Regione Valenciana? 

Iscrizione nel registro delle vacanze di Valencia (HRVR).

Se affittate solo da uno a 4 proprietà, allora dovete registrarvi come "particolare".

Se affitti più di 4 immobili, quindi, devi registrarti come "azienda" or “Commerciante di affari".

Ma, anche nel caso in cui tu abbia deciso di non registrare la tua proprietà nel registro di Valencia, la tua proprietà deve soddisfare gli standard legali di qualità e attrezzatura come nella sezione seguente.

Certificato di compatibilità urbana

Dall'entrata in vigore della Legge 15/2018 il 7 giugno, per ottenere la licenza turistica è necessaria una relazione del Comune della zona. Questo rapporto si chiama: “Certificado de Compatibilidad Urbanística”. Questo documento è rilasciato dal Comune e conferma che la proprietà soddisfa i requisiti delle leggi edilizie per sviluppare l'attività turistica.

Standard legali di qualità e attrezzature

Ogni proprietà, registrata o non registrata, offerta sul mercato come affitto a fini turistici, deve soddisfare i requisiti stabiliti dalla legge per una delle classificazioni considerate: "Standard", "Primario" o "Superiore". Per registrare la proprietà, è possibile che vengano richiesti almeno i requisiti "Standard".

L' allegato della legge dettaglia i requisiti di ciascuna di queste classificazioni, in termini.

Oltre ai requisiti stabiliti dalla legge, le proprietà saranno offerte ai clienti in perfette condizioni di abitazione, conservazione, pulizia e tutte le utenze e i servizi saranno pronti per il primo giorno di occupazione.

I proprietari non possono richiedere più di 250 EUR ai clienti per deposito / obbligazione / fideiussione, tranne se gli acquirenti concordano espressamente con un importo superiore.

Licenza di abitazione / Certificato di abitazione richiesto

La proprietà deve avere il certificato di abitazione ("Licencia de ocupación" o "Cédula de Habitabilidad"), e deve essere dotata di tutti i bianchi e le attrezzature per essere utilizzata in perfette condizioni e perfetto higyene.

Le case in terra rustica richiedono una modifica della classificazione della terra 

Se la proprietà è collocata in un terreno rustico, quindi, la classificazione del terreno deve essere modificata per consentire questo uso. Si tratta di un processo molto complicato chiamato "Dichiarazione di Interés Comunitario", in cui il Municipio, con il pubblico al governo regionale, accetta il cambio di uso sul territorio.

3.- Altri obblighi formali

Oltre agli eventuali obblighi formali e fiscali previsti dalla legge, ti consigliamo in particolare quanto segue:

  1. Architetto certificato: È molto importante ottenere la consulenza di specialisti per confermare se la proprietà soddisfa i requisiti di legge. Quindi, sarà necessario e architetto visitare la proprietà e certificare se la proprietà è pronta per essere affittata e preparare un PIANO DI EMERGENZA.
  2. Certificato di prestazione energetica: La recente normativa spagnola impone ai proprietari di ottenere un certificato di prestazione energetica per l'affitto di immobili. Quindi, questo certificato deve essere ottenuto prima di offrire la proprietà sul mercato per l'affitto. Fare clic qui per ulteriori informazioni sui requisiti del certificato di prestazione energetica.
  3. Assicurazione casa: In qualità di proprietario, ti consigliamo in particolare di stipulare un'assicurazione a copertura di container, contenuti e responsabilità civile. Clicca qui per saperne di più sull'assicurazione durante il noleggio.

Se hai già stipulato un'assicurazione per la tua proprietà e poi hai deciso di affittarla, è molto importante informate la compagnia di assicurazione su questo fatto. Altrimenti ci saranno alte possibilità che la compagnia assicurativa non copra i danni creati da attività non dichiarate.

4.- Processo di registrazione

a) Formato

Devi compilare il modulo ufficiale. Clicca qui per ottenerlo. Si noti che questo modulo è una "dichiarazione responsabile" (o "dichiarazione di responsabilità") in cui si dichiara, e CONFERMA sotto la propria responsabilità, che i dettagli e le informazioni inclusi sono VERO, essendo direttamente responsabili del contenuto incluso.

Quindi, se le informazioni contenute non sono corrette (ad esempio, dichiari che le dimensioni minime delle camere da letto sono 8 m2, quando sono meno reali), potresti essere responsabile di false testimonianze, frodi, ecc.

Pertanto, se non sei sicuro al 100% che la tua proprietà richieda TUTTE le condizioni per arrivare a uno "Standard", o per vedere se la tua proprietà può essere "Premium", contatta i servizi di un architetto per fare un sondaggio e per verificare e certificare che la tua proprietà soddisfi queste condizioni.

b) Registrazione

Una volta compilato il formato, devi presentarlo in uno degli uffici del governo di Valencia ad Alicante, Valencia o Castellón:

Riceverai un documento per confermare che la registrazione è stata completata. Ottenuto il numero di registrazione, devi registrarlo in TUTTE le pubblicità, formati, contratti, ecc. derivanti dalla tua attività.

5.- Multe

Offrire servizi senza la registrazione obbligatoria può avere le seguenti conseguenze:

  • Sanzioni fino a 90.000 euro
  • Sospensione dell'attività su quell'immobile fino a 3 anni
  • Sospensione dell'attività al titolare fino a 3 anni

6.- Domande comuni

Devo comunicare e pubblicizzare il mio numero di registrazione quando pubblico l'immobile?

SÌ. Il numero di registrazione deve essere indicato in tutti i tipi di informazioni, pubblicità, consulenti, ecc. E il numero di registrazione assegnato a ciascuna abitazione.

Posso affittare la mia proprietà solo per le camere?

NO. La proprietà deve essere affittata per intero e il proprietario non può viverci.

Posso affittare la proprietà come affitto standard a BREVE TERMINE?

SÌ. Ma in questo modo bisogna cancellare l'iscrizione all'Anagrafe Turistica, perché la legge non ammette inserzioni di “affitti standard” nei canali turistici. Quando si decide di affittare la proprietà, ci sono due modi:

  • Registrazione in affitto standard. Significa un affitto a breve o lungo termine, e soggetto a un contratto di affitto e uso per uso turistico. In questo modo, la casa non può essere pubblicata nei canali turistici (come ad esempio AirBNB).
  • Registrazione per uso turistico. In questo caso, la proprietà può essere pubblicizzata nei canali turistici.
Devo tenere un libro di Entry per gli ospiti?

SÌ. È necessario conservare un libro in cui siano registrati tutti i clienti, in un formato che è necessario ottenere presso la stazione Pólice o Guardia Civil locale dal luogo in cui si trova la proprietà.

3.- Affitto turistico in Andalusia (Málaga, Granada, Almería, Siviglia, Cadice)

Che cos'è un'attività di affitto turistico in Andalusia?

Questa è l'attività in cui vengono affittate e offerte case e appartamenti per le vacanze (e non per residenza permanente) utilizzando piattaforme online come Airbnb, Homeaway, Booking, ecc.

È una proprietà in cui ci sono le seguenti condizioni:

  • Quando è previsto un compenso per l'utilizzo.
  • Quando c'è disponibilità immediata dell'appartamento.
  • Quando l’“uso” o il “destino” dell’appartamento è “turistico”
  • Quando viene fatto “regolarmente”. Base regolare significa che sei dentro ONE dei seguenti casi
  • Quando l'affitto è gestito da grandi operatori/aziende turistiche
  • Quando pubblichi l'immobile nei canali turistici (internet, giornali, ecc.).
  • Quando non sei “un'azienda”, effettui alcuni di questi servizi: manutenzione e riparazione dell'immobile, servizio in camera, pulizia appartamento, servizi igienici, ecc., lavaggio indumenti privati ​​o attrezzature dell'appartamento (lenzuola, asciugamani, ecc.), custodia bagagli, ecc. .

Così, quando si affitta la proprietà per scopi "residenziali", con le famiglie o le persone a medio-lungo termine che lo affittano per "vivere" e non per "turismo", la tua proprietà è fuori dal regolamento "proprietà turistica". Gli "affitti residenziali" saranno regolati dalla legge generale sull'affitto (o "Ley de Arrendamientos Urbanos"). Quindi, non dovrai seguire questi requisiti formali di registrazione, ma, come spiegato di seguito, dovrai dichiarare i tuoi redditi da locazione per le tasse spagnole.

Come ottenere la licenza di affitto turistico nella regione dell'Andalusia

Per svolgere l'attività di noleggio turistico è necessario tenere conto di diversi fattori e requisiti minimi come i seguenti:

  • Ventilazione diretta verso l'esterno di ogni stanza esterna (o ai cortili) e un tipo di sistema di oscuramento delle finestre.
  • Essere sufficientemente arredati e dotati di tutti i dispositivi necessari per l'uso immediato.
  • Condizionamento termico mediante elementi fissi nelle stanze e nelle stanze quando:
    Mesi da maggio a settembre: refrigerazione
    Mesi da ottobre ad aprile: riscaldamento
  • L'appartamento deve essere arredato con kit di pronto soccorso.
  • È necessario disporre di informazioni turistiche sulla zona, aree di svago di interesse turistico, servizi, modi di trasporto, mappa della città e guide turistiche.
  • La casa avrà fogli di reclamo e reclamo a disposizione di tutti gli ospiti.
  • Pulizia completa della casa all'ingresso e all'uscita degli ospiti.
  • Un numero di contatto telefonico deve essere fornito a tutti gli utenti in modo che gli utenti possano risolvere tutti i dubbi o gli incidenti che si verificano.
  • Fogli manuali e istruzioni da tutti i dispositivi.

Tutti gli utenti, infine, dovranno essere informati circa le norme interne riguardanti l'uso degli impianti, degli ambienti e delle attrezzature della casa, nonché l'ammissione di animali domestici nella casa, le restrizioni per i fumatori nonché le aree ad uso riservato, e PROCEDURE DEL PIANO DI EMERGENZA E DOCUMENTAZIONE PER LA LICENZA.

3.- Nella regione dell'Andalusia per l'affitto turistico è necessario il certificato di abitazione

Per garantire che la casa possa essere utilizzata per scopi turistici, deve avere un licenza di occupazione a fini turistici ai sensi del Decreto 28 / 22. BOJA n. 28 dell'11 / 02/0216.

Per ottenere la “licenza di occupazione per fini turistici” ci sono due modi:

1.- Case con “Certificato di Abitazione” , ottenuto prima del 1988.

In questi casi, lo stesso “Certificato di Abitazione” è valido per ottenere la “Licenza Turistica”.

2.- Case senza certificato di abitazione costruito “dopo il 1988.

In questi casi, la licenza di occupazione a fini turistici deve essere richiesta nel Registro Generale del Dipartimento della Pianificazione presso il Municipio. Documentazione richiesta:

  1. Modulo di domanda: 1 copia e 1 originale che forniscono il riferimento catastale
  2. Fotocopia DNI, NIE o CIF.
  3. Prova della rappresentanza se si tratta di una persona giuridica.
  4. Prova del pagamento della tariffa corrispondente.

In questo caso, sarà anche necessaria la presentazione della documentazione tecnica, che è:

  • Certificato, descrittivo e grafico, realizzato e firmato da un tecnico competente, che deve contenere:
    • Data di completamento dei lavori
    • Descrizione dello stato dell'edificio e delle sue strutture.
    • Identificazione catastale e catastale della proprietà.
    • Modulo di dichiarazione responsabile del Tecnico o altro documento rilasciato dal collegio ufficiale, secondo il documento Modello 14 della gestione urbanistica del municipio.

Una volta ottenuta la licenza di occupazione per l'affitto turistico in Andalusia, L'iscrizione al Registro del Turismo dell'Andalusia è obbligatoria, per poter svolgere la prestazione del servizio di alloggio abitativo per l'affitto turistico, è necessario presentare alla Giunta Regionale competente per il turismo un documento denominato “Declaración Responsable”, il contenuto di tale documento sarà:

  • Dati corrispondenti all'identificazione della casa:
  • Riferimento catastale
  • Capacità basata sulla licenza di occupazione
  • Dati del proprietario e indirizzo per le notifiche.
  • Identificazione della persona che svolgerà l'attività e il titolo che la abilita

3.- Requisiti e obblighi fiscali sugli affitti ottenuti dall'attività di locazione turistica in Spagna

a) Dichiarazione fiscale sui redditi da locazione turistica

Quando possiedi una proprietà e non la usi come residenza permanente, OGNI ANNO, devi presentare la dichiarazione dei redditi sul tuo immobile, e questo, anche se l'immobile è affittato, o non affittato. E questo avviene attraverso un DICHIARAZIONE FISCALE ANNUALE.

E, quando affitti un immobile, e ricevi un “reddito”, allora, devi dichiarare nel momento stesso in cui ricevi il reddito, in una DICHIARAZIONE TRIMESTRALE.

Quando si affitta una proprietà, si riceve un "reddito" soggetto alla "imposta sul reddito" spagnola in Spagna, che varia a seconda che si sia "residente fiscale spagnolo" o "non residente spagnolo".

Se sei residente, allora l'imposta è l'imposta sul reddito residente (IRPF- “Impuesto de la Renta de las Personas Físicas”), e se non sei residente, l'imposta è l'imposta sul reddito non residente (IRPFNR- “Impuesto de la Renta de las Personas Físicas No Residentes).

Se sei "residente fiscale spagnolo", devi dichiarare i tuoi redditi da locazione nella nostra dichiarazione FISCALE ANNUALE (modello 100).

Ma, se sei un residente fiscale non spagnolo, devi dichiarare i tuoi redditi nell'imposta sul reddito non residente (modello 210) nel modo seguente:

- TRAPUNTAMENTE:  Quando affittate la vostra proprietà, avete la dichiarazione di questi redditi nello stesso trimestre dell'anno in cui vengono generati. Quindi, qui in questo post, abbiamo trattato il caso in cui l'affitto è per scopi "turistici", ma, anche, puoi affittare per scopi "residenziali". In entrambi i casi, devi dichiarare i redditi nel corrispondente trimestre dell'anno.

 "Affitto residenziale": significa che quando si affitta per scopi "residenziali", con famiglie o persone a medio-lungo termine che lo affittano per "vivere" e non per "turismo".

- ANNUALMENTE: Come residente, o come residente non fiscalmente, devi fare la dichiarazione annuale delle tasse (IRPF / IRPFNR). Quindi, per i periodi dell'anno in cui non si affitta l'immobile, in quanto non residente, c'è una tassa da pagare, e questa viene dichiarata alla fine dell'anno successivo.


 Un esempio:

Non sei residente e ottieni l'affitto per la proprietà turistica a febbraio 2022.

1.- Dichiarazione trimestrale: Devi dichiarare quel reddito nello stesso trimestre. Le presentazioni di queste dichiarazioni devono essere fatte entro 20 giorni dalla fine del trimestre. Nel caso dell'esempio, i redditi da affitto dal trimestre gennaio-marzo, dovrebbero essere dichiarati nelle dichiarazioni fiscali da presentare prima del 20th di aprile 2022.

Il resto dell'anno 2015 non vi è ulteriore affitto sulla proprietà.

2.- Dichiarazione annuale: Quindi, prima della fine dell'anno successivo, 2016, devi presentare la dichiarazione delle tasse e pagare per il tempo in cui la proprietà non è stata affittata.

Quindi, tieni presente che, quando affitti una proprietà per scopi turistici, insieme al tuo obbligo LEGALE di registrare la tua proprietà, hai l'OBBLIGO FISCALE di dichiarare il reddito TRIMESTRALMENTE e poi, ANALITAMENTE, per il resto dell'anno.


b) Devo pagare l'IVA sugli affitti turistici? 

C'è una grande confusione nel mercato su questa domanda. Puramente, i redditi da locazione non sono soggetti all'IVA.

Così, se usi la tua proprietà per scopi sia residenziali che turistici, NON DEVI PRODURRE LA FATTURA e la transazione NON È TASSATO DALL'IVA.

Ma questo è solo nel caso in cui i redditi che ricevi sono SOLO IN AFFITTO. Tuttavia, quando offri altri servizi simili all'hotel, come:

  • Ristorante, cibo, colazione
  • Pulizia all'interno dell'appartamento
  • Lavare asciugamani, lenzuola, ecc.

In questi casi, devi PRODUCE FATTURA più addebitare l'IVA al tuo servizio.

I requisiti saranno:

  • Produci fattura per ciascuno dei tuoi ospiti
  • Addebitare l'IVA (10%)
  • Dichiarare l'IVA trimestralmente
  • Dichiarare l'IVA ogni anno
  • Per registrarsi come professionista d'impresa presso l'Ufficio delle imposte
  • Dichiarare l'imposta sul reddito trimestralmente
  • Dichiarare annualmente l'imposta sul reddito

c) Quante tasse pagare per i redditi da locazione turistica?

Chiarito quanto sopra, considereremo ora come pagare i redditi ricevuti attraverso una casa per le vacanze.

Agli importi netti ricevuti dall'affitto, nel caso in cui risiedi in uno dei paesi dell'UE+Islanda+Norvegia,  puoi ridurre:

  • L'interesse proporzionale (non il capitale) del mutuo (o di qualsiasi altro tipo di credito utilizzato per acquistare la proprietà) pagato per l'acquisizione della proprietà.
  • L'imposta comunale proporzionale, la raccolta dei rifiuti, l'assicurazione sulla casa, le spese comunitarie, ecc.
  • La riforma proporzionale, manutenzione, mobili, attrezzature, acqua, elettricità, internet, ecc.
  •  Marketing, pubblicità, avvocati, ecc.
  • Ammortamenti di immobili, mobili ed elettrodomestici

NOTA IMPORTANTE: Nel caso in cui risiedi in un paese al di fuori dell'UE (USA, Regno Unito, Canada, Messico, Russia, ecc.), quindi, non puoi detrarre l'es. sopra pens dalla base imponibile.

Pertanto, la differenza più importante nell'IMPOSTA SUL REDDITO SPAGNOLA PER NON RESIDENTI è la seguente:

  • Residenti UE+Norvegia+Islanda:
    1. La base dell'imposta può essere ridotta dalle spese sopra elencate
    2. Aliquota fiscale: 19 %
  • Non residenti nell'UE
    1. La base dell'imposta NON può essere ridotta di alcun elemento. Pertanto, l'importo dei redditi percepiti dall'affitto sarà tassato per intero.
    2. Aliquota fiscale 24 %

 Un esempio:  

"A" ha una casa in Costa Blanca, che non viene utilizzata come casa permanente e decide di affittarla tramite Airbnb o altre piattaforme simili.

  • Dichiarando l'affitto ottenuto: La casa ha un valore di 150.000 EUR e l'affitto totale ottenuto è stato di 6.000 EUR in 4 mesi, maggio, giugno, luglio, agosto 2022.
  1. Tassa del Consiglio. Ogni anno è di 500 euro. Quindi, 500/12 * 4 = 166,6 EUR. Questo è l'importo proporzionale dell'imposta comunale durante il periodo di 4 mesi in cui la casa è stata affittata.
  2. Interessi ipotecari: “A” ha pagato quell'anno 1.200 EUR di interessi ipotecari, quindi 400 EUR corrispondono al periodo di noleggio.
  3. Spese condominiali: ogni anno sono 600 EUR, quindi 200 EUR corrispondono al periodo di noleggio.
  4. Raccolta dei rifiuti: 150 / anno. Quindi, 50 euro corrispondono al periodo di noleggio.
  5. Assicurazione casa: 350 / anno. Pertanto, 33,1 EUR corrispondono al periodo di noleggio.
  6. Pagamento delle tasse di marketing: 300 EUR
  7. Acqua, elettricità, gas, internet: 450 euro corrisponde al periodo di noleggio.

SPESE TOTALI: 1.599,7 EUR. Questo sarà l'importo totale che "A" può detrarre dai redditi ricevuti. Così:

6.000 - 1.599,7 EUR = 4.400,3 EUR

L'importo di 4.400,3 EUR paga 836,057 EUR in tasse, secondo la scala seguente:


I.- Aliquota fiscale 2023 –  Redditi ottenuti dall'affitto di immobili di Residenti NON Fiscali :

  • 19% per i cittadini dell'UE + Islanda + Norvegia: Dalla base dell'imposta, questi cittadini possono detrarre dai seguenti concetti: -elettrico, idrico, elettrico. Council Tax (IBI), comunità dei proprietari, spese di riforma, mantenimento e riparazione della proprietà, interessi ipotecari e ammortamento.
  • 24% per i cittadini NON UE (USA, UK, Canada, Messico, ecc.): Dalla base dell'imposta, questi cittadini NON POSSONO DEDURRE NESSUNA delle spese di cui sopra, quindi la base dell'imposta è tassata per intero al 24%.

II.- Aliquota fiscale sugli affitti per i residenti fiscali spagnoli

Aliquote fiscali Redditi regolari

redditi imposte Tasso
Fino a 12.450 € 19%
12.450 - 20.200 € 24%
20.200 - 35.200 € 30%
35.200 - 60.000 € 37%
60.000 - 300.000 € 45%
+ 300.000 € 47%

 

Aliquota fiscale per il risparmio

redditi imposte Tasso
Fino a 6000 € 19%
6000 - 50.000 € 21%
50.000 - 200.000 € 23%
+ 200.000 € 26%

E questa dichiarazione fiscale dovrebbe essere stata fatta in 2 dichiarazioni, fatte nel trimestre corretto dell'anno 2021. In questo modo:

- L'affitto ottenuto a maggio e giugno avrebbe dovuto essere dichiarato nella dichiarazione trimestrale presentata prima del 20th di luglio 2022.

- L'affitto ottenuto in luglio e agosto avrebbe dovuto essere dichiarato nella dichiarazione trimestrale presentata prima del 20th di ottobre 2022.

  • Dichiarare il resto dell'anno: Poiché la casa non è una casa permanente, quindi, "A" deve dichiarare e pagare, per il resto dell'anno la casa è vuota. Quindi, questo è pagato:

- Nella dichiarazione annuale dell'imposta sul reddito. Se "A" era residente in Spagna, prima della fine di giugno 2022 e se "A" non era residente, prima del 31.12.2022.

Imposta figurativa – Imposta per il periodo in cui la proprietà non è stata affittata

COSA SUCCEDE DELL'IMMOBILE PER IL PERIODO CHE NON VIENE AFFITTATO DURANTE L'ANNO?

Nel caso in cui l'immobile locato non sia la tua CASA PERMANENTE, allora, devi pagare una tassa per il tempo non locato. Questa tassa è una media di 0,4-0,5 % calcolato dal valore catastale, ed è dichiarato entro la fine dell'anno SEGUENTE.

Nel caso dell'esempio, questa tassa per la proprietà "vuota" durante l'anno 2022, dovrebbe essere presentata entro la fine del 2023

4.- Locazione turistica come attività commerciale

Affitto turistico per NON residenti – IVA o NO?

Implicazioni fiscali sul turista che affitta un immobile in Spagna da un NON RESIDENTE in Spagna.

Puramente, l'affitto di un immobile non è soggetto ad IVA. Questa esenzione IVA comprende qualsiasi tipo di affitto:

  • Affitto a breve termine / Affitto turistico
  • Affitto a medio termine
  • Affitto a lungo termine

La ragione di ciò è perché il sistema spagnolo lo considera lì non è “impresa” o “attività commerciale” nell'affitto di un immobile (anche in termini di Affittanza Turistica)

Ma, quando diciamo che l’“affitto turistico” non è soggetto ad IVA, dobbiamo considerare le seguenti situazioni:

  • Caso 1.- Organizzazione non permanente. Nessuna attività commerciale

Il proprietario affitta semplicemente la proprietà agli ospiti utilizzando i propri strumenti di marketing o utilizzando altre piattaforme online esterne come AirBNB, Homeaway, ecc.

Il contatto con gli ospiti viene curato direttamente dal proprietario (chiavi, accoglienza ospiti, emergenza, manutenzione, ecc.). La piattaforma online si occupa esclusivamente della parte marketing e pubblicità dell'affitto, della prenotazione e anche della gestione dei pagamenti e della riscossione dell'affitto.

Inoltre, il proprietario affitta l'immobile senza alcun interesse “professionale”, in alcuni periodi dell'anno, riservandosi un determinato periodo all'anno per uso privato.

Il proprietario può contrarre servizi professionali locali di pulizia, giardinaggio, manutenzione, ecc., ma in attività “in esclusiva” a titolo oneroso e non come dipendente.

In questi casi, l'affitto sarà non essere soggetti ad IVA.

  • Caso 2.- Stabilimento non permanente – Nessuna attività commerciale

Lo stesso proprietario non residente, oltre all'affitto, offre il servizio di pulizia delle camere, pulizia degli indumenti e anche cibo/bevande.

In questi casi, l’IVA verrebbe applicata quando il proprietario fornisce “servizi alberghieri” agli ospiti. In questi casi, l'IVA applicata sarà del 10% e il proprietario dovrà produrre fatture separate agli ospiti per questi servizi.

Ma quali sono i “Servizi Alberghieri”?. Qui dobbiamo distinguere tra:

  • Pulizia e altri servizi offerti solo PRIMA del check-out e DOPO il checkout. Tali servizi non verranno considerati “Servizi Alberghieri”, in quanto forniti per mantenere la struttura in condizioni di corretto utilizzo per gli ospiti.
  • Pulizia giornaliera della camera, servizi di lavanderia per vestiti e cibo (colazione, cena, ecc.): In questi casi il servizio è classificato come “Servizio alberghiero”, quindi verrà applicata l'IVA.
  • Caso 3.- Stabile organizzazione – Attività commerciale

Il proprietario non residente decide di assumere uno o più dipendenti in Spagna per essere presenti nella casa per la pulizia, la manutenzione, il servizio clienti e l'accoglienza, la custodia delle chiavi, ecc.

In questo caso, poiché il proprietario impiega una persona a tempo indeterminato (previdenza, contratto di lavoro o contratto professionale a tempo indeterminato) per destinare specificatamente la sua opera all'affitto, questa sarà considerata come “attività commerciale”, quindi soggetto ad IVA.

Infatti, per questo motivo il proprietario sarà considerato come “datore di lavoro”, in un'attività commerciale, e tale attività sarà considerata in Spagna una “Stabile Organizzazione”, quindi soggetta ad obblighi fiscali e formali come entità non residente con Stabile Organizzazione” in Spagna.

  • Caso 4.- Attività commerciale

Lo stesso proprietario non residente, anche se non dipendente a tempo indeterminato, decide di contrarre i servizi di un “Agente di locazione” o di una “Piattaforma” per cedere, appaltare o subappaltare l'affitto dell'immobile durante l'intero o un importante periodo di momento dell'anno, per una determinata retribuzione, compenso o altro.

In questo caso è l'Agente/Piattaforma che si occupa direttamente delle comunicazioni degli ospiti, del check-in, del check-out, della manutenzione, ecc. Il proprietario non ha contatti con gli utenti finali/ospiti da parte dell'agente, ed è la piattaforma che ha l'accesso esclusivo e il diritto di utilizzare/affittare la proprietà durante il periodo contrattuale di affitto.

Quindi, ancora una volta, il sistema spagnolo considererà che, sebbene il proprietario non abbia una struttura “aziendale” per sviluppare l’affitto, lo stesso agente/piattaforma contrattata la possiede. Quindi, alla fine, si svolgerà l’attività “commerciale”, per cui il proprietario sarà considerato in attività, l’affitto sarà considerato un’attività commerciale, e tale attività sarà considerata in Spagna una “Stabile organizzazione”, quindi soggetta a obblighi fiscali e formali in quanto soggetto non residente con stabile organizzazione” in Spagna.

Implicazioni fiscali

  • IVA 21 %
  • Ritenzioni 19% 

Quindi, in entrambi gli ultimi casi di Stabile Organizzazione, quali sono gli obblighi formali a cui dare seguito da parte del titolare? A seguito dell'art. 164 della Ley 37/1992, i seguenti:

  1. Presentare dichiarazioni relative all'inizio, alla modifica e alla cessazione delle attività che ne determinano l'assoggettamento all'imposta. Chiamiamo questo “registro Censal” in quanto soggetto passivo dell'IVA.
  2. Richiedere il codice fiscale all'Amministrazione e comunicarlo e accreditarlo nei casi stabiliti.
  3. Emettere e consegnare fattura per tutte le proprie operazioni, adeguata a quanto stabilito dalla normativa.
  4. Mantenere la contabilità e i registri stabiliti secondo le modalità definite dalla normativa, fatte salve le disposizioni del Codice Commerciale e di altri principi contabili.
  5. Presentare periodicamente o su richiesta dell'Amministrazione, informazioni relative alle sue operazioni economiche con terzi. Modello trimestrale 303 (IVA) e Modello 115 (Trattenute)
  6. Presentare le dichiarazioni-liquidazioni corrispondenti e inserire l'importo dell'imposta risultante.
  7. Una dichiarazione riepilogativa annuale.